地產公司設計管理辦法
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地產公司設計管理辦法范文第1篇
一、管理方針、管理目標
1、指導方針
以適應市場求生存,以創信譽求市場,以開源節流求效益,以增強實力求發展。
2、工作目標
瞄準全年經營計劃，強化商務班子建設，不斷完善項目承包，研究招標投標程序。
3、工作思路
以研究市場分析市場為基礎，分析客戶定方向,分析對手找方法,分析自己找差距,綜合分析定措施,不斷學習、分析、調整、適應市場、擴大市場占有率。
二、機構設置：
1、機構設置圖
2、商務部崗位圖
三、各部門管理職能及計劃措施
（一）商務部
1、管理職能
（1）加強各單位商務班子建設，提高經營能力。
（2）開發新市場、新產品、擴大市場占有率。
（3）按“兩加強一理順”完善內部承包機制，強化內部承包管理。
（4）加強對外投標、對內招標管理。
（5）加強預結算管理，提高經營利潤。
（6）加強成本計劃設計管理工作。
（7）商務經營活動管理到位，項目論證及時，市場渠道暢通。
（8）擬定公司經營工作的中長期規劃，保證可持續發展目標實現。
（9）調整年度經營指標，保證單位間的平衡發展。
（10）加強人員培訓，提高商務人員經營的基本技能。
（11）加強網絡建設，保證信息暢通。
（12）深入推行查擺糾，保證部室工作人員工作到位。
2、計劃措施
（1）商務班子建設。公司商務部制定關于《商務經營管理辦法》，各單位必須建立健全商務班子，做到：人員到位，分工明確，責任到人；行進間加強工作的配合和協調，年度計劃分解到月，滾動推進；總公司商務部對各單位的商務活動進行月檢查、季考評，保證各單位年度經營計劃的完成。
（2）市場開拓。
①勞務公司。以“十六字”經營方針為指導，以集團公司《經營管理規定》及《鼓勵外出施工的有關規定》為標準，廣泛收集信息，聘請職業經理和中介機構（或中介人），發揮我公司在資質、工期、質量及施工技術等方面的優勢，站穩老市場，開拓新市場，05年開拓新市場2-3處；利用青島公司這個牌子，在東營突破高層工程，填補無高層工程施工的空白，
②工業公司。工業公司做好產品定位，市場調整適應迅速，廣告宣傳及時到位，潛心研究產品促銷辦法，保證市場渠道暢通。
（3）承包管理。按“兩加強一理順”的管理原則，修訂和制定《項目承包管理規定》及《項目經理在全公司流動管理規定》，完善內部承包機制；按照市場化運作，項目承包率達到100%，轉變項目經理思想觀念，讓項目經理充分認識到：企業發展帶動自身發展；另外，按《資質開放經營管理規定》與有獨立承包能力的單位和個人進行全方位多渠道的聯合，利用資質優勢，迅速占領市場，體現低價競爭，賺錢就干，實現規模效益。
（4）招標投標管理。修訂《對外投標管理規定》及《內部招投標管理規定》，完善招投標程序，分工明確，責任到人；凡接手工程必須在公司商務部的監督下進行內部招投標，達到公開、公平、公正；集團內部建設項目，無論工程大小、造價多少必須在商務部監督下進行招投標，一次包死；制定《內部建設管理制度》，必要的設計變更，無論任何審計部門進行審計，最終結算值必須報公司商務部審核后方可掛帳付款，否則，按規定處罰責任人。
（5）預結算管理。在公司商務部領導下，各單位商務科按公司《預結算管理規定》進行工作，加強預結算人員的素質教育和業務培訓，靈活運用國家、地方的相關法律、法規。單項工程的結算值必須達到上限，利用結算進行開源，保證企業利潤最大化。
（6）項目論證管理。修訂《項目論證申報審批辦法》，凡公司范圍內經營的工程、房地產開發項目必須及時寫出可行性報告報公司商務部，由公司商務部參與考察論證，逐級上報決策，否則,出現失誤,按責任承擔損失。
（7）成本計劃管理。成本計劃是生產和材料采購的依據，修訂完善《成本計劃設計管理規定》，承接的工程，凡直接控制成本的必須按規定時間設計出成本計劃。各單位設專職商務人員對設計成本進行審核把關，保證成本計劃的準確性，誰出失誤，誰承擔責任；與我公司合作間接控制成本的工程，成本計劃提供按規定支付相應費用。
（8）做好發展規劃。按照公司《五年發展戰略》對各單位的中長期經營計劃進行不間斷的督促落實，各單位經理時刻關注本單位發展戰略的進展，特別是房開公司，更應做好長、中、短項目的合理搭配。05年開發1-2處10萬平方米以上的規模園區，做出品牌，提高企業競爭力。
（9）年度指標調整。修訂《經營管理規定》各單位必須緊盯年度經營指標，商務部進行月檢查、季考評。確因國家指令性政策原因可能使指標上浮或下浮，商務部可半年做一次微調，年終一次總調，保證單位間的平衡發展。
（10）人員培訓。制定《培訓管理制度》商務部05年利用例會對所屬人員進行制度和業務培訓，積極參加上級主管部門舉辦的各種專業性培訓，掌握國家及地方的有關政策、法律法規，增強業務能力。
（11）信息管理。制定《商務部信息管理規定》，05年商務部利用各種網絡，對收集的信息每天進行篩選、匯總和，讓各單位每天在第一時間得到所需信息，達到資源共享。
（12）深入推行查擺糾。查擺糾是保證我們工作到位的保障，認真執行公司《深入推行查擺糾管理制度》。在本系統內定期進行查擺糾，小問題即查即糾，大問題召開現場會或利用例會進行查擺糾，時刻對自身存在的問題進行反思，找出根源，徹底解決，提高制度的執行力。
（二）市場科
1、指導方針
深入實際，求真務實，數據說話，論證及時。
2、工作目標
把握市場動向，尋找潛在機遇，提高論證能力，減少化小風險。
3、工作思路
以總公司2006年計劃目標為指導，以市場開發為重點，以全面提升開發能力，提高市場占有率為目的，保證公司年度目標的全面實現。
4、管理職能
（1）負責對開發投資項目論證管理。
（2）及時傳達國家的有關法律、法規。
（3）廣泛收集信息，掌握開發新領域。
（4）項目論證信息反饋管理。
（5）投資項目行進間的追蹤調查。
5、計劃措施
（1）項目開發論證。修訂《項目論證管理規定》，項目開發以各單位為主，首先拿出可行性報告，報公司商務部，商務部根據可行性報告的真實性和可行性成立論證班子進行實地考察論證，拿出結論性意見并上報主管領導，由下而上逐級把關，誰出現失誤，誰承擔損失。
（2）關注國家政策。時刻掌握和了解國家開發的有關政策，制定《外聘人員管理規定》，聘請主管部門的有關領導作為政策顧問，特別是與國家土地和開發市場相關的政策，應及時掌握，減少化小企業投資風險。
（3）項目開發。制定《項目開發管理規定》，多方面、多渠道掌握和收集開發信息。在國家土地政策不斷發生變化的情況下，對一些中、小城市和原有出讓的土地進行經營或收購，保持開發的可持續性。
（4）論證信息反饋。為了體現我公司誠信經營的原則，制定《信息反饋管理制度》，凡進入論證程序的開發項目，不管成功與否，都應給合作者一個滿意的答復，第一體現我公司的誠信，第二保持雙方的友好關系。
（5）項目行進間追蹤。制定《項目行進間追蹤調查管理辦法》對投資項目進行行進間跟蹤調查，查看項目的進展情況是否符合論證報告，若投資效果達不到預期目的，實際與所述內容有較大差距時，應及時寫出書面報告交商務部主管領導，逐級反映，以便正確決策。6、主要管理指標
2006年市場科主要管理指標
序號管理內容管理工作指標
1項目論證管理深入現場率100%，數據分析率100%
2信息管理信息收集率100%，篩選、、利用率50%
3可行性報告可行性報告制定率100%
4投資項目審批工程項目審批率50%，產品開發、房地產項目審批率100%
5項目行進間追蹤投資項目的效果，運行質量追蹤率100%
（三）商務科
1、指導方針
加強商務班子建設，完善商務管理機制。
提高實際操作能力，全面實現開源節流。
2、工作目標
商務職能落實到位，成本計劃翔實準確。
承包管理制度完善，各種核算及時認真。
3、工作思路
以深化嚴細化管理查擺糾為主線，以商務經營管理，實施名牌、品牌戰略，開拓市場為重點，以降低成本提高經濟效益為目的，不斷研究、分析市場，修訂、完善適合于我公司發展的經營政策，管理方法、管理思想，保證年度經營指標的完成。
4、管理職能
（1）對客戶的資信調查及分析。
（2）對外招投標管理。
（3）按“兩加強一理順”的要求，抓好內部承包市場化。
（4）經營政策的修訂和完善。
（5）工業產品的營銷策劃。
（6）承發包管理制度的修訂與完善。
（7）成本計劃設計管理。
（8）單項工程的階段核算管理。
（9）加強人員培訓，提高業務能力。
（11）修訂內部項目承包合同的各項條款和內容。
5、管理措施
（1）客戶資信調查。商務處協助各單位，認真執行“金建發（2004）17號文”，對客戶進行全面的調查了解，主要以客戶的社會信譽、資金狀況、融資渠道等為調查項目，防止陷阱工程和騙子工程。
（2）招投標工作。針對目前投標現狀，根據《對外招投標管理規定》必須做到一工程一分析、一工程一投標方案，一工程一總結,對招標文件逐條研究、掌握關鍵詞、關鍵條款、實現中標率40%的目標。
（3）項目承包市場化。按《內部招投標管理規定》，凡公司范圍內的工程，必須進行內部招投標，商務科監督每項工程是否進行招標，凡沒有進行內部招標的工程，按制度對責任人進行處罰，并進行通報。
（4）經營政策的修訂完善。對于各單位的經營政策時刻進行關注，制定《經營政策修訂補充管理辦法》，及時進行修訂、補充和完善，每季度進行一次，以同行業、兄弟單位好的經營政策為補充，彌補我們的不足和缺陷。
（5）營銷策劃。根據市場不同階段營銷情況進行策劃，聘請或招收營銷策劃方面的專家和人才，時刻關注市場變化，研究、分析產品定位、廣告宣傳、產品促銷的新辦法，在第一時間拿出好的營銷方案，保證營銷策劃的先進性。
（6）承發包制度的修訂完善。對項目承發包進行動態管理，按《項目承包管理規定》，各項管理制度應隨市場變化而變化，借鑒同行業大公司和個體企業承發包管理辦法，結合我公司的實際情況，每季度進行一次修訂和完善，達到項目和企業的“雙利”。
（7）預結算管理。建立預結算管理競爭機制，根據《預結算管理規定》每項工程預結算在全公司范圍內進行招標競爭，也可以聘請外部預算人員,擇優錄用，并按以下原則進行：
①項目和預算人員有雙向選擇的權利。
②全公司統一價格，多勞多得，優質優價。
③預算人員的收入由各公司商務科統一管理，統一核價，報總公司商務部登記。
（8）成本計劃設計。各項成本計劃認真測算，逐項分析，嚴格審批程序（規定范圍內的）。修訂《成本計劃設計管理規定》，所有成本計劃先由職能科室把關，再由項目經理審核，最后經理簽字執行。成本計劃必須實事求是，嚴禁弄虛作假，增加透明度，出現失誤，視情況對責任人處以10%-50%的處罰，并重新修訂。
（9）項目核算。分項工程必須按《項目階段核算規定》進行階段核算，準確率控制在+2%以內，會同財務搞好月度項目核算，凡不按規定進行核算的，每出現一次處以100-500元的處罰，并重新核算。
（10）人員培訓。按照《培訓管理制度》采取走出去，請進來的辦法，對所有預算人員進行培訓。培訓專業知識，提高經營能力，以實現開源節流的目標。
（11）修訂內部承包合同。協同法紀部對內部承包合同及時進行修訂，按照法紀部《合同管理規定》，根據不同類型、不同環境的工程采取不同的合同，達到一工程一合同。
6、主要管理指標
2006年商務科主要管理指標
序號管理工作內容管理工作指標
1客戶資信調查客戶資信調查率100%，人員到位率100%
2招投標工作中標率40%，內部招標率80%
3項目承包項目承包率100%，項目經理內部流動率40%
4經營政策修訂每季度進行一次
5成本計劃管理成本計劃設計率100%，準確率98%
6預結算管理準確率100%
7項目核算準確率+2%以內，階段核算率90%，月度核算率100%
8內部承包合同內部承包合同把關率100%
四、2006年各項經營、管理指標
1、經營指標分解（見附表）
2、管理指標分解（見附表）
五、計劃的執行管理與考核
（一）執行與管理
1、強化例會作用。通過例會的召開，達到提高工作效率、提高系統管理水平、解決實際問題。商務部05年做到會前做好調查研究、會中解決問題、會后跟蹤檢查問題解決的結果。每月5日、15日定為商務部管理例會日（商務科長會議于每月5日召開，商務經理經營工作會議于每月15日召開）。
2、樹立樣板。以樣板推動全年計劃，05年商務部將隨時發現和選準當月管理樣板，不但要在本系統內部發現樣板，而且要以兄弟單位、個體戶等同行業管理優秀的為樣板，全面研究、分析并推廣，做到為我所用。
3、交流與學習。認真執行“五個結合”，在本系統內定期和不定期的進行交流，學以致用，互相提高。
4、引進創新管理機制。按照總公司提出的“嚴細化管理查擺糾提高執行力”的工作要求，圍繞系統目標，創新管理思路、創新管理機制、創新管理辦法、創新管理措施，提高各項制度的執行力。
指標分解與監督考核
1、經濟指標分解。各單位將年度指標層層分解，公司經理為第一責任人，把年度指標分解到月，月指標分解到周，并落實到責任人，層層落實，保證全年指標的實現。
2、經濟指標考核。公司經理對本單位商務科分解的經營指標進行全面的監督考核，每月一次，總公司商務部按月檢查、按季考核的管理辦法，對各公司的經營指標完成情況進行考評，年終匯總，作為對公司經理的否決。
3、管理指標考核。總公司商務部制定的各項管理指標，由公司經理對各單位商務科進行監督執行，每月一次。公司商務部按一級管理一級的原則，越級檢查，不越級管理，但月檢查考評的結果作為對公司經理的年終否決。
4、輪胎公司考核。對輪胎公司實行監督，結合本單位實際情況，制定考核辦法，做為對輪胎公司經理的否決依據。
5、制度學習。總公司商務部對各單位所屬人員利用例會進行制度培訓，使其熟悉和掌握各項制度，并進行考試，每次考試成績進行統計，年底匯總，作為公司經理對商務經理的否決依據。
行進間對計劃的補充、修訂和完善
計劃是一年工作的指南，由于市場環境的不斷變化，所以現實工作中有許多想不到或新的工作成份出現，這就需要在現有計劃的基礎上，隨市場的變化不斷的進行修訂和補充，這樣才能起到指導實際工作的意義。要深入實際調查研究，不斷發現問題、解決問題，自動自發地工作，確保各項制度的執行力。
山東金宇集團商務部
2006年1月9日
序號管理工作內容管理工作指標
1商務班子建設各單位班子設立率100%，人員到位率100%
2市場開發土建公司開發新市場3-5處，高層工程2-3處，安裝公司500萬元以上工程兩處，房地開發項目園區2-3處
3項目承包項目承包率100%，項目經理內部流動率40%
4招投標工作中標率40%，內部招標率80%
5成本計劃管理成本計劃設計率100%
6工程、項目論證工程承攬論證率50%，項目論證率100%
7信息管理對信息進行篩選、分析、整理、和利用率40%
8工程合同管理工程合同把關率100%
地產公司設計管理辦法范文第2篇
設計作為提高企業核心競爭力的重要手段，起著一個整合企業的優勢資源，發揮企業潛在能量的重要作用。因此，設計是整個裝飾企業生產經營活動的中心，同時也是施工質量實現過程中的第一個重要階段。由于每個裝飾公司在運營的過程中，有著不同的企業定位，如有的公司側重于設計、有的公司更側重于施工、有的公司側重于價格等。很少有公司可以做到幾者都兼顧，更別說是并將其做好。這就造成了企業由于重心或優勢不一樣，而導致的設計方案與施工效果脫節的結果，從而不可避免的影響到最終交付客戶時候的效果。裝飾公司如果要做大做強，就必須要實現設計與施工二者的質量有保障。首先是設計階段，其次是施工階段。設計階段決定了施工質量的50%，設計一旦完成，室內設計的固有質量也就隨之確定50%。并且設計質量既是后期施工質量必須遵循的標準和依據，又是施工最后質量必須達到的目標。施工階段也是決定了整體質量的50%，施工是實現設計質量的必要條件，再好的室內設計作品，如果在施工上面沒有達到應有的標準，這個項目的最終質量無疑是不完美的。所以裝飾企業要到客戶給出的100分，那么項目過程的質量管理，就不單純是設計環境的管理，或是施工環節的管理，更應該重視的是二者的協調管理。總之項目過程的設計或施工質量管理薄弱，必然嚴重影響最終的質量。因此做好裝飾公司的設計與施工階段的質量管理，確保最終效果讓客戶滿意，是企業經營成功的重要環節。
一 國內家裝公司設計與施工管理的現狀
這幾年建筑與房地產行業的蓬勃發展，為室內設計行業創造了一個潛力巨大的市場。目前，中國內地擁有裝飾裝修企業17.5萬家，從業人員超過1400萬人。但由于市場準入制度的不完善，室內設計行業的發展在競爭激烈的環境下秩序混亂，很多的企業設計水平與施工質量都無法保證。筆者將從以下幾點對現狀做簡單闡述。
（1）從設計師的管理而言
首先，設計師定位較多元化。由于收入與裝飾工程產值掛鉤，所以許多在設計上有見地設計師在業務上耗費了大部分精力，業余的大部分時間都在加班，甚至除做設計工作外還要承擔做預算等其他工作。這必然就導致了設計師在設計創新、理論研究方面的時間投入較少，甚至去工地的時間也不多，這對設計師設計理念的進步和自身的發展是極為不利的。
其次，設計師的流動性較大，特別是在中小型裝飾企業設計人員的流動非常頻繁。裝飾企業對設計師定位的不當，使設計師感覺自身的條件與經濟利益不對等時，就容易造成“跳槽”的可能性。目前大多數裝飾企業的都免掉了大部分設計師設計費，為了降低裝修費用吸引更多客戶。這樣做導致客戶形成了對設計重要性的忽視，也打擊了設計師的積極性，一方面設計師在設計上就不會積極創新，另一方面也降低了設計師對企業的忠誠度。
（2）從施工管理而言
首先，大部分公司沒有自己固定的施工隊伍，而是采用項目經理承包制。項目經理則是在勞務市場上隨意組織隊伍，由于這些從業者獲得裝修知識的途徑，僅局限于多年來沿襲而成的“師傅帶徒弟”的形式。所以這些隊伍整體專業化、標準化、集約化程度較低。
其次，在施工過程中還存在對施工圖紙的理解、材料的選擇、細部構造的處理等方面隨意性問題。所以這種方式已遠遠不能適應現代裝飾行業的發展和消費者的求新需求。此外，設計師通常只與客戶進行交流，然后就進行設計出圖。這個過程項目經理并未參與，這就出現了有些如異型、特殊材料等做不出客戶預想的效果。再就是設計師只與項目經理進行施工交底，然而項目經理可能同時負責著幾個工地，這便造成了設計師、項目經理、工人三者的脫節，這些都是影響最終效果的重要要因素。所以筆者認為當前家裝公司面臨著內部與外部的矛盾并存，非常需要適合于室內設計企業的有效管理手段介入。是一種圍繞著從接觸客戶到交付使用各個階段的管理模式，從而達到與企業發展戰略目標一致的作品。
二 加強質量管理的具體對策
筆者以裝飾公司質量管理為對象，在設計管理理論的指導下，通過對裝飾企業設計、施工、材料、監理等實際運作情況的調查分析，深入系統的研究企業開展質管理的具體內容及其方法手段，強調應從加強設計、施工全流程的管理與溝通體系，建立質量控制標準化體系幾個方面來提高整體質量管理水平。具體對策如下。
（1）調查分析施工過程易出現質量問題的環節及其主要原因
設計調查表，收集具體的質量問題。通過選取一定數量的在施工工地，進行全程質量跟蹤，從設計環節到施工過程的水、電、木、瓦、油、安裝工程等步驟進行系統的收集容易出現質量問題的環節與原因的概率。如：水系統會出現漏與堵兩種情況；電系統出現電氣導電與連接口著火等安全隱患；瓦則主要出現在漏水、掉磚、起翹、不整齊等。對調查結果進行分析。通過調查來統計出每個環節出現質量問題的概率，對其進行系統的分析。如通過統計法，按出現質量問題的概率大小進行排序，得出最易出現先問題的環節排序。在對其問題的產生根源進行統計，得出問題根源的排序，分析材料、施工工藝或是設計等環節出現問題的概率。如水系統出現漏水的情況就會因為是設計圖紙的管道布置不合理、選用質量不好的PPR管或銅管、管與管的接口處熔接或焊接不達標等原因；而管道堵塞除了布置不合理、沒有選用良好的PVC排水管、還有可能出現在裁割管材、管路敷設、膠粘連接、支架安裝等環節。按上述思路根據實際施工流程分析易出現質量問題的各環節與產生問題的主要原因。
（2）剖析項目過程所涉及的部門與施工質量之間的關系
以前期的調查分析為基礎，剖析出質量與企業各個部門之間的相關性因素。得出何種質量問題是哪個部門所負責，并分析其產生問題的主要因素和處理措施。可通過統計分析法，對可能夠出現問題的環節與對應的部門關系進行分析，從而尋找的問題的人為根源與解決措施。量化管理的過程，無論是哪個施工環節出現的質量問題，均都會涉及到不同的部門與人員。故剖析在整個流程中所涉及的部門與部門、部門與施工質量的關系顯的特別重要。在施工全流程中通常主要涉及的部門有設計部（設計師）、施工部（項目經理及工人）、材料供應部（材料商），這其中就存在了設計部（設計師）與施工部（項目經理及工人）、設計部與材料供應部（材料商）、施工部（項目經理及工人）與材料供應部（材料商）等幾者的相輔相成關系。如設計與施工的二者如果不建立常態化的溝通模式，就會出現設計的方案（如異型、特殊材料）施工不出預想的效果，而直接影響了客戶的感知。可根據實際案例的形式剖析施工過程所涉及的部門與施工質量之間的關系，以此來做梳理創新管理模式的必要前提。
（3）提出一套有效的設計流程管理辦法以解決之前發現的問題
設計是整個裝飾企業生產經營活動的中心，同時也是施工質量實現過程中的第一個重要階段。故首先從設計管理的角度為切入點梳理一套可有效提高施工質量管理的設計流程。其存在目的是為了對設計實施過程進行有效的監督與控制，確保設計的進度、質量，并協調施工與各方關系。企業可建一套信息管理系統（OA系統），對設計、出圖、預算、采購、施工、監理等涉及各環節采用系統化的“推”進式。這可以使設計流程有效地流轉，管理系統會將“任務”和“項目信息”在指點的時間推送到任務承擔者的桌面，而不是設計人員去服務器中取任務，從而推動整個項目按預定的計劃進度進行，這種“推”的方式將有效地縮短項目周期。并且任務的完成過程，企業管理層與其他的承當者均可以看到具體的內容與進度，這就為任務的不同承擔者對項目的跟蹤了解和管理提供了一個清晰的參考。此設計管理流程的建設對提高裝飾企業各部門之間的信息傳遞有著重要作用，是提高施工質量的有效方式。
（4）創建施工過程質量監理及工程整改的應急響應模式
施工是實現設計質量的必要條件，再好的室內設計作品，如果在施工上面沒有達到應有的標準，這個項目的最終質量無疑是失敗的。故在分析了施工中易出現質量問題的環節與原因、在剖析了與質量相關的部門之間關系、在完善的設計流程管理體系的前提下，擬從施工過程的管理著手，創建施工過程質量監理及工程整改的應急響應機制。首先，規范施工工藝、材料采購、安裝工程、鋪貼、防水工程等生產程序，使裝修質量有章可依；對于項目經理與施工工人，采取先培訓再持證上崗的原則，從而提高工藝水平。其次，對于工地的施工過程設立工程監理，對施工過程進行監督。工程監理不定期的對工地進行檢查，并采用拍照、攝像等途徑將工地情況記錄下并傳輸回公司的管理系統。最后，監理現場根據施工規范尋找問題，并協調對應責任部門第一時間解決問題。
三 結語
裝飾企業加強設計與施工的協調管理模式，可減少設計差錯的發生，減少返工成本，降低質量失敗損失，提高設計圖紙及技術資料的準確性，把質量問題控制在源頭，全方位提升最終質量。
參考文獻
[1] 莫偉平.從設計界管理到企業核心競爭力[D].碩士.湖南大學.2004，（04）.
[2] 袁艷烈.裝飾公司規范化管理操作范本[M].北京：人民郵電出版社，2007.
地產公司設計管理辦法范文第3篇
關鍵詞：房地產開發；工程造價；工程造價管理
前言：
對于工程造價的控制和管理而言，主要是指行為主體按照事先所做好的策劃能夠實現預期的目標，它在建設過程中起著非常重要的作用。投資大、周期長，成本構成比較復雜以及控制的難度比較大是房地產企業的幾個顯著的特點，在當今的市場經濟大潮中，各行各業的競爭越來越為激烈，房地產雖然在我國的起步比較晚，但是隨著這些年的不斷發展，它也已經形成了一定的規模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產企業的投資收益得到明顯的提高，那么對于房地產工程項目能夠有效地控制其工程造價，使其在一定的預期范圍內上下波動，并且通過控制工程成本來降低房地產工程的成本，這是工程造價管理的一個關鍵因素所在。對于每一個房地產企業而言，加強房地產項目的全過程成本管理是一個亟待解決的問題，因為其最根本目的是為了實現預期利潤目標，為了達到實現利潤的最大化，每個房地產企業都必須將重點放在如何在房地產開發的全過程中有效實施工程造價的控制與管理。
1 我國房地產企業的工程造價控制管理現狀
我國在當前的房地產市場中進行了國家的宏觀政策調控，我國的房地產市場的競爭隨著國際金融風暴的撲面而來，變得愈加激烈，房地產激烈的競爭形勢導致了房地產企業經營越來越困難，銷量下降以及售價下跌這一直接的后果，由此可以見得對于房地產企業成本管理進行進一步的管理顯得非常的必要的。我們可以看到在實際工作中房地產企業當前的狀況并不是太樂觀，在成本管理方面明顯的還比較滯后，目前我國的房地產市場較為普遍地存在著一些問題，一下是問題的具體的體現。
導致房地產開發企業缺乏投入成本競爭意識的原因主要是房地產開發者受傳統觀念以及房產開發企業高回報的利潤率的影響較大，房地產企業的管理人員往往忽視了成本的控制和管理，造成了很大的浪費，財務人員對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心，他們僅僅只是根據合同來控制項目的開發成本。除此之外，我國的很多房地企業并沒有將成本控制、人人有責落實到位，似乎認為房地產產企業的成本控制只與老板和造價工程師有關，只需要他們操心和管理。但是這種觀念是非常不利于房地產企業的更快更好的發展的，我們必須認識到，如果想要做到科學的成本管理工作，那么就需要公司的全部人員共同參與其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作開展順利并且可以有效運行，那么只有公司中各個部門員工都發揮自己的長處，只有大家齊心協力，共同參與，各盡所職，才能不斷地為公司創造更多的利潤。
2施工管理是有效控制房地產企業工程造價的重要環節
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數據資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發生之日起20天內辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
3 有效控制工程造價是抓好和管理房地產企業的前提
只有努力的堅持把重點轉到前期階段上來， 才能夠有效地控制工程造價，在房地產企業中的工程造價控制方面，未雨綢繆，及時的對于一些關鍵的控制要點和主要因素進行更好的捕捉，進而做到更好的控制和管理，這樣往往可以使得前期階段的工程造價的控制更好的被掌控，起到的將是事半功倍的結果。很多時候在工程項目的建設過程中，前期的策劃管理階段的重要性是完全不容的小覷的，只有做好了前期的準備階段，才可以對房地產項目的全過程有一個全局的了解。在前期的階段中，從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價的有效控制和管理。
一直以來，控制工程造價最為有效的手段就是技術與經濟的相互結合，但是在我國因為工程造價的發展時間和狀態的各種因素，所產生的技術和經濟相互分離的現狀是一種不太好的現狀，這種狀態亟待改變，使得工程造價能夠不如技術和經濟相互結合的正常軌道中一直發展下去。則應該在經濟合理的基礎上同時做到了技術的先進，只有正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的關系， 按照原先就已經擬定好的計劃和一系列的標準，采用有效方法，并且把對于工程造價進行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設項目所運行的各項設計和施工的措施中去，才能真正做好房地產企業的工程造價的控制和合理的管理。
4 房地產企業有效實施工程造價的管理的分析
4.1 房地產項目決策階段工程造價的控制與管理
對投資機會選擇和進行可行性研究就是工程項目的決策階段，貫穿于項目建設全過程的使工程造價的計價與控制這兩項，決策階段并沒有包括在其中，但是它的各項技術決策對該項目的工程造價的影響是不言而喻的，其影響程度根據有關的研究和調查以及相關的數據，能夠達到百分之八十到百分之九十。
4.2 房地產項目設計階段工程造價的控制與管理
對建設項目進行全面的規劃并且具體描述實施意圖的這一具體的過程，百分之九十房地產項目對房地產項目投資的影響房地產建設項目的投資決策這一階段。房地產開發企業為了更好的保證設計的先進性，合理性以及正確性，應通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，這樣才可以很好的避免因為設計質量問題而出現的工程洽商這一環節，在建立完整的限額設計管理辦法的基礎上實現對投資限額的控制和管理。
4.3房地產項目施工階段工程造價的控制與管理
房地產的施工階段的工作是招標階段的一項往外擴展的過程，在房地產的建設全過程中，各個階段所投入的金錢是不一樣的，這是以項目的建設個階段為依據的，同時各階段的重要性和難易程度也活多或少的起到了一切投資的數量大小的決定作用。建設單位應該嚴格審查施工組織設計和施工技術方案，對施工組織設計及技術方案進行優化，選擇出一個合理實用的方案，我國房地產的工程造價的成本控制和管理水平將會不斷的提高。
地產公司設計管理辦法范文第4篇
關鍵詞：教學改革；建設工程；法規；獨立學院
作者簡介：陳春鳴（1987-），男，湖南雙峰人，東莞理工學院城市學院城市與環境科學系，助教；孫成訪（1970-），女，吉林德惠人，東莞理工學院城市學院城市與環境科學系，教授。（廣東 東莞 523419）
基金項目：本文系東莞理工學院城市學院2013-2014年度高等教育教學改革項目的研究成果。
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0079（2014）14-0108-02
隨著中國國民經濟飛速發展，中國房地產行業日新月異，土木工程專業為社會輸送了大批優秀人才，為房地產行業良好發展提供了重要保障。作為獨立學院的東莞理工學院城市學院于2013年新增土木工程專業，旨在為廣東地方建設培育應用型本科人才，同時建設工程法規課程作為土木工程專業學生必修課之一，結合課程特點和本院學生情況，該課程開展教學改革勢在必行。
一、獨立學院辦學定位及土木專業建設需求
獨立學院是由國家機構以外的社會組織或個人出資舉辦的本科學歷教育高等學校。2008年教育部出臺了關于《獨立學院設置與管理辦法》，旨在對獨立學院辦學起到指導和規范作用，政策出臺后獨立學院發展狀態更加有序。獨立學院的應用型本科培養目標和學生的素質基礎與公辦高校有許多差異，如果完全照搬其教學體系、教學內容、教學模式與教學方法，就會影響獨立學院培養目標的實現。[1]獨立學院辦學定位基本立足于培養應用型本科人才，服務于地方經濟，東莞理工學院城市學院也為廣東地方建設培育了大批急需的應用型人才。
土木工程專業是實踐性很強的工科專業，結合獨立學院的辦學定位，凸顯“實用”是獨立學院土木工程專業開展應用型教育的關鍵與核心原則。建設工程法規課程內容涵蓋面很廣，基礎知識相對枯燥乏味，對于工科學生學習起來相對缺乏興趣。若不結合學院辦學定位、學生特點、課程要求進行教學改革，教學效果難以保證，提高學生實踐應用能力的目標較難實現。同時，建設法規也是學生畢業后從事建設相關工作必須掌握的專業知識。無論學生就業于設計單位、施工單位還是監理單位，懂法守法是必備素質。因此，獨立學院土木工程專業中，開展建設工程法規課程教學改革十分有意義。
二、課程特點
建設工程法規課程是東莞理工學院城市學院土木工程專業學生的必修課之一，針對東莞理工學院城市學院應用型人才培養定位，理論知識傳授基礎上應更注重學生實踐能力和職業技能的培養。課程特點主要有三個大的方面：一是課程的重要性。我國工程類執業資格考試如一級注冊建造師、二級注冊建造師、注冊監理工程師、注冊巖土工程師、建筑員（施工員、質量員、安全員、標準員、材料員、機械員、勞務員、資料員）等，建設工程法規課程是其必測的一門課程。工程實踐中如此重視此方面能力，足以說明本課程在土木工程專業學習中的重要性和實用性。二是理論生澀、法律條款枯燥。基礎知識相對晦澀難懂、缺乏趣味性，通過教學改革提高學習興趣，增強學習效果。三是課程涵蓋內容多。建設工程法規課程內容主要包括建筑法、招標投標法、合同法、土地管理法、房地產管理法、建設工程質量管理條例、建設工程勘察設計管理條例、安全生產法等法律知識，其涵蓋內容廣而散，傳統教學方式難以形成知識體系。
三、課程教學存在問題
通過查閱相關文獻，[2，3]并根據近幾年來教學過程經驗總結及學生學習過程的反饋意見，該課程主要有以下幾方面問題在教學需要特別注意。
1.教學內容
建設工程法規課程教學內容存在主要問題有：第一，教材陳舊落后。國家的相關法律法規會不定期修訂與更新，使之更能適應社會的需求，很多教材未能及時修訂與國家法律法規相適應。第二，內容繁多，知識交叉。建設工程是一項在多方的共同參與下完成的復雜的建設活動，涉及的方面較廣，且有一定的融合性，需要教師在授課過程中對教學內容進行統籌安排，并理清彼此之間的聯系。第三，案例教學存在不足。法規課程內容存在文理結合的特點，既有眾多基本理論和基本概念需要識記和辨析，也有結合工程實際的專業性，目前也缺乏適合高等專科院校層次獨立本科院校培養應用型學生使用的既有理論深度又有實際案例的教材。[4]
2.教學方法和手段
傳統的教學方法主要表現為填鴨式和灌輸式教學法。學習課堂中教師是主體，學生被動接受知識的教授，授課過程教師可能過多地闡釋法條，忽視理論聯系實際，[5]導致未能充分調動學生自主學習的積極性，大幅降低了教師的導學功能，課堂氣氛單調沉悶，學生學習興趣不夠濃厚。
實踐教學環節缺乏。法規的具體表現方式存在差異性，也存在合理與否性，教師將不合法的情形和規定解釋得很透徹明了，學生學完后可能印象很淺，如在招投標法規章節中，教師若詳細列舉出廢標的各種情形并做出解釋，學生當時也許容易理解，但掌握不夠牢固，若增加實踐教學環節教學效果會大相徑庭。
3.考核辦法
目前內容單一、形式刻板的閉卷考試無法較全面地考查學生對所學知識的實際運用能力，也無法反映學生運用法律分析解決實際工程問題的能力。
四、課程改革措施
針對前述存在問題，改革現有的建設工程法規課程的教育方法，尋求一種更科學、更有效的教育方法十分有必要。結合當前社會發展需求、專業培養目標和本學院實際情況，本課程的教學改革主要方面如下。
1.教學內容與時俱進，教輔材料與教材緊密結合
由于國家相關法律法規會不定期修訂，為做到教學內容要與時俱進，符合社會的實際需求，應不斷修訂教學大綱并遴選最新版本教材，并對我國工程建設管理中影響較大的突出的實際問題開展專題講解。本課程敘述性較強，理論知識較為分散和繁雜，并有知識點交叉的現象，要求授課教師在夯實理論基礎，理清知識點間聯系，同時分配較多的時間供學生自學和討論，開展實踐教學。
該課程涉及知識面較寬，信息容量大，將學好本課程基礎知識并能融會貫通的希望全部寄托在短暫的課堂上是不現實的，要求學生在緊密結合教材前提下，多搜集相關的輔導書籍、參考文獻和工程案例，避免出現知識點支離破碎的情況，建立起知識整體框架，學會融會貫通。
2.改變傳統教學方法，理論教學與案例教學、情景模擬相結合
為提高學習興趣和效果，進行理論教學與案例教學、情景模擬等相結合是十分必要。由于課程理論知識淺顯但過于分散，因此理論教學時間盡量縮短，在此基礎上進行案例教學，案例學習過程中能生動地將理論知識彼此貫通并深化理解，學生學習興趣大增，課堂氣氛更加融洽，教學效果得到很好的改善。針對個別章節可適當地引入情景案例模擬，增強實踐能力，如在學習招投標法規章節時，布置學生設計招投標會，將企業在招投標過程中的合法行為方式參與性的開展演練，同時將不符合法律規定的可能行為予以展示，理論與實際相結合得到充分體現。
除此之外，課堂上也可適當引入辯論式、研討式、講演式等多種方式，引導學生運用法學理論去分析問題，培養學生的創造性思維和創新能力。
3.考核方式采用閉卷考試與平時成績、課程報告相結合
以考促學，考試對提高教學質量有積極的意義，其目的主要是檢測學生的學習情況，同時促進學生鞏固所學知識。建設工程法規兼具文理特點，基本理論和和基本概念較多，同時應用性也很強。對于建設工程法規僅根據閉卷考試無法真實反映學生對課程的掌握情況，尤其是對實際工程問題的分析和解決能力方面。學生的平時成績包括課堂參與討論、回答問題等情況，在課程結束后布置綜合案例，以課程報告形式來考核學生對綜合工程案例的分析和解決能力。
4.加重實踐教學比重，多媒體案例法與走出去、引進來相結合
通過筆者多年教學實踐發現，多媒體案例教學是理論聯系實際的最直接手段，但未必是最有效的。在建設工程法規課中加重實踐教學比重，課堂上要改變以教師為主體的授課方式，嘗試將多媒體案例教學與走出去、引進來相結合。關于走出去，主要是在教學安排中適時穿插幾次社會實踐活動，組織學生進入施工企業、監理企業、招投標公司或工程設計企業等，相關企業可通過系實踐辦建立的實習基地中選擇。關于引進來主要是邀請同行業的律師事務所資深律師或建設工程企業從事工程法規相關工作的負責人走進課堂，為學生講解經典案例和答疑解惑，開闊學生視野和增長實踐經驗。
參考文獻：
[1]孫成訪,吳運建.獨立學院物業管理專業人才培養新思路[J].經濟師,2007,(12):128-129.
[2]潘安平.《建筑與房地產法規》課程教學改革探討[J].溫州大學學報,2006,(1):76-80.
[3]佘立中.建設類專業建設法規課程教學改革探索[J].高等建筑教育,2009,(1):25-27.
地產公司設計管理辦法范文第5篇
[關鍵詞]建筑工程；質量監督管理；重要性；現狀；對策
中圖分類號：TU761 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0196-01
當前我國正處在全面建設小康社會、加速推進城鎮化的關鍵時期，工程建設事業蓬勃發展，工程建設規模大幅增加，質量技術難度不斷加大。然而，隨著建筑業與房地產業總量的逐年上升，此起彼伏的工程質量事故一直在牽動著全社會的神經，工程項目的安全與質量也越來越受到社會和民眾的關注。通過不斷的探索和實踐，我國社會主義市場經濟已步入良性循環，呈現市場主體多元化、政府調控宏觀間接化、經濟活動國際化等特征。但就建筑工程質量管理而言，如何用符合市場經濟規律的手段進行工程質量的監督管理，仍然是建筑業特別是政府監管部門目前迫切需要解決的問題。建立適合我國社會主義市場經濟要求的工程質量監督管理機制，成為必然的選擇。建筑工程是一種特殊產品，不論它的投資主體、使用者、占有者如何，它的質量高低優劣，都會影響到社會的公眾利益和安全。
1 建筑工程質量監督管理的重要性
21世紀早已經踏入信息化的時代，與時俱進的管理監督手段以及管理思想的現代化，正逐步走進了現代建筑企業行業，而建筑工程管理監督水平的高低將嚴重影響著建筑企業管理總體水平的高低和企業效益的好壞，這一思想逐漸得到了社會各界以及專業人士的認可和贊同。
1.1 建筑工程質量監督工作，有利于生產領域之間更通暢的交流，并與經濟因素互通有無
應當知道，在不同的行業和領域之間均有著千絲萬縷的互相補充關系或是作用，在我國，現時，已經進入建筑工程管理體系的時代。能夠更好，更多地與其它的經濟行業或領域合作互動有沒，從而做到讓我國經濟發展更和諧。
1.2 建筑工程質量監督，對建筑管理問題的完善和解決十分有利
由于現在的企業建筑大多以基本的私營為主要表現方式，同時由于改革建設的問題導致內部管理的完整性以及契約觀念變得不充分和不完整，使監督管理工作陷入多處難點。時常會發生低劣工程，違法亂紀以及管理不到位等頻發的現狀和情況。因而，充分完善和加強管理體系，并有力解決系列現狀問題，顯得更加重要。
2 我國建筑工程質量監督管理的現狀
2.1 當前建筑工程質量監督有關法規還不完善
目前，工程質量監督的主要依據是有關國家法律法規、技術標準、規范以及各種有關地方性法規、規程等。然而對工程質量監督過程中發現的違法違規行為進行處罰時，所參照的法律法規與現實情況差別較大，還缺乏有力、適度的處罰依據。
2.2 建筑工程監理機構的經費問題堪憂
目前，我國絕大多數監理機構依靠“自收自支”方式解決經費問題。監理費用由建設單位直接交付給監理公司，建設單位為了節約成本，往往不會按有關標準確定監理費用，要求監理公司優惠，優惠的比例有的還相當大，造成監理公司接到任務后無法派出足夠的監理人員和配備相應的專業技術人才；有的建設單位還拖欠監理公司的監理費，造成監理公司在一段時間內經費困難，甚至發不出監理人員工資，使得監理公司無法正常監理工程，最終使工程質量受損。
2.3 質量監督管理意識弱化
當前建筑工程質量監督還沒有與企業不良行為公示有效掛鉤，企業管理意識普遍偏低，誠信體制差，導致工程質量監督的弱化。
2.4 監督系統人才素質需要進一步提高
工程質量監督是一項集法律、技術、經濟和行政于一體的綜合性工作，屬行政和技術的監督執法。監督隊伍素質的高低，執法能力的強弱是搞好工程質量監督的基礎。當前，我國在這方面的人才儲備尚顯薄弱，是若干工程質量問題的根源。
3 加強建筑工程質量監督管理的對策
3.1 加強信息化建設
傳統的質量監督管理模式已經無法滿足當代建設市場發展需求，因而在此基礎上施工單位在項目開展過程中應注重建構信息化網絡環境，即通過網絡平臺的操控對工程質量實時監督、檢測，從而提升整體工程施工水平。此外，基于信息化建設背景下，要求施工單位應堅守“科學化、信息化、網絡化”施工原則，并注重引進先進的檢測設備儀器，且提高監督管理技術、裝備，繼而在此基礎上及時發現施工階段存在的質量問題，對其進行有效處理。
3.2 重視用戶監督
建筑產品質量影響著用戶生活水平，因而在此基礎上為了提升整體工程質量監督管理水平，要求施工單位擴大對“用戶監督”的宣傳，即鼓勵用戶從自身利益及財產安全的角度出發對行賄、受賄、偷工減料等不規范施工行為進行實時監管，從而規避此現象的發生影響到整體工程施工質量。此外，在“用戶監督”環節開展過程中應注重保障監督方式的靈活性，如，在住宅建筑施工階段監管過程中可通過優質用戶選舉的方式成立“住戶監督小組”，并明晰其監管職責，繼而引導其參照施工企業合同規定展開工程質量監管行為，規避粗制濫造施工現象的凸顯。另外，施工單位在工程項目開展過程中應注重投訴中心的設立，即引導用戶以信函、電話、來訪等形式對工程質量問題進行反饋，繼而達到最佳的工程施工狀態。從以上的分析中即可看出，用戶監督管理環節的落實有助于建筑工程質量的提升，因而應提高對其的重視程度。
3.3 加強人員素質的培養
在建筑工程質量監督管理過程中，加強對工作人員素質層面的培養是非常必要的，為此，首先要求中央機構在實施管理工作過程中應注重完善相關法律法規，同時明確建筑質量監督管理細則，最終由此引導施工單位在項目開展過程中逐步規范自身質量監管辦法，并注重定期安排設計人員、監督人員、施工人員等參加專業化的培訓項目，繼而引導其在培訓過程中豐富自身專業知識及質量監督管理意識。其次，為了實現建筑工程質量的嚴格把控，要求建筑單位應注重培養質量監督人員的責任意識，從而落實工程質量監管工作。再次，基于建筑領域發展背景下，要求我國政府部門應積極推進“建設工程質量實行政府監督、社會監理、企業負責的管理體制”，并注重強調科學技術、管理辦法等的引進，就此達到最佳的工程質量監管狀態，且由此提升整體工程施工水平，滿足工程建設條件。
3.4 明晰施工嘣
隨著建筑市場的不斷發展，GB50300―2013建筑工程施工質量驗收統一標準得到了落實，即明確了建筑工程質量檢測標準，但部分施工單位在質量監管環節開展過程中仍然存在著施工權責不明確的問題，影響到了整體工程施工質量，為此，為了達到高質量建筑施工狀態，要求施工單位應利用社會力量對建筑質量實施監督，同時結合當前法律體制明確工程監督人員職責范圍，繼而引導其在實際工作開展過程中提高自身工作效率，且全身心的投入到質量監管環節中，達到最佳的工程施工狀態。此外，基于權責明確的基礎上，要求施工單位應針對先進專業技術、管理技術等層面的施工人員進行專業化的培訓，從而引導其在培訓過程中提高自身在質量管理、建筑施工、法律、法規等層面的經驗，最終滿足質量監管需求。
4 結語
與時俱進強化建設工程質量監督，加強對參建各方責任主體及人員質量行為的監督檢查，目的是促使工程項目全過程質量管理的有序性及有效性，督促各方責任主體和有關機構，嚴格按國家有關法律、法規、規范、規定履行質量行為職責，建立規范化質量管理體系和落實規范化管理運作機制，實施規范化、標準化、制度化的科學管理模式，以質量行為規范化的有效保障，促使工程實體質量的有效控制，達到建筑產品質量合格保證標準的目標真正實現。這也是提高工程質量監督工作成效所追求的真正目標。
參考文獻
[1] 鄧偉勇.淺談建筑質量監督管理中存在的問題及對策[J].江西建材，2014（23）.
