爛尾樓的解決方案

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爛尾樓的解決方案范文第1篇

8月中，臺(tái)灣遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下的太平洋中國(guó)控股有限公司宣布，調(diào)整大陸市場(chǎng)的布局策略，將于今年年底之前關(guān)閉北京太平洋兩家店面，以調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。按計(jì)劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關(guān)閉。

與之相反的是，進(jìn)入九月，位于北京常營(yíng)地區(qū)的龍湖．長(zhǎng)楹天街底層商鋪開盤銷售，均價(jià)6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場(chǎng)難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達(dá)到十幾年來的最高點(diǎn)。來自世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價(jià)格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級(jí)寫字樓，租金價(jià)格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新紀(jì)錄。

“住宅市場(chǎng)受限之后，很多市場(chǎng)投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性、消費(fèi)性貸款業(yè)務(wù)，這些過熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注。”一家銀行信貸主管人士分析。

繼銀監(jiān)會(huì)在經(jīng)濟(jì)金融分析會(huì)、年中工作會(huì)上先后通報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風(fēng)聲立即引來市場(chǎng)的紛紛揣測(cè)。而太平洋百貨退出事件無疑給這個(gè)尚處于盲動(dòng)狀態(tài)的市場(chǎng)潑了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場(chǎng)基本年薪600萬總裁一職，投身美國(guó)最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的“可口可樂”。

短短幾年，盈石參與經(jīng)營(yíng)管理的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近10個(gè)，悅達(dá)889、芳匯廣場(chǎng)、Channel One廣場(chǎng)等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價(jià)值。司徒文聰主持的這些項(xiàng)目，即便是如正大廣場(chǎng)這樣的爛尾樓，最后總能做得風(fēng)生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項(xiàng)目的企業(yè)羨慕不已。

無可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控確實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機(jī)遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對(duì)住宅調(diào)控的政策進(jìn)一步落實(shí)，會(huì)加快國(guó)內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當(dāng)屬4000億的保險(xiǎn)資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。

無論是主動(dòng)還是被動(dòng)，不少房企乃至資金確實(shí)開始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報(bào)告也認(rèn)為，對(duì)于買方而言，投資市場(chǎng)逐漸進(jìn)入活躍期，國(guó)內(nèi)政策對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，從部分重點(diǎn)城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢(shì)，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。

上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個(gè)大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項(xiàng)目。該項(xiàng)目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，主要針對(duì)南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設(shè)施而建。該地產(chǎn)商認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項(xiàng)目最終難逃爛尾或空置的厄運(yùn)。

據(jù)記者了解，一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達(dá)等開發(fā)商之外，很多開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場(chǎng)的運(yùn)作延續(xù)到商業(yè)項(xiàng)目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。

商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?0年內(nèi)新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實(shí)北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題是：目前很多商業(yè)項(xiàng)目都是住宅開發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項(xiàng)目，均以商業(yè)項(xiàng)目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開發(fā)商開發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項(xiàng)目的配套。對(duì)于該項(xiàng)目的運(yùn)作，他提到，公司準(zhǔn)備自持物業(yè)，但會(huì)引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。而目前北京的很多購物中心項(xiàng)目，周邊多配住宅項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實(shí)際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。

在這種模式下，北京有相當(dāng)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國(guó)美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因?yàn)樯虡I(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。

而據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬平米的購物中心，其三樓數(shù)千平米的營(yíng)業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內(nèi)，超過5萬平方米的商業(yè)綜合體達(dá)8個(gè)之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進(jìn)入。

這種現(xiàn)象已不是個(gè)案，有專家捐出，在北京城區(qū)，萬霖購物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華騰新天地、亞奧觀點(diǎn)、六佰本等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過于飽和導(dǎo)致零售商利潤(rùn)日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長(zhǎng)期下去勢(shì)必影響到地產(chǎn)商的收益。“如果零售商長(zhǎng)期虧損，它將會(huì)關(guān)閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會(huì)下調(diào)商鋪?zhàn)饨穑@將進(jìn)一步影響到市場(chǎng)對(duì)此地產(chǎn)項(xiàng)目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來，上海、廣州因?yàn)樯倘?nèi)商鋪過于密集導(dǎo)致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。

“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實(shí)際是因?yàn)檫\(yùn)作方式不同，使用住宅炒作方式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫。”該地產(chǎn)商提到，實(shí)際上他認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的。“商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢(shì)，尤其是在早期炒作期過后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報(bào)，租金價(jià)格就會(huì)下降。

北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進(jìn)入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應(yīng)該是虧或者略平。而一個(gè)好的物業(yè)冒出頭，實(shí)際上它的代價(jià)是別人要死掉。可見，商業(yè)

地產(chǎn)成功的關(guān)鍵還在于需求和消費(fèi)力，而對(duì)于開發(fā)商來說，只有開發(fā)并持有處于市場(chǎng)金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競(jìng)爭(zhēng)力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。

以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級(jí)寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級(jí)寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標(biāo)，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會(huì)在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下處于上升通道。從趨勢(shì)看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。

而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)異常殘酷的行業(yè)。他們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場(chǎng)可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價(jià)值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。

很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤(rùn)潛力也是巨大的。中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ藭r(shí)考驗(yàn)的就是投資者的眼光。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗有感而發(fā)：不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)幾何

有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過他的指點(diǎn)，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之所以所向披靡，主要原因有三：

第一，為每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目找到自己的靈魂，這個(gè)靈魂就是所謂的市場(chǎng)定位。

比如同為他們做的芳匯廣場(chǎng)和悅達(dá)廣場(chǎng)，兩者隔街相望，距離很近。再三調(diào)研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場(chǎng)走“女性主題休閑”路線，而把悅達(dá)廣場(chǎng)打造成一個(gè)時(shí)尚購物基地。區(qū)別于其他商場(chǎng)的是，悅達(dá)的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早10點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，比絕大多數(shù)商場(chǎng)要晚1個(gè)小時(shí)。正是這一個(gè)小時(shí)，讓習(xí)慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場(chǎng)都打烊后無處可去的都市高端白領(lǐng)趨之若鶩。

其次，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關(guān)、客戶服務(wù)等多層面的問題，沒有好的團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)是不行的。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，司徒文聰認(rèn)為項(xiàng)目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。

早在正大廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，司徒文聰就講過正大廣場(chǎng)是一個(gè)人才培養(yǎng)的陣地。對(duì)于大體量的項(xiàng)目，他將每個(gè)崗位放進(jìn)需求水平以外25％的人手進(jìn)去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場(chǎng)的辦法，幾年之后，這些人才在實(shí)戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團(tuán)隊(duì)考察學(xué)習(xí)先進(jìn)的項(xiàng)目運(yùn)作辦法，派人去國(guó)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在他看來，如果一個(gè)企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專業(yè)人才儲(chǔ)備不足，就不要與項(xiàng)目租戶簽訂合同，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都需要足夠人去跟進(jìn)。

第三，有充裕的、長(zhǎng)期的低成本投資資金。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實(shí)際上是長(zhǎng)期資本，能夠埋在項(xiàng)目里5―8年的資本在國(guó)內(nèi)是非常稀有的。而這個(gè)錢埋在里面很長(zhǎng)一段時(shí)間還可能沒有什么回報(bào)。

最典型的如上海的恒隆廣場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目從開始到開花結(jié)果花了十年時(shí)間，這十年的投資回報(bào)率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤(rùn)流的時(shí)間就更長(zhǎng)了。

由此可見，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的開發(fā)，它需要運(yùn)營(yíng)的能力，也需要爭(zhēng)奪商家資源。其中最重要的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的特殊需求。

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱日本眾多城市綜合體的成功運(yùn)作，可是很少有人知道，是因?yàn)楫?dāng)年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長(zhǎng)。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長(zhǎng)期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國(guó)的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動(dòng)輒投資數(shù)百億的項(xiàng)目，不得不令人擔(dān)心。

易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，但在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時(shí)面臨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險(xiǎn)。一旦有了泡沫，這個(gè)泡沫是無法消滅的。

而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風(fēng)控的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠(yuǎn)高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于中國(guó)的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會(huì)優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。

從開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80％的開發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害。”

陽光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點(diǎn)是需要一個(gè)長(zhǎng)期低回報(bào)的資金鏈條，目前國(guó)內(nèi)不管退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應(yīng)該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。

當(dāng)眾多住宅開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)早在3年前就開始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林稱，萬達(dá)早在10年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商早已錯(cuò)過了最好的時(shí)期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)招商的難度很大，他十分擔(dān)心目前被動(dòng)轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商未來的命運(yùn)。

5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火時(shí)，陽光新業(yè)大踏步轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹(jǐn)慎。今年開業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)，雖然目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場(chǎng)的租金指導(dǎo)價(jià)比原計(jì)劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來的影響。

與此同時(shí)，一些新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場(chǎng)引進(jìn)知名品牌甚至采用了正大當(dāng)初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈(zèng)送裝修補(bǔ)償?shù)龋娦б廊徊淮蟆Ｗ钪饕氖牵@些在往年都是極少見的。

“這都是因?yàn)槲覀兊纳虡I(yè)地產(chǎn)沒有特質(zhì)，大家逛哪個(gè)商場(chǎng)都差不多，商場(chǎng)之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠(chéng)度。”李睿談到一些國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個(gè)糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認(rèn)為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國(guó)，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來，這也是惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。