房地產(chǎn)企業(yè)采購流程

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房地產(chǎn)企業(yè)采購流程范文第1篇

關(guān)鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問題；對策

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

1）成本管理只限于對項目建造過程的成本降低

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域， 而忽略了對產(chǎn)品設(shè)計階段成本、設(shè)備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實際上工程項目設(shè)計的合理性在很大程度上已確立了項目建安成本的高低。

2）沒有形成一套有效的成本控制體系

現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系， 沒有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)少，并且名存實亡，不能達(dá)到有效地監(jiān)督。

3）沒有充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及，加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進(jìn)程。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中， 運用先進(jìn)的信息技術(shù)方面存在明顯不足， 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。

2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問題

1）在建項目忽視成本的管理

成立項目公司，推行法人制度，也會經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，企業(yè)集團(tuán)雖重視成本但有時也鞭長莫及。項目公司往往注重項目銷售，及時完工交房，而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等，誠然，當(dāng)前房價高啟，建安成本僅是房價銷售的一小部份，但也不應(yīng)偏面只看重效益，而不顧成本，至少應(yīng)效益成本兼顧，達(dá)到成本效益最優(yōu)化。

2）成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)

長期以來，企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門責(zé)任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責(zé)任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨沒有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，設(shè)計功能過剩，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會使成本增大。由此可見，不走出這個認(rèn)識上的誤區(qū)，就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。

3）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制

任何管理活動，都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則，做到獎罰分明，才能有效控制或降低成本。

3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對策

1）樹立成本意識，加強(qiáng)全面成本控制

人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識，是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理，首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強(qiáng)化成本管理意識，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實處，調(diào)動全體員工的積極性和主動性。其次，還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點，對比同行業(yè)先進(jìn)的成本管理方案，通過項目后評估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問題，并加強(qiáng)完善成本控制。從財務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個項目的特點，編制組織方案，實施方案，并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。

2）建立有效的成本管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項目成本管理工作和提高項目成本管理水平，要做好項目成本預(yù)測工作，設(shè)立項目成本目標(biāo)，對已完項目的后評估，及與同行業(yè)項目的比較，通過科學(xué)的方法加以歸納總結(jié)，對予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項目的經(jīng)驗，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容，編制成本計劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。

3）實施戰(zhàn)略采購控制成本

采購作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的第一道工序，是房地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購管理中存在很多問題，例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境，應(yīng)做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價值鏈，還要了解整個社會的價值鏈。可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴(kuò)大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購流程和方式等方法實施戰(zhàn)略采購控制項目成本。

4）優(yōu)化營銷成本

營銷在任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位，一個房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對外進(jìn)行捐贈等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產(chǎn)企業(yè)可以對營銷成本進(jìn)行良好的優(yōu)化，使得在營銷成本降低的同時，銷售收入?yún)s增長。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)模控制，服務(wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。

5）降低營造成本

降低運營成本可以從以下幾個方面考慮：（1）通過員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預(yù)測能力及市場定位，提高產(chǎn)品適應(yīng)市場，及時銷售，降低庫存，節(jié)約營銷成本。（3）通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化，從而降低整體的運營管理費用。（4）通過采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進(jìn)的策略和技術(shù)來提高運作效率，降低運營成本。

6）先進(jìn)技術(shù)及工藝的運用和創(chuàng)新降低成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進(jìn)性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經(jīng)濟(jì)方法來管理，更需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來推動和保證。這是因為技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間存在著相互制約、相互依存和相互促進(jìn)的辨證關(guān)系。實踐證明，一項新技術(shù)、新發(fā)明的運用所產(chǎn)生的項目成本競爭力遠(yuǎn)比我們通過內(nèi)部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新，再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢，雙管齊下，必能大大降低產(chǎn)品成本。

4、結(jié)束語

綜上所述，我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵方面管理機(jī)制。其次通過全面預(yù)算成本管理控制，形成了清晰的成本結(jié)構(gòu)，并從集團(tuán)公司的戰(zhàn)略高度對成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行價值工程、成本效益、全壽命費用分析等，剔除過剩功能，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競爭力。在房產(chǎn)企業(yè)林立，市場競爭激烈的今天，使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

[1].曾漢文，“淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的實施方案”，《中國總會計師》，2009年05期，P51

房地產(chǎn)企業(yè)采購流程范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購成本；控制體系

中圖分類號：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以來，國家繼續(xù)推出更為嚴(yán)厲的宏觀政策，掀起了新的一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。國家和地方政府從加大土地調(diào)控力度、實施土地市場清理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等方面對房地產(chǎn)實行調(diào)控乃至更為嚴(yán)厲的買房與戶籍掛鉤等政策以遏制局部地區(qū)出現(xiàn)的投資增幅過快及部分地區(qū)房價不合理的局面。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及面廣、操作性強(qiáng)、政策組合程度更高，在很大程度上改變了房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向成熟，加之土地出讓成本的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定開支成本越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)運行穩(wěn)定性是企業(yè)需要考慮的重要問題。采購成本控制的核心是長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略成本決策。房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控前瞻決策的成本信息。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制時，需要全面考慮內(nèi)在潛力的挖掘，不斷延伸成本控制的時間和空間范圍，創(chuàng)造性的進(jìn)行成本控制，不斷提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制存在的問題

1.供應(yīng)商不能提供高品質(zhì)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)對供貨質(zhì)量要求高，不僅要檢驗實物質(zhì)量，更注重對零部件生產(chǎn)過程質(zhì)量的考評，而許多零部件供應(yīng)商質(zhì)量管理體系不健全，質(zhì)量意識淡漠，產(chǎn)品存在問題，產(chǎn)品的品質(zhì)得不到保證。我國絕大多數(shù)零部件供應(yīng)商都通過了ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，有的還通過了QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，但總的說來，質(zhì)量控制仍是最薄弱的環(huán)節(jié)。

2.供應(yīng)商不能提供可靠的交貨

最理想的供貨方式是供應(yīng)商直接將貨運到房地產(chǎn)企業(yè)項目實施現(xiàn)場，但目前的現(xiàn)實情況卻是很多零部件供應(yīng)商都不能向制造商提供及時可靠的交貨，有的不得不在它們客戶附近建立臨時倉庫以滿足及時供貨的要求，但這只是將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)稼給供應(yīng)商，而且會導(dǎo)致成本上升，供應(yīng)商維持很高的庫存水平。

3.零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定

供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系多是臨時的，或者短暫性的合作。由于缺乏合作與協(xié)調(diào)，供貨過程中各種抱怨和扯皮的事情比較多，很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間來做長期性的預(yù)測與計劃工作，供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合作的氣氛增加了許多運作中的不確定性，同時雙方的交易風(fēng)險也相應(yīng)增加。因此，為保證穩(wěn)定的供貨能力，必須識別供應(yīng)商的供貨風(fēng)險，監(jiān)控供應(yīng)商供貨的不確定因素，控制和規(guī)避供貨風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進(jìn)的對策思考

1.利用充分的信息溝通對企業(yè)采購決策風(fēng)險進(jìn)行控制

任何一個決策的正確性都必須建立在充分信息的基礎(chǔ)上，對采購成本信息的充分掌握可以提高采購成本決策方案的正確度，降低采購成本決策風(fēng)險。決策所需要的信息常常分布于不同的時間和空間中，首先要采取科學(xué)合理的方法搜尋、收集企業(yè)內(nèi)外部各種與采購風(fēng)險有關(guān)的信息，并且要遵循及時、完整、準(zhǔn)確的原則進(jìn)行。在企業(yè)內(nèi)部要盡可能的拓寬信息渠道，保持信息及時流暢的傳遞與反饋。其次，對獲取的信息進(jìn)行全面的分析處理，提取出決策相關(guān)的信息，為正確進(jìn)行采購決策提供信息支持，為采購風(fēng)險的控制打下堅實的基礎(chǔ)。

2.建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)雖然普遍在內(nèi)部信息溝通方面建立了采購成本與價格管理信息系統(tǒng)，但在信息的采集、取舍以及系統(tǒng)信息的更新方面仍然依賴審價中心人工輸入信息系統(tǒng)，這一方面會造成信息更新的不及時，延誤采購決策時一機(jī)，另一方面由于人為主觀因素也可能造成信息輸入的不完整或者遺漏有價值的信息的情況發(fā)生，從而造成采購決策風(fēng)險增加。因此，有必要建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)，通過對采購業(yè)務(wù)流程中風(fēng)險值較大的控制要素設(shè)定警戒值，進(jìn)行重點監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險紅旗，準(zhǔn)確的預(yù)報采購風(fēng)險。例如，在供應(yīng)商管理庫存系統(tǒng)對主要的生產(chǎn)用零部件庫存設(shè)定警戒庫存量，當(dāng)?shù)陀谶@個警戒庫存時必須實施緊急零部件配送措施，這是一旦采購風(fēng)險發(fā)生后企業(yè)可以啟用的應(yīng)急措施。對于采購風(fēng)險應(yīng)急系統(tǒng)一般采用備選方案的形式預(yù)先準(zhǔn)備，當(dāng)采購風(fēng)險發(fā)生時，企業(yè)可以依據(jù)實際情況選擇與之對應(yīng)的應(yīng)急措施進(jìn)行實施，以便變被動為主動，規(guī)避采購風(fēng)險或者將損失降為最小。

3.改善客戶管理效果

如今的房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商關(guān)系應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。企業(yè)采購人員所面臨的任務(wù)不僅是管理與控制采購價格，而且需要使企業(yè)與供應(yīng)商建立合作聯(lián)盟，共同致力于縮短新產(chǎn)品的開發(fā)時間，節(jié)省新產(chǎn)品的開發(fā)成本，以最低的價格更迅速的搶占市場，取得雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)以這種先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)，致力于和供應(yīng)商構(gòu)筑戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，借助供應(yīng)商在其專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、開發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)勢，讓供應(yīng)商在產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段直接參與研發(fā)活動，建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。在這種關(guān)系下，供應(yīng)商把自己看作房地產(chǎn)企業(yè)大團(tuán)隊的一員，報價時提供詳細(xì)成本分類，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊成員一起研究成本改進(jìn)。在困難時候愿意合作，延長付款期限，從大局出發(fā)保護(hù)戰(zhàn)略聯(lián)盟的利益最大化。這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系可以給公司節(jié)省很多人力、物力，對控制采購成本起了很大的作用。

4.估算供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)成本

戰(zhàn)略成本管理要求要對供應(yīng)商的產(chǎn)品與服務(wù)的成本狀況展開分析。只有這樣，才能在與供應(yīng)商的合作中占主動地位。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參觀供應(yīng)商的公司，觀察并適當(dāng)提問以獲得更多有用的資料，也可以明確要求供應(yīng)商如實提供相關(guān)資料，根據(jù)掌握的資料估算供應(yīng)商產(chǎn)品與服務(wù)的成本并分析其成本構(gòu)成。這樣不僅能夠在今后的合作中占據(jù)一定的主動地位，關(guān)鍵的是通過溝通和聯(lián)系，可以幫助或者與供應(yīng)商一起尋求降低材料采購成本的途徑，從而系統(tǒng)的降低自己企業(yè)的材料采購成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏維朝.供應(yīng)鏈競爭中的核心——采購成本與采購風(fēng)險控制.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（5）.

房地產(chǎn)企業(yè)采購流程范文第3篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理

2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對其“營改增”實行后的變化進(jìn)行重點研究。“營改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟(jì)和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。

一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強(qiáng)化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進(jìn)行核算，強(qiáng)化經(jīng)營管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；其四，加強(qiáng)商品房的銷售，及時對銷售款項進(jìn)行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進(jìn)行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應(yīng)的側(cè)重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準(zhǔn)確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

(一)適用稅率的變化

實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率。“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。

(二)會計利潤的變化

在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進(jìn)項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進(jìn)項稅抵扣無法進(jìn)行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進(jìn)項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。

(三)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化

首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標(biāo)注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進(jìn)行納稅，采取簡易及稅法，不能進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。具體的計算公式為：應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標(biāo)注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務(wù)無法進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負(fù)以及經(jīng)營成本。

(四)發(fā)票管理的變化

在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進(jìn)行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強(qiáng)對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進(jìn)項發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強(qiáng)管理。在對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進(jìn)項稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。

三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施

(一)優(yōu)化會計處理流程

“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機(jī)制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細(xì)等活動，應(yīng)當(dāng)切實完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責(zé)任，明確檔案管理細(xì)節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。

(二)提升企業(yè)會計管理水平

國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進(jìn)企業(yè)財務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會計管理知識和方法，促使財務(wù)人員及時適應(yīng)新的稅收制度。同時強(qiáng)化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強(qiáng)財務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強(qiáng)化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財務(wù)人員在實際管理過程中必須切實保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機(jī)制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進(jìn)財務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強(qiáng)企業(yè)的會計管理。

(三)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制

“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務(wù)內(nèi)控進(jìn)行合理的規(guī)劃，對其進(jìn)行有力的監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進(jìn)行財務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險，減少企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進(jìn)行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進(jìn)行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強(qiáng)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負(fù)影響對營銷策略進(jìn)行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進(jìn)行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進(jìn)項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。

四、結(jié)束語

綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負(fù)擔(dān)。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進(jìn)而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。

作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]李妹柔，陳金婷.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化及對財務(wù)報表、財務(wù)指標(biāo)的影響[J].商業(yè)會計，2015，24：37-39.

房地產(chǎn)企業(yè)采購流程范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；營運資金；管理策略

近年來，隨著供應(yīng)鏈管理、渠道關(guān)系管理和客戶關(guān)系管理理論的廣泛應(yīng)用，企業(yè)營運資金管理的績效得到不斷改善。相比營運資金管理實踐的創(chuàng)新，營運資金管理理論的研究，在深度和廣度上都較為滯后。因此，本文從渠道理論出發(fā)，基于對營運資金的重新分類，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運資金管理的策略進(jìn)行探析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)建立基于渠道理論的營運資金管理模式，提高企業(yè)營運資金管理的水平，有效防范財務(wù)風(fēng)險提供借鑒。

一、營運資金的分類

從供應(yīng)鏈管理和渠道控制、客戶關(guān)系管理的角度對營運資金進(jìn)行分類，可以將營運資金分為經(jīng)營活動營運資金和理財活動營運資金。經(jīng)營活動營運資金按照其與供應(yīng)鏈或渠道的關(guān)系可進(jìn)一步分為營銷渠道的營運資金、生產(chǎn)渠道的營運資金和采購渠道的營運資金。這種分類既能夠?qū)⒏鱾€營運資金項目涵蓋在內(nèi)，而且能夠清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎(chǔ)。

二、基于渠道理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運資金管理策略

與制造業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈主要在企業(yè)外部，價值活動主要由外部的策劃公司、設(shè)計公司、顧問服務(wù)公司、施工單位等價值載體來完成，特別是當(dāng)這些外部的價值載體協(xié)同作業(yè)時所創(chuàng)造的價值會更大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各渠道的營運資金管理必須基于外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理。

（一）采購渠道營運資金管理策略

提高采購渠道營運資金效率，首先必須構(gòu)建企業(yè)的供應(yīng)鏈條，選擇價值伙伴。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的建立過程實際上是價值伙伴的選擇過程，選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商作為供應(yīng)鏈中的合作伙伴，是加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理中最重要的一個基礎(chǔ)。重視企業(yè)間的合作與協(xié)調(diào)，透過供應(yīng)鏈的合作降低成本、提高價值也是增加企業(yè)核心競爭力的有效手段。一旦確定了可以長期合作的供應(yīng)商，就應(yīng)該與其建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢，也使供應(yīng)商擁有長期穩(wěn)定的客戶，以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。在與供應(yīng)商的合作過程中應(yīng)該對供應(yīng)商的行為進(jìn)行績效管理，以評價在合作過程中供應(yīng)商行為的優(yōu)劣，并根據(jù)績效管理的結(jié)果決定與供應(yīng)商的后續(xù)合作事宜，如增大或減少供應(yīng)份額，延長或縮短合作時間等。許多富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視對供應(yīng)商的管理工作，大連萬達(dá)和深圳萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始了供應(yīng)鏈管理的雛形，如大連萬達(dá)房管公司開始籌建合格的供應(yīng)商庫。

其次，采用科學(xué)的采購模式。我國企業(yè)采購已基本實現(xiàn)市場化運作，現(xiàn)行采購模式主要有三種：傳統(tǒng)的不透明采購方式、公開招標(biāo)采購方式、電子商務(wù)采購方式。其中，傳統(tǒng)的粗放式采購模式仍然是房地產(chǎn)企業(yè)采用的主要采購模式。在這傳統(tǒng)采購模式下，大部分企業(yè)的采購職能被忽視，采購部門只是一個普通的職能部門，承擔(dān)事務(wù)性的采購工作。不利于采購成本數(shù)據(jù)庫的建立與管理以及對供應(yīng)商的管理。企業(yè)的采購應(yīng)該著眼于供應(yīng)鏈的整體框架，考慮供應(yīng)的速度、柔性、風(fēng)險，優(yōu)化采購模式，從單一的競爭性采購模式變成為集中采購、全球采購、準(zhǔn)時采購等多種模式及其優(yōu)化組合以增強(qiáng)供應(yīng)鏈競爭力。通過采購模式的優(yōu)化，可以提高采購效率、降低采購成本，使采購的過程公開化，促進(jìn)采購管理定量化、科學(xué)化，實現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)從為庫存而采購到為訂單而采購的轉(zhuǎn)變。

最后，建立供應(yīng)商管理指標(biāo)體系。供應(yīng)商管理指標(biāo)體系包括七個方面：質(zhì)量（Quality）、成本（Cost）、交貨（Delivery）、服務(wù)（Service）、技術(shù)（Technology）、資產(chǎn)（Asset）、員工與流程（People and Process），合稱QCDSTAP，即各英文單詞的第一個字母。質(zhì)量一般用次品率，成本一般用年度降價，交貨一般用按時交貨率，這三個指標(biāo)相對易于統(tǒng)計，屬硬性指標(biāo)，是供應(yīng)商管理績效的直接表現(xiàn)。后三個指標(biāo)相對難于量化，是軟性指標(biāo)，但卻是保證前三個指標(biāo)的根本。采用信息技術(shù)采購，可提高效率、降低成本。

（二）生產(chǎn)渠道營運資金管理策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期較長，生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期平均值為1062.50天，周轉(zhuǎn)緩慢。要生產(chǎn)優(yōu)化生產(chǎn)渠道營運資金管理，首先應(yīng)以客戶需求為指導(dǎo)，實現(xiàn)房地產(chǎn)“拉動型”開發(fā)建設(shè)。供應(yīng)鏈的流程可分為推動流程和拉動流程，其主要區(qū)別是看需求的確定性。推動型供應(yīng)鏈的需求是不完全確定的，在執(zhí)行時必須先作預(yù)測。拉動型供應(yīng)鏈的需求是確定的，其流程從響應(yīng)客戶需求開始。傳統(tǒng)企業(yè)是按照市場預(yù)測來進(jìn)行的，其流程是全部的推式流程。現(xiàn)行企業(yè)應(yīng)樹立以顧客價值為導(dǎo)向、以客戶滿意為宗旨的服務(wù)型營銷理念，以客戶的需求拉動整個分銷渠道價值鏈的有序、高效運轉(zhuǎn)。

其次，重視設(shè)計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目生產(chǎn)建設(shè)的整個過程與設(shè)計單位、顧問單位、承建單位密切相關(guān)。這些供應(yīng)鏈成員不僅決定了房地產(chǎn)開發(fā)周期的長短，也決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。完善加強(qiáng)對設(shè)計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理有利于防范內(nèi)部風(fēng)險，增強(qiáng)節(jié)點企業(yè)之間的信任，有利于供應(yīng)鏈的正常運轉(zhuǎn)，從而提高生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)速度。最后，要關(guān)注生產(chǎn)技術(shù)。生產(chǎn)技術(shù)不僅決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，也決定了生產(chǎn)建設(shè)的效率。先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)推動生產(chǎn)力的發(fā)展，大大提高勞動生產(chǎn)率，越來越多的企業(yè)開始重視科學(xué)技術(shù)在生產(chǎn)管理中的應(yīng)用，如企業(yè)資源規(guī)劃、業(yè)務(wù)流需求，不斷的改善與管理企業(yè)銷售、營銷、客戶服務(wù)和支持等與客戶關(guān)系有關(guān)的業(yè)務(wù)流程，向客戶提供適時的服務(wù)與關(guān)懷，實現(xiàn)客戶價值的最大化。

（三）營銷渠道營運資金管理策略

由于近幾年我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況良好，資金回收的速度比較快。2007年營銷渠道營運資金周轉(zhuǎn)期平均值為44.65天，周轉(zhuǎn)時間較短。目前國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控效果也開始顯現(xiàn)，一線城市的房屋成交數(shù)量已經(jīng)在下降，未來將迫使開發(fā)商降價以提高房屋銷售面積，實現(xiàn)其經(jīng)營業(yè)績。

要改變當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷狀況，首先必須改進(jìn)房地產(chǎn)的營銷模式。從房地產(chǎn)發(fā)展的歷程和趨勢來看，房地產(chǎn)銷售模式可以分為兩大類：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)下的銷售模式和網(wǎng)絡(luò)時代的新經(jīng)濟(jì)銷售模式。兩者主要是針對計算機(jī)及其通訊網(wǎng)絡(luò)的普及應(yīng)用而言的。依據(jù)渠道設(shè)計中渠道長度不同進(jìn)行區(qū)分，可將傳統(tǒng)銷售模式分為直銷模式和委托銷售模式。直銷渠道一般較窄，并不利于房地產(chǎn)產(chǎn)品尤其是新產(chǎn)品迅速廣泛的推向市場。而委托代銷會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的敏感度降低，同時中間環(huán)節(jié)的增加也會降低開發(fā)企業(yè)的利潤。網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動。網(wǎng)絡(luò)營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式相結(jié)合，可實現(xiàn)產(chǎn)品信息的高速傳播，有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷售。

其次，客戶關(guān)系管理也是促進(jìn)營銷渠道資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，客戶關(guān)系管理成為房地產(chǎn)企業(yè)提高或者建立新的核心競爭力的有利選擇。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的實際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，有步驟、有節(jié)奏地建立和實施個性化的客戶關(guān)系管理體系可以解決產(chǎn)品的銷售問題、提升客戶滿意度、提升企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)及品牌形象。

（四）理財活動營運資金管理策略

房地產(chǎn)行業(yè)存在較高的資產(chǎn)負(fù)債率。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有60%～70%的開發(fā)資金來自銀行系統(tǒng)，有的企業(yè)甚至達(dá)到80%上，對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴度過高（房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)65%以上），資金鏈存在嚴(yán)重的風(fēng)險。因此，必須加強(qiáng)理財活動營運資金的管理。

首先必須重視融資渠道管理。房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面：國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)企業(yè)面臨資金的瓶頸。拓寬融資渠道，加強(qiáng)融資管理勢在必行。目前，新的房地產(chǎn)融資渠道有典當(dāng)融資、外資銀行貸款、NASDAQ上市、香港上市、國內(nèi)A股上市或私募基金。不同融資方式有其各自的優(yōu)缺點和適用性，在選擇時，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點進(jìn)行選擇。

其次，注意資金的統(tǒng)籌管理與控制。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。另外，企業(yè)資金存在使用風(fēng)險、在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。其中，使用風(fēng)險主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險，是一種事先可控制風(fēng)險，因此對此類風(fēng)險應(yīng)加強(qiáng)事先控制。資金的在途風(fēng)險一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要，一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，對外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。

通過以上分析，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐中加強(qiáng)營運資金管理，從而提高資金使用效率，降低成本，增加企業(yè)利潤。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)采購流程范文第5篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對策

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營的多元化已愈來愈多，現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實施營改增改革以來，參與試點的公司數(shù)量越來越多，試點的范圍逐漸擴(kuò)大，企業(yè)在稅收方面普遍有所下降，無形中增強(qiáng)了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2015年，我國將繼續(xù)擴(kuò)大營改增試點范圍實現(xiàn)營改增全覆蓋。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何在順應(yīng)時代改革的潮流中，保持企業(yè)的活力和長遠(yuǎn)的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重大問題，而這將對我國2016年的稅制結(jié)構(gòu)起到進(jìn)一步完善和指明作用。

1 關(guān)于營改增的改革

營改增是我國稅務(wù)改革邁出的關(guān)鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目進(jìn)行改征增值稅。2012年1月1日，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局的文件，我國在上海率先實施該項政策，將交通運輸業(yè)和現(xiàn)代部分服務(wù)業(yè)納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等的營改增試點。

目前我國正處于經(jīng)濟(jì)下行時期，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)猶如過山車般時起時伏，房價也隨之波動并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產(chǎn)的嚴(yán)政措施和對房地產(chǎn)的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產(chǎn)業(yè)等列入進(jìn)一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)若想實行營改增，并不像其他行業(yè)那樣簡單。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的何去何從，稅率應(yīng)該如何進(jìn)行調(diào)整，相關(guān)的政策如何頒布，也就成為政府、企業(yè)、社會普遍關(guān)注的一個焦點性話題。

2 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目從最初的獲得土地，到開發(fā)建設(shè)都需經(jīng)過實地勘察、前期策劃、報批準(zhǔn)建、征地拆遷、安置補(bǔ)償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、融資能力、決策流程、設(shè)計進(jìn)度、市場營銷不同，則所需時間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產(chǎn)企業(yè)前期的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發(fā)成本和一系列的費用。其中，僅對開發(fā)成本進(jìn)行分析，就包括土地使用出讓金，項目規(guī)劃、設(shè)計、研究等工程費，建筑費、基本設(shè)施費等；其中，土地使用權(quán)出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使該行業(yè)特定的經(jīng)營模式下，占用資金的時間較長，因此前期大量籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)過程，這也是現(xiàn)金流最為緊張的階段。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業(yè)所需的融資成本高出一截。

3 營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

3.1 對建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發(fā)票以外，還需要購進(jìn)大量價值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應(yīng)商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)在計算應(yīng)納稅額時，將無法有效的進(jìn)行進(jìn)項稅額的抵扣。同時，房地產(chǎn)的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項部分須由房地產(chǎn)的上游行業(yè)-具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)也在營改增的范圍之中，當(dāng)其進(jìn)行改革之后，稅負(fù)方面也會有不同程度的上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本及其費用會得到相應(yīng)的提升。

3.2 對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

根據(jù)規(guī)定，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，因此房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率應(yīng)該和建筑業(yè)相同，稅率也是11%。在發(fā)生營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，致使該部分進(jìn)項稅額計入該成本中。當(dāng)營改增改革之后，企業(yè)購進(jìn)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得的相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣進(jìn)項稅額。因此企業(yè)的資產(chǎn)總額在一定程度上發(fā)生下降。若在企業(yè)負(fù)債不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額/負(fù)債總額，一定程度上，會造成企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，企業(yè)將面臨的財務(wù)風(fēng)險加大。

3.3 對利潤表的影響

營業(yè)收入方面，在實行了營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時，應(yīng)將所得收入中包含的增值稅部分按規(guī)定剔除，這樣，與在繳納營業(yè)稅時期相比，收入會降低。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發(fā)現(xiàn)，實行營改增之后，房地產(chǎn)的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對稅負(fù)的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業(yè)在當(dāng)初購買工程設(shè)備和原材料等沒有取得增值稅專用發(fā)票，這也就意味著企業(yè)將無法形成進(jìn)項稅額抵扣。由于增值稅和營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅中的兩大主要稅種，在計稅依據(jù)上有差別，在征稅環(huán)節(jié)上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，因此，從理論上分析，企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)有所下降。

例如：某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發(fā)該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費用為1 200萬元；開發(fā)成本為4 000萬元（增值專用發(fā)票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發(fā)票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費用為1 200萬元；當(dāng)?shù)刎敹惒块T允許以10%的扣除比例用于計算土地增值稅的開發(fā)費用，增值稅銷項稅額為11%。

3.4.1 營改增前稅負(fù)

由上述案例可以看出，營改增后稅負(fù)盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發(fā)展，整個鏈條會得到進(jìn)一步的完善，預(yù)計其稅負(fù)還會發(fā)生一定程度的降低。

3.5 對財務(wù)工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅款的計算方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財務(wù)人員自身知識有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會出現(xiàn)業(yè)務(wù)銜接不適，處理、核算流程難免會比較生疏，從而造成財務(wù)核算不合規(guī)、稅款征收不明確，申報不準(zhǔn)確等財務(wù)風(fēng)險，一定程度上給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。

4 應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的對策

4.1 政府方面

4.1.1 進(jìn)一步優(yōu)化稅制改革

國家營改增的初衷，是為了達(dá)到降低企業(yè)承擔(dān)稅收的目的，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。首先，企業(yè)面對營改增稅制改革，政府應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，對營改增中稅收有增加的企業(yè)給予一定的補(bǔ)償，縮小企業(yè)之間兩極分化，幫助企業(yè)度過難關(guān)，使企業(yè)的稅負(fù)在一定程度上降低。

4.1.2 強(qiáng)化對企業(yè)的輔導(dǎo)

各級財稅部門應(yīng)提前組織培訓(xùn)，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點，并在稅務(wù)局大廳設(shè)置營改增窗口，在官網(wǎng)開通實時在線咨詢，以此滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的咨詢。同時，政府也可安排工作人員去部分企業(yè)進(jìn)行實地輔導(dǎo)，解答企業(yè)高層管理者和財務(wù)人員的相關(guān)問題，使之盡快適應(yīng)改革后的稅制，以此降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

4.2 企業(yè)方面

4.2.1 完善企業(yè)財務(wù)核算

企業(yè)應(yīng)進(jìn)行人員方面的培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)。增值稅會計科目的設(shè)置及賬務(wù)處理復(fù)雜，這不僅要求財務(wù)人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財稅知識，在材料采購和勞務(wù)建設(shè)中能夠及時獲得有效的增值稅抵扣發(fā)票，提高會計核算質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動流程同財務(wù)核算系統(tǒng)銜接和匹配，實現(xiàn)稅收環(huán)環(huán)征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復(fù)征稅。

4.2.2 改變經(jīng)營模式

企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔(dān)的財務(wù)費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉(zhuǎn)率；二是開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實現(xiàn)進(jìn)項稅額的抵扣，同時也可以進(jìn)一步擴(kuò)大、提高市場占有率，提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機(jī)遇。

4.2.3 加強(qiáng)稅收籌劃

我國目前現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)有14個稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個相對比較復(fù)雜的過程，在此發(fā)生之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅在稅收籌劃方面沒有太大的發(fā)展空間。但是在房地產(chǎn)營改增之后，涉及的環(huán)節(jié)之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業(yè)帶來了更多機(jī)會。這就需要企業(yè)自己把握時機(jī)，積極與稅務(wù)局進(jìn)行溝通，用足用好可以享受到的稅收優(yōu)惠，根據(jù)企業(yè)的實際情況，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，力保企業(yè)能夠安全度過改革期。

5 結(jié) 語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)營改增的改革標(biāo)志著我國為實現(xiàn)稅制改革邁出了關(guān)鍵的一步，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是一個機(jī)遇，也是一個挑戰(zhàn)。這是一個復(fù)雜的過渡，不僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然經(jīng)歷的一場改革，也是為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應(yīng)顯而易見，但企業(yè)一樣不能忽視應(yīng)當(dāng)如何避免企業(yè)在過渡期時所遇到的困難。同時，政府應(yīng)盡快確定改革方針，積極探索適合各地區(qū)、各水平的政策，加快擴(kuò)大試點范圍，為我國經(jīng)濟(jì)體系的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

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