城市房地產管理辦法

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城市房地產管理辦法范文第1篇

第一條為了規范城市房地產轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市國有土地范圍內的房地產轉讓，適用本辦法。本市城鎮職工根據城鎮住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。

第三條房地產轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規定的從其規定。

第四條房地產轉讓包括下列方式：

(一)買賣；

(二)贈與；

(三)交換；

(四)以房地產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產權屬發生變更的；

(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產權屬發生變更的；

(六)以房地產清償債務的；

(七)法律、法規和規章規定的其他方式。

第五條市房地產行政主管部門主管本市房地產轉讓管理工作。區、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產轉讓管理工作。有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地產轉讓實施監督和管理。

第六條房地產轉讓應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

第七條本市逐步建立房地產交易信息披露制度。市房地產行政主管部門應當會同有關部門定期公布本市房地產交易指導信息。

第二章一般規定

第八條轉讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權同時轉讓。

第九條在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產權屬證書后，方可轉讓。

第十條出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，按照國家和本市有關規定執行。

第十一條下列房地產，不得轉讓：

(一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的；

(二)依法收回土地使用權的；

(三)登記為共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；

(四)權屬有爭議的；

(五)未經依法登記取得房地產權屬證書的；

(六)法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

第十二條按照房屋建筑設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉讓。

第十三條房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉讓按照國家和本市的規定執行。

第十四條共有房地產買賣，在同等條件下，共有人享有優先購買權。

出賣已出租的房地產的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第十五條轉讓已出租的房地產的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。但房地產出租前已依法抵押，為實現該抵押權轉讓房地產的，受讓人不承擔繼續履行原租賃合同的義務。

第十六條已購公有住房轉讓時，可以不征得原售房單位同意。

已購公有住房轉讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業管理等費用。

第十七條房地產轉讓時，除本辦法第四條第(四)項、第(五)項規定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地產轉讓合同應當包括下列內容：

(一)轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；

(二)房地產的坐落位置、四至范圍和面積；

(三)房地產用途；

(四)房地產權屬證書編號；

(五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；

(六)房地產交付的條件和日期；

(七)違約責任；

(八)爭議解決方式；

(九)轉讓人和受讓人約定的其他內容。

第十八條房地產行政主管部門應當應用網絡信息技術，建立和完善房地產管理信息系統；推行房地產轉讓合同網上簽約和網上登記備案。

第十九條房地產轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地產的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第二十條房地產轉讓價格由轉讓人和受讓人協商議定，但實行政府指導價的除外。

第二十一條新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套(單元)計價。

第二十二條為保障將來實現物權，房地產轉讓當事人簽訂買賣房屋的協議，可以按照約定向市或者區、縣房地產行政主管部門申請預告登記。

第二十三條房地產轉讓時，房地產轉讓人和受讓人應當依法納稅。

第二十四條房地產轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效后90日內，向市或者區、縣房地產行政主管部門申請辦理房地產權屬轉移登記，并提交下列文件：

(一)房地產權屬證書；

(二)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書；

(三)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；

(四)法律、法規和規章規定的其他文件。

境外法人、組織辦理房地產轉讓登記時提交的文件，應當按規定經公證、認證，并提交經公證的中文譯本。

第二十五條市或者區、縣房地產行政主管部門應當審核轉讓當事人的房地產權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。

對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地產權屬轉移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。

第二十六條房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。

房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。

第二十七條房地產轉讓當事人可以委托律師和房地產經紀機構房地產轉讓或者提供中介服務。

受托人應當忠實、勤勉地履行職責。因受托人過錯給房地產轉讓當事人造成損失的，房地產轉讓當事人可以要求受托人承擔賠償責任。

第二十八條房地產行政主管部門應當歸集房地產開發企業和房地產經紀機構在從事房地產經營活動中的有關信用信息，并按照規定公布。

第三章商品房預售

第二十九條房地產開發企業取得預售許可后，方可預售商品房。

預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得建設用地批準書；

(二)取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；

(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產行政主管部門公布的預售最長期限。

第三十條房地產開發企業申請商品房預售許可的，應當向市房地產行政主管部門提交下列文件：

(一)本辦法第二十九條第二款規定的事項證明文件；

(二)工商營業執照和企業資質等級證書；

(三)工程施工合同和施工進度說明；

(四)包括經備案的測繪成果、房地產開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業服務等內容的商品房預售方案；

(五)已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明。房地產開發企業申請辦理經濟適用住房預售許可的，還應當提交經濟適用住房銷售價格的批準文件。

第三十一條市房地產行政主管部門應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。

對符合本辦法第二十九條規定的，市房地產行政主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定并說明理由。

市房地產行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。

第三十二條商品房預售許可證應當載明下列內容：

(一)房地產開發企業名稱；

(二)預售許可證編號；

(三)預售商品房的建設工程規劃許可證編號；

(四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)發證機關和發證日期。

第三十三條房地產開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。

第三十四條房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可商品房預售廣告、參加房地產交易展示活動。

房地產開發企業商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產開發企業的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。

第三十五條房地產開發企業在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：

(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；

(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；

(三)不分攤的共用部位。共用建筑面積的分攤情況經公示并與第一個預購人簽訂預售合同后，房地產開發企業不得更改。房地產開發企業與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經公示的共用建筑面積分攤的內容。其他商品房預售時，房地產開發企業應當明示共用建筑面積分攤情況。

第三十六條預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內容：

(一)房地產開發企業和預購人名稱或者姓名、住所；

(二)商品房預售許可證編號；

(三)商品房的坐落位置、結構、層高、建筑層數、陽臺封閉情況；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用權取得方式和期限；

(六)預售的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積；

(七)預售的面積和實測面積誤差的處理方式；

(八)商品房附屬設備和裝修標準；

(九)交付條件和日期；

(十)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；

(十一)共用部位、共用設備設施所在位置、用途、交付使用時間；

(十二)申請辦理商品房權屬轉移登記手續的約定；

(十三)違約責任；

(十四)爭議解決方式；

(十五)當事人約定的其他內容。

第三十七條房地產開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地產開發企業應當向預購人返還所收費用。

第三十八條房地產開發企業在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。

第三十九條房地產開發企業預售已抵押的商品房，應當征得抵押權人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預購人。房地產開發企業不得將已預售的商品房進行抵押。

第四十條房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣房地產行政主管部門申請辦理預售合同登記備案手續。

第四十一條商品房預售合同登記備案后，房地產開發企業與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協議，并依照本辦法第四十條規定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售合同登記備案手續。

第四十二條房地產行政主管部門應當加強預售項目建設和銷售期間的監管，對房地產開發企業的下列違法行為，應當依法處理并督促其履行義務：

(一)違規交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建設配套公共服務設施；

(五)建設工程出現質量問題；

(六)其他不依法履行合同的行為。

第四十三條房地產開發企業應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。

房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

第四十四條預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：

(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；

(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。

轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。

第四十五條房地產開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。

第四十六條商品房竣工后，房地產開發企業應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

(一)商品房預售面積測繪技術報告書。

(二)商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與依照本辦法第三十五條規定公示的內容一致；根據本辦法第四十三條第二款規定變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發生變更的，還應當提供相應的批準規劃變更的文件。

受委托的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規范進行實測，并出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數據表。測繪單位對測繪成果質量承擔責任。

房地產開發企業應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。

第四十七條預售商品房按照套內建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建筑面積與實測的套內建筑面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，根據實測面積結算房價款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還預購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

(一)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據實測面積結算房價款。

(二)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項的規定執行。

(三)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)、套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。

第四十九條預售商品房按照套(單元)計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五十條房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：

(一)取得建筑工程竣工驗收備案表；

(二)取得商品房面積實測技術報告書；

(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

第五十一條已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第三十條的規定申請預售許可。原房地產開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。

預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。

第四章法律責任

第五十二條違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規定擅自轉讓房地產開發項目或者擅自預售商品房的，由市或者區、縣房地產行政主管部門按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

房地產受讓人知道或者應當知道轉讓人沒有取得房地產權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果。

第五十三條違反本辦法第三十三條第二款規定，偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由市房地產行政主管部門依法收繳偽造、涂改的預售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法處理。

城市房地產管理辦法范文第2篇

第一條  為引入市場競爭機制，積極推行招標投標工作，規范房地產開發行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部41號令《城市房地產開發管理暫行辦法》等法律、法規、規章以及省政府皖政（1997）25號文《關于開拓城鎮住宅市場的具體實施意見》第8條規定，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產開發項目招標投標，系指將城市規劃區內國有土地上進行房屋及其市政、公用配套設施的綜合開發權，向具有房地產開發資質的企業（以下簡稱開發企業）公開招標，通過公開、公平、公正競爭，擇優選擇開發企業承擔房地產開發項目建設的活動。

第三條  凡在本省城市規劃區內國有土地上進行的房地產開發項目建設，具備一定規模的，均應按本辦法進行招標。具體規模控制標準由各地、市確定。

第四條  凡持有營業執照和房地產開發資質等級證書的企業，均可在資質等級證書所規定承擔的開發業務范圍內參加投標。

第五條  省建設行政主管部門主管全省房地產開發項目招標投標工作，其主要職責是：

（一）貫徹執行國家有關房地產開發項目招標投標的法律、法規和方針、政策，制定全省房地產開發項目招標投標的有關規定；

（二）指導全省房地產開發項目招標投標工作；

（三）監督重大房地產開發項目招標投標活動。

第六條  縣以上人民政府建設行政主管部門或政府授權的房地產管理部門（以下簡稱房地產開發主管部門）主管本地區的房地產開發項目招標投標工作。其主要職責是：

（一）確定房地產開發招標項目，編制房地產開發項目庫；

（二）組織房地產開發項目建設招標投標工作；

（三）編制招標文件；

（四）監督開標、評標、定標；

（五）監督中標開發企業履行開發項目建設。

第七條  各市、縣房地產開發主管部門可根據項目建設需要，報請當地人民政府或會同有關部門設立招標投標領導小組，協調解決招標投標工作中的重大問題。

第二章  招標

第八條  市、縣房地產開發主管部門應根據城市總體規劃、年度建設用地計劃、房地產開發年度計劃和市場供求等情況，確定房地產開發招標項目，經招標投標領導小組研究后報當地人民政府批準。

第九條  房地產開發項目招標前，房地產開發主管部門應根據建設部41號令《城市房地產開發管理暫行辦法》，會同有關單位編制《房地產開發項目建設條件意見書》，并作為房地產開發項目招標文件之一。

第十條  房地產開發項目招標有以下幾種形式：

（一）公開招標：即通過報刊、電視、廣播等新聞媒體發出招標公告進行招標。

（二）邀請招標：即向符合條件的三家以上開發企業直接發出招標邀請函（招標通知書）進行招標。

（三）議標：即邀請符合條件的兩家以上開發企業以協商的方式議標定標。

第十一條  招標程序：

（一）編制招標文件，招標廣告或發出招標通告書；

（二）房地產開發主管部門對申請投標的開發企業進行資格審查；

（三）投標開發企業向房地產開發主管部門領取招標文件，并按規定辦理投標手續；

（四）主管部門組織投標開發企業勘察現場，解答招標文件中的疑點；

（五）投標開發企業按規定時間密封報送投標書；

（六）房地產開發主管部門當眾主持開標、審查標書、評標，確定中標開發企業，發出中標通知書；

（七）主管部門與中標開發企業簽訂房地產開發項目建設合同。

第十二條  招標文件的內容，應根據公開招標、邀請招標、議標和房地產開發項目的不同特點，分別擬定，一般應包括以下內容：

（一）房地產開發項目投標須知；

（二）房地產開發項目有關批準文件；

（三）房地產開發項目建設條件意見書；

（四）其它必要的文件。

第十三條  主管部門不得擅自改變發出的招標文件，否則，應賠償由此給投標開發企業造成的經濟損失。

第十四條  房地產開發項目招標必須編制標底，標底由房地產開發主管部門會同有關部門根據招標文件，參照國家有關政策規定的經濟標準定額及規范編制。一個開發項目只能編制一個標底。標底編制后，報經招標投標領導小組批準。

第十五條  標底一經批準，應當密封保存至開標時，所有接觸過標底的人員均負有保密責任，不得泄漏。

第三章  投標

第十六條  參加投標的開發企業，應按招標通知書規定的時間報送申請書，并附開發資質證書、營業執照副本、資信證明、企業簡歷、主要業績和投標書。

第十七條  投標開發企業報送的投標書內容，應根據招標文件的內容和要求擬定，一般應包括以下內容：

（一）規劃方案、設計圖紙及綜合說明書；

（二）房屋拆遷安置方式；

（三）項目實施方案；

（四）竣工驗收后的管理模式；

（五）違約責任。

第十八條  投標開發企業對招標文件內容不清楚的，應在投標截止日期十日前向房地產開發主管部門提出書面咨詢，房地產開發主管部門應在接到書面咨詢后三日內作出書面解答。

第十九條  投標書應加蓋開發企業及其法定代表人印章，密封后報送房地產開發主管部門。

第二十條  投標書一經報送，不得以任何理由要求更改。

第四章  評標、定標

第二十一條  房地產開發項目的評標、定標，由房地產開發主管部門邀請各有關單位和專家組成的招標小組進行。

第二十二條  自發出招標文件到開標時間，由房地產開發主管部門根據綜合開發項目的具體情況確定。但一般不得超過兩個月。

第二十三條  招標開發企業報送的標書有以下情況之一者無效：

（一）標書未密封；

（二）未加蓋開發企業及法定代表人印章；

（三）標書送達日期已經超過規定的投標時間。

第二十四條  確定中標開發企業的主要依據是，規劃方案布局合理，市政公用設施配套完善，開發企業的社會信譽好，具備承擔招標項目開發任務的實力，能保證開發項目的工程質量和工期，竣工后管理模式先進等。

第五章  管理與監督

第二十五條  中標開發企業必須自接到中標通知書之日起五日內，與房地產開發主管部門簽訂房地產開發項目建設合同，逾期未簽定的，房地產開發主管部門有權取消其中標資格，并依次另行擇優選定開發企業。

第二十六條  通過投標取得的開發項目，規劃主管部門在核發《建設工程規劃許可證》時，要查驗有無房地產開發項目建設合同，無開發項目建設合同，規劃主管部門不予核發《建設工程規劃許可證》。

第二十七條  在招標投標活動中，玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，按管理權限由有關部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附則

第二十八條  各地、市、縣可根據本辦法，制定本行政區域內房地產開發項目招標投標實施細則，并報省建設廳備案。

城市房地產管理辦法范文第3篇

關鍵詞：房地產投資信托證券化

一、引言

我國城市房地產經過幾年的非正常發展后，積累了大量閑置空房，而房價卻始終居高不下，導致許多中小投資者無力進入房地產市場投資，投資渠道的匱乏使大量民間游資堆積在銀行。同時，政府為拉動內需，投入巨資于城市房地產，所需龐大資金主要依靠發行國債，由此造成財政赤字逐年增加。針對現實中的種種阻礙，有必要借鑒美、日等國房地產開發的先進經驗，嘗試房地產證券化這一新型、系統的市場化策略。

所謂房地產證券化是指城市房地產開發等資金需求者，直接通過證券方式從資金供給者手中籌集房地產開發資金，運用于城市房地產開發。目前在房地產運作模式中以美國的房地產投資信托最為成功。本文主要借鑒美國的房地產投資信托模式，探討其運用于我國城市房地產開發。

二、房地產投資信托含義及其運作模式

房地產投資信托于上個世紀60年代產生于美國，實質上是金融信托業與房地產業相結合的創新金融工具，其通過向投資者募集資金，投資于房地產，再將所獲得的收益分配給投資者，房地產投資信托的受益憑證可在證券市場交易，通常采用封閉式基金模式。

房地產投資信托是由受托機構依房地產證券化條例規定成立房地產投資信托機構，向特定人私募交付或向不特定人募集發行受益憑證，以獲取資金，投資于房地產相關權利、有價證券或其它經主管機構批準的投資標的，以獲取投資收益。其流程圖如下。

三、房地產投資信托于我國城市更新的可行性分析

房地產投資信托制度可以將房地產細小化、規格化，使小額投資人亦可參與房地產投資。房地產投資信托可增加市場交易證券的種類，投資工具的增加，可以增加市場的完整性。本研究將房地產投資信托運用于城市房地產，可以加快城市化進程，推動城市發展。但由于房地產投資信托為國外引進的制度，因此須考慮我國的社會特性。

（一）對投資人而言，參與此制度的基本條件為資產的安全性及投資的收益

就資產的安全性而言，由于實行房地產投資信托模式，對于投資人的保障可以透過信托制度加以確保，由于信托關系的存在，其信托財產具有獨立性。同時房地產投資信托的財務狀況必須向公眾公開，投資人持有受益憑證參與城市房地產，以此來分享更新區內標的物經營收益，且該受益憑證可在證券市場交易，因此能更好地保障投資者的安全。就投資收益而言，并非所有地區皆可運用房地產投資信托，除非其經營開發后能產生收益，而城市更新地區多為已發展區域，通常具有區位上的優勢，更新后有較大增值空間。但因城市房地產投資信托基金的運用往往受到限制，獲利性降低。因此，政府可提供獎勵措施，在策略上通過容積獎勵增加樓地板面積以提高更新后的收益。在稅制方面，證券交易并非房地產產權的轉移，不需課征房地產轉移的增值稅。在稅收上，可就城市房地產開發所得的利潤，給予所得稅上的優惠。

（二）對更新地區原所有權人而言，房地產投資信托除了必須保障投資人

的權益外，更應顧及更新地區原所有權人的利益

原所有權人除了與投資人分享更新區內標的物的收益外，應保障于經營期滿后，原所有權人繼續居住在更新區內。

對于不愿參與房地產信托投資的原所有權人，則以資金進行補償，原所有權人領取補償金于更新地區經營期滿后，可以優先購買區內標的。而對于愿意參加房地產投資信托的原所有人，則可通過證券化將更新區內原所有權人的權利轉化為等量的受益憑證，原所有權人通過此受益憑證享有更新地區經營期間的收益。此外，原所有權人在更新地區經營期滿后，亦可優先購買更新區內的標的物。這可保證原所有權人在更新完成后，繼續居住在原更新區內。

（三）對城市房地產推行主體而言，目前政府推動城市更新面臨資金不足的問題，未來推動城市更新將以獎勵民間資本來推動城市更新

為避免民間資本推動城市更新時采用點狀更新，政府應對更新地區實施整體規劃。民間資本可以通過成立房地產投資信托公司來募集資金完成大面積的城市更新。

此外，在城市更新過程中所面臨的另一問題是更新地區的產權復雜性，原所有權人意見分歧將影響更新工作的進行，唯有通過法律的完善來解決；另一方面，當更新工作采用房地產投資信托方式時，通過所有權與經營權分離原則，可避免產權過渡分散的問題，掌握更新地區之經營方向。

（四）對發行人而言，城市更新由于采用房地產投資信托方式，目前可在現有的信托投資公司基礎上成立城市房地產投資信托公司，其組織可采取封閉式基金形式

城市房地產投資信托公司向主管機關遞交更新計劃書，經審核通過，制定財務計劃，擬定受益憑證發行計劃，擔任發起人并執行發行憑證集資工作。待資金募集完成后，由專業房地產公司開展更新地區的開發與管理，而城市房地產投資信托公司則賺取證券管理的經營費及手續費。

四、我國房地產投資信托模式的設想

將房地產投資信托運用于城市更新必須建立一套完整的更新體系。建立此體系可分為三個部分：首先是制度建立的立法階段，只有在健全的法律框架下，制度的運作才有法可依；其次是制度的運作階段，設計切實可行的操作流程；最后是監督管理階段。

（一）立法階段

以房地產信托投資方式推動城市更新的法律框架應先以《信托法》和《信托投資公司管理法》作為母法以確立投資信托的法源依據，《信托法》承認法律上的所有權與收益所有權可以并存；《信托投資公司管理法》則賦予信托公司可以籌措以房地產為投資標的的資金，推進城市土地的開發，然而我國目前的《信托投資公司管理法》禁止信托投資公司發行受益憑證，因而要想從事房地產投資信托，現行法律亟待完善。

（二）執行運作階段

完成立法以后，在健全的法律構架下即可進入執行運作階段，在此階段有四個主要工作，即成立城市房地產投資信托公司、證券化更新地區的選定、房地產基金的募集管理以及房地產基金的運作。

1.成立城市房地產投資信托公司。由證券管理機關核準成立城市房地產投資信托公司作為發行房地產投資信托受益憑證、募集城市房地產資金的機構，現階段可在現有的信托投資公司基礎上設立。

2.證券化更新地區的選定。①主管機關制定優先更新地區，并核定更新開發計劃。②對更新地區進行估價，進而制定更新地區的財務計劃與投資經營計劃。③城市房地產投資信托公司可以選擇經主管機關核準的更新地區，制定開發計劃、財務計劃及投資經營計劃。

3.房地產基金之募集與保管。①城市房地產投資信托公司選定更新標的后，可依更新標的的投資特性擬定受益憑證的發行計劃，并交由主管機關審核批準。②主管機關對城市房地產投資信托公司提出的證券發行計劃與公開說明書進行審核，為防止基金的短期炒作，主管機關應過濾無完善經營管理計劃的基金。③城市房地產投資信托公司所募集的基金應交于金融保管機構成立基金專戶，其信托資產獨立于房地產投資信托公司的財產。

4.房地產基金的運作。由專業房地產公司擔任更新地區的開發經營與管理顧問，房地產公司向城市房地產投資信托公司提出基金運用的建議。城市房地產投資信托公司根據專業房產公司所提出的建議，指示基金保管銀行運用信托基金。銀行依其指示運用基金，并將更新標的物所衍生的權益分配給投資人。

（三）監督管理階段

城市房地產證券化制度執行之后，為防止制度發生運作上的弊病，主管機關必須切實加強監督管理。在此階段有兩方面的監管工作：

1.城市更新計劃的監督。為順利推動城市更新工作，更新地區證券化后可配合稅制上的優惠。為避免投資者的觀望態度，主管機關應監督更新地區開發計劃與更新工作的進行，而未依進度進行更新的信托投資公司，則不予優惠。

2.城市房地產基金的監督管理。城市房地產投資信托公司必須定期公告基金運作報告書，主管機關必須嚴格監督城市房地產投資信托公司使其經營符合法律、規范。此外，基金的運作亦必須符合城市房地產投資信托管理辦法的規定。受益人對城市房地產投資信托公司、信托機構或其關系人的財產享有知情權、檢查權，一旦發現該公司財務不符合法律、規范時，有權及時糾正。

五、結論

綜上所述，我國的城市更新可以采用美國的房地產投資信托模式，然而現階段推出城市房地產投資信托基金仍然面臨一些障礙。首先我國必須完善相關法規，使房地產證券化得以在法制的軌道上正常運轉。我國應不斷完善現有的《證券法》《證券交易法》《信托投資公司管理法》和《信托法》，使我國信托投資公司可以發行以城市房地產為投資標的的受益憑證，而且還要根據不同的房地產投資形式來制定具體的個別法律，如《城市更新管理條例》，具體規范運作城市房地產開發。其次，在現有的證券公司、信托投資公司的基礎上重點推出一些房地產信托投資公司，由這些公司試點推出一批房地產投資信托基金，這批基金的投資標的物為城市房地產或與房地產相關的金融商品。第三，建立房地產投資信托受益憑證流通轉讓的交易市場，唯有此才能使房地產投資信托順利發行。最后，抓緊人才培養工作。發展房地產證券化，需要大批熟悉基金管理、房地產分析、經濟預測、法律、會計、審計等多方面的專門人才，必須著手培養。

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[8]駱立騫.論房地產證券化及在我國的發展[J].投資與證券,1997.6.

城市房地產管理辦法范文第4篇

一、對于既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區和大面積開發的建設用地，擬全部采取先劃撥的方式，一次撥給開發建設單位，待拆遷完成后，在有償出讓的地塊開工前，經評估再辦理土地出讓手續。

二、在辦理劃撥用地手續時，可根據不同地段和建設用地面積，收取每平方米5？50元的土地使用權出讓預定金，以督促開發建設單位在拆遷完成后盡快按市政府1993年6號令的規定辦理土地出讓手續。

三、此項出讓預定金收繳入庫手續按地價款入庫手續辦理，在交款單位辦理正式出讓手續時，可充抵地價款。

四、各區、縣房地產管理局在辦理房屋拆遷許可證時，必須嚴格按規定核發，對未取得建設用地批準書的建設項目，一律不得發放房屋拆遷許可證。

特此通知。

附件：城鎮土地使用權出讓預定金標準

地區等級        預定金標準（元／m2，地）

一                        50

二                        45

三                        40

四                        35

五                        30

六                        25

七                        20

八                        15

九                        10

城市房地產管理辦法范文第5篇

一、進一步提高對整頓規范房地產交易秩序重要性的認識

整頓規范房地產交易秩序，對于維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，具有十分重要的意義。各地和市各有關部門要從實踐“*”重要思想和

落實科學發展觀的高度出發，切實把思想統一到國務院的決策部署上來，堅持深化改革和加

強法治并舉，堅持整頓規范和促進健康發展并重，不斷加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，進一步強化制度建設，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

二、切實加大房地產交易環節違法違規行為的整治力度

（一）加強商品房預售許可管理。房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房產管理部門應依照《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發企業資質。

（二）加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。市房產管理部門要進一步健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售信息應及時、全面、準確的在網上備案系統和銷售現場進行公示。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產、價格、工商管理部門要按各自職責依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。房產管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）有關規定，加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。

（三）加強房地產廣告管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》（發改委令第15號）、《房地產廣告暫行規定》（國家工商總局令第71號）等法律法規，予以嚴肅處理。

（四）加強房地產展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產管理部門加強對房地產展

銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產管理部門要審查參展企業的信用情況和參展房地產項目的合規情況。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

（五）加強商品房預（銷）售合同管理。房地產開發企業要統一使用建設部和國家工商總局監制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，房產管理部門可暫停辦理其商品房網上簽約、合同登記備案等房產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強房地產經紀管理。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，要向工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到房產管理部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，由房產、價格、工商管理部門依據各自職責，依法查處或聯合予以查處。

三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動

（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治活動。各地和市房產、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務，落實工作責任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。

（二）暢通舉報投訴渠道。市房產、價格、工商管理部門要通過開設專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監督，及時發現和查處房地產交易環節的違法違規行為。各級領導干部不得利用職權干預房地產交易活動。

（三）建立房地產交易誠信機制。市房產管理部門要進一步健全房地產交易信息服務平臺，及時、準確、公開相關信息。房地產企業及其執（從）業人員的失信行為情節嚴重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產、價格、工商管理部門要建立對房地產交易環節違法違規行為的監督和懲戒機制。