住房貸款
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住房貸款范文第1篇
住房貸款合同范文一
借款單位：_________________________(簡(jiǎn)稱甲方)
貸款銀行：_________________________(簡(jiǎn)稱乙方)
簽訂日期：____________年_________月_________日
甲方為_(kāi)________需要，依據(jù)《單位住房貸款辦法》，特向乙方申請(qǐng)借款，經(jīng)乙方審查同意發(fā)放。為明確雙方的權(quán)益和責(zé)任，特簽訂本合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款人民幣(大寫(xiě))_______________，保證用于_________。借款期限為_(kāi)_____年_____個(gè)月，即從______年_____月______日至_______年______月______日。
二、乙方保證按以下用款計(jì)劃供應(yīng)資金：
_________年_________月_________日_________________元;
_________年_________月_________日_________________元。
三、甲方保證按以下還款計(jì)劃歸還貸款本金：_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元
四、貸款利息，自支用貸款之日起，以轉(zhuǎn)入結(jié)算戶數(shù)額按月利率_________計(jì)算，按季結(jié)息。甲方不按期歸還貸款，逾期部分加收利息_________%，不按規(guī)定用途使用貸款，加收利息_________%。
五、乙方未能按用款計(jì)劃提供貸款，按違約數(shù)額和延期天數(shù)，每天付甲方萬(wàn)分之三的違約金。甲方不能按時(shí)付息，乙方有權(quán)從甲方帳戶中扣收或暫時(shí)停止支付貸款。
六、在本合同有效期內(nèi)，如國(guó)家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，乙方即按調(diào)整后的貸款利率計(jì)算利息，同時(shí)書(shū)面通知甲方和擔(dān)保單位。
七、借款到期后甲方如不能按期償還，乙方有權(quán)從甲方存款帳戶中扣收或用其抵押物清償。采取第三方擔(dān)保的，由擔(dān)保方代為償還，擔(dān)保單位在收到乙方還款通知一個(gè)月后仍未歸還，乙方有權(quán)從其存款帳戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。
八、在本合同有效期內(nèi)，甲方保證按季向乙方提供統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的報(bào)表及其
它有關(guān)資料。乙方有權(quán)了解甲方生產(chǎn)或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，檢查貸款安徽貸款網(wǎng)使用情況。
九、甲方法人變更時(shí)，應(yīng)提前_________天通知乙方，變更后的法人繼續(xù)履行原法人所訂合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
十、甲方填報(bào)的借款申請(qǐng)書(shū)，抵押或擔(dān)保協(xié)議書(shū)，均為本合同組成部分。變更合同條款，需經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，并簽訂借款合同補(bǔ)充文本。
十一、本合同自簽訂之日起生效，貸款本息全部?jī)斍搴笫А?/p>
十二、本合同正本三份，甲方、乙方和擔(dān)保方各執(zhí)一份;副本______份，送___________________。
十三、補(bǔ)充條款：_________________________________________________。
借款單位(蓋章)：_________ 貸款銀行(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_______ 法定代表人(簽字)：_______ 簽訂地點(diǎn)：_________________ 簽訂地點(diǎn)：_________________ 擔(dān)保單位(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：_______
簽訂地點(diǎn)：_________________
住房貸款合同范文二
(甲方)：_________ 住所：_________
法定代表人：_________
電話：_________ 郵政編碼：_________ 開(kāi)戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：_________ 貸款銀行(乙方)：_________ 住所：_________ 法定代表人(或授權(quán)人)：_________ 電話：_________ 郵政編碼：_________ 為確保乙方與_________簽訂的_________號(hào)借款合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)的履行，甲方愿意向乙方提供保證擔(dān)保。甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條 甲方保證擔(dān)保的貸款金額(大寫(xiě))_________，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二條 本合同的保證方式為連帶責(zé)任保證，甲方對(duì)借款合同中的借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。如借款人沒(méi)有按借款合同約定履行或者沒(méi)有全部履行其債務(wù)，乙方有權(quán)直接要求甲方承擔(dān)保證責(zé)任。甲方應(yīng)在接到乙方《催收到(逾)期貸款通知書(shū)》之日起_________個(gè)工作日內(nèi)履行清償義務(wù)。 第三條保證擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫(xiě))_________元及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)的費(fèi)用(包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等)。
第四條 保證期間：自本合同生效之日起至借款合同履行期限屆滿之日后二年止。
第五條 本合同的效力獨(dú)立于被保證的借款合同，借款合同無(wú)效并不影響本合同的效力。
第六條 保證期間，借款合同的當(dāng)事人雙方協(xié)議變更借款合同除貸款利率以外的其他內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)事先取得本合同甲方的書(shū)面同意。
第七條 保證期間，甲方發(fā)生機(jī)構(gòu)變更、撤銷或其他足以影響其保證能力的變故，甲方應(yīng)提前天書(shū)面通知乙方，本合同項(xiàng)下的全部義務(wù)由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或由甲方在日之內(nèi)落實(shí)為乙方所接受的新的保證人。
第八條 保證期間，乙方有權(quán)對(duì)甲方的資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)要求甲方提供其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，甲方應(yīng)如實(shí)提供。
第九條 保證期間，甲方不得向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保。
第十條 發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)要求甲方提前承擔(dān)保證責(zé)任，甲方同意提前承擔(dān)保證責(zé)任：
1.甲方違反本合同第七條、第八條、第九條的約定或者發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
2.借款合同履行期間，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。
第十一條 甲方不承擔(dān)保證責(zé)任或者違反本合同約定的其他義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付被保證的借款合同項(xiàng)下貸款金額%的違約金，因此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失且違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)所受損失的，讓?xiě)?yīng)賠償乙方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)保證責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。
第十二條 本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第十三條 雙方約定的其他條款：
甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行;
第十四條 因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提起訴訟。
第十五條 本合同自雙方簽字蓋章后生效。
第十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本_________份。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人或個(gè)人(或授權(quán)人)(簽字)：_________ 法定代表人(或授權(quán)人)(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
住房貸款合同范文三
債權(quán)人(甲方)：_________ 保證人(乙方)：_________
第一條 為確保甲方與_________(以下簡(jiǎn)稱借款人)簽訂的_________年_________字_________號(hào)借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意向甲方提供保證，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，協(xié)商訂立本合同。
第二條 乙方保證范圍為借款人根據(jù)借款合同向甲方借用的貸款本金為人民幣(大寫(xiě))_________及其利息(包括因借款人違約或逾期還款所計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、借款人違約金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用(包括訴訟費(fèi)和律師費(fèi))。
第三條 本合同保證的借款合同的履行期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本保證合同的保證期間為兩年，自借款人不履行債務(wù)之日起計(jì)算。
第四條 本保證合同獨(dú)立于借款合同，乙方在本合同項(xiàng)下的保證責(zé)任不因借款合同無(wú)效而免除。
第五條 乙方承諾對(duì)借款人的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，并在甲方開(kāi)立的賬戶上始終保留相當(dāng)于借款人借款余額的_________%的款項(xiàng)作為履行保證義務(wù)的保證金。如借款人未按合同的約定履行還款義務(wù)，乙方保證在接到甲方書(shū)面索款通知后_________日內(nèi)履行還款義務(wù)。如乙方未主動(dòng)履行，即表示乙方授權(quán)甲方從其開(kāi)立的賬戶中扣收。
第六條 乙方同意甲方在借款人逾期未償還貸款本息時(shí)，有權(quán)依第五條規(guī)定的方式直接要求乙方履行義務(wù)。
第七條 乙方保證如發(fā)生借款合同項(xiàng)下借款合同提前到期的情況時(shí)，借款人又不及時(shí)還款的，乙方立即開(kāi)始履行保證義務(wù)。
第八條 乙方保證有足夠的能力承擔(dān)上述保證責(zé)任，并不因乙方受到的任何指令、乙方財(cái)力狀況的改變、乙方與任何單位簽訂任何協(xié)議而免除其所承擔(dān)的責(zé)任。
第九條 本合同生效后，乙方接受甲方對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況的調(diào)查了解，乙方應(yīng)按甲方要求及時(shí)提供其資產(chǎn)狀況的有關(guān)資料。
第十條 在本合同有效期間，乙方如再向第三方提供擔(dān)保，不得損害甲方的利益。
第十一條 任何一方不得擅自變更或解除本合同。一方需變更合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商同意，達(dá)成書(shū)面協(xié)議。
第十二條 借款人與甲方協(xié)議變更借款合同的，應(yīng)征得乙方同意;未經(jīng)乙方同意的，乙方只在本合同規(guī)定的保證范圍和期限內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。但甲方由于國(guó)家政策調(diào)整而執(zhí)行新利率的，無(wú)須征得乙方的同意。
第十三條 任何一方未按本合同的約定履行義務(wù)，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц稉?dān)保余額的_________%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方損失的，還應(yīng)就不足部分予以補(bǔ)償。
第十四條 甲、乙雙方商定的其他事項(xiàng)：
第十五條 甲乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一：
1.提交_________所在地人民法院訴訟解決;
2.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁。
第十六條 本合同一式_________份，具有同等效力，雙方各執(zhí)_________份。
第十七條 本合同由甲乙雙方簽字蓋章后生效。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
債權(quán)人住所：_________ 基本賬戶開(kāi)戶行：_________
住房貸款范文第2篇
個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的定義指的是借款人無(wú)法正常還款或者出現(xiàn)違約的不確定性。這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著借款人貸款之始就存在的，是無(wú)法忽視的一個(gè)重要條件。其中就我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類可以劃分為以下幾種，第一、信用風(fēng)險(xiǎn)。這里的信用風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人由于個(gè)人、工作、家庭、健康等方面的變故出現(xiàn)無(wú)力償還的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致借款人信用度降低，讓銀行蒙受可能損失的風(fēng)險(xiǎn)。第二、操作風(fēng)險(xiǎn)。這里的操作風(fēng)險(xiǎn)指的是個(gè)人在住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中存在疏漏產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要是人為操作失誤、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理、貸款審批不嚴(yán)格、貸款后監(jiān)管不利等形成的隱患，造成這些風(fēng)險(xiǎn)的隱患多為非借款人的開(kāi)發(fā)商和貸款銀行。伴隨著巨額的利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者貸款銀行中內(nèi)部工作人員監(jiān)守自盜，道德水平敗壞而致，大多數(shù)以團(tuán)伙形式對(duì)借款人進(jìn)行“陷阱合同”的簽訂，從而建立不公平不合法的貸款條約進(jìn)行牟利，這是要嚴(yán)格打擊的違法行為，廣大借款人在進(jìn)行隔熱住房貸款的時(shí)候更要走正規(guī)渠道，不可以輕信謠言以免上當(dāng)受騙。第三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格并不是固定不變的，二是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平發(fā)展變化的，因此房地產(chǎn)價(jià)格作為一個(gè)重要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面就不容忽視。另一方面?zhèn)€人住房貸款涉及民主民生國(guó)家政策、涉及首付款比例、利率優(yōu)惠幅度等等方面，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)變動(dòng)的時(shí)候，這些國(guó)家政策方針往往會(huì)有所改動(dòng)而且改動(dòng)力度和幅度較大，從一定程度上講這也是導(dǎo)致我國(guó)個(gè)人住房貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)方面因素。第四、法律因素。作為我國(guó)個(gè)人住房貸款中第三方的法律法規(guī)，一直都是我國(guó)進(jìn)行有序銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)工作的基礎(chǔ)，很多時(shí)候某些利欲熏心的房地產(chǎn)商或者貸款銀行會(huì)通過(guò)我國(guó)還并不十分完善的法律法規(guī)漏洞，建立各種不合理貸款合同與貸款人簽訂，從而使貸款人蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失并且無(wú)法申請(qǐng)法律保護(hù)，我國(guó)法律的不完善也是導(dǎo)致個(gè)人貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
我國(guó)個(gè)人住房貸款由于受到個(gè)人收入、社會(huì)法律、房地產(chǎn)商貸款方等多方面的影響存在著一系列的不穩(wěn)定因素，造成了在個(gè)人住房貸款中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，就當(dāng)前社會(huì)我國(guó)主要的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施使用，總結(jié)出以下幾條。第一、針對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。我國(guó)政府可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)控，尤其是切實(shí)開(kāi)展合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度和合作項(xiàng)目回訪制度，來(lái)增加對(duì)銀行和房地產(chǎn)商的信譽(yù)調(diào)查，密切關(guān)注市場(chǎng)資金的流動(dòng)方向，嚴(yán)防虛假套貸、挪用貸款等事項(xiàng)，通過(guò)對(duì)資金流向的企業(yè)和私營(yíng)業(yè)主的營(yíng)業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查，確保資金應(yīng)用的安全合規(guī)，嚴(yán)把相關(guān)樓盤(pán)項(xiàng)目的準(zhǔn)入關(guān)和貸款審核關(guān)，確保貸款尸體的真實(shí)性嚴(yán)防爛尾樓和假按揭等不真實(shí)的現(xiàn)象，確保借款人的資金合理化使用而不是濫用引起的信用危機(jī)。第二、針對(duì)個(gè)人客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。要保證個(gè)人住房借款合同的安全有效，借款人在進(jìn)行申請(qǐng)借款貸款之時(shí)要有足夠的貸款知識(shí)，了解貸款業(yè)務(wù)的基本流程，并且積極咨詢相關(guān)人士了解當(dāng)前我國(guó)貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，按照正規(guī)合法的渠道進(jìn)行貸款借款活動(dòng)。此外還需要我國(guó)政府建立更加完善的借貸法律法規(guī)體系，真正完善的明確到貸款合同中的每一步，從而杜絕部分利益熏心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和貸款銀行通過(guò)不法手段設(shè)立不公平的貸款合同給借款人帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，從根本上規(guī)范貸款市場(chǎng)秩序，保證我國(guó)金融事業(yè)的健康運(yùn)行。
住房貸款范文第3篇
評(píng)估費(fèi)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi)；一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)。但對(duì)利用政策性公積金住房貸款的申請(qǐng)人簽訂購(gòu)房合同后，需要支付最低100元以上的評(píng)估費(fèi)。
抵押登記費(fèi)借款人在申辦個(gè)人住房貸款時(shí)，首先需持房屋產(chǎn)權(quán)證到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)（各市、縣、區(qū)房屋土地管理權(quán)屬部門(mén)）辦理住房貸款抵押登記手續(xù)，抵押登記部門(mén)將收取抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在0.30元/平方米（建筑面積）。
保險(xiǎn)費(fèi)中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，為保證住房貸款的安全，借款人必須提供貸款擔(dān)保，目前貸款擔(dān)保方式主要有四種：一、財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保；二、財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)；三、財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保；四、連帶責(zé)任擔(dān)保。上述第三、四種擔(dān)保方式不再需要購(gòu)買保險(xiǎn)；而第一、二種方式則必須購(gòu)買保險(xiǎn)。具體為：
采用第一種即“財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保”，是指借款人或第三人提供住房作為抵押，同時(shí)提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款人可以用所購(gòu)住房作為抵押，抵押房屋必須購(gòu)買保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。而連帶責(zé)任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償還能力的單位。該連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢。此種保險(xiǎn)方式是均適用于銀行個(gè)人住房貸款和政策性公積金貸款的一種擔(dān)保方式。
采用第二種即“財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”，是指借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)購(gòu)買保險(xiǎn)公司的購(gòu)房綜合險(xiǎn)，包括房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身險(xiǎn)兩部分。須按照兩部分的費(fèi)率計(jì)算所須交納的保險(xiǎn)費(fèi)。此種保險(xiǎn)方式僅是政策性公積金住房貸款所提供的一種擔(dān)保方式。
當(dāng)采用“銀行個(gè)人住房貸款＋住房公積金貸款”組合貸款時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算目前分為兩部分：（1）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)按商業(yè)性貸款方式，全程全額購(gòu)買保險(xiǎn)；（2）人身險(xiǎn)部分，按公積金貸款方式繳納保費(fèi)。
律師費(fèi)或公證費(fèi)個(gè)人在申辦銀行個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門(mén)，對(duì)借款個(gè)人進(jìn)行資格認(rèn)證，借款人需按每單申請(qǐng)貸款額的4‰（最低100元）支付律師費(fèi)或公證費(fèi)；如申辦政策性公積金貸款的，則不需支付律師費(fèi)或公證費(fèi)；但如申辦組合貸款的，商業(yè)性貸款部分需按規(guī)定支付相應(yīng)的律師費(fèi)或公證費(fèi)。
住房貸款范文第4篇
首套住房貸款利率，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買第一套自用普通住房貸款的利率。各銀行一般以央行貸款基準(zhǔn)利率為執(zhí)行參照，并結(jié)合銀行運(yùn)營(yíng)情況及借款人資信條件核準(zhǔn)實(shí)際利率，浮動(dòng)空間一般在0-30%之間。
目前，央行執(zhí)行的商業(yè)住房貸款利率為4.9%，公積金住房貸款利率為3.75%，首套房住房貸款利率一般會(huì)比二套房，多套房利率要低，還貸壓力是最小的。
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住房貸款范文第5篇
住房貸款證券化是房地產(chǎn)證券化的一種，是集合一系列用途、質(zhì)量、償還期限相同或相近，并可以產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定的現(xiàn)金流的住房抵押貸款，對(duì)其進(jìn)行組合包裝后，以其為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券進(jìn)行融資的過(guò)程。它實(shí)質(zhì)上是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以其收購(gòu)的住房抵押貸款為基礎(chǔ)在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券（主要是住房抵押貸款債券）的行為。
隨著我國(guó)住房體制改革的深化，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益巨大，積極開(kāi)展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，具有多方面現(xiàn)實(shí)的、積極的意義，是十分必要的。
1、 住房抵押貸款證券化可以極大地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
我國(guó)要將住房產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)鍵在于啟動(dòng)居民的住房消費(fèi)。而居民的收入與房?jī)r(jià)之間存在著較大的差距，這又依賴于金融的大力支持。目前我國(guó)已推出的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正蓬勃開(kāi)展，但我們應(yīng)當(dāng)看到，該項(xiàng)業(yè)務(wù)需要有巨額的資金作為后盾，因此，為了保證住房抵押貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，必須為其提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。這就需要培育和發(fā)展住房低押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，開(kāi)辟長(zhǎng)期住房融資的渠道。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的測(cè)算：每1億元的住房抵押貸款證券化能帶動(dòng)5億元以上的國(guó)內(nèi)需求，這對(duì)于培育住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將起到十分重要的作用。
2、 住房貸款證券化能有效地化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的過(guò)程中，商業(yè)銀行面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。信用風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)面臨著借入人由于各種因素不能按期或無(wú)力償還債務(wù)，或者即使借款人有實(shí)際支付能力，但拒不償還債務(wù)，從而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房貸款周期長(zhǎng)、回收慢，而銀行存款期限則較短（最長(zhǎng)為5年），銀行資產(chǎn)與負(fù)債期限的不匹配使其容易陷入資金周轉(zhuǎn)不暢的困境。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房抵押貸款期限較長(zhǎng)，在此期間由于實(shí)際利率水平的變化而給貸款人造成損失的可能性。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)則是指當(dāng)通貨膨脹率高于貸款利率時(shí)，給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于證券具有可分割性和變現(xiàn)性的特點(diǎn)，將住房抵押貸款證券化，一方面可以把社會(huì)閑散資金集中起來(lái)，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化；另一方面可以使住房抵押貸款這部分銀行資產(chǎn)以有價(jià)證券的形式在二級(jí)市場(chǎng)上流通和轉(zhuǎn)讓。這樣，在一定程度上，就將由商業(yè)銀行承擔(dān)的存在于住房抵押貸款中的各種風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給大眾投資者。
3、 住房抵押貸款證券化有利于中央銀行維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育程度低下、銀行證券資產(chǎn)匱乏等原因，央行的貨幣政策——公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)無(wú)法有效地通過(guò)證券的吞吐而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的宏觀金融調(diào)控。住房抵押貸款證券是僅次于國(guó)債的優(yōu)良債券，當(dāng)住房抵押貸款證券化發(fā)展到一定程度后，中央銀行可以將住房抵押貸款證券作為公開(kāi)市場(chǎng)操作的對(duì)象。中央銀行將能更有效地實(shí)施對(duì)持有多元化資產(chǎn)、能更靈活地調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的商業(yè)銀行的監(jiān)管，從而有助于增強(qiáng)金融市場(chǎng)運(yùn)行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
4、 住房抵押貸款證券化將進(jìn)一步完善我國(guó)的資本市場(chǎng)
住房抵押貸款證券化具有證券的轉(zhuǎn)讓、投資、融資、配資及調(diào)節(jié)功能，是一種信用高、收益穩(wěn)定的投資品，能為資本市場(chǎng)吸引眾多投資者，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的擴(kuò)容。同時(shí)它作為一種金融創(chuàng)新，開(kāi)辟了一條新的融資渠道，有利于改變我國(guó)目前資本市場(chǎng)上股市過(guò)熱、債市過(guò)冷的不均衡局面，促進(jìn)資本市場(chǎng)的全面發(fā)展。
二、 推行住房抵押貸款證券化的前提
住房抵押貸款證券化的推行是有前提的：這就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的充分發(fā)展。首先，從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，資金供給是過(guò)剩的。由于我國(guó)商業(yè)銀行剛剛介入住房抵押貸款這一投資領(lǐng)域，個(gè)人住房抵押貸款占國(guó)家銀行貸款總額的比例僅約4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，因而商業(yè)銀行在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)放貸款有充分的資金來(lái)源保障。因此，供給方面影響住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的因素不在于資金來(lái)源，而在于其他方面：其一：住房貸款按揭成數(shù)低，我國(guó)規(guī)定最高的按揭成數(shù)僅為7成，而香港、新加坡等國(guó)家甚至為10成；其二、還款期限短，我國(guó)住房抵押貸款還款期限一般在5年以下，最長(zhǎng)僅為20年，而美國(guó)和加拿大多為20－30年，最長(zhǎng)還款期限可達(dá)35年；其三，貸款利率偏高，我國(guó)個(gè)人住房貸款年利率在4％左右，而國(guó)際上年利率水平在10％以下，低的僅為2％。
其次，從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的需求方面來(lái)看，目前購(gòu)房者在住房抵押貸款市場(chǎng)上所面臨的信貸資金約束在相當(dāng)程度上是由于最高貸款額度的限制造成的。我國(guó)規(guī)定:個(gè)人購(gòu)房的首期付款不得低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%。也就是說(shuō)，貸款的最高限額僅為房?jī)r(jià)的70％。高昂的房?jī)r(jià)、巨額的首期付款與居民的收入水平過(guò)低、還本付息能力較弱形成鮮明的反差，加上個(gè)人住房貸款條件嚴(yán)格、手續(xù)繁雜等因素，極大地限制了居民對(duì)于住房抵押貸款的需求。
再次，住房抵押貸款證券化固然會(huì)促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，但必須是以一個(gè)運(yùn)行秩序良好、規(guī)范的資本市場(chǎng)為前提，否則只會(huì)帶來(lái)資本市場(chǎng)的紊亂。因此，住房抵押貸款的實(shí)行，不能操之過(guò)急，應(yīng)抓住恰當(dāng)?shù)臍v史機(jī)遇作為切入點(diǎn)，使其水到渠成。當(dāng)前首要的任務(wù)是發(fā)展與完善住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)和加快資本市場(chǎng)的法制化建設(shè)，為住房抵押貸款創(chuàng)造有利的條件，待住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育成熟后，再實(shí)行住房抵押貸款證券化。
三、 我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)
我們面臨的問(wèn)題主要是，住房抵押貸款的全國(guó)性需求上升還未形成，住房抵押貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)施證券化尚缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，住房抵押貸款證券化的法律配套建設(shè)還不完善，住房抵押貸款證券化的信用基礎(chǔ)較差、中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量有待提高等。具體言之，存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：
1、一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，地區(qū)之間與機(jī)構(gòu)之間的發(fā)展明顯不平衡。第一，我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展時(shí)間已有10年，但總體發(fā)展規(guī)模還比較小。全國(guó)住房抵押貸款余額1998年為710億元，1999年10月為1315億元，在金融機(jī)構(gòu)新增貸款規(guī)模中的比重很低。第二，上海市與深圳市等沿海城市發(fā)展速度明顯快于其它省市。第三，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要集中在個(gè)別或少數(shù)大銀行。個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展的地區(qū)不平衡與機(jī)構(gòu)不平衡不符合證券化正式啟動(dòng)的要求，在全國(guó)范圍內(nèi)推行證券化的時(shí)機(jī)尚未成熟。
2、政府部門(mén)與有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款證券化的認(rèn)識(shí)還不完全統(tǒng)一。我國(guó)的住房抵押貸款基本上是通過(guò)公積金管理部門(mén)與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的。由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率，對(duì)公積金貸款的需求迅速增長(zhǎng)。公積金管理部門(mén)對(duì)證券化的態(tài)度是積極的、歡迎的。對(duì)住房抵押貸款發(fā)放較多的建設(shè)銀行等商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)證券化的態(tài)度也是積極的，也在努力探索證券化的途徑，只是在具體操作方式的選擇與操作思路上的認(rèn)識(shí)有所不同。但對(duì)住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言，目前的住房抵押貸款無(wú)論從收益還是從貸款質(zhì)量上講都是難以割舍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上我國(guó)銀行實(shí)行的是資金調(diào)度能力較強(qiáng)的總分行制，流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重，從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明顯不積極的。
3、法律配套建設(shè)不完善。盡管我國(guó)已有為數(shù)不少的全國(guó)性法規(guī)，比如《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國(guó)人民銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等，以及不斷增加的地方性法規(guī)，但真正直接地針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成，各參與主體的地位、權(quán)力與義務(wù)等關(guān)系尚不明確，法律保障基礎(chǔ)不充分。
4、金融基礎(chǔ)設(shè)施體系不完善。發(fā)展中國(guó)家一般從以下一些方面建立金融基礎(chǔ)設(shè)施：創(chuàng)建和改善市場(chǎng)體制與金融機(jī)構(gòu)；通過(guò)金融中介籌集資金；重組投資基金、養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)公司和其他金融機(jī)構(gòu)投資者，加強(qiáng)對(duì)他們的監(jiān)管；制定和改進(jìn)關(guān)于部門(mén)發(fā)展、私營(yíng)企業(yè)作用及對(duì)其監(jiān)管的政策；改善民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)并加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管。國(guó)際金融公司（IFC）的建議是，當(dāng)一個(gè)國(guó)家最基本的金融基礎(chǔ)設(shè)施還沒(méi)有建立起來(lái)時(shí)，人們可以從允許民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的小處做起，比如住房融資、風(fēng)險(xiǎn)投資與租賃。
目前，我國(guó)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是金融基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，金融中介服務(wù)水平不高。具體表現(xiàn)在：現(xiàn)代商業(yè)銀行制度尚未完全確立，市場(chǎng)金融體制不完善；專業(yè)化投資銀行機(jī)制與金融擔(dān)保機(jī)制欠缺，風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高；金融工具創(chuàng)新的激勵(lì)乏力，金融深化的層次不高；金融法律、金融會(huì)計(jì)等金融咨詢服務(wù)質(zhì)量不高，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)多過(guò)亂行為欠規(guī)范，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與獨(dú)立性差；沒(méi)有專業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)；企業(yè)的金融信用意識(shí)偏淡，個(gè)人的金融依賴水平較低。
四、 我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的舉措
1、深化住房制度改革
實(shí)行住房抵押貸款證券化，對(duì)住房金融提出了更高的要求，但該項(xiàng)改革的推行必須基于住房制度改革的深化。為此，應(yīng)理順土地使用權(quán)的劃撥、出讓條件和住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系，徹底實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化；同時(shí)，制定一系列的措施，防止各種侵權(quán)行為，全面推動(dòng)住房改革的進(jìn)程，為住房抵押證券化開(kāi)辟道路。
2、健全住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)制度根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，各國(guó)在實(shí)行住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟。針對(duì)我國(guó)現(xiàn)狀，應(yīng)加快完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的制度建設(shè)：首先，加快整體信用評(píng)級(jí)體制改革進(jìn)程，建立和完善住房抵押貸款的信用擔(dān)保體系，完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制；其次，完善抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的貸款方式，可考慮事先在一級(jí)市場(chǎng)上推出固定利率的抵押貸款，或?qū)ΜF(xiàn)行的可變利率抵押貸款進(jìn)行完善，創(chuàng)造出現(xiàn)金流動(dòng)（本金與利息）相對(duì)穩(wěn)定的貸款品種，為其上市做好準(zhǔn)備。
3、規(guī)范證券市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制
住房抵押貸款的資金巨大，需要在一個(gè)成熟的證券市場(chǎng)上市。而我國(guó)證券市場(chǎng)還不夠成熟，投機(jī)氣氛濃厚，炒作、違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；市場(chǎng)中的主要參與者??各類金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)發(fā)展落后；股票市場(chǎng)與債券市場(chǎng)發(fā)展不平衡。為此，必須盡快規(guī)范證券市場(chǎng)現(xiàn)有的運(yùn)行機(jī)制；培育共同基金、合作基金、信托投資基金等機(jī)構(gòu)投資主體；規(guī)范信托、證券等非銀行金融中介機(jī)構(gòu)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，加強(qiáng)對(duì)證券市場(chǎng)監(jiān)管力度。
