地方經濟政策

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地方經濟政策范文第1篇

伴隨著財政分權改革，中國經濟持續高速增長。與此同時，環境污染水平以及相應的環境群體性事件卻仍居高不下。在學術界普遍關注這種鮮明對比現象的同時，我們是否更應該思考:中國在經濟發展進程中的環境問題究竟是世界性共有現象，還是蘊含著中國特有規律抑或中國特色?環境規制能否有效地解決這個問題?

環境外部性以及相應的市場失靈為政府進行環境規制提供了合理空間。環境規制一也由此成為了政府社會性規制的重要方面。然而，政府的環境規制并非完美，規制同樣存在著外部性(李郁芳，李頂峰，2007 )。較早的文獻以及部分最新文獻對環境規制失靈進行了一定的研究。這些文獻停留在從政企博弈或政企合謀的視角分析環境規制失靈。環境規制中的政企博弈側重于說明:在信息不對稱的情況下，政府規制的執行力度被企業機會主義行為所減弱;持政企合謀論觀點的文獻更關注于，政府與企業通過某種紐帶使政府與企業處于利益共同體中，政企的共容利益使環境規制失靈。

二、環境規制中的地方政府與地方政府的環境規制行為

環境規制的主體是政府，而作為公共部門的政府具有科層制結構的組織形態，中央政府與地方政府是不同層級的兩個節點。既然政府規制是糾正環境外部性的相對完美形式。那么，從一般意義上講，環境規制的主體由中央政府還是地方政府承擔更有效?一方面，從信息有效性與對稱的角度看，由于較為接近轄區企業與公眾，地方政府在環境規制方面具有得天獨厚的信息優勢，環境規制中不同行為主體的異質性偏好也能得到相對有效的顯示;另一方面，環境規制中的地區外溢性是環境外部性的重要表現形式，這就決定了中央政府對跨地區間的環境規制行為應該承擔監管與協調職能。否則，地方政府間的策略性行為可能產生環境治理中的囚徒困境因此，在一般情況下，環境規制的任務通常由中央政府委托給地方政府，環境規制中政府間委托鏈條得以形成。

然而，環境規制并非是政府間單向的委托過程，而是涉及到政府、企業以及公眾的互動過程，存在非單純的市場決策程序。因此，在這個意義上看，環境規制的實質是一個公共選擇過程。以布坎南}Z} (Buchanan)為代表的公共選擇理論進而成為木文研究地方政府環境規制的有力工具。布坎南以個人作為邏輯起點，以市場過程的思維研究政治過程與公共決策，完成了經濟人范式與政治人范式的融合與統一，經濟市場中的個人選擇行為與政治市場中的公共選擇行為納入同一個分析模式。政治市場的主體同樣符合理性經濟人假設。公共選擇理論的分析范式修正凱恩斯經濟學把政治制度置于經濟分析之外的理論局限。因此，環境規制行為在木質上既是經濟活動又是政治活動。基于此考慮，木文沿用坎南的公共選擇理論以增進對政府環境規制行為木質的認識。

三、環境規制中的政治市場結構、利益主體與治理機制

環境規制行為源于政治市場結構及其運作機制。因為正如前文所述，環境規制并不僅僅是經濟決策行為，更是一種政治決策過程，其必然會遵循一定的政治經濟邏輯。當然，政治市場結構取決于制度結構。公共選擇學派認為，政治市場存在三層結構，相繼影響著政府的公共選擇過程與公共政策。根據Peacock的研究，政治市場的三層結構包括初級政治市場、政策供給市場和政策執行市場。皮科克(Peacock)所論述的第一層結構為初級政治市場在初級政治市場上，政治家出信相關的公共政策給選民，而選民根據白身偏好與所購買的政策以及所享受的公共服務支付選票初級政治市場涉及根據選票如何顯示偏好以及公眾的投票權問題。在競選壓力下，政治家同樣通過利益集團的支持以增加當選的概率，規制俘獲由此產生。在一定程度上，初級政治市場從總體上決定了公共政策的目標函數。政治市場結構的第二層表現為政策供給市場，政府官員(或者說官僚)向當選政治家提供政策選項和實施政策的手段，而政治家據此向地方政府官員提供財政預算。此時的地方政府官員成為政治企業家，類似于經濟市場中的公司經理，其追求的目標為財政預算最人化，財政預算是實現地方政府官員各種混合利益的前提(尼斯坎南151，2004)。在這個過程中，政治家與政府官員實質上存在著委托關系。因此，必須警惕地方政府官員的機會主義傾向。政治家、利益集團與地方政府官員的鐵三角關系初步得以形成第三層為政策執行市場，地方政府官員向選民提供公共產品和服務，而選民向政府繳納相應的稅收。這涉及到公眾偏好能否滿足并與稅收相適應的問題。公共政策可能被有意或無意的扭曲執行，進而導致規制失靈等情況的發生。選民據此對政府的公共政策具體執行做出反應。選民可以通過呼吁退出(voice-exit )甚至革命的方式表達利益訴求。Peacock所論述的政治市場結構的核心是政治家為當選的目的如何迎合公眾偏好。這對于一個國家公共政策的制定與實施具有很深遠的影響，成為解釋環境規制行為的重要切入點。

四、中國地方政府競爭與環境規制失靈的制度解釋

中國的制度結構決定了政治市場運行機制與相應的公共選擇過程。從總體上審視，中國式分權的政府治理的核心是經濟分權與政治集權。政治結構的集權程度較高，表現為政治上的垂直管理，由上到下的人事任命權力與相對應的政績考核;同級人民代表人會等機構不能對地方政府進行有效約束與監管;公眾對地方政府公共政策的約束力較弱。借鑒Peacock對政治市場的論述，木文認為中國的三層政治市場結構的運作機制是:首先，中央政府為了執政合法性的需要，通過實施公共政策(比如教育、醫療、環境等)提高公眾福利，以獲取公眾對其執政的認可。

地方經濟政策范文第2篇

[關鍵詞] 當前宏觀經濟 經濟周期 房地產

我國房地產從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調控抑制房地產的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產經濟周期與宏觀經濟波動的關系日益緊密。

因此,進一步研究我國房地產經濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產價格波動對宏觀經濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應如何進行宏觀調控,具有一定的現實意義與理論價值。

一、20世紀90年代以來中國宏觀經濟調控的階段分析

20世紀90年代以來,中國宏觀經濟出現了三次較大起伏,隨之經歷了三次時間集中、規模和力度較大的宏觀調控,這三輪宏觀調控都比較主動地采用了間接的經濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調控

針對1992年的經濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內需為主的擴張性宏觀調控

針對1997年經濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調控

針對2003年經濟運行中又出現的一些新的不穩定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當前中國宏觀經濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經濟周期的上升階段,并且經歷了持續六年的經濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經濟持續快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達到4.8%。進入2008年,CPI進一步創新高,由農產品和食品引發的價格上漲,逐漸向其他商品和生產資料領域擴散,以致許多學者作出這樣的判斷:中國存在著由結構性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風險。

2.投資增長持續偏快,推動中國經濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產投資增長速度分別達到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經濟走出蕭條實現持續增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經濟走向過熱。

3.信貸規模擴張,流動性過剩問題突出

與經濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態。

4.房地產和資產價格上漲孕育了巨大的經濟泡沫與經濟風險

房地產與股票價格膨脹產生的偏離經濟基本面的資產泡沫,導致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應量,吹大了資產泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產泡沫崩潰后經濟劇烈收縮重組的巨大風險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿易保護主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產市場等。這些都對經濟過熱和結構失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經濟風險對中國宏觀經濟運行的不利影響逐步顯現

除了國際原油、農產品價格持續走高推動國內生產成本和物價上漲外,2007年3月美國發生的次貸危機逐步拉開了美國經濟衰退的序幕。國際經濟環境惡化不僅對中國未來的出口貿易產生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經濟所采取的擴張性宏觀經濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經濟政策的逆周期調節效應。

三、我國房地產經濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經濟發展波動性以及房地產業內在的多種經濟因素的影響,房地產業的發展呈現出周期性的特征。從第一次經濟危機開始,到第二次經濟危機爆發之間,定義為一個經濟周期。每個經濟周期都會經歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。

1.我國房地產經濟周期的波動

我國房地產業發展經歷了一個從萌芽起步到不斷發展壯大的過程,這個增長過程不是平穩的而是波動性的,發展至今,大致經歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發現中國房地產周期的表現形式在發生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少。可以判斷,未來中國房地產周期除了延續這一趨勢外,還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規律性。中國房地產業的發展是改革開放和市場經濟發展的產物,尤其是住房制度體制改革推動的結果。

從20世紀80年代初開始,我國房地產業發展已經經歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產業的快速發展引發了不少經濟和社會問題,出于對房地產發展過熱的擔心,國家為此出臺了一系列宏觀調控政策。房地產業發展中出現的過熱現象,實際是其發展周期波動規律的表現。研究導致房地產周期波動的原因及政府應采取的宏觀調控措施,對于房地產業可持續發展意義重大。

2.影響房地產周期波動的因素

分為內生因素和外生因素,內生因素在本質上決定著房地產周期波動的周期性和持續性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時,房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。只有房地產供給和需求在總量和結構同時平衡的情況下,房地產經濟才能持續快速發展;供求總量和結構任何一方面出現嚴重失衡,房地產經濟就需要進行調整,繼而引發房地產經濟的波動。

房地產投資。進行房地產投資決策時,房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮,對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素。指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素,在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經濟與技術因素。房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關,宏觀經濟增長率越高,房地產業發展速度越快;在經濟發展的不同階段,房地產業的發展水平有所區別。此外,技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊,影響房地產周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災害,戰爭、等社會突發因素,以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續很長時間。

3.對我國房地產業宏觀調控的建議

目前關于我國房地產業發展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經過熱。筆者認為這兩種觀點都有失偏頗,房地產業發展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進程還遠遠沒有結束,房地產業在發展過程中周期性波動是很自然的經濟現象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產業進行宏觀調控,防止房地產業出現大幅度波動。

(1)在加強周期性規律研究的基礎上,正確判斷房地產業發展周期所處階段。在現實經濟生活中,一般可以通過房地產投資量的增減、產業增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標來分析和衡量房地產業的周期波動,評判房地產業發展周期所處階段。為此,應加強房地產周期的研究,積累經驗,建立房地產周期運行的監控指標體系,為正確評判房地產業發展周期所處階段提供科學的依據。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當前,房地產業在我國經濟發展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產市場的活躍,擴大內需就會缺少活力,經濟發展也將缺少動力。因此,宏觀調控政策首先要立足于保持房地產業的健康發展。一方面,根據國民經濟的發展狀況,力求與之相適應,防止房地產業過熱或過冷;另一方面,也要充分發揮房地產業的新經濟增長點作用,積極促進國民經濟的發展,延緩周期波動,縮小波幅,實現可持續發展。

(3)要處理好我國各地房地產業發展周期的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾。我國各個地區經濟發展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產業發展程度不一,且房地產業具有明顯的區域性特點,這就決定了房地產周期既有全國性的周期,也有各地的發展周期。因此,房地產宏觀調控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執行。宏觀調控政策更應是指導性政策,由各個地方結合本地實際情況參照實行,用科學的發展觀去調控我國的房地產市場。

參考文獻:

[1]牛鳳瑞:中國宏觀經濟形勢與房地產業的發展[J].經濟縱橫,2008(3)

[2]陳秀梅 韓和林 趙元兵:我國房地產價格波動對經濟的影響分析―兼論我國房地產宏觀調控[J].價格理論與實踐,2009(1)

[3]田成詩. 我國房地產價格與宏觀經濟景氣關系實證分析[J]. 價格理論與實踐,2009(7)

地方經濟政策范文第3篇

[關鍵詞]經濟政策房地產宏觀調控影響

近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業發展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。

一、金融政策對房地產業影響分析

1)對房地產企業的影響

加息會增加房地產企業的融資成本，但對于不同的房地產企業來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業績較差的房地產企業，加息后企業的經營要面臨強大的壓力。

2)對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3)對房價的影響

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。

1) 積極影響

上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5%能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

2)消極影響

調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款，就可能給國際上的一些投資家帶來機會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動.投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。

1)對房地產業發展資金的影響

匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2)對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期.這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產.等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。

3)對房地產自身價值的影響

在當前.我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的 項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產企業應對對策

1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產開發的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求，房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。

2、走聯合開發，合作經營，集中和規模化道路

房地產業作為一個高投入，高風險的行業，特別需要房地產開發企業進行規模化、集團化經營，以提高其抗風險的能力。

3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產企業需要完善內部機制，規范企業的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規劃，提高企業開發效率，提高創新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。

參考文獻：

[1]朱崇實. 金融法教程[m]. 北京：法律出版社,

地方經濟政策范文第4篇

【關鍵詞】房地產業；宏觀調控；經紀人

我國自1998年轉變成市場經濟條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內，房價一直都在爭議聲中前進，不斷攀升的房價，更是屢受詬病。去年以來，在“新國八條”等各種調控措施，特別是限價、限購、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀調控的疊加效應慢慢顯現出來，國內各種投機、投資性的購房也逐漸得到控制。隨著房地產業的發展，宏觀調控已成常態。而在可以預見的城市化進程中，房地產將一直是人們所關注的熱點話題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀的調控就難以被避免。那么，房地產的經紀人該如何積極應對我國房地產的宏觀調控政策？

一、對宏觀調控負面效應的分析

在2011年前七個月中，全國的土地流標353宗，同比增長了242%。受到以上因素的影響，地價的水平也出現回落，2011年前七個月中，全國平均樓價為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類樓房則下降了10%。很明顯，因為受到調控因素的影響，所有房地產企業的資金慢慢收緊，與此同時，開發商們對于房地產的市場預期正在逐漸轉變，落實在行動中就表現成為愿意下降地價。也許有人會說，對于房地產的宏觀調控而言，要的就是這種效果，可是，隨著土地大規模的流標，會導致在一定時間內房地產產品供給量嚴重不足。到那時，整個市場就會因供給不足而失去原有的均衡。

與此同時，隨著“三限”政策的執行越來越嚴格，人們普遍的預期在短時間內暫時無法解除，購房者普遍出現了“一步到位”的購買趨勢。根據最新的一項統計顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費者原先已經逐步成型的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正由于限購政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費理念，恰恰會引導整個供給結構的整體變化，讓90平米以下戶型占項目70%的政策面臨夭折，最后使大戶型布滿整個市場。

其次，我國目前的房地產調控措施是通過壓制需要，從而達到遏制房價迅速上漲，回歸理性的。可是伴隨著“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時，也嚴重打擊了相當大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續下，可能不會出現太大的問題，但是這種限購政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無疑會和市場配置資源的原則相排斥。當政策取消之后，這些被壓制的市場需求就會被激發。

二、房地產經紀人積極應對策略取向

（一）明確中國的持續發展離不開房地產

1.政策調控不會改變房價上升曲線。降價取決于成本利潤率，而不是資金利潤率。房地產的成本利潤率低，降價空間有限。所以就宏觀調控而言，房地產市場不會出現房價暴跌的現象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就會越貴。其實，真正影響房地產價格的因素是戰爭和經濟危機，政策調控只是對價格的修正。如美國兩次房價跌入谷底時期均是國家戰爭時期，香港98年期間為亞洲經融風暴時期，房價暴跌。

2.市場剛性需求仍巨大。我國每年有龐大的結婚人群。根據國家計劃生育指標，人口總量預計還要增長30年。另一方面，目前中國城鄉戶均僅有0.94套住房，明顯落后于美國、日本等發達國家，這就意味著房地產市場的剛性需求仍然較大。

此外，房地產行業產業關聯度高，作為GDP的一大比重，地方財政仍對房地產有一定依賴。所以，綜合來看，未來中國經濟的持續增長離不開房地產行業的發展。調控只是階段性的，房地產行業穩步發展仍將持續20-30年。

（二）經紀人營銷策略取向

主動出擊、定向營銷，建立客戶主觀心理偏好。

不僅賣實惠，賣概念先進。消費者肯定不愿意看到買了房之后房價下跌，對此經紀人應弱化客戶的購買心理危機，深入了解地產現狀和未來發展趨勢并通過合理的方式向客戶展現，給客戶遞交一份放心購買的方案。

不僅賣房子，賣資源稀缺。多數消費者對于調控只是觀望，并沒有深入了解，認為調控了房價就一定會跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就越貴，地價也就越貴，在調控下，房價是不會降的，只是歸于合理，經紀人應將這樣一種概念貫穿營銷整個過程，當消費者知道自己買的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時，購買的欲望的動機就多元化了。

不僅賣戶型，賣幸福體驗。經紀人營銷時，應重視向客戶推薦幸福體驗而不是簡單的在戶型上做文章。針對所在社區的特點，提出情感社區的方案，讓客戶從買房到入住一直都有被服務的幸福感覺。此舉可極大程度提高產品口碑，對營銷拉動有重要作用。

此外，從事二手中介的經紀人在觀望的同時，可以從事一手；而從事一手中介的經紀人，可找二手經紀人并給其一定比例中介費用，即“一二手聯動”策略。

（三）經紀人增強自身素質

在房地產經紀企業培訓員工的過程中，培訓范圍以經紀業務流程為主要內容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀層面的市場認知和政策分析能力相對欠缺。市場分認知和政策分析能力能提高經紀人對于市場發展趨勢的判斷力，也能使經紀人在銷售時保持思想的先進性和概念的創新性，從而有利于營銷手段的使用。此外，還應重視團隊的作用。面對當前樓市經紀公司應積極采取措施應對而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產經紀公司內部的文化氛圍的塑造。

樓市調控沒打算讓所有開發商都生存下去，更沒打算讓所以經紀人都生存下去。國內房地產經紀公司和房地產經紀人魚龍混雜，此輪調控必將優勝劣汰，將房地產經紀行業進行一次大的洗牌。這就要求經紀人保持冷靜頭腦，認清調控只是暫時的，長保持樂觀積極心態，逆勢思變，在團隊中發揮自身價值，與團隊一起努力進取，終將取得突破。

參考文獻：

地方經濟政策范文第5篇

[關鍵詞] 品牌競爭力PLS測評

一、引言

品牌已經成為企業綜合競爭力最顯著的代表，房地產企業的品牌競爭已經逐步提上了戰略日程。然而，目前房地產業真正實現品牌化經營與發展的企業少之又少，究其原因：一方面從企業自身角度出發，我國的房地產企業普遍缺少優秀的管理理念、先進的經營手段，甚至缺乏合理的資源配置、良好的企業文化；另一方面，則要歸結到理論研究分量的不足。可以說，品牌競爭力是一種經過整合后的綜合能力，影響其能力的各種指標并不是獨立的，相反是錯綜復雜，存在著多重相關性，有著千絲萬縷的內在聯系。在現有的研究中，所研究出來的方法存在很大的局限性、合理性不強，如研究的較多的AHP法、模糊綜合評價法、最小二乘法等都不能適用于多重相關的指標變量，而為了規避這一問題，又通常僅選取少數幾個解釋變量，但這必然造成信息的損失和難以估計預測精度的問題。正是以上問題的存在，導致了目前還沒有一套好的測評指標和模型，所以企業不能準確評價自己品牌競爭力的強弱，沒有針對性的改進方案。本文采用PLS回歸法來分析評價房地產的品牌競爭力。

二、房地產品牌競爭力的指標體系構建

房地產品牌競爭力是一個綜合能力的概念，要對其進行科學合理的測評，可以從以下兩個層次展開。如表1所示。

1、外部延展層次

該層次又包含兩個亞類層次，即市場反應層次與客戶反應層次。市場反應層次是為了衡量房地產品牌在市場中的地位，直接關系到企業的市場競爭能力以及盈利能力。這一層次包含三方面指標，即銷售額、盈利額和市場占有率。客戶反應層次是用于衡量品牌在消費者心目中的位置，包括知名度、滿意度、忠誠度。

2、內部運作層次

內部運作層次是企業為了提升品牌競爭力而在內部經營、管理上所采取的方法策略。如果前兩個層次是品牌競爭力的外顯，那么內部運作層次就是品牌競爭力的內涵，是它的核心部分。該層次指標主要包括三大方面，即產品策略、市場策略以及終端策略。產品是品牌建設的根本，對于房地產而言，產品策略體現在品質、設計以及定位三個方面。即品質要做到精益求精，設計要做到以市場為導向，定位是產品成敗的根本。市場是品牌建設的關鍵，市場策略應把握好三個環節，即品牌訴求、營銷推廣，以及尤其要注重的關系營銷。終端是根據地產行業的特點而特別提煉出來的，終端是房地產企業進行良好品牌形象塑造與維護的前沿陣地。終端策略中又涵蓋三個關鍵點：房產地段、交通狀況、物質服務。

三、PLS回歸計算房地產品牌競爭力

設品牌競爭力測評中有1個因變量(品牌競爭力)，y，p個自變量x1，…xp，)。X的各要素之間存在嚴重的多重相關性，直接導致了最小二乘估計量失效，如果按照普通的模型算法，將會使模型出現病態，破壞參數估計，擴大誤差，喪失穩健性。為了克服上述問題，在房地產品牌競爭力建模中，引進偏最小二乘(PLS)回歸方法。

1、PLS回歸簡介

PLS回歸方法建模的基本思想是：對于p個品牌競爭力要素(x1，x2，…，xp)和品牌競爭力Y，分別進行n次測量，取得n組樣本點。第一步，對原始數據進行標準化處理；第二步，對自變量進行主成分提取。假設第一輪對X提取的主成分為t1，實施Y對t1的回歸，如果回歸方程已經達到滿意的精度，則算法終止；否則，利用X被t1解釋后的殘余信息進行第二輪的成分提取。如此反復，直到達到一個滿意的精度為止。PLS回歸方法不僅有效地提取了對系統解釋性最強的綜合變量，剔除了多重相關信息和對模型無解釋意義的干擾信息，而且還有效地降低了系統的階數，便于建立模型、解釋模型。

2、算法推導

從該式可以分析出，影響企業甲的品牌競爭力的關鍵因素為：市場占有率、知名度、房產品質、設計風格、關系營銷以及賣場的交通狀況。反過來，也就說明了企業甲應對這些方面加以重視。再用層次分析法可以計算出各指標的權重，逐層加權求出企業甲品牌競爭力的綜合值，同理，也可求出企業乙的品牌競爭力的綜合值，兩者加以比較即可知道二者之間品牌競爭力的高低。一般的做法是與行業領先者的品牌競爭力綜合值相比較，找出自身與其的差距，從而明確追趕的方向。