房地產(chǎn)經(jīng)濟

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟

[摘要]隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加強。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響；另一方面還要從微觀經(jīng)濟單位（家庭）視角出發(fā)評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、引言

知識在工業(yè)經(jīng)濟時代只是生產(chǎn)系統(tǒng)中的要素之一，而在知識經(jīng)濟時代，知識作為生產(chǎn)要素提升到生產(chǎn)支柱地位，而且本身也成為了知識產(chǎn)業(yè)提供的重要產(chǎn)品。以高科技、信息為主導的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領(lǐng)域的一場史無前例的革命。知識經(jīng)濟的興起，必將使人們的生產(chǎn)方式、思維方式、生活方式發(fā)生根本的改變。對于正在步入市場經(jīng)濟并且參與國際競爭的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，認識到知識經(jīng)濟的影響，從而轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)整思維、把握機遇、迎接挑戰(zhàn)、求得發(fā)展是極為重要的。面對知識經(jīng)濟的嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應采取相應舉措進行積極響應。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。它是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動經(jīng)濟增長的能量。在發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10％，甚至高達20％以上，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢特點。使房地產(chǎn)業(yè)有極強的投資吸引力。從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達到25％左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收投資的項目占到40％，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。

由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場經(jīng)濟的條件下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以，當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性，這對加快我國的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實和長遠的意義。

三、充分考慮資源配置效率的要求

一是本輪調(diào)控政策中，90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70％，只適用普通住房、廉租房和經(jīng)濟適用房，高價地段房不宜采取。因此，應細分市場，實行區(qū)別對待或總量控制。對準公共物品由政府調(diào)節(jié)，對競爭性商品由市場調(diào)節(jié)，不宜以每個建筑項目衡量建筑面積結(jié)構(gòu)比例。二是注意稅收政策的鎖住效應。營業(yè)稅政策由2年改為5年，市場形勢變化難以預料。限制投資交易強化了房地產(chǎn)市場的計劃色彩，可能降低資源配置效率，進而影響投資與消費循環(huán)。三是“兩限兩競”（限套型、限房價、競地價、競房價）政策會導致地價下跌。短期看有利于抑制房價，長期看是扭曲市場，降低資源利用效率。四是交易環(huán)節(jié)稅收增加和價格控制不利于啟動二手房市場，據(jù)《中國證券報》提供的信息：“新政”出臺一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％，其中5年內(nèi)的二手房交易量下降32％，而成交價格出現(xiàn)不到5％的漲幅。

四、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

從目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，主要存在以下幾個特點：（1）房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)減緩，已基本回落到前三年水平；（2）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應過快的增長勢頭得到遏制，土地購置面積增幅明顯回落；（3）房地產(chǎn)信貸投放得到有效控制，開發(fā)貸款增速持續(xù)下降；（4）城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求；（5）商品房供求增幅持續(xù)回落，銷售面積繼續(xù)高于竣工面積；（6）商品房控制面積進一步減少，但西部地區(qū)有所增加；（7）商品房價格同比增長較快，但環(huán)比增長趨緩。從上述情況表明，中央宏觀調(diào)控政策的實施取得了較為明顯的成效，房地產(chǎn)市場的發(fā)展進一步上升，但總體發(fā)展水平是平穩(wěn)的。這些政策的成效對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產(chǎn)融資上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大的影響，很多開發(fā)企業(yè)由于政府宏觀調(diào)控政策陷入困境，無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況的存在，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，因此，對于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，擴大資金的來源渠道，提高自身企業(yè)的生存能力成為一個至關(guān)重要的問題，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想方設法擴大融資渠道