不動(dòng)產(chǎn)基金管理

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不動(dòng)產(chǎn)基金管理范文第1篇

被全球PE投資人所追捧的黑石，其實(shí)最大的業(yè)務(wù)部門不是企業(yè)股權(quán)投資，而是地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了公司過(guò)去3年利潤(rùn)總和的50%！

而全球最大的酒店管理集團(tuán)喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)其實(shí)是被一家私募地產(chǎn)基金創(chuàng)造出來(lái)的，這家基金剛剛打造了全球最“貴”的酒店，并把它賣給了中國(guó)的陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)……

此外，私募地產(chǎn)基金管理公司不僅可以管理私募基金，還可以管理公募的REITs公司，有一家私募地產(chǎn)基金公司就管理了5只REITs……

至于REITSs，它是一種以高分紅著稱的特殊地產(chǎn)基金，有一種REITs，它可以每月分一次紅，并已連續(xù)分紅540個(gè)月（45年），它的投資人像領(lǐng)工資一樣每月領(lǐng)取分紅收益……

關(guān)于地產(chǎn)基金，談?wù)摰囊呀?jīng)太多了，在這里我們不想講那些眾所周知的故事，只想講講那些你可能還不知道的關(guān)于這個(gè)“家族”的投資秘訣，以及那些你可能還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)的、但卻已經(jīng)憑借獨(dú)特的投資策略為投資人創(chuàng)造了豐厚財(cái)富的“家族成員”，希望有一天中國(guó)的地產(chǎn)基金也能成為這個(gè)“家族”中的佼佼者。

地產(chǎn)基金“大家族”

地產(chǎn)基金管理資產(chǎn)超過(guò)4萬(wàn)億美元

房地產(chǎn)投資基金是指投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，即通過(guò)發(fā)行基金單位，集中投資者資金，由基金托管人托管，基金管理人管理和運(yùn)用資金，為基金單位持有人的利益而投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目、抵押貸款、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)、債權(quán)、MBS及其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品）的投資實(shí)體。

按照募集方式劃分，房地產(chǎn)投資基金可以分為公募型和私募型基金，REITs是公募房地產(chǎn)投資基金的主要表現(xiàn)形式，而有限合伙型的封閉式地產(chǎn)基金則是私募地產(chǎn)基金的主要表現(xiàn)形式。

至于國(guó)內(nèi)最常見(jiàn)的投資于“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目債權(quán)收益”的地產(chǎn)信托，只是眾多地產(chǎn)基金中的一種;實(shí)際上，地產(chǎn)基金既可以投資于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可以投資于長(zhǎng)期持有的出租物業(yè)，包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)、出租公寓等;它既可以投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)，也可以投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)，還可以投資于地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行在外的各類證券資產(chǎn)，更可以在行業(yè)低谷中投資于地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)。

目前，全球公募及私募地產(chǎn)基金的資本額已達(dá)到2萬(wàn)億美元，管理的資產(chǎn)額則超過(guò)4萬(wàn)億美元，其中，單只地產(chǎn)基金的募資規(guī)模最大可以達(dá)到130億美元。而被眾多私募股權(quán)機(jī)構(gòu)所追捧的黑石集團(tuán)，同時(shí)也是全球最大的地產(chǎn)基金管理公司，過(guò)去5年，黑石在地產(chǎn)領(lǐng)域的累計(jì)募集資金額達(dá)到463億美元，當(dāng)前管理資產(chǎn)額超過(guò)900億美元;而全球最大的REITs公司，當(dāng)前的總市值也已超過(guò)570億美元。

收益率方面，過(guò)去20年，公募的股權(quán)型REITs基金的年均收益率達(dá)到11.5%，而私募的地產(chǎn)基金則出現(xiàn)比較嚴(yán)重的業(yè)績(jī)分化，好的基金年化收益率可以達(dá)到30%-40%、甚至更高，而差的基金則可能出現(xiàn)嚴(yán)重虧損甚至提前清盤，但如果對(duì)各年發(fā)起的所有私募地產(chǎn)基金進(jìn)行等額配置的話，過(guò)去20年平均的年化收益率可以達(dá)到12.3%。

總之，地產(chǎn)基金是個(gè)“大家族”，很多地產(chǎn)基金管理公司的管理資產(chǎn)規(guī)模都要比地產(chǎn)企業(yè)大得多，因此，地產(chǎn)基金并不是地產(chǎn)企業(yè)的融資工具，而是旨在透過(guò)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的多策略投資，為各類投資人提供一個(gè)從不動(dòng)產(chǎn)投資中獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定高收益的機(jī)會(huì)。

REITs的本質(zhì)：為普通投資人提供一個(gè)從不動(dòng)產(chǎn)投資中獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的機(jī)會(huì)

1960年9月14日，美國(guó)頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》，允許設(shè)立REITs，開(kāi)啟了美國(guó)以及全球REITS市場(chǎng)的發(fā)展歷程。目前全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，另有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開(kāi)辟REITs市場(chǎng)，全球REITs的總市值已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)億美元，北美是REITs市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，占全球REITs總市值的60%以上，澳大利亞和日本次之，市值占比分別為8%和6%，中國(guó)香港的REITSs市值占比約2%。從REITs的投資區(qū)域分布來(lái)看，作為REITs發(fā)源地的美國(guó)是全球第一大REITs投資市場(chǎng)，占比43%，歐洲緊隨其后，投資額占比為27%，亞洲為第三大投資區(qū)域，占比19%。

所謂REITs，其英文全稱是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一類特殊的地產(chǎn)投資基金，它需要滿足以下幾個(gè)條件：一是REITs必須將90%以上的年度應(yīng)稅收入（資本利得除外）以股利形式分配給投資人;二是REITs的資產(chǎn)中75%以上應(yīng)該是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益或利息收益的資產(chǎn)或證券;三是REITs的收入中75%以上應(yīng)來(lái)自于租金或利息收益。總之，REITs存在的核心是幫助投資人以股利形式從不動(dòng)產(chǎn)投資中獲取穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，以減小經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)投資人的沖擊，并在長(zhǎng)期中對(duì)抗通貨膨脹的影響。為了鼓勵(lì)這種基于租金或利息收益的長(zhǎng)期投資，各國(guó)政府都對(duì)REITs給予了一定程度的稅收優(yōu)惠，通常REITs的分紅部分可以豁免企業(yè)所得稅。

在各國(guó)政府的政策扶持下，過(guò)去40年，REITs已憑借其長(zhǎng)期穩(wěn)定的較高收益成為繼現(xiàn)金、股票、債券之外的第四資產(chǎn)。自1972年以來(lái)，截至2014年12月31日，富時(shí)全部REITs指數(shù)的年化總收益率達(dá)到9.93%，其中，股權(quán)型REITs的年化總收益率為12.22%;而過(guò)去40年（1975-2014年）股權(quán)型REITS的年化總收益率達(dá)到14.14%，過(guò)20年的年化總收益率為11.52%，過(guò)去10年的年化總收益率為8.32%，過(guò)去5年的年化總收益率為16.91%，均高于同期股票或債券指數(shù)收益率。

REITs公司為什么能夠在長(zhǎng)期中提供相對(duì)穩(wěn)定的高收益？這與其較高的股利收益密不可分。從1994年一季度到2014年四季度的20年間，REITS公司平均的分紅率達(dá)到71.6%。高分紅率下，過(guò)去20年股權(quán)型REITs公司年均11.52%的總收益率中，年化的股價(jià)收益率（即，資本利得部分）為5.44%，貢獻(xiàn)了總收益的47.20%;而年化的股利收益率則達(dá)到6.08%，貢獻(xiàn)了總收益率的52.80%。對(duì)于抵押貸款類REITs，股利收益的貢獻(xiàn)更大，過(guò)去20年抵押貸款類REITs的年化總收益率為7.88%，其中，年化的股利收益率達(dá)到11.84%，而股價(jià)收益率的貢獻(xiàn)則為-3.96%。

綜上，在股權(quán)型REITs的收益構(gòu)成中，50%-60%都來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn)，長(zhǎng)期中平均的股利收益率在6%以上;而在抵押貸款類REITS的收益構(gòu)成中，股利收益率平均達(dá)到11%-12%，但股價(jià)收益率則可能出現(xiàn)較大損失。與之相對(duì)，標(biāo)普500指數(shù)在1972年-2014的平均的股利收益率只有3.35%，僅貢獻(xiàn)了同期股指總收益的28%，其余72%都來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn)。

所以，不難看出，REITs的本質(zhì)就是以高分紅這種形式讓普通投資人也可以從不動(dòng)產(chǎn)投資中獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的較高收益，從而可以抵御通貨膨脹的影響。

私募地產(chǎn)基金：為機(jī)構(gòu)投資人和高凈值客戶定制的地產(chǎn)投資策略

與REITs相比，私募地產(chǎn)基金的投資門檻更高，流動(dòng)性較差，通常面向機(jī)構(gòu)投資人和高凈值個(gè)人――國(guó)際上，私募地產(chǎn)基金的投資人以機(jī)構(gòu)為主，其中，各類母基金（基金中的基金）占35%，保險(xiǎn)資金占24%，慈善捐贈(zèng)基金占14%，財(cái)富管理機(jī)構(gòu)占11%，基金占4%……2011年以來(lái)全球機(jī)構(gòu)投資人在不動(dòng)產(chǎn)上平均的目標(biāo)配置比例已經(jīng)從9.2%上升到9.8%，其中養(yǎng)老基金的目標(biāo)配置比例略高，在10%左右，而基金、捐贈(zèng)基金、慈善基金的目標(biāo)配置比例略低，在8%左右。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)、加拿大、歐洲和澳洲的養(yǎng)老基金平均有75%會(huì)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，在不動(dòng)產(chǎn)投資中，平均只有19%的投資采用內(nèi)部配置方式，即，由機(jī)構(gòu)投資人自身的投資團(tuán)隊(duì)決定資金投向;其余81%的投資都采用外部配置方式，即，委托私募地產(chǎn)基金、基金中的基金等外部投資管理機(jī)構(gòu)來(lái)決定資金投向。中小機(jī)構(gòu)的外部配置比例更高，大型機(jī)構(gòu)的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的養(yǎng)老基金，外部配置的比例也占到50%以上。結(jié)果，在養(yǎng)老基金的不動(dòng)產(chǎn)投資中，REITs投資平均占不動(dòng)產(chǎn)投資總額的20%，另有17%為不動(dòng)產(chǎn)的直接投資，其余全部投資于各類型的私募地產(chǎn)基金。總之，地產(chǎn)基金（包括公募和私募基金）已經(jīng)成為機(jī)構(gòu)投資人資產(chǎn)配置的重要組成部分。

近年來(lái)私募房地產(chǎn)投資基金發(fā)展尤為迅猛。2014年，全球共有177只私募地產(chǎn)基金完成募集，募集總額達(dá)到900億美元，與2013年的募集總額相當(dāng)，接近歷史最高水平;單只基金平均募集規(guī)模為5.28億美元，達(dá)到2009年以來(lái)的歷史峰值。截至2014年底，全球私募地產(chǎn)基金管理的資本總額達(dá)到7420億美元，另有2170億美元的承諾資本等待繳入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封閉式私募地產(chǎn)基金共447只，另有16只私募地產(chǎn)基金中的基金和4只二級(jí)市場(chǎng)母基金在募集，總的目標(biāo)募集金額為1710億美元。

私募地產(chǎn)基金之所以能夠成為機(jī)構(gòu)投資人和高凈值客戶資產(chǎn)配置的重要類別，一個(gè)重要原因就在于它的投資策略十分豐富，能夠滿足投資人的多樣化風(fēng)險(xiǎn)收益要求。私募地產(chǎn)基金按投資標(biāo)的可以劃分為住宅開(kāi)發(fā)基金、寫字樓基金、零售物業(yè)基金、出租公寓基金、養(yǎng)老社區(qū)基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、酒店基金等;按投資區(qū)域又可以劃分為北美基金、歐洲基金、亞太基金、全球基金等;按投資策略則可以分為核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機(jī)會(huì)型基金、債權(quán)投資基金、不良資產(chǎn)投資基金、基金中的基金等。

其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機(jī)會(huì)型基金大多為股權(quán)投資基金，主要投資于地產(chǎn)項(xiàng)目或地產(chǎn)公司股權(quán);而債權(quán)投資基金則主要投資于各類抵押貸款、夾層貸款、資產(chǎn)支持證券和地產(chǎn)企業(yè)的信用債;不良資產(chǎn)投資基金通常是以“股權(quán)+債權(quán)”方式收購(gòu)陷入財(cái)務(wù)困境的地產(chǎn)項(xiàng)目或地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)債務(wù)重組使其恢復(fù)現(xiàn)金流。

總之，私募地產(chǎn)基金可以投資于從住宅，到商業(yè)地產(chǎn)，再到醫(yī)療養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的物業(yè)資產(chǎn);它既可以投資于產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，也可以投資于產(chǎn)業(yè)鏈的持有環(huán)節(jié)，或增值改善環(huán)節(jié)，還可以在逆周期中推動(dòng)行業(yè)整合，從而可以在行業(yè)周期的各個(gè)階段都為投資人創(chuàng)造良好收益。

統(tǒng)計(jì)顯示，從2000年底至2013年底，Preqin私募地產(chǎn)基金指數(shù)從100上漲到259.4，幾何平均的年化收益率為7.6%，算術(shù)平均的年化收益率為9.2%，80%的時(shí)間里年度收益率為正。雖然單年的最大損失率一度達(dá)到38.8%，但隨著持有期的延長(zhǎng)，基金整體的收益狀況會(huì)有明顯的改善。因此，即使經(jīng)歷金融危機(jī)，多數(shù)基金的到期收益率表現(xiàn)較好。

實(shí)際上，如果不考慮基金規(guī)模的大小，對(duì)當(dāng)年發(fā)起的所有私募地產(chǎn)基金進(jìn)行等額配置，并計(jì)算該組合的到期收益率，則從1995-2012年各年發(fā)起的基金組合（2012年以后發(fā)起的基金大多還處于投資期內(nèi)，無(wú)法計(jì)算出有意義的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率為12.3%，最大損失率僅為2%。

不過(guò)，如果選錯(cuò)了投資基金，又踏錯(cuò)了投資時(shí)點(diǎn)，那么損失也將是十分慘重的。比如2006年發(fā)起的私募地產(chǎn)基金，由于發(fā)起時(shí)趕上了歐美地產(chǎn)行業(yè)的估值高峰，但隨后就遭遇了金融危機(jī)，所以，這一批基金的收益率普遍較低，到2015年初平均有2%的資產(chǎn)損失;但其中排名前四分之一的基金，其投資資產(chǎn)的累計(jì)升值幅度仍然可以達(dá)到33%，年化的凈內(nèi)部回報(bào)率為7%;而排名后四分之一的基金至今仍面臨著相當(dāng)于初始投資成本37%的投資價(jià)值損失，部分基金由于杠桿率過(guò)高，在金融危機(jī)期間已經(jīng)提前清盤，導(dǎo)致投資資產(chǎn)全部損失。

所以，了解地產(chǎn)基金的投資策略和基金管理公司的盈利模式是保證投資收益的前提。

知名私募地產(chǎn)基金有哪些？

在2015年P(guān)ERE 50（Private Equity Real Estate）的全球私募地產(chǎn)基金排行榜上，排名前50位的基金管理公司過(guò)去5年累計(jì)募集資金2240億美元（不包含債權(quán)投資基金和母基金的募集額），其中，排名第一的黑石地產(chǎn)基金過(guò)去5年累計(jì)募集資金463億美元，排名第二的喜達(dá)屋資本集團(tuán)，過(guò)去5年累計(jì)募集資金146億美元，排名第三的孤星資本，過(guò)去5年累計(jì)募集資金125億美元，排名第4至第10位的依次是普洛斯中國(guó)（91億美元），Brookfield Asset Management（85億美元），鐵獅門公司（84億美元），柯羅尼資本（65億美元），凱雷集團(tuán)（59億美元），城堡投資（47億美元），橡樹(shù)資本（43億美元）。

整體看，排名前50位的私募地產(chǎn)基金管理公司可以分為三類：全能型另類投資基金（如黑石、凱雷等），專業(yè)地產(chǎn)基金管理公司（如喜達(dá)屋資本、柯羅尼資本等），以及地產(chǎn)企業(yè)背景的基金管理公司（如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的鐵獅門、物業(yè)管理公司背景的仲聯(lián)量行等）。發(fā)起人背景不同，基金管理公司的模式定位和核心能力也有所差異。

其中，全能型另類投資管理公司發(fā)起的地產(chǎn)基金大多具有廣泛的地域分布和多樣化的產(chǎn)品線，產(chǎn)品涵蓋了核心型基金、增值型基金、機(jī)會(huì)型基金、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資基金、夾層基金、地產(chǎn)證券投資基金、基金中的基金等。憑借投資的廣度和寬度，全能型的另類投資管理公司可以有效彌補(bǔ)單只基金上的投資虧損，并以其資產(chǎn)配置的優(yōu)勢(shì)吸引機(jī)構(gòu)投資人的加盟。

與全能型的另類投資管理公司相比，專業(yè)地產(chǎn)基金公司的基金規(guī)模一般略小，但投資業(yè)績(jī)并不遜色，這些機(jī)構(gòu)通常具有更強(qiáng)的周期套利能力，低谷中不良資產(chǎn)、不良債務(wù)的收購(gòu)成為很多專業(yè)地產(chǎn)基金公司的一項(xiàng)核心策略。此外，專業(yè)地產(chǎn)基金公司還十分關(guān)注產(chǎn)業(yè)整合的機(jī)會(huì)，通過(guò)推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的行業(yè)并購(gòu)和二級(jí)市場(chǎng)的分拆上市，賺取行業(yè)整合的溢價(jià)收益。

至于地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的地產(chǎn)基金，其投資標(biāo)的一般會(huì)聚焦于企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品線，并通過(guò)深入?yún)⑴c開(kāi)發(fā)管理環(huán)節(jié)的增值服務(wù)來(lái)擴(kuò)張基金收益空間，以投資服務(wù)的深度來(lái)拼廣度。同時(shí)，為了彌補(bǔ)自身在資產(chǎn)配置和投資范圍上的劣勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的基金一般會(huì)和金融機(jī)構(gòu)建立更緊密的合作關(guān)系，包括與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起基金、為機(jī)構(gòu)投資人定制基金、允許機(jī)構(gòu)投資人跟投基金等。

而即使是同一類型的基金管理公司，也有著各自擅長(zhǎng)的領(lǐng)域和特色化的投資策略。因此，在不同的市場(chǎng)周期中，基金之間的業(yè)績(jī)差異可能很大，尤其是私募基金，由于投資門檻較高，所以，即使是機(jī)構(gòu)投資人也很難做到真正的分散投資。因此，在全球化配置時(shí)代，要做一個(gè)“聰明的投資人”，了解國(guó)際市場(chǎng)上主要基金管理公司的投資專長(zhǎng)和投資策略很重要。而對(duì)于國(guó)內(nèi)的基金管理人來(lái)說(shuō)，成熟市場(chǎng)的基金模式也將成為很多國(guó)內(nèi)基金經(jīng)理們的標(biāo)桿和榜樣。

為此，我們將在這里和大家分享更多地產(chǎn)基金的故事，一起挖掘基金背后的“賺錢”秘訣。

地產(chǎn)基金的

策略分類

核心型基金，主要投資于城市核心區(qū)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)中的成熟物業(yè)項(xiàng)目，如寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)等，一般出租率在95%以上，租金回報(bào)率在7%以上，標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流就能夠滿足投資人的回報(bào)率要求，租金收益是最主要的收益來(lái)源。

核心增益型基金，投資策略與核心型基金相似，只是部分項(xiàng)目需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)改善和改擴(kuò)建來(lái)提升租金回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值。

增值型基金，投資于需要經(jīng)營(yíng)改善、租戶優(yōu)化、翻新再造的地產(chǎn)項(xiàng)目。標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流一般能提供6%-8%的投資回報(bào)，通過(guò)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)改善、租戶優(yōu)化、改建擴(kuò)建可顯著提升租金收益和資產(chǎn)價(jià)值，使預(yù)期的投資回報(bào)率提升到10%以上，資產(chǎn)增值和租金收益共同構(gòu)成了投資人的收益源。

機(jī)會(huì)型基金，目標(biāo)收益率通常在16%以上，投資于閑置的、新開(kāi)發(fā)的、及其他負(fù)現(xiàn)金流的地產(chǎn)項(xiàng)目或新興市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì);標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流為負(fù)或現(xiàn)金流波動(dòng)很大，投資人的主要收益來(lái)自于未來(lái)的資產(chǎn)升值收益。中國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型基金大都屬于機(jī)會(huì)型基金。

不動(dòng)產(chǎn)基金管理范文第2篇

關(guān)鍵詞:基金份額;質(zhì)權(quán);權(quán)利質(zhì)權(quán);法律性質(zhì)

中圖分類號(hào):D911.04 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1005-5312(2010)19-0204-01

一、權(quán)利質(zhì)權(quán)的內(nèi)涵

關(guān)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的含義,我國(guó)法律尚無(wú)明確規(guī)定,學(xué)者間的表述也有不同。有學(xué)者認(rèn)為,權(quán)利質(zhì)權(quán)是指“以所有權(quán)、用益物權(quán)以外的可讓與的財(cái)產(chǎn)權(quán)為客體而成立的質(zhì)權(quán)”,也有學(xué)者認(rèn)為“權(quán)利質(zhì)權(quán)謂以所有權(quán)以外的可

讓與之財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的之質(zhì)權(quán)”。

二、權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的

《物權(quán)法》第224條用列舉的方式規(guī)定了可用于質(zhì)押的權(quán)利種類,包括:匯票、支票、本票;債券、存款單;倉(cāng)單、提單;可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán);可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款。同時(shí)作出了保底性規(guī)定,即可用于出質(zhì)的權(quán)利還包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。有的權(quán)威論著認(rèn)為,作出這一保底性規(guī)定的原因在于,《物權(quán)法》不可能涵蓋所有可以出質(zhì)的權(quán)利范圍。可用于出質(zhì)的權(quán)利須具備以下條件:

第一,具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值,為財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值而可以金錢來(lái)衡量的權(quán)利。權(quán)利質(zhì)權(quán)是以質(zhì)押標(biāo)的的變價(jià)價(jià)值優(yōu)先受償債權(quán)的權(quán)利,自然尤為關(guān)注標(biāo)的的交換價(jià)值,并因之而要求其標(biāo)的須為具有變價(jià)可能的財(cái)產(chǎn)權(quán)。生命權(quán)、健康權(quán)等具有人格性和身份性的權(quán)利不得為權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的。物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)。

第二,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)的目的是使質(zhì)權(quán)人在被擔(dān)保的債權(quán)未受清償時(shí),能夠取得設(shè)質(zhì)權(quán)利的變換價(jià)值。故其標(biāo)的物必須具有變價(jià)的可能性。

第三,須為適于設(shè)質(zhì)的權(quán)利。何種權(quán)利可以設(shè)質(zhì)、何種權(quán)利不可設(shè)質(zhì),各國(guó)立法有所不同。這與各國(guó)法律規(guī)定的擔(dān)保種類有關(guān)。除法、日民法外,德、瑞、意、我國(guó)大陸及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只適用抵押,動(dòng)產(chǎn)及其他權(quán)利適用于質(zhì)權(quán)的傳統(tǒng)擔(dān)保分類,均只承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)及權(quán)利質(zhì)權(quán),不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。

三、基金份額質(zhì)權(quán)的性質(zhì)

(一)基金份額的財(cái)產(chǎn)性

我國(guó)的證券投資基金是架構(gòu)在信托法之上的,信托法的基本原理是:信托設(shè)立后,受托人取得信托財(cái)產(chǎn)的名義所有權(quán),但并不能享有所有權(quán)的全部權(quán)能,必須依信托目的管理或處分信托財(cái)產(chǎn)。受益人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有信托受益權(quán),但無(wú)權(quán)管理處分信托財(cái)產(chǎn)及取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性,區(qū)別于受托人的固有財(cái)產(chǎn)和委托人的其他財(cái)產(chǎn)。基金份額即屬于信托財(cái)產(chǎn),當(dāng)基金成立后,基金份額所代表財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于基金受托人所有。依照目前幾乎所有開(kāi)放式基金契約的設(shè)計(jì),證券投資基金均屬于自益信托,委托人和受益人同屬基金份額持有人,基金份額持有人對(duì)基金份額享有受益權(quán)。

根據(jù)我國(guó)《證券投資基金法》第70條規(guī)定明確規(guī)定了基金份額持有人的權(quán)利,包括:

(1)財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利,即基金份額持有人獲得基金收益的權(quán)利,在基金贖回時(shí)獲得贖回款的權(quán)利和在基金合同終止時(shí)獲得基金剩余資產(chǎn)的權(quán)利;

(2)身份權(quán),即參加基金份額持有人大會(huì)并進(jìn)行表決的權(quán)利,查閱或者復(fù)制公開(kāi)披露的基金信息資料的權(quán)利,對(duì)基金管理人、基金托管人、基金份額發(fā)售機(jī)構(gòu)損害其合法權(quán)益的行為提訟的權(quán)利等。

基金份額的可轉(zhuǎn)讓性《物權(quán)法》規(guī)定,“可以轉(zhuǎn)讓的基金份額”可以出質(zhì)。根據(jù)《證券投資基金法》第5條規(guī)定,封閉式基金基金份額可以在依法設(shè)立的證券交易場(chǎng)所交易;開(kāi)放式

基金可以在基金合同約定的時(shí)間和場(chǎng)所申購(gòu)或者贖回的基金。很顯然,封閉式基金屬于“可轉(zhuǎn)讓的基金份額”范疇,但對(duì)于開(kāi)放式基金,法律只規(guī)定了其可以申購(gòu)或贖回,并未涉及其轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。從學(xué)理上分析,只要不屬于“不可轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利,我們都可認(rèn)定為是“可轉(zhuǎn)讓”的。通常“不可轉(zhuǎn)讓”的情形包括三種:法律上禁止轉(zhuǎn)讓的,合同約定不可轉(zhuǎn)讓的,權(quán)利本身的性質(zhì)決定不可轉(zhuǎn)讓的。

(二)基金份額可以出質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)基金管理范文第3篇

    一、拓寬社保基金投資領(lǐng)域的必要性

    （一）社保基金存量有必要拓寬投資領(lǐng)域。根據(jù)2001年度嘉興市本級(jí)社會(huì)保障基金決算反映，市本級(jí)五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)基金年初余額為24428萬(wàn)元，年末余額為44912萬(wàn)元（其資金分布情況為：經(jīng)辦機(jī)構(gòu)支出戶銀行存款13139萬(wàn)元，財(cái)政專戶存款28405萬(wàn)元，暫付款563萬(wàn)元，債券投資3888萬(wàn)元）。從年度社會(huì)保險(xiǎn)基金存款余額的變化情況看，市本級(jí)社會(huì)保險(xiǎn)基金存款余額已經(jīng)走出了前幾年的下降趨勢(shì)，并逐年在增加。

    根據(jù)浙江省財(cái)政廳《2001年度養(yǎng)老、失業(yè)基金決算情況》通報(bào)反映，嘉興市本級(jí)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支撐能力為15．1個(gè)月，高于全省9．9個(gè)月和全市13．4個(gè)月的水平。從市本級(jí)2001年社會(huì)保障基金收支情況分析，在社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)覆不開(kāi)展的前提下，如果從2001年存量資金中留出15000萬(wàn)元作為2002年的收不抵支部分，留出投資國(guó)債和定期存款未到期部分10000萬(wàn)元，還有20000萬(wàn)元可以用于其他投資。

    （二）社保基金增值有必要拓寬投資領(lǐng)域。根據(jù)2001年度嘉興市本級(jí)社會(huì)保障基金決算反映，市本級(jí)五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)基金年度利息收入774萬(wàn)元，年綜合利率2．23％。從目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，在積極的財(cái)政政策完全淡出前，銀行儲(chǔ)蓄存款利率的走勢(shì)預(yù)計(jì)在三、五年內(nèi)仍將維持現(xiàn)有水平，目前存貨款利率差在加大。

    （三）政府資金經(jīng)營(yíng)需要拓寬投資領(lǐng)域。目前，政府一方面要通過(guò)建立投資性公司向商業(yè)銀行貸款并以貸款利率支付利息，另一方面則將大量的社會(huì)保障基金存入銀行，以銀行存款利率得到利息。按照現(xiàn)行存貸款三年期年利率進(jìn)行測(cè)算，存款利率3．24％、貸款利率5．76％、差額2．52％，如按5億元社會(huì)保障基金存款進(jìn)行測(cè)算，年基金少收入利息1250萬(wàn)元。

    （四）依法參保意識(shí)的提高和行政推動(dòng)力度的加大有必要拓寬投資領(lǐng)域。近年來(lái)，省市人大、政府加大了對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，地方政府、職能部門對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)工作的管理，用人單位參加社會(huì)保險(xiǎn)的法制意識(shí)，勞動(dòng)者的維權(quán)意識(shí)和社會(huì)的監(jiān)督力度，參保單位、參保職工、繳費(fèi)基數(shù)三個(gè)不到位的狀況正在加強(qiáng)或改善。社會(huì)保險(xiǎn)參保擴(kuò)覆工作的開(kāi)展，從根本上解決目前存在的參保企業(yè)不到位的狀況，使當(dāng)年社會(huì)保險(xiǎn)基金達(dá)到收支平衡并有結(jié)余，使存量資金增加。這就有必要考慮社會(huì)保障的投資方向和較大限度增值的問(wèn)題。

    二、拓寬社保基金投資領(lǐng)域的模式選擇

    筆者認(rèn)為：社會(huì)保障基金投資對(duì)中央政府而言，選擇適宜的模式入市至關(guān)重要。從允許將社會(huì)保障基金投資于股市的國(guó)家看，社會(huì)保障基金入市的途徑為社會(huì)保障基金——基金公司——證券市場(chǎng)，即將社會(huì)保障基金投資于基金公司，再通過(guò)基金公司投資于股市。而對(duì)地方政府而言，將社會(huì)保障基金拓寬投資領(lǐng)域，除按照規(guī)定安排好支出所需的資金和購(gòu)買分配的國(guó)債以外，投資于地方政府承擔(dān)最終兜底責(zé)任的社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目是切實(shí)可行的。一方面，可以增加社會(huì)保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社會(huì)事業(yè)的發(fā)展速度，減緩對(duì)銀行貸款的依賴程度。投資方向可以確定為：市本級(jí)的高速公路、杭州灣跨海大橋的建設(shè)出資部分，高等教育、高中教育的基礎(chǔ)性發(fā)展項(xiàng)目，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。社會(huì)保障基金投資模式，在現(xiàn)行政策制度不作調(diào)整的前提下，地方政府可以從以下三種形式中選擇：

    ——委托貸款項(xiàng)目模式。根據(jù)商業(yè)銀行當(dāng)前的委托貸款制度規(guī)定，資金所有者將銀行存款指定對(duì)象和項(xiàng)目，由商業(yè)銀行根據(jù)規(guī)定手續(xù)與貸款方和委托方簽訂三方合同，并由商業(yè)銀行辦理貸款和結(jié)算手續(xù)，按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)，但不承擔(dān)委托貸款資金風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是從社保基盤管理本身來(lái)說(shuō)，其資金反映在銀行存款科目中，因而不違反國(guó)家現(xiàn)行對(duì)社保基金管理的制度，同時(shí)有利于基金的增值；缺點(diǎn)是銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要向銀行支付手續(xù)費(fèi)。

    ——直接投資項(xiàng)目模式。這種模式是指在眾多社會(huì)公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中。選出發(fā)展?jié)摿^大且穩(wěn)定的項(xiàng)目作為社會(huì)保險(xiǎn)基金的投資對(duì)象，由政府組織對(duì)項(xiàng)目的政府責(zé)任的論證。對(duì)于必須由地方政府承擔(dān)最后兜底責(zé)任的項(xiàng)目，可以確定為社保基金投資方向，由市財(cái)政（社保基金管理中心）辦理基金投資手續(xù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是在基金增值的同時(shí)節(jié)約了手續(xù)費(fèi)；缺點(diǎn)是超越了國(guó)家現(xiàn)行社保基金投資的范圍。

    ——投資開(kāi)放式基金模式。開(kāi)放式基金是指基金規(guī)模不固定，基金單位可隨時(shí)向投資者出售，也可按投資者要求買回的運(yùn)作方式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是投資收益高于國(guó)債和儲(chǔ)蓄、低于股票；缺點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)高于國(guó)債和儲(chǔ)蓄，同時(shí)需支付手續(xù)費(fèi)，而且國(guó)家至今末規(guī)定可以作為社會(huì)保障基金的投資范圍。

    筆者認(rèn)為，上述三種模式比較，選擇委托銀行貸款模式較為合適。在確保社會(huì)保障基金安全的前提下增加了利息收入，同時(shí)又不違反社會(huì)保障基金管理制度。

   三、拓寬社保基金投資領(lǐng)域的可行性分析     選擇委托銀行貸款方式拓寬社會(huì)保障基金投資領(lǐng)域，筆者分析是可行的。

    ——從政策角度分析具有拓寬投資領(lǐng)域的可能。（1）綜觀世界各國(guó)社會(huì)保障基金管理政策，其基金結(jié)余的投資方式除儲(chǔ)蓄和購(gòu)買債券外，還有以下幾種：一是投資于國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。將社會(huì)保障基金投資于交通、電力、通訊等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其回收期稍長(zhǎng)但收益較穩(wěn)定可靠，既有經(jīng)濟(jì)效益，又能兼顧社會(huì)效益。二是投資于股票市場(chǎng)。將社會(huì)保障基金投資于國(guó)內(nèi)或國(guó)外股票，以獲取股息收益或股票增值。三是投資于不動(dòng)產(chǎn)及各類貸款，如抵押貸款、商業(yè)貸款、住房貸款、個(gè)人貸款等。（2）在我國(guó)，根據(jù)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部《關(guān)于印發(fā)<社會(huì)保險(xiǎn)基金財(cái)務(wù)制度>的通知》規(guī)定，“基金結(jié)余除根據(jù)財(cái)政和勞動(dòng)保險(xiǎn)部門商定的、最高不超過(guò)國(guó)家規(guī)定預(yù)留的支付費(fèi)用外，全部用于購(gòu)買國(guó)家發(fā)行的特種定向債券和其他種類的國(guó)家債券”。而在按照規(guī)定購(gòu)買國(guó)家發(fā)行的特種定向債券和其他種類的國(guó)家債券后，剩余資金則存入銀行。

    綜觀上述社會(huì)保障基金的投資方式，按照風(fēng)險(xiǎn)和收益由小到大的順序排列是儲(chǔ)蓄、政府債券、基礎(chǔ)設(shè)施、公司債券、股票和不動(dòng)產(chǎn)。總的來(lái)看，各國(guó)對(duì)社會(huì)保障基余的投資營(yíng)運(yùn)都控制得非常嚴(yán)格。儲(chǔ)蓄和購(gòu)買政府債券是所有國(guó)家都認(rèn)可的投資方式，而對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、股票、不動(dòng)產(chǎn)和貸款等風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目，有的國(guó)家是嚴(yán)格禁止的。不過(guò)，從一些國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，社會(huì)保障基金投資于股票市場(chǎng)的回報(bào)率在各項(xiàng)投資項(xiàng)目中是最高的，因此，不少國(guó)家對(duì)社會(huì)保障基金投資于股票市場(chǎng)解開(kāi)禁令。

    ——從投資對(duì)象分析具有拓寬投資領(lǐng)域的空間。“九五”期間，政府對(duì)本級(jí)范圍內(nèi)通過(guò)向商業(yè)銀行貸款形式，投入40多億元興建了大量的社會(huì)公益事業(yè)和城市、交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。“十五”期間，還投入巨資興建文化中心、體育中心、杭州灣跨海大橋等社會(huì)公益事業(yè)和城市、交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建設(shè)，均將逐步到達(dá)還貸期和貸款期，而已經(jīng)建成項(xiàng)目目前尚未具備還貸能力，需由政府財(cái)政給予支撐，待建項(xiàng)目需要大量的資金投入才能啟動(dòng)，這些因素均給社會(huì)保障基金投資渠道的拓寬提供了方向。

    ——按投資項(xiàng)目分析具有較好的安全性和較高的投資收益。將社會(huì)保障基金投資于政府承擔(dān)最后兜底職能的社會(huì)公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施項(xiàng)目，可確保社會(huì)保障基金的安全性。同時(shí)，可以增加較多的利息收入，如按照三年期存貨款年利率計(jì)算，社會(huì)保障基金年利率可在目前2．52％的基礎(chǔ)上提高到5．58％．如按3億元資金量進(jìn)行測(cè)算，年度利息收入可從存款的756萬(wàn)元提高到委托貸款的1674萬(wàn)元。

    四、拓寬社保基金投資領(lǐng)域的意見(jiàn)

    （一）統(tǒng)一思想、確定投向。由市財(cái)政局按照嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，會(huì)同市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)對(duì)文體、教育、交通、建設(shè)等部門納入“十一五”規(guī)劃的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，選擇提出社會(huì)公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目，提交市政府決策。

不動(dòng)產(chǎn)基金管理范文第4篇

海外股票　本地成本　不動(dòng)產(chǎn)  　政府債券

國(guó)際債券　貨幣

年均復(fù)合

16.1%

13.9%

12.5%

10.7%

10.5%　  6.5%

收益率

1萬(wàn)澳元　  　44800

36700

32700

27600

27100　18800

的收益值

誠(chéng)然，任何一種投資都是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，風(fēng)險(xiǎn)越大，回報(bào)越高。因此投資時(shí)必須考慮某種投資方式所附帶的風(fēng)險(xiǎn)，并充分估量承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估通常考慮兩個(gè)主要因素，一是投資期限，二是在投資期限內(nèi)每一個(gè)階段的投資回報(bào)，比如一個(gè)5年期投資，最終將會(huì)盈利，但也許投資一年的時(shí)候，其利潤(rùn)可能是負(fù)數(shù)。有經(jīng)驗(yàn)的管理資金通常會(huì)在其所規(guī)定的投資期獲得較好的回報(bào)。

那么，管理基金是如何保證獲得最好的投資回報(bào)呢？

最主要的手段是進(jìn)行分散風(fēng)險(xiǎn)投資，這樣可以克服一種投資方式固有的風(fēng)險(xiǎn)幾率，通過(guò)不同產(chǎn)品如股票、債券、不動(dòng)產(chǎn)、貨幣投資的組合搭配，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)最終獲取最大收益的目的。如何進(jìn)行搭配是對(duì)每家管理基金的技巧、經(jīng)驗(yàn)與能力的考驗(yàn)，通常來(lái)說(shuō)，股票投資風(fēng)險(xiǎn)最高、收益也最大，但對(duì)管理基金來(lái)說(shuō)，對(duì)股票的投資不會(huì)超過(guò)一筆信托基金投資總額的50-60%，其余40%左右的資金要采取與其他投資方式搭配的方法。分散投資的最大特點(diǎn)是每年的投資回報(bào)率都有不同，但取得投資期限內(nèi)的預(yù)期目標(biāo)是管理基金所追求最終結(jié)果。

分散投資的另外一種形式是實(shí)現(xiàn)對(duì)投資行業(yè)和證券種類的多樣化。例如對(duì)固定資產(chǎn)投資，可以同時(shí)選擇投資期限短、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率也小的辦公樓、酒店、商業(yè)中心以及期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率相對(duì)也較高的礦業(yè)、交通、電訊行業(yè)的有價(jià)證券。管理基金通過(guò)其豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)以及具有商業(yè)頭腦的精算師和訓(xùn)練有素的專業(yè)隊(duì)伍，為投資者進(jìn)行最好的選擇。他們將個(gè)人零散投資聚集成龐大的基金，巧妙地經(jīng)過(guò)他們的安排，投入到各種行業(yè)領(lǐng)域以及各種金融票據(jù)之中。即使對(duì)投資人個(gè)體來(lái)說(shuō)，其投入的資金很少，但可能這筆錢已經(jīng)被管理基金投入到若干公司的股票、政府國(guó)債、礦山、酒店等等不同的產(chǎn)品中去了。

為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行海外投資也是管理基金投資分散化的一種手段。澳大利亞股市成交量不足全球股市的2%，因此世界證券投資市場(chǎng)為澳大利亞投資人提供了98%的獲利機(jī)會(huì)。進(jìn)行海外投資的好處包括：一是更大程度地分散投資，不僅對(duì)不同行業(yè)部門也可對(duì)不同國(guó)家的有價(jià)證券投資；二是可對(duì)世界一些知名跨國(guó)公司投資，如微軟、雀巢、佳能、麥當(dāng)勞等，從而獲得更大的資金回報(bào)；三是可以對(duì)一些經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新興國(guó)家投資，其投資回報(bào)率要遠(yuǎn)高于市場(chǎng)相對(duì)比較成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家。對(duì)于個(gè)體投資者來(lái)說(shuō)，由于缺乏對(duì)海外市場(chǎng)的了解以及各種原因，直接購(gòu)買海外有價(jià)證券有很大難度。而通過(guò)管理基金就使這種操作變成可能。因?yàn)楣芾砘饘?duì)國(guó)際市場(chǎng)有專業(yè)研究和監(jiān)測(cè)，長(zhǎng)期關(guān)注股票和貨幣走勢(shì)，可以隨時(shí)提出各種不同的投資機(jī)會(huì)以及降低投資風(fēng)險(xiǎn)的方法。

發(fā)展迅速　規(guī)模龐大

投資管理基金在澳大利亞被稱為單位信托基金(Unit  trust  funds)。它和美國(guó)共同基金模式的主要區(qū)別在于獨(dú)立信托人的概念不同。在澳大利亞由資產(chǎn)管理公司承擔(dān)信托人的財(cái)務(wù)職責(zé)。其他的一些區(qū)別還有：資產(chǎn)類型，如投資于地產(chǎn)的信托基金很普遍；基金銷售主要通過(guò)獨(dú)立財(cái)務(wù)計(jì)劃公司進(jìn)行，幾乎沒(méi)有基金由經(jīng)紀(jì)商銷售；另外，基金費(fèi)用較高。從1996年6月到1997年6月，單位信托基金增長(zhǎng)達(dá)到創(chuàng)記錄的25%。其中30%來(lái)自于新入市資金。信托基金按資產(chǎn)類型分為四大類：固定收入基金，地產(chǎn)基金，證券基金，期貨、期權(quán)和貨幣基金。信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封閉式基金；非上市基金亦即開(kāi)放式基金，其基金資產(chǎn)由投資顧問(wèn)評(píng)估，主要是由地產(chǎn)信托基金構(gòu)成。非上市基金由基金公司回購(gòu)，因此擁有較高的貨幣平衡水平。按規(guī)定，信托基金每周進(jìn)行一次估值。不過(guò)，現(xiàn)在一般都是每天估值。基金賣出價(jià)和贖回價(jià)是相關(guān)的投資組合變現(xiàn)的假設(shè)成本。信托基金既可由基金公司直接銷售，又可以通過(guò)財(cái)務(wù)顧問(wèn)或經(jīng)紀(jì)商銷售。目前很少通過(guò)經(jīng)紀(jì)商銷售。在基金募集前，必須訂立信托契約。對(duì)于養(yǎng)老金業(yè)的基金管理來(lái)說(shuō)，作為集合工具的單位信托基金（未注冊(cè)）越來(lái)越普及，這個(gè)趨勢(shì)還將繼續(xù)下去。澳大利亞證券委員會(huì)負(fù)責(zé)制定有關(guān)單位信托基金的監(jiān)管法規(guī)。此外，1991年的《公司法》有關(guān)條例也適用基金業(yè)的相關(guān)活動(dòng)。近年來(lái)基金資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要源于零售養(yǎng)老基金品種的擴(kuò)大。

澳大利亞管理基金的發(fā)展大約有近二十年歷史。上世紀(jì)80年代末期以來(lái)，由于高利率政策，資本增值速度加快、股市興旺，同時(shí)養(yǎng)老金制度在所有雇員中得到普及，澳大利亞基金規(guī)模迅速膨脹。管理基金最近幾年來(lái)發(fā)展尤為迅速，尤其在1997-2001年間，行業(yè)產(chǎn)值的年增長(zhǎng)率達(dá)到11%左右。公眾對(duì)參與管理基金的意識(shí)不斷增強(qiáng)、管理基金的新品種、新手段、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，其行業(yè)發(fā)展的增長(zhǎng)率已經(jīng)超過(guò)澳大利亞國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率水平。

澳大利亞基金是世界上最龐大的基金之一，也是除美國(guó)以外最復(fù)雜的基金。至2002年6月底，澳大利亞各基金管理公司共掌管大約7000億澳元的基金資產(chǎn)，基金數(shù)量3000多支。其中養(yǎng)老保險(xiǎn)基金大約3500億澳元，人身保險(xiǎn)基金約1700億澳元，其他零散基金1800億澳元左右。按資金來(lái)源不同，澳大利亞的基金可以分為零售基金(retail  funds)和批發(fā)基金(wholesale  funds)。所謂零售基金，是指?jìng)€(gè)人繳納的資金形成投資基金，比如個(gè)人養(yǎng)老金和人身保險(xiǎn)基金等。其他主要零售基金還包括：公共單位信托基金，約1500億澳元；友好協(xié)會(huì)基金，60億澳元；共同基金80億澳元；貨幣管理基金300億澳元。批發(fā)基金則是指由單位、公司或組織機(jī)構(gòu)的出資。批發(fā)基金的主要形式有：海外投資基金、政府基金、其他保險(xiǎn)基金、捐助基金等。

在澳大利亞，零售基金約占基金總量的60%，批發(fā)基金大約為40%。零售基金近年來(lái)增長(zhǎng)速度很快，主要是由于政府強(qiáng)制實(shí)施養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃所致。到2002年政府要求所有雇員必須將9%的工資收入用于養(yǎng)老保險(xiǎn)，客觀上將大大增加養(yǎng)老基金的規(guī)模。預(yù)計(jì)2005年，澳大利亞養(yǎng)老金將突破5000億澳元。

從投資方式來(lái)看，澳大利亞國(guó)內(nèi)證券和期權(quán)投資增長(zhǎng)最快，其次是短期國(guó)內(nèi)債券、海外資產(chǎn)及國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資。目前各種投資方式所占市場(chǎng)份額大致為：國(guó)際固定利率債券為0.4%、不動(dòng)產(chǎn)投資2%、國(guó)際股票8%、澳大利亞固定利率債券12%、澳大利亞股票19%、復(fù)合投資49%。

集約化管理　國(guó)際化經(jīng)營(yíng)

澳大利亞管理基金呈現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：

第一，80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而這些公司絕大部分是銀行或者保險(xiǎn)公司。

目前，澳大利亞最大的基金管理公司是澳大利亞聯(lián)邦銀行，其掌管的基金占全部基金總量的13%左右。其次是安保集團(tuán)，這是澳大利亞最大的保險(xiǎn)公司，占市場(chǎng)份額的11%；澳大利亞國(guó)民銀行，占8%；BT全球資產(chǎn)管理公司，占6%。

第二，基金管理的集約化趨勢(shì)加強(qiáng)。

過(guò)去，澳大利亞基金管理機(jī)構(gòu)非常之多，小而分散。而近年來(lái)，管理基金兼并重組異常活躍。通過(guò)大量的并購(gòu)活動(dòng)，分散的資金逐步并入到大銀行集團(tuán)或保險(xiǎn)公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各類基金。

第三，澳大利亞基金管理行業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)程度很高，這也是管理基金行業(yè)本身特點(diǎn)所決定的。

目前在澳大利亞，外國(guó)注冊(cè)的管理公司大約35家左右，占基金管理公司的33%，基金總額的48%。澳大利亞一些比較著名的國(guó)外基金管理公司有：AXA、BNP  Paribas、Credit  Suisse、Fidelity  HSBC、Invesco、Merrill  Lynch、Schroders以及Vanguard等。

第四，盡管澳大利亞基金以國(guó)內(nèi)投資為主，但近幾年海外投資不斷增長(zhǎng)。

澳大利亞基金國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)是市場(chǎng)平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)較小，獲利有把握。但畢竟由于市場(chǎng)太小，另外海外股票市場(chǎng)的利潤(rùn)率高于澳大利亞國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，由利益驅(qū)動(dòng)，必然使一部分資金轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)，這也是國(guó)際資本流動(dòng)的必然規(guī)律。1997年澳大利亞管理基金中大約只有5%左右的資金對(duì)海外投資，而去年這一比例提高到8%。預(yù)計(jì)隨著養(yǎng)老金規(guī)模擴(kuò)大，今年海外投資的比例將達(dá)到10%左右。在海外投資的方式上，主要以股票、期權(quán)、債券為主，而貨幣投資非常有限。在國(guó)家的選擇上，澳大利亞基金主要以美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等金融市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家為主。亞洲金融危機(jī)后，一些金融市場(chǎng)相對(duì)比較完善的東亞國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快，金融投機(jī)的利潤(rùn)率又大大高于歐美等國(guó)家，因此一部分澳大利亞基金開(kāi)始關(guān)注亞太市場(chǎng)。目前澳大利亞基金在亞太地區(qū)投資最多的國(guó)家和地區(qū)是韓國(guó)，其次是中國(guó)大陸和臺(tái)灣地區(qū)，以及新加坡、馬來(lái)西亞等。

澳大利亞前10家最大基金管理公司的基金數(shù)額及其所占市場(chǎng)份額  

公司名稱

基金總額（億澳元）

市場(chǎng)份額%

聯(lián)邦銀行(Comonwealth/

840

12

colonial  first  State)

安保公司(AMP)

  　682

  

10.36

國(guó)民銀行(National/MLC)

  484

7.3

麥覺(jué)理銀行(Macquarie)

405

  

6.1

ING

  　370

  

5.6

State  Street  Global  Advisors

363

  

5.5

AXA

  323

  

4.9

德意志銀行(Deutsche  

  315

  

4.7

Asset  Management)

西太銀行(Wespac)

  235

  

3.5

瑞士信貸(Credit  Suisse  Asset

234

  

3.5

Management)

上述10家

  4256

  64.6

全部

  7000  

  

100

富有潛力　可資利用

目前共有兩支澳大利亞大型基金著手開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。一是麥覺(jué)理銀行的中國(guó)地產(chǎn)基金，另一支是安保集團(tuán)的Henderson環(huán)球基金。這兩只基金目前從事的主要是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而安保環(huán)球基金也是與麥覺(jué)理銀行合作在上海從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

針對(duì)上海住房市場(chǎng)的興起和中國(guó)房貸規(guī)模擴(kuò)大，這兩支基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景充滿信心。然而時(shí)至今日，中國(guó)證券市場(chǎng)仍未對(duì)外資開(kāi)放，因此以麥覺(jué)理銀行為先，獨(dú)辟蹊徑，希望籍向中國(guó)房貸市場(chǎng)證券化提供經(jīng)驗(yàn)為先導(dǎo)，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)并為將來(lái)能夠直接從事基金投資業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

1995年初，麥覺(jué)理銀行在上海以25萬(wàn)美元注冊(cè)成立麥覺(jué)理管理咨詢（上海）有限公司，并與中國(guó)建行達(dá)成協(xié)議，從事房屋貸款前服務(wù)和產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)業(yè)務(wù)，并成為首家經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的外資獨(dú)資公司。雙方達(dá)成協(xié)議，由麥覺(jué)理銀行提供房貸證券化方面的經(jīng)驗(yàn)，充當(dāng)售房中介，并根據(jù)建行的個(gè)人住房貸款審核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收集核實(shí)貸款申請(qǐng)材料，從事房屋低壓貸款登記等貸后服務(wù)等。而建行參照麥覺(jué)理銀行進(jìn)行房貸證券化的做法，在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)發(fā)行債券募集建房資金。由于雙方的良好合作，以及上海住房市場(chǎng)興旺，第一期3000套低造價(jià)住宅很快就銷售完畢。這一成功，激勵(lì)麥覺(jué)理再準(zhǔn)備與建行合作繼續(xù)通過(guò)房貸證券化集資，興建第二期甚至第三期住房。

此外，麥覺(jué)理最近還準(zhǔn)備與Schrodeer  Asia  Properties  LP地產(chǎn)公司簽訂諒解備忘錄，合資組建一個(gè)專門在上海開(kāi)發(fā)住宅房的基金管理企業(yè)，運(yùn)用上述方式，目標(biāo)在今后5至10年內(nèi)開(kāi)發(fā)將近10個(gè)項(xiàng)目，共6000套公寓。麥覺(jué)理還與安保henderson環(huán)球基金合作，在中國(guó)證券市場(chǎng)集資，興建上海澳麗花苑公寓住宅，并由麥覺(jué)理進(jìn)行項(xiàng)目管理。

目前澳大利亞基金在中國(guó)開(kāi)展的業(yè)務(wù)與其在世界其他地區(qū)開(kāi)展的投資業(yè)務(wù)有很大不同。

澳大利亞基金對(duì)海外有形資產(chǎn)投資的通常做法是直接投資并控股一家或幾家本地企業(yè)，獲得該企業(yè)對(duì)某一項(xiàng)目，如房地產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的獨(dú)家開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，之后在當(dāng)?shù)刈C券市場(chǎng)發(fā)行債券籌集項(xiàng)目資本。通過(guò)項(xiàng)目的直接經(jīng)營(yíng)償還集資成本并獲得利潤(rùn)。例如麥覺(jué)理基建(MIG)最近在美國(guó)投資興建的收費(fèi)公路項(xiàng)目就是這種類型。麥覺(jué)理基建直接投資5480萬(wàn)美元收購(gòu)美國(guó)圣地亞哥高速公司伙伴集團(tuán)81.6%的股份，特許獨(dú)家開(kāi)發(fā)造價(jià)5.8億美元的SR125號(hào)高速收費(fèi)公路。麥覺(jué)理基建于今年3月在美國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)行首期債券，用于工程的前期費(fèi)用及營(yíng)運(yùn)開(kāi)支。2006年將發(fā)行第二期債券籌措剩余工程資金。該收費(fèi)公路工程是麥覺(jué)理首次涉足美國(guó)市場(chǎng)，其投資方式在澳大利亞基金海外投資中比較典型。

可以看出，麥覺(jué)理在中國(guó)和美國(guó)等國(guó)家的投資有共同之處，但也有差別。由于中國(guó)投資證券市場(chǎng)、人民幣本幣業(yè)務(wù)未向外資銀行、保險(xiǎn)公司開(kāi)放，因此外資尚無(wú)法在中國(guó)資本市場(chǎng)從事發(fā)行債券為項(xiàng)目集資的業(yè)務(wù)，從而也不可能進(jìn)行項(xiàng)目的直接經(jīng)營(yíng)管理。

澳大利亞管理基金是世界上最大的基金之一，也是亞太地區(qū)僅次于日本最大的基金來(lái)源。由于澳大利亞政府實(shí)行的強(qiáng)制養(yǎng)老金制度，使澳大利亞基金在近期的增長(zhǎng)率之快，在世界上也屬罕見(jiàn)。預(yù)計(jì)至2010年澳大利亞管理基金的規(guī)模將達(dá)到15000億澳元，也就是說(shuō)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將翻一番。隨著基金規(guī)模的增長(zhǎng)，澳基金對(duì)海外投資也將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。

海外投資必然要考慮投資對(duì)象國(guó)政治經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，對(duì)于基金這種特殊方式的投資，除上述因素以外，以下兩個(gè)要素十分關(guān)鍵。第一，所在國(guó)的法律與金融監(jiān)管體系是否健全并與國(guó)際慣例接軌；第二，所在國(guó)金融信息的公開(kāi)性及與投資國(guó)金融合作的密切程度，比如所在國(guó)對(duì)投資公司所需要的銀行系統(tǒng)資料進(jìn)行保密，而且相關(guān)法律措施不健全，將使投資商無(wú)法進(jìn)行合理索賠，勢(shì)必造成投資者望而卻步。

目前澳大利亞依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)世界30個(gè)主要金融交易中心和37個(gè)次中心進(jìn)行了評(píng)估，并按適宜投資的程度，將這些中心分為三大類。第一類是具有良好法律保障和行為規(guī)范的國(guó)家和地區(qū)，其中包括中國(guó)香港特別行政區(qū)；第二類是比較滿意的有9個(gè)，包括中國(guó)澳門特別行政區(qū)。排在這兩類之后的有40個(gè)。澳大利亞明確提出對(duì)第二類和第三類地區(qū)進(jìn)行基金投資需要采取審慎的策略。

不動(dòng)產(chǎn)基金管理范文第5篇

大資管時(shí)代真真切切來(lái)到身邊，錢不是問(wèn)題，花錢反倒成了問(wèn)題。好的商業(yè)模式、好項(xiàng)目、好團(tuán)隊(duì)成為地產(chǎn)大資管時(shí)代的關(guān)鍵熱詞。投資商之間的項(xiàng)目爭(zhēng)奪已演變成貼身巷戰(zhàn)。

15分鐘談成一單大生意

賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合伙人王戈宏是國(guó)內(nèi)新派白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人。由他主導(dǎo)和操盤的天安門北河沿新派白領(lǐng)公寓（CYPA）隆重開(kāi)業(yè)。這是“從來(lái)不投房地產(chǎn)”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個(gè)涉“房”項(xiàng)目。位于國(guó)貿(mào)附近的第二個(gè)白領(lǐng)公寓——森德大廈也已完成收購(gòu)，目前進(jìn)入設(shè)計(jì)整改階段。賽富不動(dòng)產(chǎn)基金收購(gòu)森德大廈的價(jià)格并不高，70年產(chǎn)權(quán)，單價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，而周邊物業(yè)的單價(jià)已達(dá)4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。未來(lái)，賽富不動(dòng)產(chǎn)計(jì)劃在上海、廣州、深圳繼續(xù)收購(gòu)物業(yè)。

最讓人稱奇的是，王戈宏說(shuō)服閆焱投資白領(lǐng)公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國(guó)創(chuàng)建白領(lǐng)公寓基金。在一個(gè)論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見(jiàn)面時(shí)，閆焱帶來(lái)了公司整個(gè)投資團(tuán)隊(duì)，與其相談甚歡，并讓律師當(dāng)場(chǎng)起草了合作協(xié)議，這一次會(huì)晤也僅僅用了15分鐘。

王戈宏的白領(lǐng)公寓模式是受到美國(guó)同類產(chǎn)品啟發(fā)派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機(jī)以來(lái)，公寓REITs每年的平均收益率超過(guò)40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于REITs全行業(yè)平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對(duì)新公寓的收購(gòu)與建造，出租公寓市場(chǎng)越來(lái)越繁榮。為簡(jiǎn)單驗(yàn)證一個(gè)城市出租公寓的數(shù)量，王戈宏從首都華盛頓市區(qū)沿著355公路向馬里蘭州驅(qū)車行進(jìn)（這條公路貫穿兩三個(gè)重要的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，房利美、萬(wàn)豪酒店總部、喬治華盛頓大學(xué)就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個(gè)房間，管理人員不到10個(gè)。公寓REITs都是連鎖經(jīng)營(yíng)，在同一個(gè)地區(qū)，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購(gòu)、配送，運(yùn)營(yíng)成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。

據(jù)《丹佛商業(yè)評(píng)論》報(bào)道，王戈宏曾

經(jīng)求學(xué)的城市丹佛（是美國(guó)有線電視的中心，第二個(gè)高科技基地），2010年公寓REITs的各項(xiàng)收益指標(biāo)排名全美第一，出租率達(dá)94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長(zhǎng)4.6%（全美平均增長(zhǎng)2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。

再回到我們身邊，如果全國(guó)有超過(guò)20座城市像北京那樣，施行強(qiáng)有力的限購(gòu)政策的話，那白領(lǐng)只能租房立家了。但問(wèn)題是，類似于美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖白領(lǐng)公寓產(chǎn)品國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有。

王戈宏由此聯(lián)想到，中國(guó)白領(lǐng)的家到底會(huì)在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認(rèn)可。閆焱認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)最大的消費(fèi)群體是白領(lǐng)。讓白領(lǐng)用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂(lè)都在30分鐘生活圈內(nèi)完成，可以實(shí)現(xiàn)幸福地居住。閆焱斷定白領(lǐng)公寓將來(lái)是一個(gè)非常大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

在白領(lǐng)公寓商業(yè)模式設(shè)計(jì)上，王戈宏采取了租賃和收購(gòu)相結(jié)合的兩種運(yùn)作模式：整租下某物業(yè)數(shù)十年的整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租給在周邊寫字樓上班的白領(lǐng)；同時(shí)發(fā)起賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，對(duì)外募集資金后收購(gòu)核心地段物業(yè)，進(jìn)行改造和精裝修后出租給白領(lǐng)。

王戈宏聲稱，賽富不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用REITs的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)運(yùn)作項(xiàng)目，未來(lái)一旦REITs資本市場(chǎng)開(kāi)放，這些健康的資產(chǎn)就可以上市。

“我們的腳都是沾滿泥的”

嘉實(shí)基金總裁趙學(xué)軍曾這樣說(shuō)：“我若不做這個(gè)投資，就沒(méi)法吃到大資管這塊肉。”具體到怎么吃這塊肉？趙學(xué)軍不走尋常路。

2012年9月，嘉實(shí)基金總裁趙學(xué)軍聯(lián)合英國(guó)高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團(tuán)隊(duì)，獨(dú)家組建了一個(gè)專注投資于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)——嘉實(shí)地產(chǎn)投資管理有限公司，原漢威資本創(chuàng)始人和前行政總裁任榮出任嘉實(shí)地產(chǎn)的行政總裁。

嘉實(shí)地產(chǎn)總部設(shè)于香港，該團(tuán)隊(duì)之前管理過(guò)4只美元基金，管理資產(chǎn)規(guī)模逾35億美元，與華潤(rùn)、萬(wàn)科、金融街和國(guó)內(nèi)多家大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有多個(gè)成功的戰(zhàn)略合作，整體基金年化回報(bào)扣除費(fèi)用后均超過(guò)20%，是當(dāng)時(shí)亞洲最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金之一。

一家國(guó)有信托機(jī)構(gòu)高管透露：“嘉實(shí)和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權(quán)投資，以量取勝，做大規(guī)模，盡可能地占有客戶；嘉實(shí)地產(chǎn)則更看重項(xiàng)目的本質(zhì)，他們每一單都做得很大，時(shí)間長(zhǎng)，充分享有項(xiàng)目股權(quán)所帶來(lái)的長(zhǎng)期回報(bào)。”

每一單都做得很大、時(shí)間長(zhǎng)，意味著嘉實(shí)地產(chǎn)投資要變身成開(kāi)發(fā)商的角色？如果是這樣，這就要求其團(tuán)隊(duì)成員同時(shí)有金融和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

嘉實(shí)地產(chǎn)基金副總裁陳文杰稱，“嘉實(shí)地產(chǎn)專注于投資國(guó)內(nèi)大型零售及商業(yè)物業(yè)。團(tuán)隊(duì)的成員都有超過(guò)12年以上資深地產(chǎn)和金融相關(guān)的海內(nèi)外背景。我們用國(guó)外通行的房地產(chǎn)基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內(nèi)完成項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、盡調(diào)和投資；但最關(guān)鍵的，與其他資本市場(chǎng)上的純財(cái)務(wù)投資人不同，我們采取主動(dòng)式資產(chǎn)管理的機(jī)制，經(jīng)理人的腳都是沾滿泥的，每個(gè)項(xiàng)目都要親自進(jìn)到工地去看落實(shí)情況，從CEO到分析師都要奉行這套準(zhǔn)則。”

“團(tuán)隊(duì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的定位、工程管理和運(yùn)營(yíng)管理，過(guò)去我們做合資的項(xiàng)目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目，透過(guò)自身的資產(chǎn)管理及增值服務(wù)，項(xiàng)目回報(bào)IRR一般都可以超過(guò)25%。”陳文杰說(shuō)。

如何讓腳上都沾滿泥的團(tuán)隊(duì)賣命干活？趙學(xué)軍為嘉實(shí)地產(chǎn)投資設(shè)計(jì)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是：嘉實(shí)基金占股50%，高富諾及任榮團(tuán)隊(duì)占股共50%。嘉實(shí)地產(chǎn)透過(guò)嘉實(shí)基金在國(guó)內(nèi)的銷售網(wǎng)絡(luò)及資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)基金產(chǎn)品與國(guó)內(nèi)各方資金渠道打造了一個(gè)完整的平臺(tái)。同時(shí)，嘉實(shí)地產(chǎn)輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個(gè)雙幣服務(wù)的房地產(chǎn)私募基金公司。

基金做地產(chǎn)，高管團(tuán)隊(duì)下沉到項(xiàng)目中去，通過(guò)股權(quán)捆綁，形成激勵(lì)約束機(jī)制。基實(shí)地產(chǎn)投資趟出一條資管新路。

夾層基金驅(qū)動(dòng)鼎暉投資

鼎暉投資董事總經(jīng)理、夾層基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人胡寧這樣宣稱，“大資管時(shí)代的來(lái)臨預(yù)示金融機(jī)構(gòu)的牌照優(yōu)勢(shì)將逐漸被淡化，牌照紅利時(shí)代將來(lái)會(huì)結(jié)束，金融機(jī)構(gòu)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力還是如何為客戶做好資產(chǎn)管理，為他們帶來(lái)更安全、更高收益的金融產(chǎn)品。”

鼎暉的準(zhǔn)備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團(tuán)、阿波羅等國(guó)際大型機(jī)構(gòu)開(kāi)始向綜合型的另類投資體系發(fā)展，尤其重視夾層基金業(yè)務(wù)。當(dāng)年8月，鼎暉夾層基金團(tuán)隊(duì)成立，提前應(yīng)對(duì)大資管時(shí)代的轉(zhuǎn)型。

鼎暉董事長(zhǎng)吳尚志從平安信托和其他優(yōu)秀機(jī)構(gòu)招募了資管團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)帶頭人曾為平安信托累計(jì)投資金額300億元，合作對(duì)象包括中信、金地、綠城、雅居樂(lè)、宋都集團(tuán)等。

鼎暉夾層基金的募資方式是主動(dòng)管理型，不是通過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品和資金池，而是通過(guò)各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲(chǔ)備項(xiàng)目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。

鼎暉夾層基金的資金結(jié)構(gòu)有三層：開(kāi)發(fā)商資金作為劣后級(jí)，銀行類金融機(jī)構(gòu)資金是優(yōu)先級(jí)，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權(quán)投資服務(wù)。對(duì)優(yōu)先級(jí)投資人而言，由于有鼎暉基金和開(kāi)發(fā)商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數(shù)；同時(shí)優(yōu)先級(jí)投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎暉夾層投資的決策機(jī)制沿襲了鼎暉投資一貫的穩(wěn)健決策風(fēng)格，董事長(zhǎng)吳尚志、總裁焦震都是投資委員會(huì)的核心成員。

在產(chǎn)品模式上，鼎暉夾層基金通過(guò)股權(quán)、債權(quán)的結(jié)合，通過(guò)可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先債、次級(jí)債、股權(quán)回購(gòu)、股權(quán)分配等手段，實(shí)現(xiàn)固定收益類產(chǎn)品、固定+超額收益、股權(quán)+回購(gòu)、危機(jī)（DistressHedge）投資等多種產(chǎn)品的投資。

也就是說(shuō)，鼎暉不但在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中可通過(guò)信托、有限合伙、項(xiàng)目股權(quán)方面靈活設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化安排，實(shí)現(xiàn)各類收益與項(xiàng)目進(jìn)度的匹配，而且可對(duì)存在短期經(jīng)營(yíng)危機(jī)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，或收購(gòu)資金鏈斷裂的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，退出方式要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或按固定高息回購(gòu)；也可對(duì)公開(kāi)發(fā)行的高息危機(jī)債券和可轉(zhuǎn)債金融產(chǎn)品進(jìn)行投資。

鼎暉夾層基金堅(jiān)持設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的交易結(jié)構(gòu)，以利于投后的資產(chǎn)管理。例如，GP管理公司的收益不與項(xiàng)目利潤(rùn)掛鉤，而是與項(xiàng)目銷售價(jià)格掛鉤。銷售價(jià)格可在網(wǎng)上公開(kāi)查詢，價(jià)格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個(gè)點(diǎn)。“簡(jiǎn)單的交易結(jié)構(gòu)最易于管理，很多基金公司無(wú)法避免開(kāi)發(fā)商隱藏利潤(rùn)的難題，就是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的太復(fù)雜。”胡寧說(shuō)。

鼎暉夾層投資與信用團(tuán)隊(duì)于2011年11月對(duì)上海項(xiàng)目進(jìn)行了總規(guī)模4億元、一年期的債權(quán)投資。該次投資通過(guò)信托計(jì)劃的方式發(fā)行，由鼎暉認(rèn)購(gòu)其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導(dǎo)公開(kāi)募集。募得資金向交易對(duì)手100%控股的青浦公司（滿足“432”規(guī)定）以信托計(jì)劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。