關(guān)于城中村改造的建議

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關(guān)于城中村改造的建議范文第1篇

一、區(qū)東部地區(qū)城中村改造基本情況

區(qū)東部地區(qū)共有12個城中村，其中，賈嶺村于2015年12月通過自主改造土地掛牌方式，被廣東海倫堡集團摘牌。剩余11個村分別是武東街的蘆家咀村、五星村、武東村，白玉山街的努力村、同興村、群力村、五一村、火官村、紅勝村、星火村、勝強村。2016年8月，市政府研究決定全市中心城區(qū)城中村改造模式由自主改造調(diào)整為政府統(tǒng)征儲備，同時明確，由青山區(qū)和漢正街控股集團共同實施青山區(qū)11村的統(tǒng)征儲備工作。青山區(qū)東部11村集體土地總用地面積約約1.78萬畝，共有11429戶，28658人。

根據(jù)市委、市政府關(guān)于加快推進全市城中村改造的決策部署，我區(qū)11個城中村計劃于“十三五”期間基本完成改造。2017年4月，我區(qū)全面啟動?xùn)|部11村城中村改造工作，目前各項工作按計劃有序開展。

二、區(qū)東部城中村范圍內(nèi)墳?zāi)狗植记闆r及墳?zāi)惯w移存在的問題

據(jù)初步調(diào)查了解，東部11村中，有3個村建設(shè)有村辦陵園，分別是同興村、群力村、武東村，墓地規(guī)模在2000座左右，這些墓地均不符合規(guī)劃用地要求，且均未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，其中，同興村所建的大佛山陵園，位于氧氣公司旁，是市區(qū)消防、安監(jiān)部門明確需重點整治的重大安全隱患；其余各村的墳?zāi)咕稚⒃诒敬宓奶镩g地頭。據(jù)統(tǒng)計，東部11村共有墳?zāi)辜s2.24萬座。

根據(jù)區(qū)東部11村城中村改造規(guī)劃，我區(qū)將著力把該區(qū)域打造成宜居宜業(yè)的北湖生態(tài)新城，在友誼大道延長線以北區(qū)域，建設(shè)華夏幸福環(huán)保小鎮(zhèn)，在青化路以南臨嚴西湖區(qū)域，建設(shè)文旅、科創(chuàng)小鎮(zhèn)。我們在研究東部11村規(guī)劃布局工作中，擬將東部11村范圍內(nèi)的墳?zāi)惯w移集中安葬，以利于整個區(qū)域用地布局功能的實現(xiàn)。

目前，我區(qū)已啟動?xùn)|部5村整村及部分村涉水重點工程區(qū)域的城中村改造拆遷簽約工作，因東部11村范圍內(nèi)無農(nóng)村公益性墓地，導(dǎo)致這些村的墳?zāi)篃o處可遷，影響了涉水重點工程及還建房建設(shè)區(qū)域的征地、供地工作。下一步，我區(qū)將陸續(xù)啟動其它村的拆遷簽約工作，同樣面臨墳?zāi)篃o處可遷的問題。

三、關(guān)于在區(qū)東部農(nóng)村地區(qū)建設(shè)農(nóng)村公益性墓地的建議

鑒于我區(qū)東部11村城中村改造工作已全面啟動，改造區(qū)域內(nèi)的墳?zāi)惯w移問題十分突出，集中建設(shè)公益性墓地迫在眉睫。根據(jù)11村村民要求就近就地遷移墳?zāi)沟膹娏以竿拔覅^(qū)東部城中村改造的實際需要，我們建議區(qū)民政部門盡快協(xié)調(diào)市民政部門，批準(zhǔn)在范圍內(nèi)選址建設(shè)公益性墓地。我辦將積極配合做好相關(guān)工作，確保城中村改造范圍內(nèi)的墳?zāi)沟玫酵咨七w移安置。

                     

關(guān)于城中村改造的建議范文第2篇

關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 相關(guān)研究

中圖分類號：F291.3 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一種復(fù)雜的社會經(jīng)濟文化現(xiàn)象，是我國城市化推進的必然結(jié)果，在沿海地區(qū)城市中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)尤為突出。城中村界定的原則基于以下四個方面：（1）位于城鄉(xiāng)邊緣帶；（2）城市化過程迅速；（3）存在農(nóng)村群眾性自治組織；（4）行政邊界完整。

一、國內(nèi)城中村改造的研究

近年來對城中村的轉(zhuǎn)制和改造方面進行了大量研究，有楊柳、歐陽南江（2002）；陳尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；譚炳才、何啟環(huán)（2002）；何偉（2001）；李立勛（2001）等學(xué)者，并且有向?qū)ｎ}研究細分趨勢（李俊夫，2003）。周銳波（2004）、王先文（2002）對城中村現(xiàn)象從文化角度進行了研究。佘立中、張旭彬（2003）對城中村房屋拆遷及補償問題進行了研究。韓冉、李紅（2003）從二元結(jié)構(gòu)理論和城市化進程角度，探討了“城中村”問題產(chǎn)生的原因和解決的有效途徑。閆曉培（2004）分析了廣州城中村改造中出現(xiàn)的問題與矛盾，并提出改造思路。龔兆先對城中村提出生態(tài)改造理念，指出應(yīng)利用現(xiàn)有自然優(yōu)勢，因地制宜，采用生態(tài)方式改造，建立生態(tài)城市的總體戰(zhàn)略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度從“二元”到“一元”的轉(zhuǎn)制。曹東、蔡榮軍（2005）對廣州城中村改造困境進行分析并提出了對策建議。藍宇蘊（2005）以廣州石牌為例，對其成因進行了探析。于（2005）從廣州城中村改造實錄中，探討都市里的村莊如何都市化。謝青等（2006）從土地增值角度探討城中村改造中的利益分配問題。崔藝紅（2007）從城中村集體土地國有化的法律途徑及其補償問題對其改造進行探討。

國內(nèi)學(xué)者們一般都是針對城中村的總體特征提出大而化之的改造措施，或者是針對自己所研究的具體的城中村的特征提出相應(yīng)的改造思路（初步統(tǒng)計得出表1）。

經(jīng)查閱國內(nèi)幾本有關(guān)城中村研究的專著，以張建明博士論文命名的《廣州城中村》研究應(yīng)該是第一本專門論述城中村及其改造的著作。他的研究較早，涉及到城中村問題的主要方面。由科學(xué)出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，則是一本主要從土地利用的角度分析城中村形成機制，認為城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地與房屋改制的具體政策構(gòu)架，并運用土地資產(chǎn)經(jīng)營理念，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實施城中村改造的思路。

根據(jù)在中國期刊全文數(shù)據(jù)庫檢索到的文獻數(shù)量，自1993年以來關(guān)于到城中村改造的文章數(shù)量豐富，涉及到的方面多樣。大多數(shù)學(xué)者是針對所有城中村提出綜合的改造對策或者結(jié)合相應(yīng)的城中村改造實例研究改造對策。在對城中村改造的問題和難點上，大多數(shù)研究者認識類似，具體總結(jié)如下：（1）思想觀念障礙。主要是村民的故土情懷、求安怕變的思想和對改造后生活保障問題的諸多憂慮。他們對其村落屬性的看法，由血緣和地緣關(guān)系聯(lián)結(jié)的村落靈魂，在其農(nóng)民和農(nóng)業(yè)的載體消失后，仍然會長期地“活著”。同時，城市管理層的畏難情緒和不作為在一定程度也阻礙著城中村改造的進行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本費用：集體土地變國有土地的評估，征地補償、變更費用，整個村改造或外遷建農(nóng)民公寓成本費用，農(nóng)民自用房屋變?yōu)榫用裆唐贩课莸淖兏M用，集體經(jīng)濟組織改為法人公司的變更和資產(chǎn)評估費用，改造后的原公共開支等，改造一個村就涉及上千萬乃至數(shù)億的資金，由誰負擔(dān)或如何分擔(dān)、如何籌措？這是推進改革的難點問題。（3）利益分配千絲萬縷。主要涉及以下幾個方面：土地級差地租收益如何分配的問題，集體所有土地變國有土地市場化行為所帶來的巨額收益如何分配的問題，用集體土地和宅基地建的商用和自用房屋的問題。（4）缺少政策法規(guī)支持。城中村改造設(shè)計的政策法規(guī)問題在國家的法律法規(guī)上并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，因而在操作上缺少相應(yīng)的政策法規(guī)的支持。（5）現(xiàn)狀拆遷困難。“城中村”的現(xiàn)狀建筑基本為近年所修，部分建筑質(zhì)量較好，這為改造工作增加了難度：村內(nèi)住宅建筑基本為村民自建或與人合建，房屋產(chǎn)權(quán)屬私人所有，對這些建筑如何拆遷補償需仔細推敲，慎重行事。（6）外來人口問題凸現(xiàn)，由于城中村的改造，村里給大量的外來人口提供廉租房也會消失，在改造過程中如何解決外來人口的居住問題也是一大難題。（7）村民的就業(yè)安置問題，對失去而沒經(jīng)濟來源的村民如何安排就業(yè)以及社會保障如何建構(gòu)。（8）村民到市民轉(zhuǎn)變的后續(xù)工作。改造不能只重形式不求實質(zhì)，村民的思想觀念和文化水平亟需轉(zhuǎn)變和提高。

二、國內(nèi)城中村改造的研究特點

綜上所述，近年來國內(nèi)學(xué)術(shù)界對城中村改造的研究有以下幾個方面的特點：（1）國內(nèi)對于城中村的研究仍處于探索階段，文獻雖然大多集中在城中村的改造研究上，但對于城中村的概念、特征、產(chǎn)生問題等都會涉及，因此關(guān)于城中村表面問題（比如城中村的社會、景觀特征，村中存在的不良現(xiàn)象等）的研究比較透徹。而針對城中村的某些關(guān)鍵問題，如城中村的土地利用、改造后外來人口如何安置、村民如何向市民轉(zhuǎn)化、關(guān)于城中村改造的法律法規(guī)、城中村租戶的日常生活交往等問題進行深入探討的研究顯得比較缺乏。（2）在對城中村改造的研究上，文獻主要集中在針對城中村改造的普遍問題（房屋拆遷，多方利益分配等）和相應(yīng)對策的研究，以及針對具體城中村改造問題和對策的研究上，前者的研究結(jié)果不是太籠統(tǒng)就是缺乏可操作性，而后者的研究結(jié)果又具有極強的地域性，很難進行推廣應(yīng)用。（3）新模式新方法在城中村改造中應(yīng)用研究比較少，大部分研究都是從城中村的形成、發(fā)展的空間分析、利益分配和產(chǎn)權(quán)歸屬分析等常規(guī)的角度出發(fā)，針對具體問題，采用傳統(tǒng)的方法進行解決。（4）公眾參與和社會調(diào)查的方法逐漸在研究中得到重視。公眾參與是社會發(fā)展的一種趨勢，社會調(diào)查是獲取真實研究資料的基礎(chǔ)。

三、國內(nèi)城中村改造的研究趨勢

縱觀國內(nèi)學(xué)術(shù)界的研究資料，我們可以得出我國城中村改造研究的趨勢如下：（1）系統(tǒng)研究和專項研究同時進行。隨著我國城市建設(shè)的穩(wěn)步推進，國內(nèi)城市的更新問題普遍都會涉及到城中村的改造問題，今后的研究將會出現(xiàn)對于國內(nèi)城中村總體特點和改造策略的系統(tǒng)研究，以及針對城中村諸如拆遷安置、利益分配機制、外來人口等具體問題專項研究同時進行的趨勢。（2）研究中引入其他學(xué)科的先進方法和技術(shù)。在以前的城中村改造的研究和實踐過程中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)單純應(yīng)用某一種學(xué)科的方法和技術(shù)是行不通或者改造效果不理想，因為城中村問題涉及到地理、文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟、城市規(guī)劃等諸方面的問題。因此在今后的研究中，應(yīng)該綜合多種學(xué)科的先進技術(shù)和方法。（3）關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)研究。城中村改造與否、什么時候改造、改造成什么模式等等都處在不斷的探討之中，但是現(xiàn)實的改造城中村的步伐又在不斷邁進，和城中村改造相配套的相關(guān)法規(guī)和政策都還不甚成熟。因此在今后的研究中，關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)的研究應(yīng)是重點。（4）外來人口因素在城中村改造中的重要性研究。在專項研究中，關(guān)于外來人口因素在城中村改造中的重要性研究將會十分重要。之前的研究對于城中村租住的外來人口對城中村改造的影響以及改造后這部分外來人口居住問題的重要性考慮不足，以至有些城中村改造帶來很多城市發(fā)展的隱患。因此，在今后的研究中，必須對這個問題加以重視。

總之，國內(nèi)關(guān)于城中村的研究目前還停留在針對城中村改造的層面上，在研究結(jié)論中列出的都是關(guān)于城中村帶給城市發(fā)展的問題和必須盡快改造的理由。對于城中村的研究也不能停留在城中的“農(nóng)村”改造成“城市”的模式，應(yīng)該結(jié)合目前國內(nèi)對于城市發(fā)展模式的探索，因地制宜地研究對待城中村的政策法規(guī)，在是否改造、如何改造以及改造之后的問題等方面給予更多的關(guān)注。

參考文獻：

1.李俊夫.城中村改造，北京科學(xué)出版社，2004

2.張建明.廣州城中村研究，廣東人民出版社，2003

3.王如淵.深圳特區(qū)城中村研究，西安交通大學(xué)出版社，2004

4.汪暉.城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地征用：征用權(quán)與征地補償，中國農(nóng)村經(jīng)濟，2002（2）

關(guān)于城中村改造的建議范文第3篇

一、“城中村”改造的近期工作情況

(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區(qū)十五建設(shè)規(guī)劃之中，并作為當(dāng)前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)下設(shè)有辦公室，區(qū)委書記和區(qū)長擔(dān)任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區(qū)工作經(jīng)驗的副區(qū)長張立同志具體負責(zé)。“城中村”改造工作辦公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責(zé)到位，辦公經(jīng)費落實到位。“城中村”改造建設(shè)的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。

(二)宣傳發(fā)動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設(shè)。“城中村”改造工作成功與否，關(guān)鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調(diào)研“城中村” 問題之后，我們就組織人員深入社區(qū)，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發(fā)動工作。先后召開社區(qū)居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發(fā)、張貼宣傳標(biāo)語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現(xiàn)群眾逆反心理和產(chǎn)生阻撓滋事的行為。

(三)調(diào)查摸底，做好試點村改造的前期準(zhǔn)備工作。在兩個試點村成立了由街道領(lǐng)導(dǎo)干部、社區(qū)居委會干部以及試點村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對企業(yè)村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產(chǎn)、生活就業(yè)等情況進行細致調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計，有關(guān)試點村的物業(yè)數(shù)據(jù)如下：企業(yè)村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結(jié)構(gòu)5260平方米，磚混結(jié)構(gòu)8721平方米，磚瓦結(jié)構(gòu)3600平方米。空地面積6360平方米。有集體就業(yè)用地135畝。 虎田村：居民162戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋) 308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。

(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區(qū)的財政狀況、試點村的村集體經(jīng)濟和群眾收入狀況等實際出發(fā)，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業(yè)投資有限公司有意向參與承辦企業(yè)村項目的改造建設(shè)，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設(shè)。汪大置業(yè)投資有限公司經(jīng)對企業(yè)村改造項目進行周密調(diào)查后，現(xiàn)已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務(wù)；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調(diào)研，與我區(qū)進行了多次友好協(xié)商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發(fā)企業(yè)，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內(nèi)的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標(biāo)志性工程，力爭創(chuàng)造全國“城中村”改造的“我市模式”。

(五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關(guān)工作。我們與市政策研究室、建設(shè)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門一起，成立了“城中村”問題的聯(lián)合調(diào)研組，調(diào)查撰寫了《關(guān)于我市“城中村”問題的調(diào)研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設(shè)規(guī)劃銜接，由建設(shè)規(guī)劃派出專家繪制了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)的改造要求，我們報請市建設(shè)規(guī)部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續(xù)，已報批的項目也責(zé)令停止動工興建。

二、試點村改造的目標(biāo)及今后工作打算試點村改造的目標(biāo)是創(chuàng)造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)先進房地產(chǎn)開發(fā)水平的都市新區(qū)。建設(shè)水平躍上新臺階。吸引各地資金參與我市建設(shè)。政府不投資，不追求經(jīng)濟回報，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統(tǒng)的簡陋居住形態(tài)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)代新建筑，享受現(xiàn)代生活。得到合理的補償和就業(yè)；投資商方面：獲得正常的投資回報。

下一步要做好的工作，主要有幾個方面：一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；二是協(xié)助開發(fā)商，按照項目內(nèi)容具體要求組織實施；三是配合開發(fā)商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。三、試點村工作中遇到的困難和問題招商引資是“城中村”改造工作的重要環(huán)節(jié)。連日來，我們積極與投資商加強聯(lián)系。有關(guān)客商為了進行規(guī)范的技術(shù)經(jīng)濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數(shù)。有關(guān)試點村的確切用地面積、用地紅線圖、村現(xiàn)有物業(yè)面積及權(quán)屬情況、村戶數(shù)、人口構(gòu)成的詳細資料，村物業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)及村民的補償意向等方面的問題，我們已經(jīng)完成，并且及時地提供給有關(guān)客商。但有些問題超出我區(qū)職能管理范圍，希望上級有關(guān)職能部門給予幫助解答。

(一) 立意公司提出必須由上級職能部門給予解答的問題，有幾個方面：

1、虎田村由集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，需經(jīng)過什么程序？預(yù)計在何時可以完成？轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)交什么費用？費用由誰分攤？

2、項目用地轉(zhuǎn)到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。

3、項目地價標(biāo)準(zhǔn)（如有可能，希望政府提前做一個評估，可作為公司的決策依據(jù)）。

4、村民回建房的標(biāo)準(zhǔn)問題。

5、項目稅費減免，可以考慮哪些項目。

6、地價返還或地價抵償?shù)木唧w操作方法。

(二)汪大置業(yè)有限公司要求有關(guān)職能部門必須給予解答的問題，有幾個方面：

1、開發(fā)用地如何辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地費用是多少。

2、項目實施改造時，房地產(chǎn)部分的集體土地變國有，辦理手續(xù)時間是否與回建時間同步。

3、企業(yè)村“城中村”改造項目的路網(wǎng)、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動，如果個別住戶要求加層，多出部分是否由居民負責(zé)。

4、要求政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠條件，減免各項能減免的費用（如報建費、人防費等等），建筑稅全免，營業(yè)稅減半征收，實行先征后返原則，即按稅率征收后返還50%給開發(fā)企業(yè)。

關(guān)于城中村改造的建議范文第4篇

城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。在1978年開始改革開放后的30多年間里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（如珠三角、長三角、環(huán)渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。

城中村改造是21世紀中國市長們經(jīng)營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗，征地補償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對待城中村改造態(tài)度不一，但政府強勢推進的態(tài)勢十分明顯。城中村改造是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要組成部分。

【目錄】

第一部分城中村改造項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、城中村改造項目概況

（一）項目名稱

（二）項目承辦單位

（三）可行性研究工作承擔(dān)單位

（四）項目可行性研究依據(jù)

本項目可行性研究報告編制依據(jù)如下：

1．《中華人民共和國公司法》；

2．《中華人民共和國行政許可法》；

3．《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)（20xx）20號 ；

4．《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》；

5．《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》；

6．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準(zhǔn)施行；

7．《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年

8． 企業(yè)投資決議；

9． ……；

10． 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項目建設(shè)地點

二、城中村改造項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在的問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

1．項目總投資來源及投入問題

項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預(yù)計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。

項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2．項目原料供應(yīng)及使用問題

項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。

3．項目技術(shù)先進性問題

項目生產(chǎn)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達標(biāo)。

第二部分城中村改造項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、城中村改造項目建設(shè)背景

（一）城中村改造項目市場迅速發(fā)展

城中村改造項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯。

（二）國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國非常中國城中村改造領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）穩(wěn)定國內(nèi)外市場；

（2）提高自主創(chuàng)新能力；

（3）加快實施技術(shù)改造；

（4）淘汰落后產(chǎn)能；

（5）優(yōu)化區(qū)域布局；

（6）完善服務(wù)體系；

（7）加快自主品牌建設(shè)；

（8）提升企業(yè)競爭實力。

（三）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、城中村改造項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、城中村改造項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

本項目建設(shè)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的城中村改造工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。

（四）模式可行性

城中村改造項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

（五）組織和人力資源可行性

第三部分城中村改造項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、城中村改造項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）城中村改造項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）城中村改造項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）城中村改造項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）城中村改造項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）城中村改造項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）城中村改造項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、城中村改造項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）城中村改造項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）城中村改造項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）城中村改造項目產(chǎn)品價格預(yù)測

（四）城中村改造項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）城中村改造項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

（六）城中村改造項目發(fā)展前景綜述

第四部分城中村改造項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、城中村改造項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、城中村改造項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、城中村改造項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分城中村改造項目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、城中村改造項目建設(shè)地

（一）城中村改造項目建設(shè)地地理位置

（二）城中村改造項目建設(shè)地自然情況

（三）城中村改造項目建設(shè)地資源情況

（四）城中村改造項目建設(shè)地經(jīng)濟情況

近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁；新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……

（五）城中村改造項目建設(shè)地人口情況

（六）城中村改造項目建設(shè)地交通運輸

項目運作立當(dāng)?shù)兀嫦驀鴥?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速城中村改造步伐進一步加快，將進一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標(biāo)市場。

二、城中村改造項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設(shè)

1．廠址

2．廠房建設(shè)內(nèi)容

3．廠房建設(shè)造價

（二）土建規(guī)劃總平面布置圖

（三）場內(nèi)外運輸

1．場外運輸量及運輸方式

2．場內(nèi)運輸量及運輸方式

3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項目土建及配套工程

1．項目占地

2．項目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分城中村改造項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、城中村改造項目環(huán)境保護方案

（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)

（二）項目環(huán)境保護措施

（三）項目環(huán)境保護評價

二、城中村改造項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

（二）項目資源利用及能耗分析

三、城中村改造項目節(jié)能方案

按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項目，項目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項目立項必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見后，項目方可立項。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。

（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、城中村改造項目消防方案

（一）項目消防設(shè)計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識教育

五、城中村改造項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分城中村改造項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、城中村改造項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、城中村改造項目勞動定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)

本項目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項基本技能。經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。

第八部分城中村改造項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、城中村改造項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工準(zhǔn)備

（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

（七）竣工驗收

二、城中村改造項目實施進度表

三、城中村改造項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應(yīng)支出的費用

第九部分城中村改造項目財務(wù)評價分析

圖-4 財務(wù)評價基本思路

一、城中村改造項目總投資估算

二、城中村改造項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、城中村改造項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明

1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。

2．《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。

3．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，20xx年1月1日起實施。

4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。

5．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準(zhǔn)施行。

6．項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。

（二）項目測算基本設(shè)定

五、城中村改造項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務(wù)費用

（七）其他費用

（八）財務(wù)費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分城中村改造項目不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分城中村改造項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

（1）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準(zhǔn)則

1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標(biāo)匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十二部分城中村改造項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施

第十三部分城中村改造項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1．對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2．對主要的對比方案進行說明

3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1．項目建議書（初步可行性報告）

2．項目立項批文

3．廠址選擇報告書

4．資源勘探報告

5．貸款意向書

6．環(huán)境影響報告

7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8．需要的市場預(yù)測報告

9．引進技術(shù)項目的考察報告

10．引進外資的名類協(xié)議文件

11．其他主要對比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2．總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

3．工藝流程圖

關(guān)于城中村改造的建議范文第5篇

[關(guān)鍵詞]萊蕪 城中城改造 問題 對策

中圖分類號：F299.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）47-0377-01

近年來，隨著萊蕪市城市化進程的不斷加快和城市建設(shè)用地的供需緊張，市政府將舊城改造作為加快城市建設(shè)和發(fā)展的一項非常重要的工作來抓。但隨著城市拆遷改造工作的不斷深入，拆遷改造誘發(fā)的矛盾和糾紛也日益增多，拆遷改造也已成為城市建設(shè)的聚點，社會關(guān)注的焦點，工作中的難點，媒體關(guān)注的熱點。作為一名國土工作人員，對當(dāng)前萊蕪市城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進行了一些探討和思考。

1 目前萊蕪市城中村改造的現(xiàn)狀

萊蕪市地處山東省中部，轄萊城、鋼城兩個區(qū)和三個省級開發(fā)區(qū)，總面積2246平方公里，人口125萬。萊蕪市政府駐地轄1個辦事處3個社區(qū)20個行政村，村（居）民總?cè)藬?shù)27485人，總戶數(shù)6534戶，村莊占地面積5857.8畝，耕地面積390.52畝，其中城關(guān)、花園2個社區(qū)15個村屬萊蕪市市區(qū)中心城區(qū)范圍內(nèi)的一級控制區(qū)，姚家?guī)X社區(qū)5個村屬萊蕪市市區(qū)中心城區(qū)范圍內(nèi)的二級控制區(qū)。

2002年，萊蕪啟動了城中城改造的第一個試點――環(huán)境最差、建設(shè)困難最大的老城關(guān)村小曹村、西關(guān)村拆遷改造，市委、市政府面向全國拍賣這兩個村的300多畝土地，政府收益一個多億，從這部分收益中拿出資金建安置房和支付拆遷戶拆遷補償費，兩村的549戶拆遷戶用舊平房換來了一套小區(qū)新樓房。同時，修通了貫通城南東西的第一條主干道――汶河大道，汶河通過治理蓄起1000萬方水，修建了西海公園，居民的生活環(huán)境得以改善，群眾十分滿意。

隨后，任花園、呂花園、孟花園、東升各村拆遷改造相繼展開，拆遷2000多畝，一棟棟安置樓拔地而起，老百姓住進了寬敞的新居。

2014年，萊蕪市出臺了《關(guān)于加快“城中村”改造的實施意見》，根據(jù)《意見》，從2014年起，將用三年左右的時間完成850萬平方米的“城中村”改造任務(wù)。

2 當(dāng)前城中村改造存在的問題

2.1 違法建設(shè)成風(fēng)，加大了拆遷改造的難度

特別是近幾年，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善及城市房地產(chǎn)開發(fā)項目、工業(yè)園區(qū)建設(shè)快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內(nèi)一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現(xiàn)，城中村內(nèi)的個人和小產(chǎn)權(quán)開發(fā)等違法建設(shè)現(xiàn)象十分普遍。管理部門執(zhí)法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設(shè)愈演愈烈，呈蔓延態(tài)勢，這大大加重了城中村改造的難度。

2.2 部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高

一是對補償標(biāo)準(zhǔn)要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對征收房屋的評估價值，往往以周邊發(fā)達地區(qū)拆遷補償價格為標(biāo)準(zhǔn)和參照，看待和高估自己的房屋價值，當(dāng)拆遷補償?shù)陀谧约旱钠谕麜r，就認為房產(chǎn)機構(gòu)評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優(yōu)惠的讓利于民的政策規(guī)定，當(dāng)被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優(yōu)惠政策發(fā)生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是那些始終認為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對房屋拆遷補償漫天要價，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無關(guān)的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級上訪。

2.3 拆遷過渡時間較長

由于先拆后建，致使被征收房屋拆遷人居住條件較為艱苦，不利于生產(chǎn)、生活。加之整村拆遷時，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時過渡不利其越冬。同時過渡期內(nèi)，被征收房屋拆遷人無法正常經(jīng)商、外出務(wù)工，導(dǎo)致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

2.4 安置小區(qū)建設(shè)緩慢，社會保障政策落實不力

一是安置小區(qū)規(guī)劃及用地審批的協(xié)調(diào)落實，對區(qū)級部門和單位來講難度較大，拆遷時難以回答安置和搬入的時間，容易讓被征收房屋拆遷人產(chǎn)生疑惑而影響拆遷。拆遷完后，遲遲看不到安置規(guī)劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農(nóng)民的社會保障問題。相對遠離市區(qū)的被征地農(nóng)民在土地被征收后，喪失了一部分農(nóng)耕收入，使農(nóng)民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農(nóng)戶的收入，必然使農(nóng)戶提出生活保障的問題。

3 對策和建議

3.1 加大政策和法制的宣傳力度

一是在制訂完善拆遷補償政策時應(yīng)廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內(nèi)容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關(guān)的法律法規(guī)深入民心，家喻戶曉；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，算細貨幣安置與遷建安置、調(diào)房安置的對比賬的同時，給群眾講些法律法規(guī)知識，以便達到說服、動員的目的。

3.2 政府要提高城中村改造規(guī)劃和建設(shè)方案的科學(xué)性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程

城中村與老城區(qū)一樣，人口密度高、人均收入低、人居環(huán)境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經(jīng)濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規(guī)劃與“十二五”規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃和年度建設(shè)用地計劃等相銜接，協(xié)調(diào)城市存量土地的開發(fā)進度，保障城中村改造有一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

3.3 合理調(diào)整政策，兼顧國家、企業(yè)、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩(wěn)定和諧

城中村改造的關(guān)鍵是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應(yīng)通過政策、規(guī)劃和計劃的適時調(diào)控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導(dǎo)下的市場化運作，努力提高改造項目的經(jīng)濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標(biāo)。

3.4 要按照“先安置后拆遷”的原則，規(guī)范拆遷程序

對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調(diào)查、入戶測量和房產(chǎn)確權(quán)等基礎(chǔ)工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安置方案和分戶安置方案予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無論是原地安置還是就近安置，都應(yīng)采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節(jié)約拆遷安置過渡的成本，加快安置進度。同時，要提前加強安置區(qū)域的交通道路、社會服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)，增強公共配套服務(wù)，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

相信萊蕪的城中村改造必將會在市委市政府、各有關(guān)職能部門和城中村居民的共同努力下，建設(shè)成“安樂、文明、優(yōu)美、舒適”的新型社區(qū)。通過社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)管理、全面提升新型市民的整體素質(zhì)，把萊蕪的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經(jīng)濟、社會得到更快、更好的發(fā)展，真正將我市打造成為“實力萊蕪”、“活力萊蕪”、“魅力萊蕪”、“生態(tài)萊蕪”、“幸福萊蕪”。

參考文獻

[1] 劉夢琴，傅晨.城中村國內(nèi)研究文獻評述[J].都市觀察，1990.

[2] 劉慕平，程克貴.建立留地安置制度是萊蕪市“城中村”用地管理的有效途徑[J].山東國土資源，2007.

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