精裝修分包形式選擇分析

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每一種材料和設備與其他材料和設備的關系也是影響分包方式的重要因素。比如:廚房水槽由專業廠商供應，其產品品質對客戶心理影響比較大，為保證品質，由甲方直接采購較好。但水槽是必須鑲嵌在櫥柜中的，而櫥柜也是由專業廠商來生產的，并且櫥柜的品質也對客戶影響較大，由甲方直接采購。櫥柜與水槽的接口問題需要材料分包階段必須加以解決，傳統的做法是，在與櫥柜的采購合同中，加入“負責安裝水槽并保證驗收合格”一項工作內容。每一項材料、設備對項目管理目標的影響，以及材料與材料、材料與設備、設備與設備間的關系對項目管理目標的影響，決定了分包模式。

1幾種分包模式的介紹及中國鐵建西派國際項目分包模式分析

1．1房地產精裝項目分包模式

房地產精裝項目分包模式主要有甲供、甲指乙供、甲限乙供以及乙供四種。甲供是指材料由房地產開發單位(即甲方)與材料供應商簽訂供貨合同，此處，還需要考慮材料安裝由誰來完成;甲指乙供是指甲方指定材料供應商，由乙方(即施工總承包單位)到指定供應商處采購，乙方與材料供應商簽訂合同;甲限乙供是由甲方限定材料品牌，由乙方自主到市場采購相應品牌的材料;乙供是指完全由乙方自主決定品牌及材料供應商，由乙方進行材料供應。

1．2中國鐵建西派國際項目分包模式選擇“中央空調、地暖”

功能性設備以及各種裝飾面層直接影響產品品質的“電器、水槽、潔具、木門、木地板、衣柜、浴室柜”等，為甲供方式。從更好實現項目管理目標出發，可以看出，甲供方式有助于保證產品品質，因為甲方需要直接對客戶負責，交給客戶一個滿意的產品，是甲方的產品持續銷售和創造品牌影響力的重要保證，而乙方只對甲方驗收合格負責，要保證產品品質，由甲方直接采購才更容易實現。同時，甲方材料能夠縮減采購路線，降低采購成本。功能要求高、產品品質要求高的產品往往價格高，管理風險高，如果由乙方直接采購，乙方必然將管理風險轉化為相應的管理費用，從而增加了甲方建設成本。但另一方面，甲方采購將加大甲方工作量，需要甲方設計人員提出相應的產品技術要求，聯合合約人員考察、洽談、簽訂合同、工程技術人員驗貨、收貨，并協調精裝總包與分包的工作關系，加大了甲方的工作量，對甲方團隊的工作能力提出了更高地要求。

“甲指乙供材料”中，可以看出“開關、插座、燈具、五金掛件、衛浴五金、拖布池”都處于裝飾面層，但其產品品質對客戶影響相對小很多，成本相對較低，故甲方只指定供應商，由乙方采購、安裝，這樣既確定了品牌和供應商，又節省了甲方管理力量，使其能集中精力到更重要的事情上。“墻地磚、壁紙”既對產品品質有影響，工程量也大，成本相對高，按照分析，應由甲供更合適，但實際上，這兩種材料施工時，存在加工和拼接問題，不免要產生損耗，龍湖精裝項目總結出，根據乙方管理水平高低，其損耗可能在20%～50%之間，所以，將其交由乙方采購和鋪貼能有效控制其損耗率。但另一方面，指定品牌和廠家由乙方采購，每一項材料采購及安裝、鋪貼必須在采購費用中增加一定比例的管理費用給乙方。從表1中第3項“甲限乙供材料”中，可以看出，“乳膠漆、石膏板、龍骨、木工板、水泥”這幾樣材料的共性是:屬于裝修基底材料，只要用品牌產品，就能保證最終成活產品品質，故只指定兩到三家品牌，由乙方在其中自主選擇，并將其整個采購和施工都歸在大合同范圍內，按市場投標報價給予費用。與甲指乙供的方式相比，此時，按市場報價，將降低采購費用中的管理費用。從表1中第4項“乙供材料”中，可以看出，“成品天花吊頂、河砂”這幾樣材料的共性是:無需對品牌要求就能夠保證質量，同時其成本在整體成本中所占比例較低，故可以將其完全給予乙方自主選購，只需在大合同中，按市場投標報價給予費用即可。

2結論

房地產精裝項目分包模式選擇的原則是:對產品品質影響大以及功能性要求高的材料設備，采用甲供方式;對產品品質影響小的面層材料或施工損耗大的重要材料，采用甲指乙供方式;對裝修基底類材料，影響產品質量的，可采取甲限乙供方式;對品牌無要求，質量很容易保證的材料，采取乙供方式。

3討論與展望

項目分包模式的選擇，取決于對每一項材料和設備的了解，取決于項目管理目標(諸如產品品質、成本、施工組織、管理等方面)，在不斷出現新的材料及新的分包模式的背景下，只要牢牢地抓住這一本質，就能夠很好地選擇分包模式。

作者：崔躍峰單位：中國鐵建房地產集團有限公司