房地產(chǎn)稅務管理

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房地產(chǎn)稅務管理范文第1篇

為進一步促進房地產(chǎn)開發(fā)市場健康有序發(fā)展,解決*市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管中存在的問題,規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管秩序,促進財政增收,現(xiàn)就規(guī)范*市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理工作通知如下:

一、明確納稅對象

本通知所指納稅對象是指*區(qū)東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬福辦事處和*開發(fā)區(qū)轄區(qū)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。

二、規(guī)范納稅辦法

所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均按照屬地繳納原則繳納各項稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加,按照房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地和現(xiàn)行財政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的車船稅、個人所得稅和印花稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊所在地和現(xiàn)行財政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應繳納的企業(yè)所得稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地和規(guī)定的預繳比例及現(xiàn)行財政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫,最終由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和主管稅務機關分別匯算清繳。(四)市管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照屬地原則,分別下放給*區(qū)和*開發(fā)區(qū)管理。其上繳市級國庫的各項稅金,以20*年上繳數(shù)為基數(shù),由市區(qū)兩級財政進行結算。

三、強化征收管理

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納的各項稅款依照上述納稅辦法,分別由*區(qū)、*開發(fā)區(qū)稅務主管機關征收與管理。*區(qū)、*開發(fā)區(qū)稅務機關要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊以及開發(fā)項目的實際情況,合理布局征管力量,確保各項稅收依法足額繳入國庫。對應收不收、擅自減免稅收、隨意變更入庫級次的,要根據(jù)有關規(guī)定嚴肅處理;觸犯法律的,移交司法機關追究刑事責任。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要客觀真實核算并反映企業(yè)的經(jīng)營成果,如實提供各種納稅資料,主動繳納稅款。對偷稅、漏稅、抗稅等違法行為,稅務機關要依據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》及相關法律法規(guī)依法嚴肅查處。

房地產(chǎn)稅務管理范文第2篇

第一條根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于中國境內從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章收入的稅務處理

第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

第三章成本、費用扣除的稅務處理

第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

第十三條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。

第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章計稅成本的核算

第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。

第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。

土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第三十二條除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

第五章特定事項的稅務處理

第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章附則

房地產(chǎn)稅務管理范文第3篇

【論文摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。

【論文關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關房地產(chǎn)稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現(xiàn)代信息技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務機關不但可以通過網(wǎng)絡獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡獲得多數(shù)納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻】

[1]趙晉林：當前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.

[2]韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.

房地產(chǎn)稅務管理范文第4篇

一、我市房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀

目前我市房地產(chǎn)稅收征管格局是，市區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)）范圍內的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及的契稅、土地增值稅和非專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個人銷售房地產(chǎn)涉及買賣雙方的各項稅收均由市局第二直屬分局負責征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅由各主管稅務機關負責征管。從年4月契稅由委托代征恢復為自征以來，市局嚴格執(zhí)行“先稅后證”的要求，加強部門配合，嚴格執(zhí)法。契稅、土地增值稅大幅增長，年入庫契稅4737萬，較年增長4倍。同時，在房產(chǎn)交易中心設立征收窗口，與房管部門聯(lián)合辦公，實現(xiàn)一站式服務，極大地方便了二手房交易業(yè)主繳稅、辦證。由此看出，目前我局房地產(chǎn)稅收一體化征管格局初步形成，并取得了較大成效。但由于房地產(chǎn)稅收涉及環(huán)節(jié)多、稅種多、控管難度大，我們離總局、省局就一體化管理工作總體目標和要求還有差距。

二、當前房地產(chǎn)稅收征管工作中存在問題

1、契稅征管基礎工作不夠扎實

契稅征管是房地產(chǎn)稅收管理的關鍵環(huán)節(jié)，取得土地或房屋權屬是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)，及時掌握該環(huán)節(jié)的交易雙方信息，有利于控管銷售方營業(yè)稅、土地增值稅和購買方契稅稅源和將來轉讓時土地增值稅清算時土地成本支出等扣除金額。尤其是掌握了買方取得土地或房屋權屬的有關信息后，可以進一步跟蹤了解下一步房產(chǎn)開發(fā)信息，獲取預期稅源情況。現(xiàn)行契稅“先稅后證”管理辦法很好地從源頭上控管了契稅收入，但由于契稅申報不規(guī)范，致使不能及時掌握契稅稅源和銷售方營業(yè)稅、土地增值稅等稅種的稅源狀況。

2、征管信息利用率不高

房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及稅種多。目前，我市房地產(chǎn)稅收一體化的征管格局決定了不同環(huán)節(jié)，不同稅種的主管稅務機關不同。不同稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但稅收征管所依據(jù)基礎信息大致相同。要提高各稅種稅源監(jiān)控力度，各征收機關必需充分掌握各稅種征管中的基礎信息，并加強信息傳遞，實現(xiàn)信息共享。如：開發(fā)商到第二直局代購房人申報買方契稅時，第二直局就應將對應的開發(fā)商銷售不動產(chǎn)情況及時傳遞給主管稅務機關，便于及時核查開發(fā)商營業(yè)稅、城建稅是否申報，以加強控管。目前，在征管過程中，第二直局與市區(qū)三家主管局之間就各自掌握的征管信息傳遞不夠，沒有形成對房地產(chǎn)各項稅收征管合力，稅源監(jiān)控不太理想。

3、信息化建設有待提高

如前所述，信息共享對于加強房地產(chǎn)稅收管理的重要意義。人工、紙質的傳遞固然能實現(xiàn)信息共享，但由于房地產(chǎn)稅收征管過程中生成的信息量大，要確保信息收集完整和傳遞迅速，需要系統(tǒng)的征管軟件做支撐。目前，契稅征管軟件主要功能是開具稅票，查詢功能尚不具備，不能對歷史數(shù)據(jù)進行有效整理。另外，由于目前市局還未實現(xiàn)征管數(shù)據(jù)大集中，短期內要實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收信息網(wǎng)上傳遞、共享還有一定難度。

三、加強房地產(chǎn)稅收管理的對策

1、加強房地產(chǎn)一級市場契稅征管房地產(chǎn)一級市場契稅征管在房地產(chǎn)稅收一體化管理中具有舉足輕重的作用。加強契稅征管要做好兩方面的工作：首先是規(guī)范契稅申報工作，重點是要求納稅人按契稅條例規(guī)定必需在房屋、土地權屬轉移合同之日起10日內，向契稅征收機關辦理納稅申報，以此加強契稅源控管。其次是通過契稅申報資料收集房屋、土地使用權交易信息，及時掌握交易房屋、土地使用權屬的單位或個人名稱，土地座落位置、價格、用途、面積等信息。如果是權屬轉讓，要掌握賣方銷售不動產(chǎn)涉及的營業(yè)稅、城建稅等稅源狀況。同時，對取得權屬一方要跟蹤了解其下一步的開發(fā)計劃。另外，簽于我市前幾年契稅征管中的遺留問題，契稅征收機關應主動到市國土部門了解土地出讓、轉讓的相關信息，清理契稅稅源。

2、建立健全機制，確保信息共享

我市房地產(chǎn)稅收主要由第二直屬分局和三個區(qū)局負責征管。要實現(xiàn)對該行業(yè)稅收的有效控管，必須發(fā)揮二分局與主管稅務機關各自優(yōu)勢，整合征管資源，實現(xiàn)信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情況下，有必要建立第二分局與三個區(qū)局之間的信息傳遞機制。不久前，市局已下發(fā)了文件，就信息傳遞內容、時間等內容做了要求。原創(chuàng)文秘材料，盡在文秘知音網(wǎng)絡.com網(wǎng)。但還需進一步明確責任，尤其是要具體到人，每個單位要指定專人負責信息傳遞和接受工作。把信息傳遞工作納入單位的目標考核內容。其次可定期召開四家信息交流會，溝通情況，交流經(jīng)驗，集中大家智慧，為加強稅收征管出謀劃策。

3、穩(wěn)步推進信息化建設

房地產(chǎn)稅務管理范文第5篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務稽查

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構成

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護城建稅、教育附加費、地方教育附加費。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務檢查的范圍。除稅務機關檢查檢查外，由稅務機關征收稅款，檢查繳納稅款的機關將征收水利建設資金、價格調節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會基金。

二、房地產(chǎn)行業(yè)特點決定其稅務稽查的特殊性

（一）經(jīng)營周期長，稅務監(jiān)管困難

大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，特別是在開發(fā)項目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發(fā)、銷售全過程的。稅務檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質后，從項目的開始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務機關控制企業(yè)成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調查[3]。

（二）供應鏈長，會計核算復雜

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從項目、土地收購到開發(fā)和銷售，涉及9個環(huán)節(jié)，是一個越來越復雜的過程。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)部門，建筑成本會計根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)可能會更復雜。企業(yè)可能會通過虛列的手段進行成本避稅等，如果稅務稽查人員對建設和安裝的專業(yè)知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有開發(fā)出一個項目，開發(fā)一個項目已經(jīng)開始另一個項目開發(fā)。通過對工程項目成本的混淆，使企業(yè)在進行稅務稽查時，難以對每一項目的成本進行劃分，增加審計的難度。

（三）涉及監(jiān)管部門多、涉及稅種多

由房地產(chǎn)局、建設局、國土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計局，更多的相關信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個稅種。除營業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務檢查有重大的困難。

（四）地域性強，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)強大的區(qū)域限制，和當?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標準不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成地下車庫或車位出售長期使用權，是否應為租賃資產(chǎn)確認，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對這一地區(qū)的一些省份還沒有明確的規(guī)定，使得稅務稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大。

三、對房地產(chǎn)稅務稽查的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)稅務稽查的相關法制

一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關法律沖突時，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎，執(zhí)法人員不能提供法律保護。二是稅收法律文書太多，自由裁量權過大，稅法中存在矛盾，給稅務稽查帶來衍生風險。目前我國正處于經(jīng)濟發(fā)展的轉型階段，為了適應經(jīng)濟的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導作用，具體實施措施的制定，由稅務機關和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導致內部沖突，但也造成了當前稅務系統(tǒng)復雜的情況。稅務稽查執(zhí)法往往是很難找到一個強有力的法律依據(jù)，為審計人員帶來執(zhí)法風險。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財務人員，會計舞弊，處罰應設置沒有設置太低的書書。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強立法，讓稅務人員稽查時有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌

房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的有效的稅務監(jiān)督稅務機關，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實施中的一些問題，結合對房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機制，實現(xiàn)彼此的信息共享，稅務登記和稅源數(shù)據(jù)庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產(chǎn)權交易，是對稅收和房地產(chǎn)行業(yè)之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產(chǎn)稅收檢查和房地產(chǎn)稅管理信息是實現(xiàn)檢查，檢查房地產(chǎn)信息管理軟件集成平臺，實現(xiàn)對接。在房地產(chǎn)稅收稽查的選擇過程中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，分析和比較了企業(yè)的稅收情況，確定了重點企業(yè)的檢查。在房地產(chǎn)稅檢查的檢查過程中，準確了解企業(yè)銷售房屋的產(chǎn)權登記和簽訂合同，確定房地產(chǎn)企業(yè)的真實銷售，從而解決收入問題難以準確驗證。

（三）加強省市兩級房地產(chǎn)稅務稽查，實現(xiàn)一級稽查

省、市稅務稽查機構對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務檢查。為了避免重復檢查的房地產(chǎn)企業(yè)，浪費資源，增加稅務檢查的強度。應取消縣（區(qū)）局的檢查機構，并建立審計制度，兩省。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)分布結構的來源，將縣（區(qū)）局檢驗機構納入省、市檢驗機構體系，一批專業(yè)設立檢驗機構，檢驗人員部署省適當?shù)臋z驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機構。省、市檢驗制度，將為房地產(chǎn)行業(yè)分類考試的實施提供前提和保障。分類機制的實質是解決專業(yè)分工問題。也就是說，通過分類機制，打破原有分工的行政區(qū)劃的審計分工格局，代表經(jīng)濟分工和行業(yè)屬性，以及企業(yè)規(guī)模規(guī)模，對審計部門布局的性質進行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業(yè)檢查局的職能的任務。

總結

總之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查工作，反映了關系的統(tǒng)一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統(tǒng)一性，也應遵循稅收法律法規(guī)，遵循會計準則和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定。特殊性體現(xiàn)在，由于其行業(yè)的特點，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業(yè)。因此，針對行業(yè)的稅務稽查，我們應該從行業(yè)的特點出發(fā)，從企業(yè)的角度進行分析，總結出一種更有效的審計方法和思路。

參考文獻

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