房產開發財務管理的難題及對策
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預算工作執行不到位
房地產行業屬于資金密集型行業，資金周轉時間長，前期開發需要大量的資金投入和長期持續的資金保障。資金順暢運轉的關鍵是預算管理工作是否執行到位。房地產企業普遍存在的現象：資金的支出與施工進度不一致，不嚴格按照預算計劃和合同執行，超進度或超額支付工程款；資金撥付的手續不完善，審批不嚴，對于一些費用的報銷未能嚴格按照財務制度規定執行，領導單方面同意支付，導致資金使用的隨意性增大，最終與預算偏離更大,影響預算的執行。如果預算執行不到位，資金的使用偏離的預算的要求和規定，極易出現資金鏈斷裂情況，房地產企業就會出現爛尾樓項目或破產，如中國有名的爛尾樓——中誠廣場、羊城大廈、麗景臺等，嚴重損害房地產企業的發展和購房者的利益。
資產負債率高，財務風險大
負債經營是現代企業重要的一種經營方式，可以促使企業利用財務杠桿，以較小的代價獲取最大的經濟效益，但必須合理利用財務杠桿，控制資產負債率，降低財務風險。房地產開發企業在拿地、拿證、封頂等時，需要大量的資金投入運作，一些房地產企業為了盡快使項目動工，想方設法地向其他單位借款或向銀行貸款，加大了房地產項目的投資風險度。
1、把握好收入確認的時點，合理避稅
房地產行業是國家支柱產業，是宏觀調控的重要對象，與房款收入成正比的營業稅、土地增值稅及附加稅等稅種成為企業的一種剛性支出。若能合理合法的進行稅務籌劃，充分利用各種稅收優惠政策，合理避稅，可有效的減少企業現金流出，將有限的資金用在企業最需要的地方，變被動為主動，為公司獲取一定的經濟效益。根據稅法的規定，房地產企業采用預繳營業稅及附加的方式，只要收到房款就要征稅，因此，減輕稅負的關鍵是把握好收入時點的確認，適度推遲財務結算時間及縮小收入規模，對利潤臨界點涉稅問題進行科學測算，爭取貨幣時間價值，分解利潤，緩解稅收壓力。
2、做好預算管理工作，保證項目運轉順暢
通過預算管理，促使企業管理者嚴格按照預算規定進行資金的支付，合理地安排和使用資金，并有效降低成本費用。具體而言，每一個開發項目都要有項目負責人，項目負責人首先要對項目資金需要量和費用支出進行測算，編制具體的資金需要量計劃、成本費用耗用計劃和銷售計劃，再由項目的工程技術人員和財務部門協助做出更詳盡的測算，不僅要考慮企業在不同發展階段下需要多少資金，還要考慮可能獲得的最大資金。嚴格按照預算的要求和規定執行，杜絕提前付款、超額付款、單獨審批、隨意支出的現象，盡快收回資金，統一調度和統籌安排資金，減少資金閑置，降低資金成本，保證資金鏈的安全及項目運轉順暢。
3、開發新融資渠道，降低財務風險
資金是企業的血脈，尤其是對房地產企業。當企業資金需求和供給不匹配，存在較大缺口時，就要通過籌集資金彌補資金缺口。房地產企業主要是靠融資來做強做大的，如萬科集團的成功主要在于能從資本市場獲得資金，確保資金鏈運轉順暢。目前，國內房地產開發企業主要靠從銀行借款的方式獲取資金，在銀根趨緊、市場低迷的情況下，從銀行貸款的難度對于中小房地產開發企業來說比較困難，IPO融資更是難上加難。因此，可適當發展信托投資、股權基金、融資租賃、典當融資、發行債券等非銀行機構融資渠道，合理安排債務結構和使用期限。無論采取何種融資方式，最重要的是應從房地產企業內部挖掘資金潛力，利用自身的積累和清理外債及閑置資產的方式安排資金的使用，降低財務風險。
作者：霍雪梅單位：中房集團成都房地產開發有限公司
