房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新舉措

在全球經(jīng)濟一體化趨勢日益深入的21世紀，市場經(jīng)濟競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在稅法允許的范圍之內(nèi)，應(yīng)用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的涉稅開支和風險，實現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業(yè)的稅費負擔，這對于資金需求量大，經(jīng)營風險較高，建設(shè)及銷售周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其意義巨大，是有效減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的理財途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的含義及其必要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃界定，目前還沒有統(tǒng)一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般是指，房地產(chǎn)企業(yè)為了最小化企業(yè)自身的稅費負擔，而在遵循相關(guān)稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)稅收政策，事先安排和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資，投資，經(jīng)營和分配等財務(wù)活動，并以此為依據(jù)選取最佳納稅方案，從而在整體上實現(xiàn)企業(yè)免除，減少或遞延納稅義務(wù)等目標，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃并不等同于違法性質(zhì)的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質(zhì)的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤而提高科學合理納稅意識的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)企業(yè)維護自身合法權(quán)益的具體表現(xiàn)，它不僅屬于理財問題，還是房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營決策的重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程。對于具有獨特生產(chǎn)經(jīng)營特點的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其追求利潤最大化為根本目標，就必須實現(xiàn)科學化的管理模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的自主籌資金額巨大，財務(wù)管理周期長，開發(fā)的項目風險大、投資決策責任重、要求嚴，且其財務(wù)涉及面廣、管理難度與責任大，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認識方面的誤區(qū)，誤認為納稅只是財務(wù)部門的工作，習慣于把稅費籌劃放在事后進行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產(chǎn)企業(yè)很多存在偷稅逃稅現(xiàn)象而受到稅務(wù)部門的處罰。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行稅收籌劃工作，以適應(yīng)企業(yè)利潤最大化目標和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一旦實現(xiàn)有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業(yè)自身實現(xiàn)財務(wù)利益的最大化目標，維護了國家的合法權(quán)益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進行必要的完善和修訂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅費籌劃新舉措

房地產(chǎn)企業(yè)進行合理稅費籌劃是其應(yīng)有的合法權(quán)益，只是由于各種經(jīng)濟，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產(chǎn)企業(yè)的避稅機遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須掌握基本的經(jīng)營管理知識，還得充分了解各項稅收制度，了解內(nèi)外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構(gòu)思出一套稅費籌劃的基本思路，然后根據(jù)企業(yè)自身的實際情況和國家稅收政策的更新變換來設(shè)計一個全新的，科學可行的降低稅費支出的方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其生產(chǎn)的產(chǎn)品基本包含了三個階段，即項目立項，項目建設(shè)以及項目銷售，因此，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅費繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項目立項時，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：第一，應(yīng)該選擇合適的建房方式，改變習慣上自建并銷售房產(chǎn)的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進行較大空間的稅收籌劃。在進行房產(chǎn)代建時，要確定最終用戶，進行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負。在進行房產(chǎn)合建時，房地產(chǎn)企業(yè)可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業(yè)稅的繳納。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開發(fā)多處房產(chǎn)以及進行不同方式的核算來為企業(yè)自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產(chǎn)企業(yè)到底進行如何核算，則需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進行分析比較。（2）項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項目，從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點決定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費用計入開發(fā)成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化目標。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經(jīng)營收入，從而也能實現(xiàn)稅基和稅率的減少，稅負也就相應(yīng)的減輕了。（3）項目銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃，比如說房地產(chǎn)企業(yè)可以委托銷售公司來銷售房地產(chǎn)，并和銷售公司協(xié)商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務(wù)，還可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用稅法規(guī)定的減免稅稅收優(yōu)惠政策條款來達到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實際情況，制定切實可行的方案來使自己符合這些稅收優(yōu)惠政策，一旦用足用好現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，也是企業(yè)避稅籌劃的重要方式，當然，企業(yè)要注意不能曲解或者濫用優(yōu)惠政策，否則，得不償失。另外，房地產(chǎn)還可以利用納稅臨界點來避免承擔較重的稅負，還可以巧設(shè)分支機構(gòu)來進行納稅籌劃，或者適當推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌劃，亦或是優(yōu)化一定的收入結(jié)構(gòu)或者籌劃置業(yè)房地產(chǎn)的大修理支出費用來進行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設(shè)施開發(fā)成本進行納稅籌劃等。誠然，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識；在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，切不可只重投機；要構(gòu)建整體的稅費籌劃思路和方案，做到戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)籌劃兼顧；要把結(jié)果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補漏性向前瞻性發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時，還應(yīng)進行成本效益分析，在合法合理的范圍內(nèi)進行系統(tǒng)性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風險，實現(xiàn)收益與風險之間的有機調(diào)和。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，其實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次，實現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻

[1]黃偏明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理稅顧問[M]．北京：中國時代經(jīng)濟出版社，2002

[2]黃玉濱．集團公司稅收籌劃工作應(yīng)注意問題[J]．會計之友．2004（12）

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第2篇

［關(guān)鍵詞］“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟日趨復雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理活動之一，關(guān)系著企業(yè)財務(wù)目標的實現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標

稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟利益的驅(qū)動下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現(xiàn)稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業(yè)稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經(jīng)濟利益，增強企業(yè)市場競爭力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節(jié)點將房地產(chǎn)分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應(yīng)選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業(yè)稅負。

3.1.1加強增值稅專用發(fā)票管理全面“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購進環(huán)節(jié)取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平有重大影響。一般來說，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購買物料時盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實現(xiàn)及時抵扣進項稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無法實現(xiàn)抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優(yōu)勢，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強對虛假發(fā)票的識別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時應(yīng)仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進項稅抵扣的關(guān)鍵點。在報價相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時，其申請代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實際工作中還應(yīng)考慮凈利潤，如果向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應(yīng)當選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進行進項稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進項稅抵扣額“營改增”之前，企業(yè)繳納營業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅。“營改增”后，開發(fā)精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產(chǎn)9%計算銷項稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長等特點使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對外銷售，不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業(yè)凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業(yè)利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用中的財務(wù)利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發(fā)費用為開發(fā)成本、土地價款和利息合計的5%以內(nèi);當開發(fā)費用中的財務(wù)利息支出不能確定時，開發(fā)費用扣除限額為土地價款和開發(fā)成本合計的10%。企業(yè)籌資一般選取負債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價款和開發(fā)成本合計的5%，這時應(yīng)當選擇第一種開發(fā)費用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預(yù)期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險分析

1.政策風險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關(guān)部門出臺了一系列關(guān)于抑制房價的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現(xiàn)面臨著夭折的風險。例如近期發(fā)生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風險

片面性風險指的是由于企業(yè)納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業(yè)，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發(fā)成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機構(gòu)的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機構(gòu)的證明，那么就需要將購買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費的金額的百分之十來計算。企業(yè)的財務(wù)人員經(jīng)過詳細的計算得知，提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應(yīng)的金融機構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務(wù)工作人員就認為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯誤的。

3.成本偏高風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實際利潤。

4.認定風險

稅收籌劃的前提是符合國家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經(jīng)濟意圖。但是由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險防范與控制

1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財務(wù)人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，對稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務(wù)進行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據(jù)實踐證明，一個企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時間內(nèi)對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)，這種機構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強的專業(yè)性、復雜性的工作交給外部機構(gòu)來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導致的工作出現(xiàn)一系列的差錯的產(chǎn)生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構(gòu)作為外腦，加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟支柱，對于市場經(jīng)濟的發(fā)展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進有所借鑒意義。

參考文獻：

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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實質(zhì)是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負擔的稅負越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項目和扣除項目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應(yīng)扣除項目金額的,應(yīng)按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動,其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負擔。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負擔。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動,企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔,為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財務(wù)費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會發(fā)生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃,才能達到預(yù)期的效果和目標。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃,而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進行稅收籌劃,管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項,也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面,不僅需要財務(wù)部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)的稅收負擔,還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻:

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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范文第5篇

內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業(yè),因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點。本文以某房地產(chǎn)公司為例,分析在稅收籌劃時,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風險、政策風險、財務(wù)風險、行業(yè)風險等各種風險,指出稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風險產(chǎn)生的主要原因。鑒于此,本文認為房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風險,使稅收籌劃方案達到風險最小、收益最大。

關(guān)鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)

某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬元購得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計房屋可售面積3萬平方米左右,營業(yè)稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:

籌劃前:營業(yè)稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。

籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營業(yè)稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬元、營業(yè)稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節(jié)稅489.825萬元。

經(jīng)過上述比較,該公司認可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過程中,問題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據(jù)營業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其營業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業(yè)稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風險

稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

法律風險。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過稅務(wù)部門的確認,有時房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中發(fā)生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機關(guān)認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。

政策風險。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的地位決定。目前,我國市場經(jīng)濟體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會相應(yīng)地發(fā)生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對資金的需求巨大,若某一個環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個房地產(chǎn)項目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務(wù)風險也相應(yīng)增大。

行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會經(jīng)濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險產(chǎn)生的原因

稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個方面:

因稅收立法、執(zhí)法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責關(guān)系并不完全對等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對劣勢的地位。稅務(wù)部門相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險大大增加。

注重“稅負最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,另外還有可能引發(fā)巨大的財務(wù)風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。

因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導致的風險。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風險。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險的防范措施

稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規(guī)避和降低風險損失。針對風險的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風險管理方法。

(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤,但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的一個環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)核算資料和正確進行會計核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會計核算資料、規(guī)范會計基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。

(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動

稅法是處理國家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測出不同的納稅方案,并進行比較,優(yōu)化選擇,進而作出對房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無法預(yù)測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經(jīng)濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時,必須密切關(guān)注并適時調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。

(三)增強風險意識,提升自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財務(wù)會計和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識,而且還應(yīng)具備經(jīng)濟前景預(yù)測能力、項目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。

(四)加強與稅務(wù)部門聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要想進行稅收籌劃,必須取得當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執(zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財務(wù)知識的同時,隨時關(guān)注當?shù)囟悇?wù)機關(guān)稅收征管的特點和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動適應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)的管理特點,或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應(yīng)有的收益。

(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財務(wù)管理的范疇。它的目標是由企業(yè)財務(wù)管理的目標――企業(yè)價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營戰(zhàn)略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動要涉及到數(shù)種稅,即便一項具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業(yè)真實的經(jīng)營成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進而影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標的實現(xiàn);所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標實現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中價值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風險最小、收益最大的方案。

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