存量房交易納稅評估方案

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為做好存量房交易納稅評估工作，規范房地產市場稅收管理，加強房地產市場調控，根據國家財政部、稅務總局《關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅號、省財政廳等四部門《關于印發省存量房交易納稅評估實施方案的通知》（財稅號）文件精神，結合我區實際，制定本實施方案。

一、指導思想和任務目標

以科學發展觀為指導，堅持依法治稅、科技管稅理念，做到各項稅收應收盡收。按照“總體設計，分步實施”的原則，實現三個目標：

一是建立存量房交易申報價格計算機評估系統，科學客觀地評估各類存量房交易計稅價格，從年7月1日起，在全區范圍內實施存量房交易評估納稅。

二是建立地稅部門存量房信息庫，實現稅源信息動態管理，提高房地產行業各項稅收征管水平。

三是逐步完善存量房評估技術，積累工作經驗，建立專業人員儲備庫，提高房地產行業各項稅收征管水平，同時，為房地產稅收改革提供理論和實踐參考。

二、工作原則

（一）合法原則。存量房交易納稅評估應按國家法律、法規有關規定進行。所依據的數據、資料和工作方式、方法必須合法。

（二）公平原則。存量房交易納稅評估的標準、評估的時點要保持一致，確保結果客觀公正。

（三）效率原則。堅持存量房交易納稅評估與現代化技術手段相結合，完善評估技術指標體系，優化評估軟件系統。依托地稅數據大集中系統，簡便快捷地進行存量房交易納稅批量評估。

三、工作內容

開展存量房交易納稅評估工作是按照房地產估價原理，在測算房地產基準價格和價格影響因素修正系數的基礎上，開發評估軟件，通過建立房地產批量估價數學模型，量化影響房屋價格的特征因素，與標準房地產比較評出房地產價值。用評估結果與納稅人申報價格相比較，納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，以評估結果作為計稅依據，征收存量房交易環節各項稅收。

四、實施范圍和對象

常德市區轄區所有房地產。目前第一步信息采集范圍和對象為武陵鎮范圍內已辦理房產證、土地證的所有房地產。以后逐步推開到轄區內其他鄉鎮場范圍內的所有房地產。

五、工作措施和步驟

存量房交易納稅評估工作分步實施，具體安排如下：

做好前期準備工作。

由區財政局、區稅務局、區房管局、區國土資源局、區住建局、區民政局等部門以及大專院校、評估機構的專業人士組成的評估專家組，負責工作技術指導和爭議裁定。組織相關人員到有關試點地區學習，邀請專家學者舉辦培訓班，講授房地產評估方法和相關業務知識，讓基層財稅干部盡快掌握存量房交易納稅評估的基礎知識、房地產數據采集和估價技術。

此項工作由區地稅局在年5月10日前完成。

（二）確定評稅技術標準及方法，采集相關數據并審核、錄入。

1．確定評稅標準及方法。在評估專家組的指導下，確定評稅的有關要素，研究制定可行辦法，聘請專業房地產評估機構，認真開展本轄區房地產市場以及影響房地產價格的情況調查。具體調查內容包括：轄區內房地產市場狀況；房地產分布特點和規律；提出分區域、分地段、分樓盤詳細的存量房價格基準。對于存量房價格基準，組織相關單位評審通過后，作為評稅的參照價格，并建立價格修正機制，隨著市場行情變化，每半年修訂一次，實行信息的動態管理。

2．采集相關數據并審核錄入。按照統一要求，運用評稅方法確定收集數據項目，按類別編制表格，各成員單位組織信息普查，獲取評稅所需基礎指標數據。對從國土資源、房管等部門和現場采集獲取的個案房地產基礎數據，進行嚴格審核，審核未通過的數據及時進行補充采集。所采集的資料審核通過后，集中組織力量邊復審、邊錄入，以確保錄入數據的完整、準確。同時，構建完整有效的數據平臺，逐步實現部門之間的信息共享，形成房地產稅源信息的動態監控管理。

此項工作由區財政局、區地稅局、區住建局、市規劃局分局、區國土資源局、區房管局、武陵鎮政府等單位共同參與，在年5月底完成。

（三）制定征管辦法，建立評稅結果爭議處理機制。

制定區存量房交易稅收征收管理辦法和評稅結果爭議處理辦法。建立爭議處理機制，按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現行法律框架下，由區財政局、區地稅局、區住建局、市規劃局分局、區國土資源局、區房管局、區民政局等單位組成爭議裁定小組，受理納稅人的異議申請，及時處理爭議。

此項工作由區財政局、區地稅局、區國土資源局、區房管局、區住建局等單位共同參與，在年5月底前完成。

（四）實施評估軟件系統本地化。

按照本地區確定的技術標準，以省地稅局通用軟件為基礎，結合我區實際進行本地化改造，對軟件的功能設置、基準價格和指標、公式和參數等進行本地化修正，使房地產評估結果符合本地市場價格。

此項工作由區地稅局在年5月底前完成。

（五）評稅軟件試運行。

將評估技術應用于存量房交易稅收征收全過程，實施批量模擬評稅，并與地稅大集中系統實現無縫對接及上線運行，通過試運行檢驗評估結果的準確性。

此項工作由區地稅局在年6月底前完成。

（六）實施評稅。

實施工作階段(年7月1日開始)。著重抓好兩個方面的工作：

一是抓好評稅工作的啟動。制定存量房交易納稅評估運行方案和應急預案。從年7月1日開始，正式實施評稅工作。運用本地化的評估軟件，評估存量房交易計稅價格，納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，以評估結果作為計稅依據，征收存量房交易環節各項稅收。

二是抓好動態調整參數和日常維護（長期）。既要分析評估結果與市場價格水平的偏離原因，調整基準價格及價格影響因素修正系數，又要根據城市發展情況和國家宏觀政策變化，對標準房地產價格進行整體調整、區域調整和個案調整。還要定期與有關信息技術管理部門溝通，及時反映和解決軟件運行中的技術問題，做好評估軟件和房地產數據庫的日常維護。

六、組織保障

（一）加強組織領導。

成立區存量房交易納稅評估工作領導小組，區政府常務副區長任組長，相關單位負責人為成員。區政府辦負責此項工作的指導，組織召開部門聯系會議和部門例會，通報工作進展情況，協調解決工作中的問題。

領導小組下設辦公室，由區地稅局副局長龔宏英兼任辦公室主任，辦公地點設區地稅局，辦公室負責全區存量房交易納稅評估工作的具體組織實施。

（二）明確部門責任。

各成員單位要明確職責，相互配合。

1．區財政局負責安排工作經費，建立專項資金預算和管理制度。

2．區地稅局負責提出存量房交易納稅評估工作方案并組織實施，搞好存量房交易納稅評估的業務培訓、輔導等；組織評稅技術標準的制定和評稅軟件本地化修正，實施數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作；針對新形勢、新問題撰寫專題報告，提出建議和措施。

3．區國土資源局負責完善現有基準地價體系，提供本區最新基準地價體系成果、現有土地價格指數方面的資料和實際土地交易案例，指導制定和頒布土地價格指數。

4．區房管局負責提供房產登記時的有關信息、房屋信息化管理方面的成果(電子地圖的應用)以及本區房地產分布的情況、特點與價值規律方面的資料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市場掛牌交易數據;幫助建立評稅所需的可比實例數據庫與標準房價格數據庫;提供房產交易價格指數方面的資料。

5．區住建局負責提供現有的工程造價資料，結合實地調查數據，指導和幫助編制本地房產分類及分類房產建安造參考表;提供現有的間接費用資料，結合實地調查報告，指導編制本地分類房產建安造價間接費用比率表。

6．市規劃局分局負責提供各規劃小區容積率的資料和查詢服務；提供建設工程竣工規劃驗收合格信息。

7．區民政局負責提供房地產地址信息。

8．武陵鎮政府負責行政區內居委會、小區

（三）強化政策宣傳。

從四月下旬開始各有關部門要結合實際，利用廣播、電視、電臺、報紙、互聯網等多種媒體管齊下，廣泛宣傳開展存量房交易納稅評估工作的意義、內容和納稅人的權利義務，努力營造全社會重視、關心、支持、參與存量房交易納稅評估工作的良好氛圍。