房地產(chǎn)投資管理

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房地產(chǎn)投資管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險；防范；管理

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風(fēng)險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風(fēng)險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風(fēng)險因素，并在此基礎(chǔ)上進行有效的風(fēng)險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風(fēng)險的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風(fēng)險估計進去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險、利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險

第一，政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。

第二，利率風(fēng)險。當前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。

第四，供求變化的風(fēng)險。當房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險

第一，經(jīng)營風(fēng)險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險。經(jīng)營競爭風(fēng)險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

房地產(chǎn)投資管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目；管理；資金使用；項目管理；

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標。

在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項目決策工作

房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負荷政府規(guī)劃部門的建筑指標，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。

在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標準。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。

一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報

房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理

房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項目現(xiàn)代管理，北京：機械工業(yè)出版社，2004，p.4

房地產(chǎn)投資管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；成本；管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競爭日漸激烈，企業(yè)競爭目標的實現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據(jù)市場競爭中的長期優(yōu)勢。其重點和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項目成本是指在房地產(chǎn)投資項目上發(fā)生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問題展開探討研究。

1.房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理概述

1. 1房地產(chǎn)項目屬性

（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

（2）開發(fā)周期長。土地及建筑物作為項目開發(fā)的對象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時，由于客觀條件的不可預(yù)測性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)，甚至更長的時間。

（3）受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，涉及到社會生產(chǎn)生活多個方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標之一。也同時成為社會廣泛關(guān)注的焦點問題和中央十分關(guān)注的民生問題。其生產(chǎn)過程，必須通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須嚴格遵守國家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。

1. 2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理簡述

1. 2. 1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

（1）成本管理意識匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識。

（2）無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本。由于伴隨項目的開發(fā)，時刻發(fā)生著成本，成本也在時刻的變化當中。最新動態(tài)成本，需要項目內(nèi)外部多方面的配合才能核算出來，因此動態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。

1. 2. 2房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理

（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對市場的預(yù)測及工程的進度預(yù)計估算的，銷售計劃很難做準。

（2）團隊管理粗放，常常重結(jié)果而輕過程，缺乏精細化的銷售管控。

（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。

（4）費用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價值分析，而營銷策劃是一項創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預(yù)測。

2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

2.1不重視決策階段的成本控制

許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠未達到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算過程的規(guī)范性，計算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。

2.2不重視圖紙設(shè)計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工質(zhì)量、進度等進行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一個認知錯覺：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發(fā)商經(jīng)常費盡心血，采取多項控制措施。

2.3不重視控制計劃，導(dǎo)致成本失控

長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏認識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業(yè)計劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認為長期計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發(fā)展計劃的規(guī)劃、制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展前景，沒有長遠規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。

2.4工程招投標工作沒有起到真正的成本控制作用

建設(shè)工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大變革，有利于降低促進公平競爭，提高工程質(zhì)量，降低工程造價，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)項目真正實施招投標的不足60%，招投標工作推進不理想的具體原因十分復(fù)雜。客觀地講，目前招投標工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

3.1實行設(shè)計招標或設(shè)計方案競選

工程設(shè)計的優(yōu)劣對工程項目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計方案時，必須堅持設(shè)計方案的評價，擇優(yōu)確定設(shè)計單位和方案。 設(shè)計方案的評價包括民用建筑設(shè)計評價和居住小區(qū)設(shè)計評價。 民用建筑設(shè)計要堅持“適用、經(jīng)濟、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計方案招標或設(shè)計方案競選兩種方式優(yōu)選設(shè)計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術(shù)和工藝、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。

3.2做好施工過程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現(xiàn)建設(shè)工程全過程成本控制有極其重要的作用。

（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長、涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標準不符合設(shè)計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴把變更關(guān)，嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計標準，增加建設(shè)內(nèi)容等，實行“技術(shù)管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發(fā)生的設(shè)計變更，尤其是涉及到費用增減的設(shè)計變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計變更和其他變更兩大類。 為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現(xiàn)變更，否則，很難實現(xiàn)投資的控制。

（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請設(shè)計人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計意圖做到了有機的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對性和時效性。

（3）工程資金籌措支付及施工進度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)投資項目開發(fā)主要是以經(jīng)濟效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟指標是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會得到保障。

參考文獻：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年

房地產(chǎn)投資管理范文第4篇

摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

房地產(chǎn)投資管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據(jù)；(2)進行項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。

2、投資估算要求

估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設(shè)項目的資金籌措、實施計劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設(shè)項目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復(fù)計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項目設(shè)計的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標價格、費用水平調(diào)整到項目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設(shè)項目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應(yīng)，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現(xiàn)項目價值的最佳。

(2)技術(shù)配套因素

先進的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當前技術(shù)及裝備還沒有達到與經(jīng)濟規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導(dǎo)致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據(jù)項目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。

3.2 項目的技術(shù)方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調(diào)查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設(shè)計有據(jù)可依，使設(shè)計標準有一個預(yù)先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項目各分項建設(shè)標準。

(2)建設(shè)標準

建設(shè)標準的明確是投資估算準確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計進行投資估算時，要充分了解設(shè)計意圖及建設(shè)標準。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標準和設(shè)計思路，并結(jié)合對同類項目經(jīng)驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設(shè)備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標準。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準確完整的投資估算。

(3)項目規(guī)模

項目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應(yīng)堅持經(jīng)濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。

(4)設(shè)計參數(shù)的確定

隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標準在不斷提高和完善，設(shè)計內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設(shè)計參數(shù)有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經(jīng)驗、設(shè)計師的經(jīng)驗水平、估算者的經(jīng)驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應(yīng)確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設(shè)項目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設(shè)的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發(fā)行的時限性

指標的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應(yīng)根據(jù)項目實際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負荷下的流動資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負荷下的流動資金承壓生產(chǎn)負荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時期匯率變化對涉外建設(shè)項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費基礎(chǔ)、取費標準和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應(yīng)當通過對工程經(jīng)濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設(shè)計概算依據(jù)。

4.3 建設(shè)地點選址不當

建設(shè)地點的選擇，對建設(shè)項目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調(diào)查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調(diào)查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設(shè)項目在合資雙方協(xié)議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產(chǎn)項目的設(shè)計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設(shè)計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進行定位，例如根據(jù)項目的功能要求，并結(jié)合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎(chǔ)資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學(xué)性、合理性就需要準確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術(shù)經(jīng)濟指標并實時更新，在通過預(yù)定的計算規(guī)則進行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進行調(diào)整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計人員本著技術(shù)先進性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項目經(jīng)濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設(shè)計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導(dǎo)致項目的投資遠遠超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現(xiàn)項目成本的控制。

參考文獻

[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進行工程造價管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2007.