項目可行性分析報告
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項目可行性分析報告范文第1篇
冷鏈物流(ColdChainLogistics)泛指冷藏冷凍類食品在生產、貯藏運輸、銷售，到消費前的各個環節中始終處于規定的低溫環境下，以保證食品質量，減少食品損耗的一項系統工程。它是隨著科學技術的進步、制冷技術的發展而建立起來的，是以冷凍工藝學為基礎、以制冷技術為手段的低溫物流過程。中國農產品冷鏈物流業的快速發展，國家必須盡早制定和實施科學、有效的宏觀政策。冷鏈物流的要求比較高，相應的管理和資金方面的投入也比普通的常溫物流要大。
雖然中國現代冷鏈物流發展的瓶頸和問題多多，但也不全是壞消息，值得高興的是，國家在這方面的法規越來越嚴，認識度越來越高，零售終端對供應商的要求越來越高，也在不斷要求正規冷鏈的需求;這是社會發展的結果，也是中國冷鏈發展的關鍵，更主要的是市場供求關系發展的一個重要趨勢。產品本身的競爭，一個能保證溫度的產品要比另一個不能保證溫度的產品更受零售商的歡迎。在華東地區，對冷鏈的認識和需求均提高很快，它又是全國做得最好的地區，上海又是華東最好的，上海的消費者有理由感到欣慰。所以下一次作為消費者的你在購物時請更多地關注產品背后的冷鏈物流，這將會間接地幫助這個行業的發展。
【目錄】
第一部分 冷鏈物流項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、冷鏈物流項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號 ;
4.《產業結構調整目錄20xx版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8. 企業投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、冷鏈物流項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 冷鏈物流項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、冷鏈物流項目建設背景
(一)冷鏈物流項目市場迅速發展
冷鏈物流項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國冷鏈物流領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落后產能;
(5)優化區域布局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)項目發起人以及發起緣由
……
二、冷鏈物流項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、冷鏈物流項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的冷鏈物流工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
冷鏈物流項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 冷鏈物流項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、冷鏈物流項目產品市場調查
(一)冷鏈物流項目產品國際市場調查
(二)冷鏈物流項目產品國內市場調查
(三)冷鏈物流項目產品價格調查
(四)冷鏈物流項目產品上游原料市場調查
(五)冷鏈物流項目產品下游消費市場調查
(六)冷鏈物流項目產品市場競爭調查
二、冷鏈物流項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)冷鏈物流項目產品國際市場預測
(二)冷鏈物流項目產品國內市場預測
(三)冷鏈物流項目產品價格預測
(四)冷鏈物流項目產品上游原料市場預測
(五)冷鏈物流項目產品下游消費市場預測
(六)冷鏈物流項目發展前景綜述
第四部分 冷鏈物流項目產品規劃方案
一、冷鏈物流項目產品產能規劃方案
二、冷鏈物流項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、冷鏈物流項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 冷鏈物流項目建設地與土建總規
一、冷鏈物流項目建設地
(一)冷鏈物流項目建設地地理位置
(二)冷鏈物流項目建設地自然情況
(三)冷鏈物流項目建設地資源情況
(四)冷鏈物流項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)冷鏈物流項目建設地人口情況
(六)冷鏈物流項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、冷鏈物流項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規劃總平面布置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 冷鏈物流項目冷鏈物流、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、冷鏈物流項目環境保護方案
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、冷鏈物流項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、冷鏈物流項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、冷鏈物流項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、冷鏈物流項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 冷鏈物流項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、冷鏈物流項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、冷鏈物流項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 冷鏈物流項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、冷鏈物流項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、冷鏈物流項目實施進度表
三、冷鏈物流項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 冷鏈物流項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、冷鏈物流項目總投資估算
二、冷鏈物流項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、冷鏈物流項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。
6.項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。
(二)項目測算基本設定
五、冷鏈物流項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
第十部分 冷鏈物流項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 冷鏈物流項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
(1)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分 冷鏈物流項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分 冷鏈物流項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1.對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2.對主要的對比方案進行說明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1.項目建議書(初步可行性報告)
2.項目立項批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環境影響報告
7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預測報告
9.引進技術項目的考察報告
10.引進外資的名類協議文件
11.其他主要對比方案說明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設有等高線)
2.總平面布置方案圖(設有標高)
3.工藝流程圖
項目可行性分析報告范文第2篇
關鍵詞：城市 發展 干粉砂漿 可行性 分析
1 基本概況
干粉砂漿系指由專門的廠家生產的在施工現場使用的一種新型建筑砂漿品種。其主要由膠凝材料、細骨料以及摻合料和化學試劑等經干燥、計量、混合系統混合均勻后袋裝或散裝運至施工現場加水攪拌直接使用的砂漿產品。傳統的砂漿生產工藝，由于在現場拌制，不可能完全滿足建筑物在設計時對材料的不同要求。而干粉砂漿的生產與商品混凝土的生產極為相似，可以根據不同的使用要求，設計不同的砂漿配合比，通過生產企業計算機的數據庫資料系統，可以從上百個配合比中調取數據，并通過數學模型，計算試配性能，且計量十分準確，這是產品質量穩定的前提。另外，干粉砂漿生產工藝對各種原材料進行了預處理，為產品質量的穩定提供了又一個有效保證。與傳統的砂漿生產相比，干粉砂漿的優勢體現在以下幾個方面：①產品質量高，強度能夠得到保證；②可滿足建筑物的不同用途需要；③生產效率高；④環境效益好。與商品混凝土一樣，干粉砂漿以其優良的質量、便捷的施工逐漸被人們所接受，并成為世界建材行業中發展最快的一種新產品。
我國自20世紀90年代開始陸續在上海、北京、廣州等建筑較為發達的城市有了一定規模的干粉砂漿廠家，至今全國已有500多家企業，年生產規模約2000萬噸。上海市是我國干粉砂漿發展最快的地區，2005年該市干粉砂漿的年生產能力780萬噸，實際產量達48萬噸。我國是水泥生產消費大國，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂漿的比例計算，預拌砂漿的市場潛力巨大，前景十分廣闊。
2 市場預測
在建筑業不斷發展，人們對環境保護和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂漿這種新型綠色環保建筑材料正逐漸被人們所接受。干粉砂漿的應用十分廣泛，根據建筑功能的不同用途，干粉砂漿主要可以分為下列兩大類型：①普通干粉砂漿：包括砌筑砂漿、抹灰砂漿、地面砂漿等；②特種干粉砂漿：包括保溫砂漿、防水砂漿、界面處理砂漿、修補砂漿、耐磨砂漿、自流平砂漿等。在裝飾裝潢工程中，功能砂漿的應用面廣，但一次性用量少，可以在裝修領域中大力推廣袋裝干粉砂漿，將干粉砂漿包裝為不同的袋裝量，進入家裝市場和超市銷售。
2.1 干粉砂漿的發展前景預測。①當前國家越來越重視環境保護工作，在城區取消現場攪拌，減少因砂石運輸、現場堆放帶來的粉塵污染是當前提高城區環境質量的一項重要措施。②隨著經濟的發展和生活水平的提高，人們對建設工程的品質要求也越來越高，對建筑的各種功能要求（隔熱保溫、節能、隔音、防火、防潮、裝飾粘結、補縫、堵漏等）的要求不斷提升，傳統的砂漿施工工藝已難滿足不斷提升的功能要求，而干粉砂漿用最簡捷的方法即可滿足人們對這些特殊功能的要求，且質量穩定可靠。③根據建設部的部署，我國將率先在長江三角洲、珠江三角洲、北京等經濟較發達的省市全面推廣使用干粉砂漿，并逐步在全國推廣。政策導向作用也將推動內地二線城市干粉砂漿事業的發展。
2.2 干粉砂漿市場需求分析。按內地某二線城市《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和十二五房地產業發展規劃，十二五期末全市房屋年竣工面積600萬m2，年均增長15％；按照2006年住房調查預測，以及2010年城鎮居民人均住房面積不低于28m2的要求，規劃期內新增住宅每年需求量300～400萬m2，年均增長5％。根據上海建科院測算，全現澆高層建筑使用砂漿量為0.09m3/m2，多層砌筑結構使用砂漿量為0.20m3/m2。按十二五期間該市年房屋竣工面積400萬平方米計算，全市年均砂漿的需求總量為：0.09m3/m2×400萬×50%+0.20m3/m2×400萬×50%=58萬m3（按高層、多層各占50%計算），年均砂漿需求量約合100萬噸（按最保守估計，不含商業建筑及基礎設施建設）。如在該市推廣干粉砂漿后能達到50%的使用率，年均干粉砂漿的需求量有50萬噸，而該市目前尚沒有一家干粉砂漿生產企業，因此在該市建設干粉砂漿項目有非常廣闊的市場空間。
3 資源條件評價
生產干粉砂漿所需的原材料為砂、水泥、摻合料及化學添加劑。該市有豐富的天然河砂資源，當地自產的河砂級配良好，質優價廉，是生產干粉砂漿的優質原料。該市的水泥采購供應方便，根據本地的資源條件，干粉砂漿摻合料可選用二級粉煤灰，摻用粉煤灰不僅能降低干粉砂漿成本，改善砂漿性能，而且有利于保護環境，節約資源。化學添加劑的用量較少，可根據功能用途的需要從生產廠家采購。
4 建設規模與產品方案
擬建設年產20萬噸普通干粉砂漿生產線，近期以生產普通干粉砂漿為主，預留特種砂漿擴建用地，以后視市場情況可增加特種砂漿生產設備。
5 場址選擇
場址計劃設在該市工業園區，已預留有建廠地塊，占地約25畝。廠址距市區運輸方便，供應可覆蓋全市范圍。
6 生產流程及設備方案
干粉砂漿的生產采用全自動智能化控制系統，其生產流程主要包括五個部份：①砂預處理：河砂的干燥、篩分。②砂、膠結料、填料及添加劑的倉儲。③主、輔材料的配料計量。④均勻混合攪拌。⑤袋裝或散裝。
主要設備體系：原材料輸送系統、干燥冷卻系統、干燥除塵系統、熱料篩分提升系統、儲存和送排料系統、混合攪拌系統、配料計量秤重系統、氣動系統、智能化控制系統。
7 項目實施進度
項目實施總控制工期為4個月，即可具備正式投產條件。
8 投資估算
①年產20萬噸普通干粉砂漿全套生產線設備：300萬元（不含散裝物流）。②土地：200萬元。③其它基礎設施等：100萬元。合計總投資約600萬元。
9 成本及經濟效益分析
9.1 成本分析。普通干粉砂漿根據上海、江蘇、北京、廣東等省市的調查，結合本地的原材料情況，平均每噸干粉砂漿價格可定為280元/噸左右。
①原材料成本：155.4元/噸。②固定費用成本（以年產量10萬噸計算）：12.6元/噸。③其它成本：48.9元/噸。成本累合計：216.9元/噸。
9.2 經濟效益分析：①普通干粉砂漿銷售價格280元/噸。②利潤分析：毛利潤：280-216.9=63.1（元/噸）。所得稅：63.1×33%=20.8（元/噸）。凈利潤：63.1-20.8=42.3（元/噸）③以年均生產10萬噸計算，年產值為2800萬元/年。④以年均生產10萬噸計算的凈利潤為42.3×10=423萬元/年。⑤贏虧平衡點：年銷售產值=年固定成本+（年銷售量的可變成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（萬噸）。⑥按投產前期年產3萬噸計，銷售收入為840萬元，成本為650.7萬元，毛利潤為189.3萬元，毛利潤率為22.5%；稅后利潤為126.8萬元，利潤率為15.1%。⑦投資回收期：600/126.8=4.7（年）。
10 社會環境效益分析
①有利于水泥產業結構和產品結構的調整，進一步提高水泥散裝率。②有利于建筑施工現代化水平的提高，改善工人勞動條件，提高勞動生產率。③有利于提高建筑工程質量，滿足各種用途的建筑功能要求。④發展干粉砂漿是改善城市環境質量的有效措施。大量使用干粉砂漿減少了拆袋所產生的粉塵污染，凈化空氣。同時也減少了對城市環境的污染和水泥、黃砂、石灰膏的亂推亂放；施工機械化程度的提高改善了勞動條件，減少粉塵對工人身體健康的影響，使城市建設的文明程度、施工速度全面提高，有效解決了城市建設中產生的臟亂差等人們深惡痛絕的公害，使生活環境優化、美化、凈化。因此發展干粉砂漿是改善城市大氣環境的一項極有效措施，也是建設文明城市的一項有力措施。⑤有利于帶動相關設備制造業的發展。⑥有利于建材與建筑行業與世界接軌。
11 結論與建議
縱上所述，發展干粉砂漿具有良好的經濟效益及社會環境效益。在其它建筑業發達省市，干粉砂漿的推廣應用正方興未艾。按該市十二五住宅業發展規劃，在未來若干年，該市仍將大力推進住宅產業化、實現住宅建筑的可持續發展，并貫徹建筑節能的中長期規劃。在住宅業長期發展的大趨勢下，在內地二線城市發展干粉砂漿是大有可為的。為了貫徹落實建設全國文明城市、園林生態城市的目標，發展干粉砂漿也是迫在眉睫。因此建議主管部門盡快批復干粉砂漿項目。
參考文獻：
[1]《干粉砂漿百問》.王新民，薛國龍，何俊高編.中國建筑工業出版社.
項目可行性分析報告范文第3篇
關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善
目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導
通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善
在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。
房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。
3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因
導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。
三、完善房地產項目可行性分析的建議
1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新
建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系
可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。
3、加強咨詢業的規范化
咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻:
項目可行性分析報告范文第4篇
關鍵詞：信息項目;WEB;可行性分析
當一個項目啟動后，就要確定一個項目是否可行。作為一個項目經理時常必須回答諸如此類的問題“預期的收益合理嗎？”、“設想的成本符合實際嗎？”。評價可行性的目的是確定所要開發的項目是否有合理的成功機會。可行性分析就是要確定所有可能導致失敗的風險。項目組評估最初的假設，識別危及項目成功的風險，并且制定恰當的計劃來規避或者使風險減少到最小。
作為一家從事軟件開發的A公司，通過承接各種各樣的信息項目來獲取資金，從而實現自己的企業戰略目標，因此選擇有價值的項目對公司的發展所起的作用十分重大。對于一個項目是否值得做并且自己是否能夠把它做好是在項目選擇之初。A公司的項目經理和項目分析人員必須慎重考慮的問題。作為項目的承建方A公司的項目組通過可行性分析來確定是否選擇該項目。
本文以A公司2006年實施的一個《XX企業WEB GIS》項目為例，通過介紹在選擇該項目時所進行得可行性分析方法，闡述了可行性分析在項目選擇中的重要性。
XX企業是一個主要從事地質礦產勘查開發的大型國有企業，他們在幾十年的發展中積累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）數據和各種重要的三圍影像數據（geotiff格式）。并且XX企業的礦山分布在省內比較偏遠的縣（市），不可能依靠一個局域網來管理和分享這些數據。因此他們希望建立一套用于WEB的基于Internet的數據瀏覽機制，項目的總經費控制在200萬人民幣以內。剛開始XX企業打算委托省內一家比較知名的軟件公司甲公司進行項目的開發，但是該公司認為200萬元的開發費用太少，不可能完成該項目，主要原因有：*.shp格式的矢量數據的編輯環境一般是arcinfo（一套國外的GIS軟件），arcinfo的購買價格在國內一般是100萬人民幣;影像數據的處理費用在50萬左右;WEB服務器的購買和部署大概需要30萬左右;最后只剩下20萬可用作人員的工資福利;進行WEBGIS數據存在較大的風險，國內這方面成功案例不多。
這樣算下來，即使公司不要利潤也不容易使項目成功，一旦項目失敗，公司的聲譽還會受到影響，因此甲公司沒有承接該項目。由于A公司一直都與XX企業有著良好的合作關系，A公司也成功的實施過幾個小型的GIS項目，XX企業的主管領導希望A公司能夠合作開發此項目，即使項目失敗，A公司承擔的責任也較小。由于A公司的影響也比較大，很可能會影響A公司與XX企業的其他項目的合作。
因此A公司的總經理決定成立一個項目小組進行項目可行性分析，依靠可行性分析報告來確定是否選擇該項目。作為A公司的一名技術骨干，我有幸參加了該項目小組，并且被任命為項目經理，主要負責前期的項目可行性分析及系統分析（如果項目可行）等工作。
本文主要從經濟可行性、技術可行性、法律可行性、環境可行性等方面進行項目可行性分析，最終從幾個候選方面中選擇了一個最可行的方案，生成了《項目可行性研究報告》，該項目得以順利實施，并且產生了比較可觀的經濟社會效益。
首先，我們來考慮經濟可行性。
項目小組在調查了《XX企業WEB GIS》項目的實際需求以后認為，該項目需要一套WEB服務器程序用于向用戶矢量和影響數據，至少需要3臺服務器，套有單獨許可證的能夠編輯處理*.shp格式的應用軟件，以及一套能夠存儲空間數據的數據庫軟件。如果購買那些市面上的商業軟件，則200萬的購買費用遠遠不夠用，而且維護費用很高。
難道我們的項目從經濟上來說是不可行的嗎？其實不然。在我們周圍早已產生了一大批門類齊全的開源軟件，不需要購買商業軟件和許可就可以自由的使用這些軟件，并且還有詳細地使用說明和源代碼。我們項目小組通過仔細的研究這些開源軟件來構建我們的WEB服務器和空間數據庫以及數據編輯平臺。而我們只需要極少的人員和維護費用。我們粗略的估計這些費用的花費在20萬左右（不包括購買3臺服務器的費用，大約15萬元左右）。
接著，我們來考慮技術可行性。
通過上面的分析我們主要考慮開源軟件的使用問題。需要的WEB服務器程序方面，我們計劃采用功能強大的GeoServer服務器，GeoServer能夠支持*.shp等多種格式的矢量數據和Geotiff格式的影像數據的，而且操作簡單，是仿Google earth方式操作界面，深受廣大用戶喜愛。后臺數據庫采用開源的postgresql空間數據庫，而且GeoServer與postgresql之間的連接十分友好，幾乎是無縫集成。數據編輯平臺采用開源的UDDIC平臺，它能夠編輯*.shp格式的數據文件。用戶客戶端采用IE瀏覽器瀏覽數據，方便部署和使用。
同時，我們聘請有著豐富的開源webgis部署經驗的趙工和精通java平臺開發的李工作為我們的技術顧問（這些開源軟件都是基于java平臺的）。在他們的幫助和全體項目小組人員的努力下，我們試著建立一個webgis平臺，成功的將一批數據，并且使用IE瀏覽器瀏覽十分流暢，基本滿足了我們的技術要求。
最后，我們的軟件使用的都是開源軟件，還存在法律上的問題。搭建的環境平臺是基于j2ee的，方法可行。而且項目總進度控制在1年以內。
項目可行性分析報告范文第5篇
Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.
P鍵詞：酒店定位策劃；可行性研究；分析和探討
Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion
中圖分類號：F719 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）14-0014-05
0 引言
現代酒店是以住宿為基礎，涵蓋餐飲、娛樂、康體、購物等多項活動的綜合性場所，現代酒店服務對象復雜，且呈現多元化發展趨勢。隨著我國城市經濟、旅游和交通等的發展，助推了國內酒店業的高速增長，截止2014年底，中國的酒店產業現已成為擁有客房250萬間（其中，有160多萬間屬于星級酒店客房）、價值440億美元的龐大產業。而科爾尼最新的報告《中國酒店產業的增長空間》則認為：未來10年，中國酒店產業將達到1000億美元，擁有630萬間客房，每千人房間擁有率達到8個。中國的酒店業遠遠沒有達到飽和點，其爆發性增長在未來十年還將持續不減。
酒店，尤其是高星級酒店在建筑規模、功能配套、投資額、建設周期等方面需要注重的市場因素更多更復雜，即使是類型相似的酒店，其規模、功能、流線也因運營管理和品牌檔次的不同而差別巨大，酒店建設的主題特色則更沒有標準化模板。隨著酒店業的發展和酒店產品類型的不斷豐富，酒店定位策劃和可行性分析越來越受到酒店建設相關人員的重視，已經成為了酒店建設及開發過程中的一個重要環節，對其開展研究是十分必要的。
1 酒店定位策劃和可行性分析報告
早期的絕大多數酒店并沒有重視定位策劃和可行性分析，開發商往往直接引入規劃、建筑、室內設計單位和酒店管理單位（自營酒店則不需引進酒店品牌或管理單位），這樣的結果，往往不能滿足投資商的真正需求，或者說僅能滿足酒店使用現階段或短期的需求――產品開發無市場前瞻性，無法滿足酒店建設經營與市場的對接和可持續發展。
酒店定位策劃及可行性分析報告是酒店項目開發的最前期階段，直接目的是為建筑和設計提供方向性指導，同時，在項目的決策、實施、經營等階段也具有指導作用。
就酒店建筑設計過程而言，這是個從無到有的創作過程，建筑類型（商務、度假或精品等）、規模體量、功能需求等的傳達與提煉并不能在設計開始之前就能梳理得無比清晰準確，它通常是一個由粗到細、由模糊到具體的過程，業主就需要前期策劃中的市場定位指導；而就室內設計而言，酒店星級檔次、個性的彰顯和設計造價等則需要隨著前期定位和建筑設計進程的推進而調整；此外，可行報告還包括了對酒店經營期的預測，酒店品牌的選擇、經營業績的評估等。
總結酒店開發實踐，筆者認為，酒店定位策劃和可行性研究是現代酒店建設不可分割的一部分，投資商應該“市場主導，策劃先行”，最佳的酒店開發方案是“策劃、規劃、設計一體化并階段性更新調整”，即尋找合適的酒店策劃顧問機構，在酒店項目開發前期就完成整體定位策劃和財務可行研究，并根據市場環境變化發展靈活指導酒店建筑規劃、室內裝修、品牌引入、開發運營、改造升級等環節，實現酒店的科學開發和良性運營。
2 酒店定位策劃和可行性分析報告的內容
簡單地說，酒店定位策劃和可行性研究就是基于對市場外部及項目內部條件的分析研究，梳理內在需求和酒店未來開發的思路，實現酒店功能的高效合理，同時，通過財務預測酒店建成后的經營情況，最終確定酒店的可行性及投資回收期。主要內容包括――分析、定位和財務可行預測。
2.1 基礎分析內容
酒店策劃和可行性研究，必須有開發依據，綜合宏觀局勢和微觀環境，對酒店發展做出科學研判（見圖1）。
①宏觀層面，要把握酒店長遠發展的政策、經濟、城市和文化環境。
政策環境：對項目有利的政策方針和法律法規是良好的投資保證。旅游開發與酒店業政策、地產政策的支持和變動會較大程度影響高星級酒店投資的數量、規模及收益率。
城市環境：城市區位、交通、形象和規劃發展，是酒店定位開發的起點，良好的城市發展現狀及清晰的發展規劃，為高星級酒店開發類型、客源定位及中遠期經營預測提供了基礎。
經濟環境：城市和區域產業經濟和旅游經濟直接影響著高星級酒店的發展，酒店的客源消費水平、客源流量以及入住率都跟經濟發展水平和趨勢息息相關。經濟基礎越好，相對來說酒店的發展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。
文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所處地區的文化。酒店自身文化即酒店的企業文化，良好的企業文化有助于提升酒店的核心競爭力。對于高星級酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能夠有效的增加酒店客源。
②微觀層面要考慮項目條件、市場環境、開發商實力、競爭力和潛在競爭力五大因素。
項目條件：項目的地理位置、周邊環境、資源優劣勢等均影響了項目自身品質的高低，如何凸顯優勢、弱化劣勢、甚至化劣勢為優勢，是酒店策劃分析前期的一個重要部分。
市場因素：當地酒店市場開發現狀（數量、檔次、功能、品牌等）及酒店客源市場構成是影響高星級酒店發展最為重要的因素，也是指導項目酒店開發最直觀最重要的分析部分。酒店市場的開發水平和飽和度，直接影響了項目酒店未來的規模、檔次和品牌等定位，而酒店客源的構成情況，直接決定了高星級酒店的類型和客房入住率水平和房價水平，進而對酒店的經營效益和生產發展產生影響。
開發商因素：開發商自身的實力是酒店發展的支撐，有實力的開發商更有條件開發出高品質的酒店項目，且更能促成酒店項目的完成。
競爭力因素：競爭力是高星級酒店發展的外在威脅。特別是伴隨著高星級酒店投資熱、高星級酒店產品同質性強、高星級酒店競爭日趨激烈的影響，科學評估競爭市場情況，合理評估自身競爭力顯得尤為重要。
潛在競爭力因素：潛在競爭因素包括項目周邊擬/待建酒店開況、周邊城市酒店市場競爭環境以及一些新興業態的替代功能。雖然是輔助參考因素，但對高星級酒店市場的影響也較為重要。
2.2 定位內容
酒店定位策劃是一項系統工程，涉及酒店類型、檔次、規模、功能、管理模式等方方面面，涵蓋投資項目該注重問題的各個要素。
①類型定位。
酒店開發依托的區位環境、資源條件、客源市場等因素各不相同，因此酒店開發在類型上也不盡相似，同時，隨著市場需求的多樣化，酒店發展類型也更為豐富且綜合性更強（見表1）。
②檔次定位。
根據《中華人民共和國星級酒店評定標準》將酒店按等級標準是以星級劃分，分為一星級到五星級5個標準。星級越高，表示旅游飯店的檔次越高（見表2）。
③規模定位。
按照目前國內和行業劃分標準，酒店項目的開發規模方面有如下幾種可能的方案（根據行業經驗，各酒店品牌對酒店規模有一定限制或要求，若酒店項目_定引進品牌，除市場因素外，還需綜合考慮品牌要求，見表3）。
④功能定位。
從建筑設設計、室內設計及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分區為客流區與非客流區二大部分（見表4）。酒店功能及分區布局還取決于該酒店本身的定位及項目周邊的環境，要合理配套功能板塊并解決好其中各功能組區本身及相互之間的關聯。
⑤管理模式定位
目前國內酒店常見的管理方式主要分為五類：
業主委托酒店顧問公司顧問咨詢管理；
業主自主經營管理，結合加入國際品牌特許經營（貼牌經營）；
業主自行經營管理；
委托國內酒店管理公司經營管理；
委托國際酒店品牌管理公司經營管理。
2.3 財務預測分析內容
現代星級酒店投資發展現狀是建設規模日益擴大，投資的主要特征有投資周期長、投資成本不可逆以及投資資金需求量大；投資存在的問題主要包括產品同質化嚴重、投資盲目跟風現象嚴重、投資完后項目運營問題復雜等。
基于以上投資特性與問題，酒店開發財務投資預測顯得更為必要。酒店財務分析是對酒店未來至少10-15年的經營成果進行的量化分析（見表5），既要立足于現階段，又要保持一定的預見性，能為目前和未來發展變化的酒店投資決策服務。
3 酒店定位策劃和可行性分析報告的延展性
酒店的開發本身是一個持續性的過程，酒店開發有階段劃分且階段性目標不同。
因此，一整套系統科學的酒店定位策劃和可行性分析報告不僅作為一個前期階段性的研究成果存在，它還具有一定的延續性和伸展性。
在中國，因為很多酒店開發項目背景復雜及酒店市場的發展等原因，一份可研報告經常無法滿足開發商的全部需要，因此，酒店定位策劃和可行性分析報告也應該隨著酒店開發的階段不斷系統深化和動態更新。
3.1 定位策劃和可研分析
酒店定位和可研分析（詳見第2節）是酒店酒店開發的第一項重要工作，是酒店顧問最基本最傳統的服務產品。主要包括酒店建設基礎條件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服務特點策劃等定性內容，以及總體規模、設施設備和面積、市場及財務可行性研究等部分定量內容。
3.2 技術指導服務
酒店確定市場定位和可行之后，基于前期總體定位方案確定的酒店規模、功能、檔次及投資規模等，有兩項關鍵工作需及時展開：
一是項目規劃及建筑設計。酒店策劃顧問公司需進一步編制“酒店項目設計任務書”，內容包括酒店各項功能技術指標等，協助甲方向設計單位詳細說明酒店整體定位、功能定義及技術指標、建筑設計要求、酒店與項目中其他業態的相互關系等，協助設計單位順利開展設計工作；若管理公司能夠快速確定，酒店策劃顧問公司需依靠管理公司提供的酒店設計、建設、采購、開業等標準制定技術服務細節，實際上部分定位標準在前期定位策劃和可研分析中已有所展現；若無相關品牌引入，根據業主需求，酒店策劃顧問公司可根據自身酒店設計的經驗指導業主方完成建筑設計開發。
二是酒店管理公司引進（如前期已確立引進國際/國內管理品牌）。管理公司引進過程比較復雜，在確定品牌方向的情況下也需要至少6個月時間才能基本完成，且由于很多開發商缺乏與管理公司協同合作的經驗和能力，面對管理公司提出的各種要求不知所措，這也需要酒店顧問公司通過前期商務談判幫助開發商正式引入管理公司并爭取相應的權益，此外，酒店管理公司的確定也可更好幫助開發商按時順利的推進酒店建設工程。
3.3 開業籌備指導服務
打造一家高品質酒店，開發建設是首要前提，然酒店要順利開業經營，設備和物品采購、經營管理體系建立、酒店服務規范w系、酒店人力資源儲備、市場推廣及營銷計劃、設備試運營、開業儀式籌備、酒店試營業等開業指導也必不可少，針對第一次介入酒店業的開發商，酒店策劃顧問還應根據需求制定詳細的開業籌備計劃書。（對于引入知名國際/國內品牌的酒店，開業籌備指導由品牌管理公司指導完成，該顧問環節主要針對自營酒店項目）
酒店大型設備及系統采購顧問服務內容：包括對甲方提供的電梯、消防、暖通、給排水、強弱電等各采購項目的采購任務書、服務建議書、采購合同等采購文件提出優化建議。
酒店開業物品采購顧問服務內容：開業物品包括FF&E類（固定裝置和設備，裝飾布藝，織物、裝飾燈具、藝術飾品、地毯等）；OS&E類（運營用品和設備，家具、器皿、視聽設備等），顧問公司需根據功能布局、經營情況假設、業主投資概算編制開業采購預算，審查及界定。
經營管理計劃編制：建立組織機構、管理制度、管理流程、服務規范、質量控制體系等。
服務規范體系服務內容：包括酒店房務（前臺服務、商務服務、禮賓車隊、通訊網絡服務、客房服務、公共區域、洗衣服務、客戶接待綜合服務等）、餐飲（中餐、宴會、西餐、咖啡廳、大堂吧等）、康樂（SPA中心、健身、泳池等）、會議等板塊的管理體系和服務規范。
人力資源體系建立：建立人事管理制度、定義崗位責任及人員編制；設計薪酬福利體系、編寫員工手冊、制定培訓計劃等。
酒店營銷體系建立：制定酒店營銷戰略，組建和培訓酒店營銷團隊；建立酒店營銷團隊激勵和管理制度；建立酒店營銷網絡。（網站、官方微信、官方微博等）；酒店總體VI規范；設計酒店宣傳資料文稿圖片系統；提供酒店印刷品樣本及清單；設計酒店市場銷售方案及價格體系等。
設備試運營：所有機電設備提前15-30天試運行，測試其性能；特別是空調及強電，給排水部份。
開業儀式籌備：自選管理團隊或酒店管理公司制定方案，成立專職小組；聘請專業推廣公司全面執行；準備及排練（3個月）；現場營運模擬演習，各崗位模擬開業后正常運作。
酒店試營業：提前一個半月作部份及全面清潔；30天內全面準備試營業；各部負責所管區域，公共部份由管家部全面負責；特別注意房間異味的清除。
3.4 升級改造指導
時代在發展，社會在進步。酒店客房、餐飲、會議、康體娛樂、后勤等各個版塊的市場標準都有可能不斷演進，而自身條件可能受建筑等條件制約，競爭力和吸引力逐漸退化。受酒店使用損耗和市場發展影響，一般一家酒店經營5-8年后或將面臨提升改造，這樣酒店就需要顧問公司根據市場需求編制新一輪的定位提升方案。
若一家酒店在建設前期就選擇了合適的酒店顧問公司，那么在早期的定位策劃和可研報告中就會有一些前瞻性的定位，比如酒店在規模體量、客房面積、功能設施等方面就會預先對未來至少10年的市場需求進行預測并一定程度超前開發，那么酒店在后期的改造升級中需要投入的資金、時間、資源就比較少，只需根據市場做一些補充定位或定位提升，并在內裝設計上進行更新，從而減少建筑結構、功能布局方面的大型整改。
4 酒店定位策劃和可行性分析報告涉及的學科論
一個酒店的開發-建成-運營-持續發展，必然是多方人員共同參與努力的結果，也是各方人員在不同的立場上提出問題，通過討論、溝通、整合形成的共識。從學科性質分析，現代酒店開發幾乎涉及了多門學科理論，市場、建筑和設計、藝術、經濟、管理等多門學科相互關聯、借鑒和融合，形成了全新的開放的系統的體系，使酒店的建設和發展有了系統的理論依據和保障。
市場學相關：針對市場目標群體的年齡、收入、需求、行為習慣等特征，確定酒店未來客源群體的構成。
建筑和設計相關：酒店經營需要以建筑為媒介基礎，同時，酒店品牌檔次直接由室內設計裝修所展現。
文化相關：企業文化和酒店形象識別，文化內涵幾乎可以滲透到酒店建筑和設計、甚至經營管理的每一個細節當中。
經濟學相關：酒店提供的服務和客房是市場經濟條件下的一種商品，酒店的建設成本、投資回報率、利潤率等因素對酒店設計和經營有直接影響，酒店開發的市場特征可形成投資可行性研究結論。
管理學相關：酒店管理模式，會深刻影響到酒店內部功能布局以及服務流線的布置。
5 結語
現代酒店規模或大或小、檔次或高或低，類型更是豐富多彩，但其發展的階段性和生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力延續性更強、綻放更多光輝，實現并超越酒店投資的戰略目標和經營目標，唯有關注并重視其投資、開發和經營的每一個階段和環節，步步為營。
而對應于酒店發展不同設計階段的要求，可將定位策劃報告分階段制定，并不斷深入和細化，將加強酒店持續開發的科學性和可操作性。
參考文獻：
[1]袁琦.酒店投資項目可行性分析方法系研究[D].電子科技大學，2008.
[2]白揚.經濟型酒店策劃與設計研究[D].華中科技大學，2008.
