小議不動(dòng)產(chǎn)的善意取得法學(xué)
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一、簡(jiǎn)要案情
被告張某與第三人陳某是夫妻關(guān)系，第三人長(zhǎng)期在外工作，且不常回家。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又添加一些錢購得市區(qū)某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某欲買房，
也在該中介登記。經(jīng)中介撮合，雙方以10萬元價(jià)格成交。之后，中介公司要求被告出具相關(guān)手續(xù)，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經(jīng)死亡，且己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，原告領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。原告隨后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并入住至今。后第三人發(fā)現(xiàn)該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實(shí)，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋管理部門根據(jù)第三人的請(qǐng)求和出具的相關(guān)證據(jù)，撤銷了原告的產(chǎn)權(quán)證，并通知原告恢復(fù)了被告的產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)原告以張某為被告，以陳某為第三人訴至法院，要求確認(rèn)其房屋買賣合同有效，保護(hù)他的合法權(quán)益。
在《物權(quán)法》頒布之前，立法上沒有明確規(guī)定，學(xué)界爭(zhēng)論頗大，主流觀點(diǎn)是持否定態(tài)度的。此種立法及理論上的不明導(dǎo)致了審判實(shí)踐上的混亂。新頒布施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》可以說是我國(guó)民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度就是其中一項(xiàng)重要制度。《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。以上案例中涉及的問題用《物權(quán)法》的該歸定來解決就不會(huì)存在任何爭(zhēng)議了。案中的原告受讓不動(dòng)產(chǎn)房屋主觀上是善意，即他有理由信賴第三人有權(quán)處分該房屋，并以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，且辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記，他就取得了該房屋的所有權(quán)。案中第三人陳某的損失有權(quán)向本案中的被告張某追償。
二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念性界定
傳統(tǒng)的善意取得概念，將標(biāo)的物限定為動(dòng)產(chǎn)，一般表述為：無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。
本文描述的不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)。但此處的不動(dòng)產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)因國(guó)情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。
綜上，我將不動(dòng)產(chǎn)善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)）登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時(shí)，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請(qǐng)求登記記載的權(quán)利人或有過錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)賠償損失。
三、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的態(tài)度及其評(píng)析
我國(guó)現(xiàn)行法律體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力”。《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案的運(yùn)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)……”，該條并沒有改變登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生，變更的生效要件的立場(chǎng)，只是針對(duì)我國(guó)缺乏健全規(guī)范的登記制度的現(xiàn)狀，明確責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的做法。至于我國(guó)目前的登記機(jī)關(guān)是實(shí)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，尚存爭(zhēng)議。但主流觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)宜采用實(shí)質(zhì)審查主義。根據(jù)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行登記制度的分析，我們可以清楚地看到，在我國(guó)現(xiàn)行的登記制度下，登記應(yīng)具有公信力，從而，善意取得制度有適用于不動(dòng)產(chǎn)的空間。
四、《物權(quán)法》頒布前善意取得的法律狀況
《物權(quán)法》之前我國(guó)立法上沒有明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得問題，但現(xiàn)行法中有一條明顯涉及該問題，這就是《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若
干問題的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對(duì)只有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”對(duì)該條司法解釋，學(xué)者有三種看法：第一種看法認(rèn)為，本條司法解釋確立了我國(guó)的
善意取得制度，在司法實(shí)務(wù)中依照這一司法解釋，全面適用善意取得原則；第二種看法認(rèn)為，本條司法解釋明文限制在共同共有財(cái)產(chǎn)交易的場(chǎng)合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財(cái)產(chǎn)的交易場(chǎng)合，則排除在外，因而，確立中國(guó)完整的善意取得制度，路途尚遠(yuǎn)；第三種看法從該司法解釋演變生成的歷程出發(fā)，認(rèn)為，本條司法解釋規(guī)定對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實(shí)仍然是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。筆者贊成第三種觀點(diǎn)，因?yàn)樗C合運(yùn)用了語法解釋，系統(tǒng)解釋、歷史解釋、字面解釋的方法對(duì)該條文字進(jìn)行理解，由此可見，我國(guó)只是部分承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，對(duì)于共同共有不動(dòng)產(chǎn)以外的因登記瑕疵而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度未作規(guī)定。同時(shí)，我們還要看到，這種司法解釋對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的承認(rèn)從效力上，明確性上，可操作性上都是不夠的。因此，盡管該司法解釋早在1988年就通過了，但在實(shí)踐中遇到此類案件時(shí)，不同法院仍有不同的理解，從而產(chǎn)生不同的判決。比如，有這樣一個(gè)案子：孫某與丁某系夫妻關(guān)系，共同經(jīng)營(yíng)拉達(dá)轎車一輛，因家庭矛盾，夫妻發(fā)生糾紛，妻丁某于92年2月14日，在未與其夫?qū)O某協(xié)商的情況下，以8萬元價(jià)格把轎車賣給了李某甲，并于當(dāng)天到市交通部門，謊稱其夫?qū)O某外出辦事，辦理了車輛過戶手續(xù)，把車籍轉(zhuǎn)到李某甲名下，但雙方未交車交款。后丁某覺得8萬元價(jià)格低，又于2月22日將車以8萬4千元的價(jià)格賣給李某乙，當(dāng)日李某乙向丁某付清了車款，丁某將車交給了李某乙，但未辦理車籍過戶手續(xù)。次日，原告孫某發(fā)覺此事，立即將行車證扣留并起訴至法院，請(qǐng)求法院對(duì)擅自出賣的轎車確權(quán)。經(jīng)法院查明：轎車系孫某、丁某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，丁某未與夫協(xié)商擅自處分該共有財(cái)產(chǎn)。但李某甲、李某乙二人對(duì)丁某的擅自處分行為皆不知情，屬善意。法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條、第六十一條、第七十八條及有關(guān)法律規(guī)定，判決如下：一、丁某與李某甲間的買賣無效；二、轎車歸原告孫某和丁某共有；三、丁某與李某乙間的買賣無效，丁某返還給李某乙車款，并賠償占有此款期間的利息151.20元；四、發(fā)生糾紛期間的汽車經(jīng)營(yíng)損失，由被告丁某承擔(dān)。在本案中，法院就沒有適用該司法解釋來保護(hù)善意第三人對(duì)轎車的所有權(quán)。
五、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的態(tài)度及其評(píng)析
肯定說中具代表性的觀點(diǎn)有如下幾種。認(rèn)為：“既然不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏，未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”。這就是從登記瑕疵的不可避免性和維護(hù)交易安全的角度出發(fā)論證不動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要性。另有學(xué)者從善意取得制度的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行登記效力制度出發(fā)進(jìn)行論證。例如，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是占有、登記；其制度基礎(chǔ)是登記生效主義，賦予登記以公信力。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)是人的互相尊重，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是交易安全；不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是登記公示推定力與公信力。還有從維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全與便捷，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，構(gòu)建完善的善意取得制度角度論證了建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性。總體而言，持肯定說的學(xué)者分別從不同角度論證了善意取得制度應(yīng)可以適用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，雖然論證得不是很全面，但仍具有一定的啟發(fā)性。
否定說分為兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，通過公信原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便已足夠，不必另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。這就涉及到登記公信力和善意取得制度的關(guān)系問題。所謂物權(quán)登記的公信力是指：物權(quán)登記機(jī)關(guān)在其物權(quán)登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾相信其正確，全面的效力。以上那種將登記的公信力和善意取得制度相分離的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。通過公信原則保護(hù)善意第三人的利益不符合物權(quán)法定原則。根據(jù)這一原則，不僅物權(quán)的種類、內(nèi)容不得任意創(chuàng)設(shè)，就是物權(quán)的取得方式亦應(yīng)符合法律規(guī)定，否則不予承認(rèn)。而物權(quán)取得方式，根據(jù)各國(guó)法律規(guī)定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒有公信原則可作為物權(quán)取得方式的。因此，公信力作為一項(xiàng)制度，欲使受讓人取得受讓物權(quán)，非善意取得制度不可。綜上，登記公信原則與善意取得制度的關(guān)系應(yīng)表述為：公信力是善意取得制度的法律基礎(chǔ)，善意取得制度是公信力的結(jié)果與表現(xiàn)，基于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力推導(dǎo)出了動(dòng)產(chǎn)的善意取得，基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力演繹出了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。
否定說的第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的普通公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內(nèi)容，這樣，主觀意義的善意已經(jīng)不再有可能得到確認(rèn)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。首先，它沒有認(rèn)識(shí)到登記瑕疵的不可避免性。盡管在承認(rèn)登記公信力的國(guó)家，登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，但由于各方面原因，并不能使登記恒為準(zhǔn)確。其次，該觀點(diǎn)隱含著這樣一個(gè)理念，即公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，而在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，只有推定的客觀善意，而無主觀標(biāo)準(zhǔn)，因此，無法適用善意取得制度。那么，何為主觀意義的善意，何為客觀意義的善意，該觀點(diǎn)中并未解釋清楚。所以，否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的觀點(diǎn)是值得商榷的。
六、結(jié)束語
善意取得制度，是一種犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為價(jià)價(jià)，來保障財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的制度。在現(xiàn)代社會(huì)，該制度應(yīng)該從單純適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)大到適用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，本文從比較法角度，我國(guó)法律現(xiàn)狀角度，學(xué)界各種觀點(diǎn)評(píng)析角度論證了建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性。
我們還要注意到，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并非價(jià)值中立的，它天然地偏向于第三人，這是不可避免的，就像所有權(quán)制度天然地偏向所有權(quán)人一樣，不同制度具有的不同價(jià)值偏向在一個(gè)法律體系內(nèi)相互作用，最終可以達(dá)到一定程序的價(jià)值中立。但我們?nèi)钥梢栽谥贫仍试S的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的校正。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取取對(duì)第三人利益傾斜的校正措施主要包括：健全過戶登記制度，減少錯(cuò)誤（統(tǒng)一對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的法律，先制定實(shí)體法意義上的物權(quán)法，再制定程序法意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記法；統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)；建立更正登記制度；要求產(chǎn)權(quán)人在過戶登記時(shí)提供更詳盡的資料）；建立預(yù)告登記制度，完善登記異議制度；建立登記錯(cuò)誤賠償制度，在真正權(quán)利人因第三人的善意取得而受損的情況下，由無權(quán)處分人，有過錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)或由補(bǔ)償或保險(xiǎn)基金進(jìn)行賠償；對(duì)善意的限制性界定等。
