商業地產行業研究

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商業地產行業研究范文第1篇

關鍵詞：商業地產；發展問題 ；影響因素；發展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業地產發展時間相對較短，在發展進程中還存在著經營效率低下、管理水平落后缺乏科學決策引導等問題，使中國的商業地產受到了嚴重的阻礙。因此，探討中國商業地產市場需求及其發展趨勢，對于促進中國商業地產業的規范、有序、持續健康發展，具有較大的現實意義。

一、中國商業地產發展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機影響之外，中國房地產業發展同樣受到了國家的宏觀調控，發展態勢難以預測，進而長期以來中國商業地產發展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業地產經營效率較低，商業地產市場供需失衡。目前大部分的開發商在投資商業地產的時候都缺少足夠的調研論證，沒有根據商業的類型而開發地產，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究，導致很多商業地產項目陷入困難的營運狀況。近幾年在一些城市出現了購物中心、大百貨商場、商業街和批發市場倒閉的現象，這對商業地產的健康穩定發展造成嚴重的負面影響。受到全球金融危機影響，許多房地產開發商都把商業地產當成了避風港，商業地產的投資迅速增加，使得商業地產的供需失衡進一步加劇。商業地產存量逐年增加，造成商業地產的售價下降、租金下跌等嚴重后果，商業營業用房的空置率也不斷上升，造成開發商資金鏈緊張，這些都不利于商業地產的長遠發展。

2.商業地產融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產類公司在資本市場和在金融機構的融資長期受住宅市場調控的影響，商業地產同樣受到影響。中國商業地產的開發資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產生了在商業地產開發中商業經營與地產開發脫節的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業地產的管理運營水平落后，發展缺乏科學決策引導。優秀的商業地產項目都是建設與管理并重，招商建設與運營管理并重。但目前中國有很多商業地產開發商，注重前期銷售效益，忽視長期經營價值。忽視后期的品牌招商和經營管理，從而導致商業地產行業混亂，管理落后缺乏服務意識，開發商不僅不能從商業地產中取得長期穩定的收益，而且還陷入經營困境。

隨著中國城市化進程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當地經濟發展，然而由于缺乏科學的決策引導，很多商業地產投入運營后并沒能實現預期收益，也沒有刺激當地的經濟的發展，而且還導致投資失誤資源嚴重浪費。

二、對商業地產市場需求影響因素分析

1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。

2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業地產需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。

三、中國商業地產市場的未來發展趨勢

中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。

1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。

3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。

5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。

中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。

四、總結

中國商業房地產目前和未來仍處會于快速發展階段，這一行業將吸引越來越多新的企業新的資金，而且國外著名的商業地產企業也開始進入國內商業地產領域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發現挖掘，國外成熟的商業地產開發和管理方法與中國的實際情況相結合將產生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產權商鋪、泛商業地產投資等模式都需要我們去進一步研究和探討。從長遠來看，中國商業地產有很大的發展空間和機會，但是我們也要注重差異化發展以規避市場風險，根據不同城市和不同項目進行科學準確的深入分析研究，實現投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業地產才能長期穩定健康的發展。

參考文獻：

[1] 齊曉齋.在當前世界經濟危機背景下長三角商業地產發展趨勢[J].上海商業，2009，（4）.

[2] 劉波.中國商業地產發展現狀與趨勢分析[J].國土資源，2009，（5）.

商業地產行業研究范文第2篇

關鍵詞：融資現狀；融資方式；風險管理

近年來，商業地產消費市場狂熱趨緩、融資成本逐步提高，于雙方面夾擊了商業地產，使其面臨嚴峻的融資鏈挑戰。首先，商業地產本身已具有投資規模大、地產開發周期長、資金回收慢、投入資金巨大等不利的行業投資特點。其次，商業地產融資主要通過銀行貸款及民間借貸來籌集資金，融資渠道單一，成為商業地產融資的又一大軟肋。因此，只有充分分析商業地產融資的框架和問題，才能改善融資環境，降低項目開發風險，促進該產業穩定的可持續發展。

一、商業地產融資的發展現狀

中國人民銀行于近日《經濟金融展望報告》，報告指出，異常狂熱的房地產消費市場于近期進入持續降溫階段，全國商業地產市場逐漸呈現出疲軟狀態，加之商業地產信貸加緊政策及一系列措施陸續出臺，對商業地產融資鏈的暢通造成了嚴重阻礙。國泰君安證券研究所所的報告顯示，2008年房地產行業資金缺口已達7100億元，平均每家內資開發商的資金缺口達到1201萬元，占當年年銷售收入的24%。融資鏈面臨的巨大壓力讓廣大中小房地產開發商頻頻面臨向償付土地出讓金、向銀行償付貸款利息的生存困境，隱藏著的房地產金融危機爆發的強大力量不容小覷。自2014年起，溫州、寧波等地部分房地產企業已由于融資鏈出現問題導致倒閉，留下巨大的資金缺口。2014年4月，青島君利豪地產大亨跑路，多樓盤停滯資金鏈斷裂，欠貸至少12億以上，涉及多家國有大型商業銀行及民間借貸公司與個體。2014年5月，中國百強房企光耀地產融資鏈斷裂瀕臨破產，樓市拉響紅色警報，共牽扯到27億金融機構借款。每日層出不窮的報道足以證明房地產業融資鏈斷裂現象已相當嚴重。倘若樓市成交持續低迷，資金缺口將增速擴大，影響將大范圍波及政府財政、銀行收支及民間金融機構與個人資產安全等，后果將不堪設想。而隨著二三線房源過剩問題日趨嚴重，房地產融資鏈風險很可能會進一步加劇。

商業地產融資鏈是否安全、穩定對于金融系統的穩定性有著舉足輕重的影響，對經濟、社會的平穩發展有著重要意義。商業地產融資問題一直是社會各界關注的重點，也是學術研究的重要問題之一。如王家庭、張換兆（2005）在銀行業借貸業務控制和利率提高導致房地產企業融資成本提高的背景下，探討了商業地產融資的多元化方式，并對幾種典型方式的經濟學原理進行了分析；孫翠蘭（2005）分析與比較了目前我國存在的銀行信貸、企業債券、企業上市、境外融資、投資基金和信托等主要的房地產融資方式運作的內在機理和宏觀環境，并提出我國商業地產多元化融資在短期內應選擇“銀行貸款+房地產信托”和“銀行貸款+房地產投資基金”兩種模式；李嬌、向為民（2012）利用面板數據分析了1999-2009年間經濟波動對中國商業地產融資結構的影響及其區域化差異的情況。從目前對文獻的梳理結果來看，國內對于商業地產融資問題研究的時間點多在2005-2009年，即商業地產市場逐步高漲的階段，從內容上多數為理論上的探究。近幾年商業地產市場達到了歷史的新高點，新增投資也逐年攀高，在這種新背景下，融資問題的研究有著更重要的意義。

二、商業地產融資存在的問題

1.項目開發資金來源不穩定。由于需要投入巨額資金，在融資渠道較為單一，僅僅依靠銀行信貸難以支撐的情況下，不少企業采取民間借貸作為融資方式。然而，民間借貸利率較高，容易受到人、事的影響而發生不必要的糾紛，進一步增加了資金來源的不穩定。同時，單一地提高銀行信貸限額并不能解決此問題，銀行利率在政策影響下不斷波動，給企業造成一定的利率風險。

2.項目風險評估不足。在開發的過程中，企業并未充分認識到項目風險評估的重要性，也缺乏相應的專家參與指導。這樣的缺陷將導致對項目的資金、進度等不能完全準確地掌控，因而資金缺口及資金回收都變數較大，給融資帶來困難。

3.缺乏相關政策支持及法制完善。現行對于商業地產企業的相關政策較為保守，尤其對商業地產的融資施加了各樣的限制條件，例如對企業上市提出了附加條件等等，限制了商業地產的運營和發展。同時，對于融資過程中出現的問題，法律法規目前還處于較為空白的階段，導致企業難以訴諸法律手段進行解決，加大企業融資過程的實施難度。

三、拓展商業地產融資渠道的對策

1.拓寬商業地產融資渠道。企業可以進一步利用金融市場來進行融資，例如債券融資、上市融資等等，使融資渠道更加多元化。

2.科學提高風險管理水平。在企業提高風險意識的基礎上，相關部門應增加舉辦教授座談會、企業人員培訓會的頻率，邀請高校及專家為企業提供更為科學的指導。積極培養專業對口人才，為商業地產輸送優秀人才，從根源上解決風險管理的缺失。此外，企業應設計適合該行業的風險指標管理體系，將指標數字化，對各個項目有統一的風險衡量標準，最終獲得相應的風險評級，便于后續的風險管理過程。

3.在政策及法制上給予支持。在合同法、商業銀行法等法律法規上，增加和完善關于商業地產融資的內容，規范企業的融資行為，打擊虛假融資、詐騙等行為，使信息更加公開化、透明化，促進整個行業健康發展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市場上吸收資金，增加其上市機會。

四、結論

目前我國的商業地產存在項目開發資金來源不穩定、項目風險評估不足、缺乏相關政策支持及法制完善等問題。房地產融資所存在的問題正在逐步凸顯，而此類問題一旦大規模爆發就將對國民經濟和人們的生活造成難以估量的影響。為了緩解房企融資壓力、優化融資結構及控制信貸風險，必須采取一定對策，拓寬商業地產融資渠道、科學提高風險管理水平、在政策及法制上給予支持。

參考文獻：

[1]王家庭，張換兆.房地產融資方式多元化的經濟學分析[J].財經科學，2005，06：47-53.

[2]孫翠蘭.我國房地產融資方式的比較、選擇與調整[J].金融論壇，2005，11：49-52，65.

商業地產行業研究范文第3篇

復合型人才一將難求

萬科總裁郁亮曾表示，在今后的房地產開發中，住宅地產將占業務的80%，而商業地產所占的規模不超過20%。雖然萬科只把商業地產所占規模設定為區區20%，但是對于曾放言不做商業地產的萬科集團來說，商業地產的第一步已迅速邁出；保利地產亦宣布，將在未來三至五年內加大對商業物業的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業地產；金地集團則計劃在2015年之前提高商業地產投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團等餐飲、消費品企業也紛紛涉足商業地產。種種跡象表明，商業地產的價值日益被廣大地產開發商所認識，并將發展和投資的重點逐步轉到其上。

伴隨商業地產市場的持續升溫，相關領域的人才需求量必然增大，特別是復合型人才。由于商業地產開發涉及到定位、規劃設計、招商、銷售、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，獨當一面。但在實際操作中，商業地產的銷售和經營往往相脫節，大部分從事地產行業的人才只懂銷售，對商業經營缺乏了解，最后導致項目銷售火爆而經營慘淡，顧此失彼。而從一些商業或經營管理公司招聘來的人才，大多具有在購物中心、百貨或超市的從業經驗，對商業行業相對熟悉，但對商業地產缺乏了解，易將商業地產混同于商業經營。比如，對于銷售型的商業地產，銷售人員必須全面考慮獨立店鋪、獨立收銀、市場定位或專業化業態，但在通常情況下，這些來自商業經營管理公司的人往往只具有開放式賣場收銀的意識。此外，商業地產執行人也將大量短缺，如運營、銷售、管理等方面的人才，也就是說，需要一些資本運作和商業運營的復合型人才，尤其是能勝任商

業地產銷售的經營型人才。

“房地產行業不缺錢，但是很缺人！”一位獵頭公司的客戶經理發出這樣的感嘆。以往房地產公司招聘中高層管理人才，主要依靠行業內部消化，但是，越來越多的房地產公司開始委托獵頭公司幫助他們挖人，年薪起價均在50萬元以上。據調研數據顯示，房地產行業的建筑設計師在前幾年已達百萬年薪，而2013年新進入百萬年薪領域的崗位則是房地產行業的項目總經理，主要是派駐地市的項目總經理，以及集團公司的執行總裁。成都某著名房地產公司為尋找到合適的高級項目經理，明確開出100萬元以上的年薪。不少公司為招聘銷售策劃人才開出了80萬元的高薪。而之所以開出如此高的薪水，關鍵是房地產業內人才極度稀缺。

金融、運營專業人才稀缺

隨著房地產行業的不斷成熟，行業價值鏈也正在發生變化，未來的房地產商應該在三種定位中做出明確選擇：一是金融投資商，二是運營商，三是服務商。這也是從國外房地產市場發展趨勢總結得來的經驗。單從這三種定位來看，精通融資和招商運營方面的高端人才將是未來房地產人才爭奪的焦點，其中招商運營高端人才尤為稀缺。如開發企業的合約總監、項目經理、經紀企業中的營銷總監、物業公司的項目經理、工程經理、企業估價師等。

2013年10月29日，萬科擬以30億入股徽商銀行，宣告地產金融時代的來臨。在當前形勢下，房地產商向銀行借貸需要承擔較高的資金成本，而且房地產業本質上依然是資金密集型行業，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益，并在一定程度上給其融資帶來便利。這表明，房地產企業直接融資已經越來越成為一種趨勢。另一方面，在國家對房地產大力調控的形勢下，很多房地產公司都設立了專門的融資部門負責直接融資，甚至成立基金公司來打通地產金融渠道。受地產金融時代的大勢所趨，房地產金融人才將會一將難求。

同時，商業地產開發的井噴之勢帶來了運營人才的巨大缺口。根據某研究中心搜集的數據分析，全國目前在建和擬建商業體如CBD（中央商務區或商務中心區）、SHOPPING MALL（超大規模購物中心）、旅游地產、酒店、購物中心、商業街、社區商業、專業市場、品牌直銷購物中心等項目超過2000個，僅商業運營人才缺口就在2萬人以上。在以運營為主的商業時代，專業團隊是保證商業地產取得成功的重要保障。而人才短缺恰恰是商業地產的短板，許多項目的管理層并沒有操作大型商業綜合體的運營經驗，只能在商業實踐中采用“摸著石頭過河”的策略。因此，現在的商業地產建成之后大都進入物業化管理狀態。因此，挖掘引進運營人才是目前房地產企業亟需解決的問題。

房企電商人才走俏

2011年8月份，淘寶商城開始出售房產，當年的12月12日“全民瘋搶”活動中，淘寶房展當日全國成交957套住房，總價值接近12億元。此舉極大地震動了房地產行業，讓傳統房地產經紀人備感壓力。緊接著，萬科集團拿出在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個城市共價值10億元的房源，投到當時堪稱史上最大規模的房產電商項目上；保利地產也將北京、天津、廣州等30座城市的106個項目，全部加入新浪房產電商易居購房網，實行全程網絡銷售，在數量和優惠程度上再度刷新了房產電商的新紀錄；日前，萬達集團宣布正在進軍電商新模式，其全新電子商務模式是基于強大線下資源的“大會員系統”、“大數據系統”。

商業地產行業研究范文第4篇

關鍵詞：商業地產；模式；完善

中圖分類號：F281 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

商業地產，即作為商業用途的地產，是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。當前在全國房地產市場受到政策調控的影響下，住宅開發調整態勢明顯，發展商業地產不失為開發商的一種明智選擇，因此完善商業地產開發與運營模式對于中國商業地產的健康發展十分重要。

一、我國商業地產主要開發與運營模式

⒈“純銷售”模式。即商業地產項目在建成后，開發商為了快速套現，實現資金回流，將物業分解并分別出售給若干中小業主，這種模式是我國中小型商業地產開發商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發模式。它大大緩解了房地產開發商在項目開發過程中的資金壓力，同時降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效快。但是，單純的商業地產出售由于業主眾多而使產權復雜化，難以實行統一經營；所有權和經營權上失去整體性，難以實現商業物業的保值增值。

⒉整體租賃，不售產權的商業模式。整體租賃不售產權是只出租場地不出售產權的運作模式，一些規模比較大的百貨商場和超市等所在的商業地產都采用了這種模式。對存有大面積空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，往往采用這種商業模式。這樣的開發商一般沒有商業方面的經營人才，在商業地產建成后，無力自行經營，所以選擇有商業經驗的商家租賃其物業，以避免經營上的失誤和商業經營中的風險。采用這種商業模式的開發商往往把核心競爭力集中在建筑和設計方面，對于商業經營很少涉及。對開發商的社會公關能力要求極高，開發商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產權的模式。以這種模式進行運作的大型商業物業在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業地產規劃設計與經營管理都應在統一的組織體系下運作，提供全業態的一站式購物服務以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數量的停車場地也是其主要特點。這種商業模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。

⒋零售產權、整體租賃的返租模式。這種商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內回收大量資金，又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩定，并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。從商業經營角度看，管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家人駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預測，做出正確的決策。這是一種高收益高風險的商業模式，投資回報合同期較長，合同期內的發展狀況難以預測，同時尋找有經驗的商業管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經營、零售產權的返租模式。分零租賃經營、零售產權是一般中小型開發商在開發低層商業樓盤和商業步行街的作法，它一般將營業用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產權，又不影響經營，商鋪由業主自營或自租。產權和經營權直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發商自營物業。這種開發與運營模式對于開發商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，經營風險很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業的黃金商鋪產權回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業成為開發商的自有物業，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經營格局的統一。商業模式做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效控制了經營風險，對開發商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風險較高，也大大限制了中小投資者的經營范圍。

二、我國商業地產開發中存在的問題

⒈商業地產開發中存在著商業和地產結合的錯位。地產商憑借多年開發住宅的理念，通常會采取將開發好的商鋪出售出去的做法，以實現資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規模較大的商業地產項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營規劃和管理。而且這種開發商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風險。其次，在商業地產開發過程中，多數開發商都是由住宅開發轉型而來的，開發理念沒有能夠迅速地轉變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產品定位、保證工程質量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發商獲得地產開發權后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業業態的需求；產品功能上則停留在住宅開發所能滿足的基本功能，忽視了商業地產特有的功能需求。這種開發模式除了帶來商業地產和商業經營的不適應外，更造成了網點布局的嚴重失衡。商業地產往往是先建設后招商，許多項目在選址、內部結構、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現象。再次，由于開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業的階梯性和互補性來定位項目的業態和業種。開發商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業的市場研究和商業策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業態進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結果是沒有有效地將地產同商業對接，造成兩者間的嚴重脫節。

⒉商業地產開發無序，重復建設嚴重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的開發。商業地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點發展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設開發盲目，招商和項目定位與市場脫節，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資的自發性和盲目性，突出表現在網點店過剩，新型業態發育緩慢。在店址的選擇和經營定位上，有的開發商和投資商缺乏科學性，重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發資金鏈斷裂的危機。

⒊商業地產建設缺乏資金支持。商業地產開發需要大量的資金支持，而我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業地產自籌資金比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業地產開發商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業地產資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業地產開發以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經營埋下了隱患。

三、商業地產開發與運營模式的完善

⒈重視項目策劃。商業地產不能簡單套用住宅 “先設計后銷售”的模式，而應該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規劃與發展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業發展空間、商業需求空間、商業業態布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設計與規劃。概念設計一定要從商業專業角度進行專業設計，充分考慮未來商業經營者使用的需要，建筑規劃要與這個城市的文化與習慣相符合。

⒉調整業務模式。商業地產開發商應改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應建立適應商業地產開發與運營的業務模式，例如，可采用訂單式商業地產開發模式，即預先與企業簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質開發階段。在地產開發中引入商業管理的經驗，項目的開發應滿足與企業發展戰略相一致、經濟、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業地產項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業地產投融資的資金來源很多，包括商業銀行、保險公司、養老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業地產的基金、機構。除中小投資者和開發商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也是商業地產開發和經營資金的重要來源。相對于商業銀行的貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規模更大的資金，更適合于長期投資。

⒋加強專業人才團隊建設。人才隊伍的缺失直接導致了我國商業地產公司在復雜的多環節項目開發運營過程中失利。國內院校沒有商業地產專業，商業地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業地產發展日益壯大，國內院校應開設相關學科為行業輸送人才。另外，我國地產開發商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業類人才相對輕視。但是在商業地產開發中，商業與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養專業的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業地產項目的開發運作能力。同時還應注重培養復合型人才，有助于在復雜的商業地產項目各環節中起到溝通、協調、控制的作用。

⒌加強對相關服務行業的培育。在一個成熟的商業地產行業中，除了商業地產開發商，還應該有成熟的相關服務行業，如商業地產招商公司、地產運營公司、商業地產建筑設計院等等。成熟的相關服務行業體現出專業細分的特點，與商業地產開發商配合，才能最有效率的推動商業地產行業的發展。因此，我國目前的商業地產相關服務行業應建立起規范標準，借鑒國際經驗提高自身服務的品質。

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商業地產行業研究范文第5篇

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Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，Fujian 361008，China）