后村改造開發(fā)項目實施意見

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后村隸屬于市區(qū)大街道辦事處管轄，位于曲江新區(qū)北部，和亞洲最大的唐文化主題廣場——大北廣場隔路相望，西臨省政府住宅區(qū)，北臨城市二環(huán)路；除文化旅游產(chǎn)業(yè)外，多所國內知名大學環(huán)繞四周。

如今，這里已形成發(fā)展成熟的人文地理環(huán)境優(yōu)勢為后村的開發(fā)建設提供了堅實的硬件條件，省市區(qū)各級政府領導也多次來此進行實地調研考察，有效的支持協(xié)調了改造前期的準備工作。半年以來，經(jīng)過區(qū)各部門的積極準備，本項目已完成了改造前期的土地勘察、拆遷安置調查、開發(fā)經(jīng)濟條件分析、規(guī)劃設計等具體工作。以期對后村改造項目關注的國內外地產(chǎn)投資與開發(fā)企業(yè)前來考察，共謀發(fā)展建設大計。

項目用地概況

總用地面積270.5畝，建設凈用地面積232.7畝，道路占地面積37.8畝。

項目定位

本項目是市區(qū)城中村改造重點項目，基地原址主體為后村，其相關輻射區(qū)域及周邊已形成的城市交通、商業(yè)、文教、旅游網(wǎng)絡為本項目的開發(fā)提供了天然的地理優(yōu)勢。

因此，本項目具備進行大型城市居住綜合體開發(fā)條件，將建設成為以城市住宅為主題，包含城市商業(yè)、旅游服務配套設施在內的曲江文化產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域配套板塊。

發(fā)展規(guī)劃

本項目用地規(guī)模較大，多條城市道路規(guī)劃其中，形成主次分明的建設規(guī)劃格局，適合城市居住綜合體的開發(fā)，初步擬定的開發(fā)區(qū)域由六大地塊組成，根據(jù)地塊編號分別定位如下（意向參考）：

I地塊，位于二環(huán)路以北，居住與城市商業(yè)主題，開發(fā)方向—城市商業(yè)與住宅綜合體

II地塊，西臨省委8號院，居住與社區(qū)商業(yè)主題，開發(fā)方向—城市中型居住社區(qū)

III地塊，南臨樂游路，居住與社區(qū)商業(yè)主題，開發(fā)方向—城市中型居住社區(qū)

IV地塊，東臨西延路，居住與旅游服務配套，開發(fā)方向—城市公寓、旅游商業(yè)及居住配套

V地塊，南鄰北廣場，酒店與旅游服務配套，開發(fā)方向—酒店及商業(yè)娛樂

備注：鑒于開發(fā)周期及開發(fā)啟動模式不同，住宅及商業(yè)安置地塊選擇由開發(fā)商根據(jù)自定開發(fā)計劃確定。

開發(fā)建設時序：

1.住宅及商業(yè)安置建設周期自拆遷完成后30個月內完成安置房建設，并交付使用。

2.安置房建設用地選取由發(fā)展商提供開發(fā)及分期建設計劃，并報送區(qū)政府城改辦審查批準實施。

3.安置房建設標準以國家住宅建設規(guī)范及相關政策標準作為基本依據(jù)，由安置對象及發(fā)展商協(xié)商確定。

拆遷與安置

1.后村拆遷人口現(xiàn)狀

年下半年，由大街道辦事處組織，相關部門參與；經(jīng)過深入調查摸底，后村改造拆遷涉及農(nóng)業(yè)人口及部分城鎮(zhèn)居民共計2670人，其中農(nóng)業(yè)人口1864人，祖遺居戶355人，居委會居民451人；涉及拆遷總

戶數(shù)共計862戶，其中農(nóng)業(yè)戶602戶，祖遺居戶53戶，居民戶207戶。

2.安置條件與拆遷安置成本估算

依據(jù)市《城市房屋拆遷管理條例》，《城市房屋拆遷管理辦法》，《城市房屋拆遷管理細則》，《城市房屋拆遷估計暫行規(guī)定》，《城市房屋拆遷估價指導意見》等政策規(guī)定，結合后村人口及房屋規(guī)模現(xiàn)狀，擬定拆遷安置方案如下：

一、基本原則遵循：拆遷補償產(chǎn)權調換，拆一安一，不補差價。

二、安置面積的確定：

1.有產(chǎn)權的被拆遷房屋，以實測產(chǎn)權建筑面積為安置面積（不含三層及三層以上建筑面積）。

2.考慮村民未來生活依托，每人增加15平米商業(yè)安置面積。

3.三層及三層以上房屋按面積實測面積進行評估折價，貨幣補償，不屬安置面積。

4.違章建筑及超過批準年限的臨時建筑不屬安置范圍。

5.未超過批準年限的臨時建筑，根據(jù)剩余使用年限給與適當貨幣補償。

安置費用估算：

1.農(nóng)業(yè)人口部分：總計50922.25萬元

住宅就地安置成本（按建安成本2500元／㎡計算）合計50922.25萬元，其中住宅安置成本43932.25萬元，商業(yè)安置成本6990萬元。

2、依據(jù)《市城市房屋拆遷管理辦法》住宅就地安置成本合計100.09萬元

拆遷費用的組成：

1.非安置面積房屋經(jīng)評估后貨幣補償金。

2.裝修及地面附著物補償金。

3.拆遷過渡期補償金。

4.搬家費，配合拆遷獎勵基金。

5.建筑拆遷及垃圾清運費。

6.拆遷道路補償金。

7.集體建筑物及公共設備（水井、變壓器、電桿）補償金。

8.征用耕地費用。

備注：以上所列各項，因房屋用途及拆遷對象不同享受標準不同。

拆遷費用：

1.農(nóng)業(yè)人口部分：總計16671.37萬元

依據(jù)三層以上含三層房屋評估價上浮30%至70%給予補償，初步定為上浮50%，殘值為450元／㎡。過渡費按照360元／人·月計算。

2、居民人口部分（居委會）：總計3550.46萬元

部分參考農(nóng)業(yè)人口。

其他費用組成：

1.土地出讓金13525萬元

2.失地農(nóng)民養(yǎng)老保險費：5592萬元

3.辦公經(jīng)費、不可預見費：6000萬元

項目總投資量計算（靜態(tài)模型）

⑴后村城中村改造項目規(guī)劃用地270.5畝，建筑總面積95.1萬平方米，其中安置面積為25萬平方米，開發(fā)面積為70.1萬平方米。開發(fā)面積建安成本按2600元／㎡（包含銷售費用）計算，開發(fā)總建設費用為182260萬元。

⑵拆遷安置總費用：106341.17萬元

開發(fā)此項目所需資金（靜態(tài)）：288601.17萬元