土地法相關(guān)知識

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土地法相關(guān)知識范文第1篇

內(nèi)容摘要:政府在城市土地開發(fā)、儲備過程中行使何種權(quán)利,當(dāng)前有關(guān)此方面的法律缺乏。本文在分析土地財(cái)產(chǎn)形成三個階段的基礎(chǔ)上,提出城市土地開發(fā)權(quán)物權(quán)化的構(gòu)想,分析其性質(zhì)、內(nèi)容、特征,論述實(shí)施可能性和必要性,以期解決政府以公共權(quán)力參與城市土地開發(fā)、儲備和收益帶來的問題。

關(guān)鍵詞:土地財(cái)產(chǎn)形成三個階段 土地開發(fā)權(quán) 物權(quán)

城市國有土地使用權(quán)制度是我國獨(dú)特的土地制度。《物權(quán)法》頒布后,正式規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),具備占有、使用和收益三大權(quán)能,其客體指向?yàn)閲型恋亟ㄔO(shè)用地。“建設(shè)用地”是一個動態(tài)概念,從時間演進(jìn)的序列來看,包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地后,政府對之進(jìn)行必要的整理、開發(fā)、儲備階段,即土地一級開發(fā)階段;在土地使用權(quán)出讓后土地使用權(quán)人在此之上修建建筑物及附屬設(shè)施的階段,即土地二級開發(fā)階段;以及在土地之上形成建筑物、構(gòu)筑物等以后土地使用人對該土地及建筑物的保有階段。

《物權(quán)法》將土地使用人在土地的二級開發(fā)階段和土地的保有階段的權(quán)利界定為建設(shè)用地使用權(quán)。但是,在土地一級開發(fā)階段,權(quán)利人對土地主張何種權(quán)利,《物權(quán)法》并未正面回答。既然名為“建設(shè)用地”,則政府在農(nóng)地轉(zhuǎn)用后對之投資開發(fā),形成可出讓條件這一過程當(dāng)然符合“建設(shè)用地”名義上特征,但是與《物權(quán)法》界定的建設(shè)用地使用權(quán)相比,這一階段土地權(quán)利體現(xiàn)出更多公法性質(zhì),與私法性質(zhì)的建設(shè)用地使用權(quán)有顯著區(qū)別。因此,不能籠統(tǒng)地將這一階段的土地權(quán)利歸為建設(shè)用地使用權(quán),也不能無視這一階段土地之上客觀存在的權(quán)屬狀態(tài),有必要對在土地一級開發(fā)階段,對土地權(quán)利人對土地占有、使用和收益權(quán)利進(jìn)行必要梳理,明晰土地產(chǎn)權(quán)邊界,賦予土地權(quán)利人對等的權(quán)利和義務(wù),特別是明晰政府以民事主體參與市場的權(quán)利,切實(shí)將政府對土地的行政管理、監(jiān)督等職能與之區(qū)別,更好地促進(jìn)城市土地有效利用,盤活國有土地資產(chǎn)運(yùn)營、收益和保護(hù),實(shí)現(xiàn)城市有序發(fā)展。

土地權(quán)利束在土地財(cái)產(chǎn)不同形成階段的剝離

從土地財(cái)產(chǎn)表現(xiàn)形式的階段來看,可以分為土地待開發(fā)階段、土地“生”到“熟”階段和“熟地”入市后三大階段。在土地財(cái)產(chǎn)形成的各個階段中,土地價值為多個土地權(quán)利人分享。

(一)待開發(fā)土地的財(cái)產(chǎn)及權(quán)屬形態(tài)

從產(chǎn)權(quán)形態(tài)來說,待開發(fā)土地權(quán)利形式表現(xiàn)為國家或農(nóng)民集體對其主張的所有權(quán)。一般來說,待開發(fā)土地不具市場價值,但是因土地的稀缺性,未來能達(dá)到一定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的未開發(fā)土地具備升值預(yù)期。因?yàn)楫?dāng)新增建設(shè)用地的供給不能滿足日益擴(kuò)大的城市用地需求時,對城市周圍未開發(fā)的土地將形成隱性需求,一旦土地規(guī)劃和城市規(guī)劃允許其轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地,則由于土地用途變更,必定導(dǎo)致對該土地需求的增加,這樣待開發(fā)土地會在市場機(jī)制作用下形成潛在價格,它可理解為該土地變更用途時的價格。由于政府實(shí)際上是未開發(fā)土地的權(quán)利主體,所以由于規(guī)劃用途變更導(dǎo)致形成的未開發(fā)土地的價格就是該地的權(quán)利價格。政府通過規(guī)劃變更,將待開發(fā)土地規(guī)劃為建設(shè)用地,可以將之理解成為設(shè)定了土地發(fā)展權(quán)。

(二)“生地”到“熟地”過程中土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)

土地“生”到“熟”的過程是土地價值增值形成的重要階段。這一過程中通過征地、拆遷及“通平”等市政配套設(shè)施建設(shè),土地具備可以出讓、出租的條件,形成潛在土地開發(fā)增值收益。這一階段,地方政府是土地開發(fā)的主體。從權(quán)利狀態(tài)上來看,地方政府通過農(nóng)地征用,以委托―的形式將其交付土地儲備機(jī)構(gòu),由后者負(fù)責(zé)土地整理、開發(fā)和儲備,就轉(zhuǎn)移待開發(fā)的土地這一行為而言,形成合意即類似一種契約行為,但卻無具體合同作為約束。究其根源,在于土地儲備機(jī)構(gòu)是隸屬于政府的企事業(yè)單位,政府部門將土地交付土地儲備機(jī)構(gòu)處理,實(shí)際上是以民事主體參與市場行為,且實(shí)踐中以公共權(quán)力介入,客觀上可能產(chǎn)生以政治權(quán)力設(shè)租、尋租,產(chǎn)生牟取最大利益的嫌疑。因此,必須對政府、土地儲備機(jī)構(gòu)在土地一級開發(fā)市場中的權(quán)利、義務(wù)作出清晰界定,即二者究竟以何種權(quán)利取得待開發(fā)的土地的占有、使用和收益的權(quán)利。同時,土地儲備機(jī)構(gòu)通過將土地抵押給銀行獲取資金用于土地開發(fā),實(shí)際上行使了土地的占有、使用、收益的權(quán)利,具備物權(quán)某些權(quán)能,但卻無明確法律條文規(guī)定,所以土地儲備在制度安排上存在缺陷,不但融資基礎(chǔ)存在障礙,而且債權(quán)、債務(wù)主體不分,這一階段土地開發(fā)權(quán)利性質(zhì)的定位問題亟待解決。

(三)變?yōu)椤笆斓亍焙蟮耐恋刎?cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)

土地一級開發(fā)完畢后,政府與土地使用者簽訂土地出讓合同,此時土地財(cái)產(chǎn)權(quán)在形式上表現(xiàn)為土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離,《物權(quán)法》規(guī)定的三大用益物權(quán)之一的建設(shè)用地使用權(quán)即指向于此。土地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,享有占有、使用和收益的權(quán)利。因此,建設(shè)用地使用權(quán)具備較完整權(quán)能,權(quán)利人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押。因此,在土地財(cái)產(chǎn)表現(xiàn)形態(tài)的第三時序中,主要表現(xiàn)為建設(shè)用地使用權(quán),雖有學(xué)者認(rèn)為“建設(shè)用地使用權(quán)”應(yīng)歸于地上權(quán)范疇,但已有立法予以明確界定,不再贅述。

設(shè)置物權(quán)化土地開發(fā)權(quán)的必要性和可行性

(一) 設(shè)置物權(quán)化土地開發(fā)權(quán)的必要性

城市土地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與土地財(cái)產(chǎn)形成各階段密切相關(guān)。在土地財(cái)產(chǎn)形成的第一階段,政府若將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地,可理解為設(shè)定土地發(fā)展權(quán),國內(nèi)學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)討論頗多,但國家并未從立法層面上規(guī)定這一權(quán)利;《物權(quán)法》出臺后,將土地財(cái)產(chǎn)形成的第三個階段所表現(xiàn)出來的具體形式――城市國有土地使用權(quán),規(guī)定為建設(shè)用地使用權(quán),并賦予其正式的物權(quán)性質(zhì);但對于土地財(cái)產(chǎn)形成的第二個階段中表現(xiàn)出來的政府對土地開發(fā)、整理權(quán)等,雖然在實(shí)踐中具備了某些物權(quán)特征,但立法并未于此作出正式承認(rèn)。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定,物權(quán)是基本的財(cái)產(chǎn)權(quán),是債權(quán)發(fā)生的前提,而非物權(quán)性質(zhì)的地方政府享有的土地行政、管理、開發(fā)等權(quán)利,不能形成債權(quán)的基礎(chǔ),也就不能進(jìn)行基于物權(quán)之上的經(jīng)濟(jì)活動,因此須考慮如何將地方政府的土地開發(fā)權(quán)納入物權(quán)范疇,以解決土地開發(fā)過程中的問題。

根據(jù)物權(quán)法定原則,物權(quán)種類、內(nèi)容、效力和公示方法只能由法律確定,當(dāng)事人不能自由創(chuàng)立,但隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和當(dāng)前土地出讓和使用制度的繼續(xù)深化,現(xiàn)有土地物權(quán)種類已難以充分反映現(xiàn)實(shí)生活中新的需求,有必要先從理論上闡述創(chuàng)設(shè)新物權(quán)的可行性。

(二) 設(shè)置物權(quán)化土地開發(fā)權(quán)的可行性

地方政府具備土地物權(quán)主體的特征。我國城市市區(qū)土地、依法沒收、征收、征購的城市郊區(qū)和農(nóng)村集體土地屬于國家所有,土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使,所以,地方政府不僅是土地的管理者,更是土地的實(shí)際支配、占有者,若能對地方政府的土地行政權(quán)力和公共權(quán)利重新分離、界定,對屬于民事權(quán)利性質(zhì)的土地開發(fā)權(quán)“正位”,將其從土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利束中分離,形成具備一定物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利對抗第三人和任意人,從技術(shù)角度而言是可能的,它符合用益物權(quán)實(shí)現(xiàn)是以占有標(biāo)的物為前提的特征。因此,如將土地開發(fā)權(quán)作為用益物權(quán)來設(shè)計(jì),地方政府實(shí)際具備了物權(quán)主體特征。

地方政府行政范圍內(nèi)土地具備物權(quán)客體的特征。物權(quán)為支配特定物、獨(dú)立物的權(quán)利。物權(quán)客體是具體、特定的物,這可以使權(quán)利人明確其支配對象和范圍。行政區(qū)域內(nèi)土地直接受地方政府管轄,從土地的實(shí)際占有和支配的形式上看,在土地開發(fā)階段,轄區(qū)內(nèi)待開發(fā)土地?zé)o疑具備土地物權(quán)客體的特征。

土地開發(fā)權(quán)具備排他性特征。物權(quán)具有排他性,同一物上不得成立數(shù)個不相容物權(quán),已成立的物權(quán)可以排斥同一內(nèi)容的物權(quán)。據(jù)現(xiàn)行土地管理?xiàng)l例規(guī)定,即自從實(shí)行城市土地儲備制度以來,在土地一級開發(fā)領(lǐng)域,土地一級開發(fā)主體大都由地方政府或其認(rèn)可的土地儲備機(jī)構(gòu)充當(dāng)。因此,地方政府的開發(fā)權(quán)具備排他性特征,這為土地開發(fā)權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化提供了重要條件。

土地開發(fā)權(quán)具備直接享有享受利益特征。物權(quán)重要特征在于物權(quán)主體享有對“物”的收益權(quán)。對不動產(chǎn)而言,用益物權(quán)人可從不動產(chǎn)使用價值上獲利,擔(dān)保物權(quán)人享有不動產(chǎn)的抵押權(quán)。作為地方政府而言,土地進(jìn)行一級開發(fā)后,在市場上公開出讓,可獲得一部分土地由“生”變?yōu)椤笆臁钡脑鲋凳找?符合物權(quán)的收益性,而且從融資方式來看,地方政府實(shí)際上享有土地的抵押權(quán)。因此,土地開發(fā)權(quán)同時具備用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的特征,這是形成土地開發(fā)權(quán)物權(quán)化的另一重要因素。

土地開發(fā)權(quán)具備公示性特征。據(jù)大陸法系,物權(quán)通過登記形成效力,取得物權(quán)公示后形成對抗一切第三人的權(quán)利。地方政府對擬開發(fā)土地是在明確納入到土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下進(jìn)行的,而規(guī)劃本身就具備在社會范圍內(nèi)公示的特征,這也為土地開發(fā)權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化提供了有利因素。

設(shè)置物權(quán)化土地開發(fā)權(quán)的內(nèi)容

設(shè)立。我國是一元制下土地所有權(quán)制度,作為土地所有者的中央政府,可授予地方政府所有權(quán)的行使權(quán),而這種行使權(quán)的一個重要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)地方政府對本轄區(qū)土地的開發(fā)權(quán)和利用權(quán)。對此,可將地方政府享有的土地開發(fā)權(quán)從土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利束中分離,形成一種位于國有土地所有權(quán)之下的,類似于“次級土地所有權(quán)”的土地物權(quán),通過立法的形式予以確認(rèn)、設(shè)立。

登記。根據(jù)《物權(quán)法》第一編第二章第九條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。第十七條規(guī)定:不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于地方政府的開發(fā)權(quán)的登記,建議先由地方政府就本地土地開發(fā)提出方案,并報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后,授權(quán)國土資源部向符合要求的地方政府頒布土地開發(fā)權(quán)證書,形成地方政府對土地開發(fā)權(quán)物權(quán)性質(zhì)的原始取得。

變更。在設(shè)立土地開發(fā)權(quán)后,政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行待開發(fā)土地的征收、拆遷、整理、開發(fā)、儲備等事宜,也可通過市場招標(biāo)拍賣的方式,將其讓給予具有開發(fā)資格的企業(yè)、事業(yè)單位和法人團(tuán)體等。后者在獲得土地開發(fā)權(quán)后,須向有關(guān)部門申請土地開發(fā)權(quán)變更登記予以確權(quán),但同時政府必須加強(qiáng)對土地開發(fā)市場的監(jiān)管,保證土地開發(fā)安全性和投資連續(xù)性,促進(jìn)土地開發(fā)市場的有序發(fā)展。

滅失。這一行為發(fā)生于土地開發(fā)完畢后,通過公開市場行為,政府與土地使用者簽定土地使用權(quán)出讓協(xié)議并交付土地使用權(quán)之后。此時,土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)對土地開發(fā)權(quán)的替代,自土地使用權(quán)人向有關(guān)部門申請土地使用權(quán)登記之時起,土地開發(fā)權(quán)終止,并向有關(guān)部門申請注銷登記,土地開發(fā)權(quán)滅失。

結(jié)論

本文從土地財(cái)產(chǎn)形成三個階段,探討了城市土地產(chǎn)權(quán)的三種形態(tài)。重點(diǎn)立足于土地財(cái)產(chǎn)形成第二時序,嘗試將地方政府對土地的管理職能和對土地的權(quán)利分離,并依照物權(quán)設(shè)立的原則、規(guī)則、程序等,提出設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地開發(fā)權(quán),解決政府在土地征收、整理、開發(fā)、儲備中面臨的權(quán)利真空問題,賦予政府或土地儲備機(jī)構(gòu)抵押融資的合法性,規(guī)范土地一級開發(fā)市場,保證土地資源的集約、節(jié)約利用,促進(jìn)城市有序發(fā)展。

當(dāng)然,本文僅從理論層面剖析土地開發(fā)權(quán)作為一種物權(quán)設(shè)置的可能性,在分析中尚有欠缺。但通過嘗試構(gòu)造物權(quán)性質(zhì)的土地開發(fā)權(quán),實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)與土地開發(fā)權(quán)的分離,是必要的,只有賦予土地所有權(quán)人以外的其他權(quán)利人相對獨(dú)立的權(quán)利,才能保證土地資源通過市場實(shí)現(xiàn)配置優(yōu)化,并在此基礎(chǔ)上充分提高土地的利用效率。因此,要順應(yīng)從 “物”的所有到 “物”的利用的時代潮流,對現(xiàn)存的土地權(quán)利制度進(jìn)行創(chuàng)新勢在必行。

參考文獻(xiàn):

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土地法相關(guān)知識范文第2篇

世界銀行房改貸款項(xiàng)目市場銷售商品房土地使用權(quán)處置問題，經(jīng)請示市領(lǐng)導(dǎo)同意，按以下辦法處理：

一、世界銀行房改貸款項(xiàng)目市場銷售商品房，要按規(guī)定土地使用權(quán)辦理有償出讓手續(xù)并繳納地價款。

二、凡未執(zhí)行安居房屋價格并上繳市安居辦統(tǒng)一辦理銷售手續(xù)的，均屬于市場銷售。

三、土地使用權(quán)出讓手續(xù)在商品房銷售前辦理。繳納地價款總額20％以后，發(fā)給商品房屋銷售許可證，其余地價款在辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)之前繳齊，但最長不得超過18個月。