房地產貸款管理

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房地產貸款管理范文第1篇

為規范各類房地產信貸管理，現將總行制定的《中國銀行房地產開發貸款管理辦法》（試行）和《中國銀行個人住房貸款管理實施細則》（試行）印發各行，請組織信貸人員認真學習，嚴格遵照執行。在試行過程中，如遇到問題請及時向總行反映，以便修改和完善。

附：一  中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行）

第一章  總則

第一條  為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等有關法規，特制定本辦法。

第二條  各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規定的效益性、安全性、流動性原則。

第三條  本辦法適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）發放的各類開發性房地產貸款。

第二章  貸款對象和用途

第四條  貸款對象。經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。

第五條  貸款用途。用于支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。

第三章  貸款種類和條件

第六條  貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。

（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。

（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地產貸款。

第七條  貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；

（二）具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；

（三）企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結算業務；

（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；

（六）已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；

（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；

（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設；

（十）將財產抵（質）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；

（十一）落實中國銀行規定的其他貸款條件。

第八條  借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請書。其主要內容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。

（二）借款人營業執照、章程、資質證書副本和資信證明材料。

（三）經有權部門或會計（審計）事務所核準的近三年及最近一個月的財務報表。

（四）貸款項目開發方案或可行性研究報告。

（五）開發項目立項文件、工程設計和批準文件。

（六）土地使用權使用證書、土地使用權轉讓合同和施工合同。

（七）企業董事會或相應決策機構關于借款和抵（質）押、擔保的決議和授權書。

（八）開發項目資金落實文件。

（九）開發項目的現金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。

（十）抵（質）押財產（有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質）押物清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章  貸款期限和利率

第九條  貸款期限。

（一）住房開發貸款，最長不超過三年（含三年）；

（二）商業用房開發貸款，最長不超過五年（含五年）；

（三）其他房地產開發貸款，最長不超過五年（含五年）。

第十條  貸款利率。人民幣住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款和安居工程貸款的利率，均執行中國人民銀行公布的有關貸款利率；外幣住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產開發貸款的利率均執行中國銀行公布的外匯貸款利率。

第五章  貸款擔保與保險

第十一條  申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵（質）押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。

第十二條  借款人提供的抵（質）押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規定，以房地產作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定。

第十三條  借貸雙方商議采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續；貸款人認為需要公證的，借款人（或質押人）應當辦理公證手續。

第十四條  用于抵（質）押的財產，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質）押物價值的70%；以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長于貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。

第十五條  抵（質）押期間，借款人未經貸款人同意，不得轉移、變賣或再次抵（質）押已被抵（質）押的財產，對質押的有價證券如發生遺失，未經質押權人核實同意，不得以任何理由掛失。

第十六條  借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。

第十七條  借款人和保證人發生隸屬關系、性質、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條  房地產開發貸款抵（質）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人可以向借款人一次性收取質押和保管物品的保管費。

第十九條  申請開發貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。

第二十條  在保險期間，保險單交由貸款人執管。在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。

第六章  貸款審批與發放

第二十一條  借款人申請房地產開發貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規定的各項文件、資料。

第二十二條  借款人提出借款申請和提供符合規定的有關文件、資料后，貸款人應按貸款審批程序進行審批，并在規定的期限內及時對借款人做出答復。

第二十三條  借款申請批準后，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。

第二十四條  經貸款人核準的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應在調整計劃前15個工作日內向貸款人書面提出，經貸款人審查同意后，方可調整用款計劃。

第二十五條  按照國家有關規定，房地產開發貸款項目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。

第七章  貸款使用與償還

第二十六條  借款人必須按合同規定使用貸款。借款人違反借款合同規定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息。

第二十七條  借款人如不按借款合同規定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。

第二十八條  借款人必須在貸款銀行開立基本結算戶或一般存款戶。除經貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結算戶或一般存款戶辦理。如違反規定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條  貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。

第三十條  借款人須按合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。并辦理延長抵（質）押登記、保險的手續。展期協議經抵（質）押人、保證人書面認可后生效。

第三十一條  貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質）押物清償。采用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。

第八章  貸款管理與考核

第三十二條  貸款人要加強對房地產開發貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結工作。

第三十三條  貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款是否按合同規定用途使用，是否達到預期的經濟效益。同時要檢查貸款抵（質）押物品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。

第三十四條  在借款合同有效期內，借款人應當接受貸款人的監督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產或項目經營管理情況、監督其資金使用提供便利條件。

第三十五條  貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。

第九章  附則

第三十六條  房地產開發貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條  本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區、直轄市、計劃單列市、經濟特區分行，可根據本辦法制定實施細則，并報總行備案。

第三十八條  本辦法自頒布之日起執行。

附：二  中國銀行個人住房貸款管理實施細則（試行）

第一章  總則

第一條  為促進我國住房消費的發展，規范中國銀行個人住房貸款管理，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《商業銀行政策性住房信貸業務管理暫行規定》和《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。

第二條  本實施細則所稱個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買住房的貸款。個人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。

本實施細則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發放的用于購買住房的貸款。

本實施細則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機構委托，用住房公積金等房改資金向借款人發放用于購買普通自用住房的貸款。

第三條  本實施細則適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）的住房信貸業務。

第二章  貸款對象及條件

第四條  貸款對象。個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條  個人住房貸款申請人必須同時具備下列條件：

（一）具有城鎮常住戶口或有效居留身份。

（二）具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）具有購買住房的合同或協議。購買外銷住房的合同或協議必須辦理公證。

（四）不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為住房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。

（五）有中國銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

（六）貸款人規定的其他條件。

第三章  貸款申請與審批

第六條  自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應直接向房地產信貸業務部門提出借款申請。房地產信貸業務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人按照規定的審批程序進行審查批準。

第七條  委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構提出貸款申請，房改資金管理機構對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構將貸款資料移送受托銀行調查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方面提出調查意見，交房改資金管理機構復審，房改資金管理機構根據受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關手續。

第八條  個人住房組合貸款的申請和審批。個人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結合，即當借款人申請的房改資金管理機構委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自有資金發放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。

第九條  借款人申請個人住房貸款必須提供以下資料：

（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。

（二）有關借款人家庭穩定經濟收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲蓄簿的原件及復印件。如已付款，應提供購房價款30%以上的付款證明原件及復印件。

（三）符合規定的購買住房合同、意向書、協議或其他批準文件。

（四）擬辦抵押、質押、保證或保險的材料，如權屬證明、評估報告、有處分權人同意抵（質）押的證明、有權部門出具的抵押估價證明、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資格證明及財務資料、保險單或保險合同等。

（五）申請委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。

（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

第十條  貸款人要重點審查借款申請的如下內容：

（一）借款人的身份和資格；

（二）借款人提供資料的真實性及合法性等；

（三）貸款用途；

（四）借款人的償還能力；

（五）借款人的擔保和保險情況。

第十一條  房地產信貸業務部門負責對借款申請進行調查和初審，對調查材料和初審報告的真實性和準確性負責。信貸管理部門負責對房地產信貸業務部門報送的貸款調查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。

第十二條  個人住房貸款批準后，房地產信貸業務部門應盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險等手續，繳付各有關費用。經審查不合格的個人住房貸款申請材料應盡快退還申請人。

第十三條  在辦理貸款手續時，為保證有關資料和貸款手續的合法性，可委托律師事務所代辦有關貸款手續和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗、貸款催收等。

第四章  貸款條件的確定

第十四條  貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應是有較高經濟收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔保。

第十五條  貸款數額。住房貸款的數額不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值，同時不得超過貸款行規定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內所繳納住房公積金數額的2倍。

第十六條  貸款期限。貸款人在確定貸款期限時要綜合考慮借款人的經濟收入狀況、保證或抵（質）押物狀況、保險公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。

第十七條  貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執行中國人民銀行的規定利率。用銀行外幣資金發放的個人住房貸款，執行中國銀行公布的相應檔次貸款利率。

（一）用信貸資金發放的人民幣個人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動）減檔執行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個百分點。

第十八條  個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，執行貸款合同約定的利率，遇法定利率調整時不分段計息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調整，則于下年初開始作出相應調整。

第十九條  擔保方式。貸款行要根據具體情況選擇個人住房貸款的擔保方式，可以是：

（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作質押。

（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。

（三）第三方連帶責任保證。

房地產貸款管理范文第2篇

為進一步落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（〔20**〕37號）精神，加強和改進銀行業金融機構房地產信貸管理，促進房地產市場持續健康發展，現提出以下要求，請認真貫徹執行。

一、加強市場研究，增強市場適應能力。房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。各銀行業金融機構要充分認識貫徹科學發展觀對確保房地產業及國民經濟協調健康發展的重要意義，深入分析房地產市場發展與信貸增長的相互關系，關注房地產業發展周期及房地產市場、客戶出現的新變化，建立與政府規劃、土地、建設、人民銀行、統計等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化作出反應。

二、堅持科學發展觀，制定穩健經營戰略。各銀行業金融機構要研究制定穩健的房地產信貸政策和發展戰略，科學把握房地產貸款的成本和風險變化，防止盲目跟進和授信過度集中。要根據房地產市場形勢，及時分析房地產貸款風險狀況，調整房地產貸款結構及投放策略，健全資本約束和穩健經營機制，確保房地產信貸審慎投放和穩健運行。

三、完善內控措施，健全風險管理制度。各銀行業金融機構要按照銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（銀監發〔20**〕57號）及有關規定，對房產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等作出明確規定。完善各類房地產貸款風險分類制度，建立動態的風險撥備機制。改進房地產貸款客戶的信用評級和統一授信管理辦法。建立各類房地產貸款分類統計及風險敞口的月度監測與分析制度，健全房地產貸款風險評估和預警指標體系。

四、嚴格執行有關信貸管理規定，規范開發貸款行為。各銀行業金融機構要扎實做好房地產貸款“三查”，全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。

五、加強盡職調查，注重防范土地儲備貸款風險。各銀行業金融機構要認真評估和審慎發放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質、權屬關系、契約限制、開發規劃等方面的盡職調查，嚴格貸款發放條件。要科學、動態地測算和監控土地收儲費用，開設專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉讓，確保土地出讓收入優先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風險。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。

六、引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理。各銀行業金融機構要積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場。首付款比例應當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執行個人住房貸款風險監測等盡職調查制度，加強對各項權證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行，嚴厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護銀行業和消費者合法權益。

七、強化貸后管理，防范和控制信貸風險。各銀行業金融機構要嚴格按照房地產項目工程進度發放貸款，加強房地產開發貸款使用的全過程監控。健全開發貸款的封閉性管理措施，嚴密監控房屋銷（預）售資金流向，可實行銷（預）售資金專戶管理，確保專款專用；同時，高度關注未實行封閉管理的開發貸款。加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監測與評估，對抵押手續不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關擔保。一旦發現開發企業挪用房地產貸款，要采取嚴厲的懲罰措施直至提前收回貸款。

八、進一步規范信托投資公司房地產貸款業務。信托投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（銀監辦發〔20**〕212號）有關規定；用集合信托資金發放房地產貸款，要嚴格執行信息披露制度。銀行業監管部門要根據本通知精神加強對信托投資公司房地產貸款業務的監督管理。

九、銀行業監管部門要加強窗口指導和風險提示，加大違規查處力度。要引導各銀行業金融機構充分利用銀監會客戶風險信息系統及人民銀行征信系統平臺，及時登錄有關房地產貸款客戶不守信用、違規操作等不良信息，嚴密監測境內外各類客戶違約情況；加強同業合作，防范和控制客戶跨行違約行為，建立違約客戶“黑名單”等聯合懲戒機制；研究由房地產企業落實期房抵押貸款擔保等防范信貸風險的措施。銀行業監管部門要加強房地產信貸風險情況的調查分析，建立房地產信貸風險監測報告和定期通報制度。當前，要把對房地產貸款合規性檢查作為現場檢查的重要內容，對房地產貸款違規經營、造成貸款損失等問題予以嚴肅處理，情節嚴重的，銀監會將在媒體公開披露并依法實施業務叫停。

房地產貸款管理范文第3篇

截至2012年7月末，根據支行上報及A銀行廣州市分行對外報表數據顯示，全行對公房地產貸款共240.94億元，占比17.8%。A銀行廣州分行2008年至2011年對公房地產類貸款迅速增長，貸款余額從95.45億元增至310.39億元，增幅約225%，遠超總貸款增長速度（65%）。房地產貸款占比也一路攀升，從13.3%增至26.1%，直至本年度才開始回落。根據統計及普查結果，截至2012年7月末，全轄貸款余額1,349.9億元，對公房地產投向貸款余額為261.27億元，占比19.4%，較年初減少約47億元，主要原因是統計校準、到期收回、延期放款等原因。如圖1所示。A銀行廣州分行對公房地產貸款余額261.27億元，遠超同業平均值，事實上，銀行隱性房地產在房地產企業改頭換面各出其謀承貸后，實際數據遠遠不止20.33億元。若再考慮50億房地產信托投資，以及代銷的13億房地產企業理財產品，以及隱性的房地產企業用款的信托或理財投資，則A銀行廣州市分行房地產行業授信集中度占比嚴重超標，行業集中度風險非常突出，亟須通過考核導向等一系列措施控制房地產貸款總量的增長，化解系統性風險。

二、A銀行廣州市分行貸款結構分析

截至7月末，全轄對公房地產投向貸款總額實際約為261.27億元（不含信托投資）。總體而言，A銀行廣州市分行房地產貸款存在以下總體特征：一是房地產貸款總量大、占比高，行業集中度風險突出；二是綜合客戶群體、擔保方式、項目地段等因素進行個案分析，大部分貸款風險可控，但因有約42%的貸款期限超過3年，風險仍可能滯后反映；三是部分優質客戶授信金額大，且存在未封閉運作或未按銷售進度還款等風險，需重點關注。A銀行廣州市分行超過90%的房地產貸款為抵押擔保方式，總體風險可控。但因單戶大額貸款占比較高，單戶貸款余額超過3億的共有28戶，金額達105億，約占40%，即使一戶出險也將給A銀行廣州市分行不良指標及經營責任帶來巨大壓力。從貸款期限角度看，A銀行廣州市分行房地產貸款期限結構以中長期為主，風險可能滯后反映。其中，貸款年限為三年內的房地產貸款余額為153億元，占比58.6%；貸款期限超過3年，約占42%。按到期時段情況，2012年下半年到期的房地產貸款共計22.52億元，占比8.6%；2013年上半年到期的房地產貸款共計45.49億元，占比17.4%。其中，2012年及2013年上半年到期貸款約68億。2012年到期的房地產貸款主要集中在花都、白云、番禺等支行，其中上半年到期的貸款大部分已申請展期續貸。本年大額到期客戶主要為天建房地產3億元、瑞華集團2.75億元、珠江僑都房地產2.4億元、置業南雅房地產1.92億元等，如考慮按月/季定期供款的到期情況，則本年及2013年上半年到期房地產貸款遠不止68億，需引起高度重視，密切關注項目銷售進度和到期還款能力。按項目地段，銷售地段總體比較良好，投向廣州市區的貸款規模為151.63億元，占比58%；投向廣州郊區的84.24億元貸款項目主要分布于番禺、增城、花都、從化，其中投向市郊非中心城區的偏遠地段（主要是度假性房產）的貸款約為35億元，總體占比約13.4%；投向異地的25.4億元貸款項目主要分布于清遠、廣西、中山等地。按項目類型，主要為商品房，市場需求相對旺盛，別墅占比僅0.6%。按項目運作，非封閉運作房地產貸款占比48.6%，不利于對項目整體的風險管控。2014年第1期下旬刊（總第541期）Times

三、A銀行廣州分行防范和控制房地產信貸風險的建議

（一）建立流程銀行對房地產信貸業務流程進行再造當今世界上先進的商業銀行都選擇了以業務條線垂直運作和管理為主的模式。而我國商業銀行幾乎都采用總、分、支行的“部門銀行”機制，管理層級繁雜，服務效率低。而客戶對商業銀行提供的金融服務，更加重視其環節多少、耗時長短和金融產品是否能滿足自身需求。目前我國商業銀行已經開始探索流程銀行建設，對于在銀行貸款業務中占比較重的房地產信貸業務，商業銀行應學習國際先進銀行經驗，結合我國現實，進行房地產信貸業務流程再造，將房地產信貸業務集中整合經營，細分市場，重組客戶群，提高房地產信貸業務客戶經理的專業性，增強營銷深度，改善客戶體驗。同時對商業銀行總行和下屬的所有分支行在其分布的地理區域內的房地產信貸業務統一規劃和配置資源，提高銀行對有限資源的配置和經營管理效率，強化對細分市場后的房地產信貸業務的管理能力和風險識別能力。

（二）嚴格執行貸款面談制度銀監會于2010年2月了《個人貸款管理暫行辦法》，要求銀行要嚴格執行貸款面談制度。這種制度可以幫助商業銀行從根源上提高個人住房抵押貸款的質量。銀行工作人員在與貸款申請人面談的過程中，能夠更直接、更有效的鑒別客戶身份，了解申請人的收入水平、信用狀況和還款能力，詳細詢問貸款的真實用途。

（三）采用獨立評審制度獨立評審制度，是指總行授信評審部直接向分支機構派駐信貸審查官，通過其所領導的分行授信評審部對貸款申請進行審核，同時實行貸款審批權與貸款發放權分離。獨立評審制度可以使商業銀行減少審批環節，縮短貸款審批時間，提高貸款效率，降低不良貸款率。近些年來，我國商業銀行也開始結合自身經營管理情況，嘗試推行與獨立評審制度相似的改革措施，優化信貸業務。

（四）強化貸后管理，防范和控制房地產信貸風險加強房地產開發貸款使用的全過程監控，對房地產信貸資金使用情況進行連續跟蹤，防止發生違規使用房地產信貸資金的情況；對于房地產開發貸款要分階段發放，對于階段性開發任務完成的質量情況進行檢驗，以保證房地產項目的開發進度和質量；要密切關注房地產企業的財務狀況和經營狀況，對于企業發生的重大財務事項，應及時分析其對企業現金流量和還款能力的影響，建立風險預警體系，防止風險擴大；加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監測與評估，對抵押手續不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關擔保。對于個人，由于其貸款時限長，隨著時間推移，其違約風險會加大，因此，應及時關注借款人的經濟狀況，一旦發現借款人出現失業、固定收入下降、意外事故等造成還款能力下降的可能性，要對可能發生的潛在風險做好應對措施，并與保險公司聯絡，啟動保險程序。

房地產貸款管理范文第4篇

關鍵詞：房地產開發；商業銀行貸款；風險；防范

房地產開發貸款風險，是指借款人出于各種原因而違背合同預定而沒有按期還款，這種違約的不確定性很有可能導致銀行對于房地產開發所提供的貸款有所損失。房地產開發項目存在著一定的風險性，不僅項目本身復雜，在房地產開發過程中，由于項目的復雜性因素還會導致項目運作中的偶然因素影響而導致進度緩慢，沒有獲得預期的收益。

一、房地產開發貸款中所存在的風險

（一）房地產開發中所存在的開發商經營風險

房地產是具有一定經營風險的行業，其風險性所涵蓋的因素包括建筑質量不符合購房者要求而影響到住房銷售業績、投訴多而遭到建設主管部門處罰、期房項目沒有按照預期完工、沒有在規定的時間內將房屋產權證辦理完畢、開發商由于資金投入問題而導致財產損失、開發商違規操作導致法律糾紛而遭到處罰、法人代表由于涉嫌經濟及糾紛案而需要承擔一定的法律責任等等。從貸款風險的角度而言，如果開發企業信用等級下降，就會導致貸款擔保人不認真履行債務償清義務，致使貸款風險系數提升，引發借款人財產遭到查封[1]。但是抵押物如果貶值，就使得銀行難以使用抵押物作為還貸。此外，房地產開發商對于開發地質的選擇，小區規劃以及樓盤設計等等，如果存在失誤，就難以致使商品房暢銷。在房地產行業市場競爭環境下，商品房積壓，就會導致資金周轉困難而難以還清銀行貸款。

（二）房地產市場環境而導致房地產貸款風險

房地產市場瞬息萬變，一些不可避免的干擾因素，諸如經濟周期、信貸膨脹等等的存在都會導致銀行貸款風險。在中國的市場經濟中，房地產業對于經濟發展起到了先導作用。當社會經濟運轉周期發生變化，首先就會從房地產市場的變化體現出來[2]。當市場經濟環境運行良好，房地產價格就會呈現出上升的趨勢，如果房地產的需求量大于供給量，就會造成房地產泡沫。當市場經濟處于滑坡狀態，已經形成的房地產泡沫就會破裂，隨著房地產價格下降，房地產貸款的損失也會增大。存在這種現象的主要原因是由于人們的低水平收入所造成的。越來越多的人還貸能力不足，就會導致違約。銀行為了能夠收回貸款，會采取扣押房地產的形式，如果所抵押的房地產價格處于低靡狀態，就會由此而造成銀行貸款損失。

二、房地產開發貸款風險的防范措施

（一）對房地產開發實施嚴格的貸前審核

商業銀行會從本地區經濟發展的角度出發制定房地產貸款標準，但是，房地產開發生的道德風險存在導致行業信息不對稱。商業銀行要制定合乎地區發展需要的房地產貸款標準，就要對于房地產開發項目進行專業性評估，將貸款信息進行審查，增加信息透明度，將貸款信譽差，還款能力低的開發項目剔除，以降低房地產信貸市場中所存在的道德風險[3]。商業銀行在制定房地產開發貸款標準時，要對于房地產行業的區域發展狀況有所了解。在批準開發商貸款期間之前，要對于房地產開發的外部環境、財務狀況、經營水平、社會信譽度以及市場發展前景進行綜合性評估，并將房地產開發等級確定下來，做好貸款評估工作，以提高貸款安全性。

（二）強化房地產開發的監督管理

為了強化房地產開發貸款全過程管理，就要對于有關工作人員進行業務培訓，完善貸款發放流程，所有的工作人員都要按照規章制度操作，杜絕存在不按照操作程序辦事的現象，使得抵押擔保的各項措施能夠全面落實。為了避免房地產開發貸款過程中存在不規范操作現象，就要對于房地產開發實施有效監督管理，以對于貸款風險以有效控制[4]。基層經理要履行貸款跟蹤管理的責任，將房地產信貸風險預警機制建立起來，將監督機制納入其中，根據房地產業務現場情況實施必要的檢查，一旦發現問題就及時解決，以避免造成重大貸款風險。

結論

綜上所述，房地產市場瞬息萬變，導致貸款風險存在。商業銀行面臨房地產開發貸款風險，就要對于造成風險的主要原因進行分析。根據房地產市場發展要求將多元化的房地產監督機制建立起來，對于房地產信貸中所存在的違規行為進行查處，并采取有效措施，以從宏觀的層面做好貸款風險防范。（作者單位：中國建設銀行遼寧省分行）

參考文獻：

[1] 孫迎冬. 略論我國商業銀行房地產貸款風險防范機制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我國商業銀行房地產信貸快速擴張風險研究 [J]. 重慶工商大學學報（西部論壇），2008（11）：80-86.

房地產貸款管理范文第5篇

央行研究局原副局長、和諧戰略研究聯盟理事長景學成對《財經國家周刊》記者表示，“合理回歸”意味著房價還會進一步調控，與老百姓的收入與消費水平相當的房價才是“合理回歸”。

數據顯示，截至11月份，全國房地產開發投資增速連續4個月下滑；各類商品房銷售出現連續五個月下滑；11月，全國100個城市中有57個城市房價環比呈下跌態勢。

同時，開發商的資金壓力不斷加大，按揭貸款及土地抵押貸款等資金渠道持續被壓縮，在融資環境和行業基本面進一步惡化的情況下，房地產商的破產風險急劇增加。

盡管此前的壓力測試結果表明，當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%。但有銀監會內部人士對本刊記者表示，由于情景設計沒有歷史數據參照，與房地產關聯行業有100多個，情景分析不全面。

對于金融機構而言，盡管房地產企業大規模倒閉現象還未出現，但如2012年房價波動過大，銀行業仍將面臨金融風險。

調控繃緊地產資金鏈

數據顯示，11 月全國房地產開發景氣指數為99.87，比10 月份回落0.4個百分點，這是自2011年出現的連續第6個月下滑，并自2009 年7 月以來再次跌破100 這一景氣榮枯線。

同時，11 月單月的銷售面積和銷售額則分別同比下降1.7%和1.2%，年內繼4 月后第三次出現負增長。70個大中城市10月份的住宅銷售價格中，有34個新建商品住宅環比價格出現下降。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價出現集體下跌。

伴隨著房價下跌，2011年11月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬億元減少5200億元，降幅達30%。在清華大學中國經濟研究中心研究員常修澤看來，“房價上漲勢頭得到了初步遏制。”

與此同時，房地產開發商資金鏈條出現緊繃。

據wind數據，截至2011年9月，房地產開發貸款余額為33887億元，環比下降0.82%。主要金融機構新增房地產貸款9923億元，同比增長14.6%，而2010年同期這一數據分別為17200億元和32.9%。

至11月，房地產開發資金國內貸款同比累計僅增長1.2%，而在2009年11月，這一數字高達40.2%。

資產負債率數據更能說明房地產企業的緊張程度。2011年上半年，房地產行業的資產負債率已經高達71.28%。其中，總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債比去年底增加1514億元。為10年來最高峰值。

到了第三季度，這一數據更加惡化。即使行業領導企業萬科，其在9月底的資產負債率也高達78.9%。其他的保利地產為80.74%，格力地產為82.45%，另外的高新發展達95.27 %，ST園城（600766.SH）甚至達到109.95%，已經處于資不抵債狀態。

而市場數次“被傳聞”資金鏈斷裂的綠城集團，其在上半年資產負債率從去年底的132%飆升到了163.2%，已經嚴重資不抵債。

業內人士分析認為，房地產企業財務狀況出現惡化的主要原因包括，前兩年擴張速度較快、高價拿地又缺少內部控制和管理的，以及所在區域項目“限售”等。

山西證券的一份研究報告顯示，隨著加快轉變經濟發展方式的深化，經濟對房地產過渡依賴的局面也將轉變，從宏觀環境看，2012年房地產行業政策放松的可能性極低。

隨著2012年房地產定點調控政策的持續，地產企業破產的案例或將出現。而行業性危機將直接導致金融領域的潛在風險的蔓延。

金融傳導風險

據統計，我國39個大行業中，房地產業相關貸款占銀行體系貸款的20%，是其他行業平均貸款額度的10倍。目前，整體銀行業貸款50多萬億元，房地產業貸款就有10萬億元。

2011年前9個月，一二線城市部分土地價格已逼近底線。

國有大行、股份制銀行和中小銀行的房地產貸款在2009年6月后都是增長曲線。這意味著，銀行貸款的抵押物價值將出現不足值的風險。

而高達70%以上的資產負債率和銷售均價的連續回落、銀行貸款規模的緊縮，房地產企業自有資金問題將直接影響銀行貸款資金的第一還款來源。

銀監會內部人士稱，2011年以來，銀監會已在多次監管會上指出房地產貸款、地方政府融資平臺貸款隱藏著比較大的風險。

從銀行方面分析，近兩年大量增加房地產貸款的銀行將面臨較大風險。這主要集中在股份制銀行和中小銀行。目前各大銀行個人按揭貸款雖有所下降，但房地產對公貸款均是增加，且對公貸款在房地產貸款中風險較大。

數據顯示，2010年主要金融機構房地產業不良貸款率為1.26%。

截至2011年9月底，多家商業銀行的對公房地產貸款不良率上升。如一家股份制銀行的對公房地產不良貸款率上升到1.87%，高于全行業對公不良貸款率1.11個百分點。

工商銀行城市金融研究所副所長樊志剛稱，房價若再下跌30%，可能導致現有銀行的不良率明顯上升3到4個點，銀行房地產貸款不良率將達到4%至5%。

建設銀行風險內控部的一位人士稱，現在最核心是房價不要波動太大，下降幅度太大就難以控制，難以風險防范。下跌多少銀行能夠承受并不是價格問題，主要看銀行選擇的房地產企業是不是有現金流。

現在最大的壓力還是體現在政府融資平臺。中國銀行風險管理部門人士稱，房地產市場的低迷使地方政府土地出讓金大幅下降，這些靠賣土地為“生”的地方政府，償債能力普遍受到質疑。

某股份制銀行高管對本刊記者表示，因房地產行業系統性風險的增大，該行房地產貸款和政府融資平臺貸款的安全性開始面臨考驗。

有材料稱，現階段，我國房地產貸款面臨的主要風險是信用風險。隨著限購、限貸及房產稅等稅收方面的政策調控影響逐步延伸，我國房地產貸款信用風險有繼續擴大的趨勢。個別貸款品種還存在具體的監管風險與操作風險。

在11月24日的“房地產金融風險管理”座談會上，來自10家商業銀行風險管理部門的代表指出，銀行和企業更加關注房價下跌20%后會不會誘發恐慌性拋售現象，出現后有關方面能否采取有效措施控制其連鎖反應。

事實上，在2011年4月，銀監會為防止銀行“不生大病”，開展了針對房價下跌40%、50%這種極端情況下銀行是否能承受風險的壓力測試。

壓力測試抗跌40%？

11月11日，前銀監會主席劉明康稱，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

一石激起千層浪，劉明康對壓力測試結果的表述一時成為焦點。

一位股份制銀行高管對本刊記者稱，國內銀行體系中的抵押物有70萬億〜80萬億都是土地或房產，壓力測試并沒有考慮土地銷售下滑以及價格下滑對銀行抵押品價值的影響。如2010年地產商買的土地，價格平均虛高20%左右。

“原來以為土地使用權的抵押是不斷往上漲的，現在打七折還賣不動。抵押物嚴重高估，抵押物的變現能力很弱，對銀行來說就是一個不良資產。”上述股份制銀行高管說。

此外，2011年以來，全國商品住宅成交量、銷售均價已連續八個月回落，庫存周期普遍延長，按揭資金到賬時間延遲，貸款規模明顯緊縮。

銀監會內部人士對本刊記者稱，2011年以來，銀監會在多次監管會上指出房地產貸款、地方政府融資平臺貸款隱藏著比較大的風險。“4月開展的壓力測試，要求銀行面臨一些極端情況時，時刻要警惕，不能生大病。”

壓力測試是通過測算銀行在假定的小概率事件等極端不利情況下可能發生的損失。其中，壓力情景的設立是最重要的一個環節。

上述銀監會內部人士稱，與房地產關聯行業有100多個，我們做的壓力測試最大的問題是比較簡單、孤立，所需的宏觀與行業數據不完善，房地產市場蕭條情況下的歷史數據無法得到，缺乏極端事件造成的銀行損失的歷史記錄。

同時，資產價格在上行周期風險顯示不出來，但下行周期，一些風險就會暴露。房價不斷下跌，成交量下降，企業本身的流動性減少，償付能力下降和弱化，所有這些都可能會引發一系列的信貸風險。

另外，壓力測試不是簡單的價格變化測試，非常重要的是，它還需要有一個持續的時間考驗。

常修澤稱，中央在貨幣政策上進行了適度調整，從原來偏于適度從緊的貨幣政策調為中性的貨幣政策，按實際操作中會出現一定程度的微調和預調，這樣就能克服實際工作中資金供給不夠的問題，不會引發金融風險。

“合理回歸要有一個過程，不可能降得過快，這是和結構調整和金融風險結合起來的松緊。”景學成說。