住宅反向抵押貸款風險

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摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風險管理的一些具體措施。

關鍵詞：住宅反向抵押貸款；風險識別；風險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產權抵押給貸款人，將房屋價值轉化為現金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

（1）對象是擁有房屋產權的老年人，對其年齡有一定規定；

（2）抵押人去世或者永久搬離，貸方就有權出售房屋；但即使貸款額度超過了房屋的市場價值，貸方也不能要求抵押人搬離或者出售；抵押人在貸款期間，可以出售或者轉讓房屋，但是必須償還從貸方獲得的金額，包括利息以及其他費用；

（3）反向抵押貸款是無追索權的，即貸方不能要求抵押人用其他資產來抵償貸款。

2住宅反向抵押貸款的風險分析

2.1老年人預期壽命風險

住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預期壽命的風險，預期壽命風險對第一種情況有較大影響。借款方壽命越長，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個信息不對稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多病，但壽命卻很長。反向抵押貸款申請人的實際壽命與預期壽命相差越大，貸款方面臨的風險就越大。

2.2貸款利率風險

利率風險是指由于貸款利率的波動，使資產的收益和價值相對于負債的成本和價值發生非等量變化而造成貸方損失的風險。利率風險的成因與宏觀經濟走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調整息息相關。宏觀經濟走向的不確定性直接導致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會導致銀行發放住房反向抵押貸款時面臨更大的利率風險；由于在反向抵押貸款中，房屋的價值較大，抵押時間較長，因此貸款利率的調整關系到未來貸款方的收益合理性。

2.3房屋價值波動及評估風險

反向抵押貸款必須對房屋的價值進行評估。房屋價值評估涉及的范圍較廣，內容復雜，評估對象的異質性決定了評估存在一定的風險。反向抵押貸款的房地產評估，不僅要對房屋的現價進行估算，還要對房屋的未來收益進行預測，抵押期限越長，房屋價值波動風險越大。在反向抵押貸款評估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經濟性貶值等問題。房屋價值評估風險還存在評估專業風險、操作風險、道德風險以及制度風險等問題。

2.4流動性風險

流動性風險具體表現為銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需求，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長期性消費貸款，客觀上要求銀行有穩定的資金來源與其相匹配。多數反抵押貸款計劃期限長，而回收卻要在借款人死亡、搬遷、出售房屋之后。這個時間是不確定的，抵押貸款機構的資金周轉很容易陷入困境。房產變現的容易與否也是影響流動性的很大因素。3住宅反向抵押貸款的風險防范

3.1合適的貸款一房價比（LTV）

合適的貸款一房產價值比例是降低風險的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機構定期為抵押人發放年金，一直到其死亡為止。對于反抵押貸款機構來講，這時面臨的風險是當房主死亡時累計的貸款額及應計利息可能超過其死亡時的房產價值。為了避免這種情況，只有控制定期發放的貸款額，使最終累計的貸款數額控制在到期時的房產價值之內。

3.2資產組合分散化

資產組合起到了分散風險的作用。就單個反抵押貸款項目來說，潛在的風險，以及風險造成的損失是很難預測的，而當數量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數定理”就起作用，這些風險被分散化。道德風險、壽命風險、房產價值波動風險這些非系統性風險在反抵押貸款數量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風險可以被分散。

反抵押貸款要有足夠數量的貸款數目，因此要盡可能地擴大反抵押貸款的市場。此外反抵押貸款也要有跨地區的分布。房地產的價格很大程度上取決于地段，因此地區的關聯度比其他商品要小，這就為分散風險提供了有效的途徑。通過建立跨地區的分支機構，吸引各個地區的反抵押貸款，可減少房產價格波動風險。

3.3住房反抵押貸款證券化

住房反抵押貸款證券化是以一系列住房反抵押貸款為標的資產，并以其未來所產生的現金流為擔保，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。售房養老計劃中，購房機構雖然取得住房的產權，但是最后的現金流入要等到售房養老者死亡或者搬遷，期限太長，流動性不足。資產證券化有效地解決了這個問題，一方面增強了資產的流動性，另一方面分散了風險，吸引了更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。

3.4房產價值保險

房產價值還經常受一些不可抗力的因素影響而毀壞，如地震、臺風。這時到期時的房產價值低于累計的貸款及利息額可能性大大增大，反抵押貸款機構面臨著損失的風險。房產價值保險的目的是房屋一旦由于自然災害或意外事故造成經濟損失時，保險機構可根據保險合同，對投保人支付一定比例的賠償金額，使投保人減少經濟損失，那么反抵押貸款機構面臨的風險將大大減小。

此外還可以考慮引入房產價值的期權市場，通過期權的方式，給予反抵押貸款機構一個選擇權，從而規避未來的房產價值波動風險。需要考慮的是，如何形成一個房產價值的期權市場，期權的標的物是單個房屋還是一個地區的房地產市場指數。從長遠來看，這是一個很有發展前景的金融創新。

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