消費(fèi)合同論文

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消費(fèi)合同論文范文第1篇

論文摘要 在司法實(shí)踐中，對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力甚有爭(zhēng)論，出現(xiàn)“無(wú)效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對(duì)于“無(wú)效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認(rèn)定無(wú)效或未生效的法律依據(jù)。司法實(shí)踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當(dāng)。

論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同 法律效力 強(qiáng)制性規(guī)定 社會(huì)公共利益

一、 問(wèn)題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬(wàn)元價(jià)格將其所有的集資房購(gòu)置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類(lèi)費(fèi)用由小玲承擔(dān)。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬(wàn)元，同時(shí)，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費(fèi)，合計(jì)10萬(wàn)余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬(wàn)余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購(gòu)置協(xié)議，并配合其辦理購(gòu)置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱(chēng)該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)法”）禁止買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)，因此房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，請(qǐng)求駁回訴訟請(qǐng)求。法庭審理后認(rèn)為，雖然雙方出于自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效合同，最后判決駁回訴訟請(qǐng)求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元，先預(yù)付定金人民幣2萬(wàn)元，余款在交鑰匙付清。在中介見(jiàn)證下，約定由曹某負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當(dāng)日支付2萬(wàn)元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶(hù)前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人僅需繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地的出讓金后即可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故對(duì)曹某訴稱(chēng)合同無(wú)效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣(mài)人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見(jiàn)松動(dòng)，三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買(mǎi)受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實(shí)上，對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力爭(zhēng)論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開(kāi)。

二、 劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同“無(wú)效論”或“未生效論”

有諸多學(xué)者與司法界人士認(rèn)為，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)前簽訂的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“法釋[2005] 5號(hào)”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未生效。

3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國(guó)家利益或公共利益的需要。現(xiàn)若承認(rèn)劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，將損害國(guó)家利益與社會(huì)利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同為無(wú)效，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購(gòu)房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

三、劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同“無(wú)效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同似乎應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但是從法理、立法本意及司法實(shí)務(wù)上看，“無(wú)效論”和“未生效論”的諸多觀點(diǎn)值得商榷。

（一） 是否違反強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。那么劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強(qiáng)制性規(guī)定呢？

對(duì)這一問(wèn)題必須先要搞清何為產(chǎn)生無(wú)效法律后果的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?4條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，則為無(wú)效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理由為：

第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理”，所以可以認(rèn)為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易實(shí)施管理的行為，換句話說(shuō)，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強(qiáng)制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無(wú)效，則應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無(wú)此類(lèi)法律后果的直接規(guī)定。

第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會(huì)損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，若是，則為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認(rèn)定雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益。相反，國(guó)家會(huì)應(yīng)收到補(bǔ)交的土地出讓金而受益，對(duì)社會(huì)而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)的作用。

第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定是否會(huì)違背我國(guó)相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來(lái)看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)的有效補(bǔ)充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)存在根本不同，后者的放開(kāi)，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對(duì)其違反并不產(chǎn)生一律無(wú)效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準(zhǔn)對(duì)合同效力應(yīng)作何理解。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同需經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后才生效，即認(rèn)為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點(diǎn)是對(duì)債權(quán)行為與物權(quán)行為認(rèn)識(shí)不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”現(xiàn)行法律已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個(gè)不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動(dòng)，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動(dòng)，故其成立無(wú)需以標(biāo)的物客觀存在為前提。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時(shí)生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因?yàn)閷徟袨殡m然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)（因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動(dòng)的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對(duì)于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無(wú)法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。

對(duì)此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效，所以“未生效論”是對(duì)審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認(rèn)為房屋購(gòu)置協(xié)議未生效，則可能做出嚴(yán)重有失公正的判決。因?yàn)槿魧ⅰ芭鷾?zhǔn)”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對(duì)人只能依據(jù)締約過(guò)失責(zé)任主張對(duì)方賠償信賴(lài)?yán)娴膿p失，這便意味著出賣(mài)方不但保留了房屋，還將享受多年來(lái)因房?jī)r(jià)劇增而取得的巨大差價(jià)。因此，只有將合同認(rèn)定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買(mǎi)賣(mài)雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 法釋[2005] 5號(hào)第11條是否適用

法釋[2005] 5號(hào)第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，所以對(duì)于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準(zhǔn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)沒(méi)有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號(hào)是關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋?zhuān)瑩Q句話說(shuō)其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)行為，并不涉及房屋的買(mǎi)賣(mài)行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無(wú)償取得，故必須由政府審批，否則為無(wú)效合同。而劃撥土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)是將房屋與國(guó)有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

（四）是否損害社會(huì)公共利益

由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國(guó)家利益及社會(huì)公共利益的需要，所以有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第52條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)榈?2條第四項(xiàng)所規(guī)定的“社會(huì)公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會(huì)公益性是兩個(gè)完全不同的概念。第52條第四項(xiàng)的社會(huì)公共利益指的是我國(guó)民法中所稱(chēng)的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因?yàn)楣蛄妓讓?duì)于維護(hù)國(guó)家、社會(huì)一般利益及社會(huì)道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實(shí)質(zhì)上是違反了社會(huì)主義的公共道德，破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和生活秩序，因此應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國(guó)家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對(duì)婚外同居人所作出的贈(zèng)與和遺贈(zèng)的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴(yán)的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對(duì)顧客或雇員搜身檢查的標(biāo)準(zhǔn)合同條款；（6）限制經(jīng)濟(jì)自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，如拍賣(mài)或招標(biāo)中的串通行為、以賄賂方法誘使對(duì)方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費(fèi)者保護(hù)的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費(fèi)者重大損害等；（9）違反勞動(dòng)者保護(hù)的行為，如規(guī)定“工傷概不負(fù)責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見(jiàn)，劃撥土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法歸類(lèi)為上述十種的任何一類(lèi)。事實(shí)，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會(huì)道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會(huì)公共利益為由而認(rèn)定合同無(wú)效，這是對(duì)該項(xiàng)規(guī)定誤讀，必然得出牽強(qiáng)附會(huì)的結(jié)論。

（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同

有觀點(diǎn)認(rèn)為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對(duì)于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)認(rèn)定為無(wú)效。筆者必須承認(rèn)劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓?zhuān)荒艹蔀槌鲎尫饺我獠宦募s的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當(dāng)事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買(mǎi)受人間的買(mǎi)賣(mài)合同為另一買(mǎi)賣(mài)合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認(rèn)為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買(mǎi)賣(mài)合同的效力有失妥當(dāng)。