房地產(chǎn)預(yù)算管理之初探

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1房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題與不足

1.1預(yù)算數(shù)據(jù)不合理，實(shí)施效果不明顯

一些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高施工進(jìn)度，盡快完工，還沒有設(shè)計(jì)好施工圖紙就開始施工，出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工的情況，導(dǎo)致概算突破預(yù)算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算的情況。

1.2預(yù)算執(zhí)行缺乏分析和控制

預(yù)算是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，其數(shù)據(jù)量大，來源廣泛，因而必須加強(qiáng)分析和控制，但很多企業(yè)缺乏控制，難以及時(shí)了解各個(gè)預(yù)算中心的執(zhí)行情況，難以控制預(yù)算執(zhí)行情況，無法保證預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性、全面性和深入性。

1.3預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠

考核的內(nèi)容不完善，考核部門的職責(zé)不明確，缺乏相應(yīng)的制度和規(guī)范，還沒有實(shí)現(xiàn)考核工作的制度化和規(guī)范化，在實(shí)際工作中考核力度不夠，預(yù)算目標(biāo)也難以實(shí)現(xiàn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的構(gòu)建策略

2.1改進(jìn)預(yù)算編制方法

第一、做好匯總分解工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成包括很多方面的內(nèi)容，為了提高預(yù)算編制的科學(xué)性，在編制的時(shí)候，應(yīng)該將這些成本進(jìn)行分解，根據(jù)工程將土地、前期、基礎(chǔ)、建設(shè)、安裝、配套等成本項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目當(dāng)中，最后預(yù)測(cè)總成本。同時(shí)，還需要將收入的總體構(gòu)成進(jìn)行分解，并與房屋產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價(jià)相聯(lián)系，并分解和預(yù)測(cè)不同房型的銷售總價(jià)。對(duì)于費(fèi)用和稅金等，需要按照國(guó)家政策和企業(yè)財(cái)務(wù)稅收制度進(jìn)行分解，然后測(cè)算出費(fèi)用和稅金的總價(jià)。

第二、掌握好編制周期。房地產(chǎn)開發(fā)是系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，開發(fā)周期長(zhǎng)，期間充滿著諸多的不確定性因素。因此，在執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候，要注意出現(xiàn)的問題，并立即采取相應(yīng)的措施妥善處理。同時(shí)，為了緩解資金的壓力，保證房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，在編制預(yù)算的時(shí)候，應(yīng)該全面考慮，把握好編制周期，并做深做細(xì)，提高預(yù)算編制的科學(xué)性。

2.2做好預(yù)算管理的執(zhí)行和控制工作

第一、全員參與預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算涉及到眾多的方面，包括設(shè)計(jì)、開發(fā)、建筑、財(cái)務(wù)、人力資源等等，因此，為了更好的進(jìn)行預(yù)算管理，應(yīng)該調(diào)動(dòng)所有員工都參與進(jìn)來，讓他們都為預(yù)算管理貢獻(xiàn)自己的力量。同時(shí)員工參與預(yù)算管理，還有利于決策層和員工之間信息的交流，有利于改善預(yù)算管理決策。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該編制總預(yù)算，并劃分責(zé)任單位，確定責(zé)任預(yù)算指標(biāo)，明確相關(guān)單位和責(zé)任人的職責(zé)，促進(jìn)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

第二、實(shí)施責(zé)任預(yù)算指標(biāo)并做好控制工作。預(yù)算指標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，最終取決于各單位的執(zhí)行情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候，要采取相應(yīng)的激勵(lì)措施，對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，以調(diào)動(dòng)他們更好的參與到預(yù)算管理工作中。同時(shí)，還應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，將預(yù)算指標(biāo)不能完成帶來的影響降到最低，將實(shí)際情況與預(yù)算指標(biāo)偏離降到最小。此外，在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)該進(jìn)行跟蹤控制，并對(duì)責(zé)任預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考評(píng)，建立預(yù)算報(bào)告制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2.3做好預(yù)算的調(diào)整和考核工作

第一、預(yù)算調(diào)整。對(duì)于正式下達(dá)的執(zhí)行預(yù)算，如果沒有特殊情況，一般是不允許調(diào)整的。如果在執(zhí)行的過程中，市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)發(fā)生重大的變化，才可能調(diào)整預(yù)算。在調(diào)整的時(shí)候，應(yīng)該由執(zhí)行單位逐級(jí)向管理委員會(huì)提出書面報(bào)告，經(jīng)審議批準(zhǔn)之后，下達(dá)執(zhí)行命令。

第二、預(yù)算考核。考核包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，即預(yù)算管理系統(tǒng)和預(yù)算執(zhí)行者的考核，這是保證預(yù)算目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，發(fā)揮激勵(lì)和約束作用的必要條件。因此，必須完善相應(yīng)的考核制度，做好考核工作，促進(jìn)預(yù)算管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

3結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，做好預(yù)算管理具有重要的作用。今后在實(shí)際工作中，我們需要認(rèn)識(shí)預(yù)算管理存在的問題，并根據(jù)實(shí)際需要，構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的有效管理，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。

作者：陳雙圣單位：石家莊寶泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司