物業(yè)稅論文

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物業(yè)稅論文范文第1篇

【論文關鍵詞】物業(yè)稅房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)稅收體系

開征物業(yè)稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的推進器,還可以用來化解經(jīng)濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業(yè)稅的必要性

金融危機對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業(yè)稅,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負擔,促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

相關數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負,減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。

(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進社會公平

物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時地方政府通過物業(yè)稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。

(三)增加地方財政收入

財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長期收入。

由于房地產(chǎn)的天然不可移動性,并與地方的政治、經(jīng)濟關系密切,各國和地區(qū)政府大都把有關房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)價值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價值為課稅對象的物業(yè)稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長期財政收入。

(四)完善我國房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅收負擔

我國涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、交易手續(xù)費及各種收費等。我國房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對房地產(chǎn)開發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價款和價外費用征收營業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達國家一般占20%左右。我國房地產(chǎn)稅負水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負偏輕。

由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費負擔。

(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場

物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會調(diào)整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發(fā)商他們也適應這種需求結構和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

另外,通過調(diào)整物業(yè)稅率還會影響住房需求。當經(jīng)濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創(chuàng)新高時,調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。當經(jīng)濟衰退,住房需求不足時,降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場從而推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、開征物業(yè)稅需解決的問題

近年來雖然出臺了一些與物業(yè)稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業(yè)稅一直未開征,這些問題主要有:

(一)相關制度和部門的配合問題

為配合物業(yè)稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產(chǎn)相關的法律制度,使真正的實名制財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的保護,對個人和家庭之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規(guī)定。

物業(yè)稅的開征,涉及國土、建設、規(guī)劃、工商、公安、稅務等多個部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。

(二)新舊政策銜接問題

由于開征物業(yè)關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經(jīng)出售的房屋,購房者在購房的時候已經(jīng)一次性繳納了相應的稅費,而物業(yè)稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業(yè)稅應是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對于在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場公允價值發(fā)生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負的作用。

(三)評估結果客觀性問題

我國的房地產(chǎn)評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質(zhì)量令人擔憂的客觀事實。要開征物業(yè)稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產(chǎn)納稅評估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評估機構,打造具有良好職業(yè)道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業(yè)稅征收稅基。

(四)操作中的技術條件問題

物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實的征管技術與社會配套條件的問題。物業(yè)稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數(shù)據(jù)庫,每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。

三、對物業(yè)稅基本框架的設計思路

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對物業(yè)稅各要素的設計如下:

(一)納稅人

物業(yè)稅的納稅人應該是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權人為納稅人。

(二)征稅范圍

按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營性房地產(chǎn),還應包括企事業(yè)單位及個人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權的單位和個人都應承擔房地產(chǎn)相關稅收的納稅義務。因此,應將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。

(三)課稅對象

以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對象。物業(yè)稅下設企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營用房地產(chǎn)和非經(jīng)營用房地產(chǎn)兩個子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個子目)兩個稅目。

(四)計稅依據(jù)

可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場價值的評估價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據(jù)是符合國際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計稅依據(jù)的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。

(五)稅率

確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據(jù)有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現(xiàn)在水平持平。對于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟情況的不同,各地根據(jù)自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經(jīng)營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對應的房產(chǎn)價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

(六)減免稅

根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經(jīng)費的機關、團體、軍隊、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟基礎相對薄弱,農(nóng)民負擔能力有限,可以根據(jù)各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農(nóng)村家庭用房免稅,對中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務機關可根據(jù)實際情況給予適當減免。

【參考文獻】

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物業(yè)稅論文范文第2篇

在整個中國自2003年來的這一輪經(jīng)濟擴張與城市擴容中，地方政府發(fā)揮了主導作用。而地方政府熱衷于城市擴張，從財政的角度來說，既有預算外收入擴張的收益，又可以帶動預算內(nèi)稅收收人上升。從“預算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費的管理越來越規(guī)范，行政事業(yè)收費在預算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預算內(nèi)，又未列入預算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。

另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區(qū)經(jīng)濟擴張，從而帶動預算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關的收費已經(jīng)成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。

平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業(yè)務費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。

據(jù)經(jīng)濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。

平新喬（2007）根據(jù)各地區(qū)地方政府批租土地的面積數(shù)、各地區(qū)的土地價格以及估計出來的實際收入系數(shù)得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數(shù)字，是2004年全國預算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結果與《21世紀經(jīng)濟報道》公布的土地出讓金總數(shù)大體一致。

為了說明土地出讓金收入的相對規(guī)模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實際可支配財力為30367.17億元。這個數(shù)字，是當年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調(diào)整前數(shù)字）的22.19%.即使按調(diào)整后2004年的GDP數(shù)字計算（調(diào)整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當年GDP的比重也達到了19%.

二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響

我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對地方財政的影響。

我國當前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現(xiàn)率。

如果把土地出讓金按照6.5%的折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當然，我們可以對折現(xiàn)期限進行調(diào)整。2如果保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分攤到10，20，30年，則相應的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內(nèi)收取土地租金，過度細化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業(yè)項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分攤期限減少，再設定一個合理的首付比例。

如果我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設定分攤期限為10年，假設土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當前公認的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當期收入減少61.3%.

按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當期收入減少了5700億元。

三、物業(yè)稅的估算

物業(yè)稅改革的首要目標是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當期收入，相當于做了一個減法；而開征物業(yè)稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規(guī)模做出估算。我們在這里按照當前其他國家物業(yè)稅在國內(nèi)的比重進行橫向比較，然后預測其規(guī)模。

從OECD國家的數(shù)據(jù)來看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重基本穩(wěn)定，長期以來保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態(tài)勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。

2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業(yè)稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發(fā)展階段，居民財富中以房地產(chǎn)為形式的比例越來越高，物業(yè)稅的增長與GDP的相關性更強，并且OECD國家物業(yè)稅占GDP的比重非常穩(wěn)定，所以我們選擇物業(yè)稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認為2007年的物業(yè)稅收入的橫向估計值為4685.76億元。

于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業(yè)稅給地方政府收入帶來的總效應：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.

四、結論

物業(yè)稅論文范文第3篇

我國營業(yè)稅改征增值稅可能給企業(yè)帶來實際的稅負增加的風險、稅收優(yōu)惠風險、增值稅專用發(fā)票引發(fā)的風險、增值稅申報時間引發(fā)的風險、企業(yè)財務核算與納稅不符合規(guī)定等多種風險。

第一，從企業(yè)實際的稅負增加的風險角度進行分析，從營業(yè)稅改征增值稅的試點地區(qū)的情況來看，多數(shù)的小規(guī)模納稅人的稅率從5%的營業(yè)稅稅率改征3%的增值稅稅率，稅收負擔明顯下降；而多數(shù)的一般納稅人，營業(yè)稅改征增值稅增加了其稅負。而該類企業(yè)能夠從上游企業(yè)獲取的增值稅專用發(fā)票的可能性基本沒有，由此造成該類企業(yè)的稅負明顯增加。簡言之，營業(yè)稅改征增值稅有力地支持并促進了我國小微企業(yè)的健康有序發(fā)展，而對于一些一般納稅人而言，比如，不知道如何運用一般納稅人的抵扣政策或是抵扣流程的企業(yè)，其稅負是明顯增加的。

第二，從企業(yè)稅收優(yōu)惠風險的角度進行分析，營業(yè)稅改征增值稅的企業(yè)在享受稅收優(yōu)惠方面主要是分為免征增值稅和即征即退增值稅兩種，那么，企業(yè)就要根據(jù)自身的情況判斷企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)是否需要按照主管稅務機關的規(guī)定來進行必要的操作流程和備案手續(xù)，是否可以對企業(yè)的應稅項目和免稅項目做出準確的核算，是否可以處理好免稅項目和增值稅專用發(fā)票兩者間的關系等。如果企業(yè)不能對這幾個方面做出正確的判斷與核算，那么營業(yè)稅改征增值稅就會對企業(yè)引發(fā)稅收風險。

第三，從增值稅專用發(fā)票可能引發(fā)風險的角度進行分析，很多企業(yè)會希望通過取得更多的增值稅專用發(fā)票來進行增值稅的抵扣，從而實現(xiàn)少繳稅的目的，將不得抵扣事項進行抵扣、虛開、代開等違法犯罪行為；也可能出現(xiàn)因為對增值稅的相關法規(guī)了解不足而導致錯失了從上游企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的機會，或是錯失了抵扣稅款的機會。

第四，從增值稅申報的時間引發(fā)的稅務風險的角度來看，小規(guī)模納稅人和一般納稅人會根據(jù)企業(yè)自身的情況做出推遲納稅等行為，以便實現(xiàn)節(jié)稅的目的。一旦被主管稅務機關查出，不僅要依法追繳應繳而未繳的增值稅，還要對企業(yè)進行罰款，給企業(yè)造成更多的經(jīng)濟損失。第五，從企業(yè)財務核算與納稅不合規(guī)的風險的角度進行分析，一個營業(yè)稅改征增值稅對企業(yè)的會計核算工作提出更高的要求，如果企業(yè)會計核算工作多由兼職會計或是記賬公司會計來做，那么，就容易因該會計缺乏對企業(yè)全面的經(jīng)營狀況的了解而導致會計核算不健全，最終或因偷稅漏稅受到主管稅務機關的處罰或是引發(fā)刑事責任等。

二、我國企業(yè)因營業(yè)稅改增值稅應做的稅務風險控制策略

物業(yè)稅論文范文第4篇

企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時，往往采用“息事寧人”的方式，大部分企業(yè)選擇順從當?shù)囟悇諜C關。尋求我國稅務機關幫助的企業(yè)不到三成，未能充分利用國與國之間稅收協(xié)定維護企業(yè)權益，這一比例與發(fā)達國家相比還很低。

二、海外稅務風險管理建議

(一)提高稅務風險意識，嚴格履行合規(guī)納稅義務

企業(yè)應對被投資國財稅體制和稅法充分了解，對于企業(yè)涉及的業(yè)務活動涉及的稅種，適用稅率及計稅方法，納稅申報的要求等進行專業(yè)判斷，提高稅務風險意識。同時企業(yè)需按當?shù)匾舐男凶允掷m(xù)，定期進行年檢，履行企業(yè)合規(guī)申報和稅款繳納義務，完整提交納稅申報表和相關財務支持文檔。

(二)規(guī)范企業(yè)法人管理和財務核算

企業(yè)應嚴格按照公司治理履行相關法律程序，完備法律文檔，做到內(nèi)部交易和資金調(diào)撥有合同可依，或有法律文件支持。在此基礎上，保持完整會計記錄和報表，必要時經(jīng)當?shù)貢嫀熓聞账膶徲嫛?/p>

(三)加強轉(zhuǎn)讓定價管理

公司應滿足關聯(lián)交易、資金流動具有合理商業(yè)目的的要求，減少不必要關聯(lián)往來。注資、分紅、借貸款，均有法律文件、董事會決議或會議紀要支持。對于重大關聯(lián)交易，稅務提前參與評估方案，需要時引用顧問支持。對于轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管嚴格的國家，建議公司對于重大關聯(lián)交易，定期出具轉(zhuǎn)讓定價報告，詳細記錄交易類型、交易金額，定價方法評估過程等，年度終了及時出具同期資料報告。

(四)做好和主管稅務機關的溝通協(xié)調(diào)

由于企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務的復雜性和多樣性，稅收政策盲點依然存在。有些歐洲國家，如荷蘭，稅局的處事方式相當靈活，并傾向于與企業(yè)協(xié)商處理涉稅事宜，企業(yè)應多與主管稅務機關溝通，取得主管稅務機關的理解和支持。預約定是當前許多發(fā)達國家普遍采用的一種轉(zhuǎn)讓定價調(diào)整新方法，能夠有效降低企業(yè)稅務的不確定性。

(五)運用稅收協(xié)定保護權益

企業(yè)應主動關注中國、投資平臺公司以及投資國之間的稅收協(xié)定，積極發(fā)揮稅收協(xié)定在維護國家稅收和保護企業(yè)合法權益方面的職能作用。企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時，應及時向我國稅務部門反映，并按照相關規(guī)定申請啟動相互協(xié)商程序，由稅務總局與締約對方稅務當局展開雙邊磋商，通過政府間正式的磋商機制來解決稅務爭端和糾紛，維護企業(yè)合法經(jīng)濟利益。

(六)充分利用“內(nèi)腦+外腦”兩種資源

企業(yè)應結合公司業(yè)務特點、投資渠道和主要運營國家情況，加強稅務人員培訓，重點了解和掌握所在國家的財稅制度以及我國與世界主要國家和地區(qū)簽定的稅收協(xié)定情況，培養(yǎng)適應企業(yè)“走出去”的專業(yè)稅務人員。同時也可以積極借助專業(yè)稅務咨詢機構的技術力量，合理使用、調(diào)配企業(yè)內(nèi)外部的專業(yè)資源。“外腦+內(nèi)腦”的模式可使企業(yè)揚長補短，更好的規(guī)避企業(yè)稅務風險。

三、結束語

物業(yè)稅論文范文第5篇

關鍵詞:降低;稅務成本;方式

企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的目的就是獲取利潤的最大值。利潤的高低是受收入與成本決定的制約，而成本主要是由生產(chǎn)成本與稅務成本構成。生產(chǎn)成本降低的對面就可能是管理成本與技術成本的提高，且在一定時期達到一定程度后較難找到降低空間，繼而投資者與經(jīng)營者就把主要的目光轉(zhuǎn)向降低稅務成本，將其作為重要的渠道來開辟。

一、降低稅務成本的中性形式

降低稅務成本的中性形式是指納稅義務人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負擔的非違法、不能受法律制裁的行為。從本質(zhì)上看，它既不合法，亦不違法，而是處于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”，通常稱其為“避稅”。

避稅行為產(chǎn)生的直接后果是減輕了納稅義務人的稅收負擔，使其獲得了更多的可支配收入；國家稅收收入減少，將導致國民收入的再分配。納稅人有權依據(jù)法律“非不允許”進行選擇和決策。國家針對避稅活些動暴露出的稅法的不完備、不合理，采取修正、調(diào)整舉措，也是國家擁有的基本權力，這正是國家對付避稅的惟一正確的辦法。如果用非法律的形式去矯正法律上的缺陷，只會帶來不良的后果。因此，國家不能借助行政命令、政策、紀律、道德、輿論來反對、削弱、責怪避稅。

（一）避稅產(chǎn)生的客觀原因

避稅產(chǎn)生的主觀原因是利益的驅(qū)動，避稅形成的客觀原因主要有以下幾個方面:

1.稅收法律、法規(guī)和規(guī)章本身的漏洞。如納稅義務人定義上的可變通性、課稅對象金額上的可調(diào)整性、稅率上的差別性、起征點與各種減免稅的存在誘發(fā)避稅。

2.法律觀念的加強，促使人們尋求合法途徑實現(xiàn)減輕稅收負擔的目的。在“人治”大于“法治”的稅收環(huán)境中，納稅人會傾向于用金錢賄賂政府官員、用美色引誘政府官員、用人情軟化稅務官員、靠背景和托關系向稅務人員施壓等不正當途徑來達到減輕稅負的目的。

3.納稅義務人避稅行為的國際化，促使國際避稅越來越普遍。產(chǎn)生國際避稅的原因是沉重稅收負擔、激烈的市場競爭、各國稅收管轄權的選擇和運用不同、各國間課稅的程度和方式不同、各國稅制要素的規(guī)定不同、各國避免國際重復征稅方法不同、各國稅法實施有效的程度不同、其他非稅收方面法律上的不同。

（二）避稅的特征

避稅與偷稅相比具有以下幾大特征:

1.非違法性。避稅是以“非違法”手段來規(guī)避或減輕稅收負擔的，它沒有違法，從而不能采用像對待逃稅行為那樣的法律制裁。對避稅，只能采取堵塞稅法漏洞，加強稅收征管等反避稅措施。事實上，究竟何為“非法”，何為“非違法”，何為“合法”，完全取決于一國的國內(nèi)法律，沒有超越國界的法律的統(tǒng)一標準。在一國為非法的事，也許到另一國卻成了合法的事。因此，離開了各國的具體法律，很難從一個超脫的國際觀點來判斷哪一項交易、哪一項業(yè)務、哪一種情況是非法的。

2.高收益性。避稅是一種非違法行為，它一定能給納稅人帶來極大的經(jīng)濟效益，并且與違法行為的偷稅的風險性極不相同，避稅基本上可以說極低風險或無風險。

3.策劃性。由于避稅涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面，況且現(xiàn)行的稅法制度和征管水平也在不斷提高，因此要做好非違法的避稅，一定要有策劃意識。首先，要了解稅法，尊重稅法;其次，要了解稅法的漏洞或缺陷及征管中的漏洞；再次，要對自己的企業(yè)經(jīng)營進行妥善安排，使之符合避稅的要求;最后，要精通財務會計知識和其他法律知識，才不致于將避稅變成了逃稅。

受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，一些經(jīng)營者鋌而走險采取了降低稅務成本的偷稅等非法形式。偷稅，即逃稅或稱稅收欺詐，國際財政文獻局《國際稅收辭匯》上的解釋為“偷稅一詞指的是以非法手段逃避稅收負擔，即納稅人繳納的稅少于他按規(guī)定應納的稅收。偷稅可能采取匿報應稅所得或應稅交易項目，不提供納稅申報，偽造交易事項，或者采取欺詐手段假報正確的數(shù)額”。《征管法》第六十三條規(guī)定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。從上述定義可以看出，“偷稅”的基本特征有兩個；一是非法性，即偷稅是一種違法行為；二是欺詐性，也就是說，偷稅的手段往往是不正當?shù)摹＿@與避稅完全不同。

二、降低稅務成本的積極形式

降低稅務成本的積極形式是指納稅義務人依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅收負擔的合法行為，通常分為“節(jié)稅”與“轉(zhuǎn)稅”兩種形式。

（一）節(jié)稅

節(jié)稅與避稅的區(qū)別在于節(jié)稅符合政府的法律意圖和政策導向，是應當鼓勵的一種稅收行為，而避稅相反。節(jié)稅的目的是為了減輕納稅人的稅收負擔，其實現(xiàn)途徑是利用稅法中的優(yōu)惠政策和減免稅政策。節(jié)稅與“非違法”的避稅相比具有以下特征:

1.合法性。從法律角度看，避稅是采用“非違法”的手段來達到少繳稅或不繳稅，而節(jié)稅則采用的是“合法”的手段來達到上述目的，其合法的最主要標志就是節(jié)稅是利用稅法中的優(yōu)惠政策，而優(yōu)惠政策本身并不是稅法中的漏洞，它是立法者的一種政策行為，節(jié)稅者的節(jié)稅行為符合立法者當初的立法意圖。

2.道義性。避稅則是利用稅收立法上存在的漏洞或不完善之處，以達到少繳稅的目的，在道義上通常有不正當之嫌。節(jié)稅是充分利用國家規(guī)定的優(yōu)惠政策符合國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)導向的行為，是正當?shù)男袨椤?/p>

3.趨同性。避稅較多地受制于稅法和征管漏洞或缺陷，而這些漏洞則是稅務當局當初始料不及的，也是在未來的立法和征管中要加以克服的；相反，節(jié)稅則是立法者和稅收征管者希望納稅義務人去做的，納稅義務人的節(jié)稅行為幾乎完全在稅務當局的預料之中和期望之中。

4.調(diào)整性。節(jié)稅的關鍵是享受稅收優(yōu)惠政策，為此，納稅義務人要能靈活應變，有敏銳的洞察力，想方設法通過經(jīng)營決策的調(diào)整達到享受稅收優(yōu)惠的條件。

避稅和節(jié)稅其實是一個問題的兩個方面，節(jié)稅是從納稅人角度進行的界定，側(cè)重點在于減輕稅收負擔；而避稅則是從政府角度定義，側(cè)重點在于回避納稅義務。由于征納雙方立場不同，納稅人從個體利益最大化出發(fā)，在降低稅收成本（包括稅收負擔和違法造成的稅收處罰）而進行籌劃的過程中會盡量利用現(xiàn)行稅法，當然不排斥鉆法律漏洞；而稅務當局為保證國家財政收入，貫徹立法精神，必然反對納稅人避稅的行為。但這種反對僅限于道義上的譴責。只要沒有通過法定程序完善稅法，就不能禁止納稅人在利益驅(qū)動下開展此類活動。因此可以說，對節(jié)稅和避稅的嚴格區(qū)分，僅僅是體現(xiàn)了一方當事人即政府的意志。如果考慮另一方當事人，則這種區(qū)分不僅變得毫無意義。而且，在實際中也難以操作。由于避稅和納稅籌劃之間界限相當模糊，對于一項節(jié)稅計劃中是否有避稅因素，常常是眾說紛紜、莫衷一是。

（二）轉(zhuǎn)稅

轉(zhuǎn)稅是稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃的簡稱，它是指納稅人在不愿或不堪忍受稅負的情況下，通過提高價格或降低價格等方法將稅收負擔轉(zhuǎn)移給消費者或供應商的行為。

轉(zhuǎn)稅一般具有以下幾個特征：

1.轉(zhuǎn)稅從本質(zhì)上來說是純經(jīng)濟行為。偷稅、避稅以及節(jié)稅在性質(zhì)上屬于一定程度上的法律行為，只是有“違法”、“非違法”以及“合法”程度上的不同，而轉(zhuǎn)稅則是納稅義務人通過價格自由變動的一種純經(jīng)濟行為2.轉(zhuǎn)稅能否成功取決于價格。沒有價格的自由浮動，轉(zhuǎn)稅也就不存在。由此可見，價格自由變動是轉(zhuǎn)稅賴以實現(xiàn)的前提條件。商品供求彈性的不同所導致的價格對廠商供應量的影響以及對消費者消費量的影響，在很大程度上決定了轉(zhuǎn)嫁稅款歸宿的方向和程度。

3.轉(zhuǎn)稅不影響國家稅收收入。逃稅、避稅和節(jié)稅的結果都會在不同程度上導致國家稅收收入的減少，只是避稅是被迫減少，節(jié)稅是主動減少，而轉(zhuǎn)稅的結果是導致稅款的歸宿不同，不一定減少稅收收入。

三、降低稅務成本的籌劃意義

降低稅務成本的籌劃即納稅籌劃，主要是站在納稅人角度而言，進行納稅籌劃的主要目的是通過不違法的、合理的方式以規(guī)避或減輕自身稅負、防范和化解納稅風險，以及使自身的合法權益得到充分保障。納稅籌劃主要包括避稅、節(jié)稅與轉(zhuǎn)稅三種籌劃形式。納稅籌劃不僅能減輕企業(yè)的稅負，還有其他積極的意義。

（一）有利于提高納稅人納稅意識

納稅人進行納稅籌劃與納稅意識的增強一般具有客觀一致性和同步性的關系。因企業(yè)進行納稅籌劃的初衷的確是為了少繳稅和緩繳稅，但這一目的達到是通過采取合法或不違法的形式實現(xiàn)的，而要使這一形式的有效實現(xiàn)，納稅人就必須熟知稅法，搞清楚什么該為什么不該為，在此過程中不由自主的就提高了其納稅意識。

（二）有利于實現(xiàn)納稅人經(jīng)濟利益的最大化

納稅籌劃不但可以減少納稅人稅收成本、實現(xiàn)節(jié)稅功能，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱（顯性背后的隱性陷阱）。稅法陷阱是稅法漏洞的對稱。稅法漏洞的存在，給納稅人提供了避稅的機會；而稅法陷阱的存在，又讓納稅人不得不小心，否則會落入稅務當局設置的看似漏洞，實為陷阱的圈套（這也是政府反避稅的措施之一）。納稅人一旦落入稅法陷阱，就要繳納更多的稅款，影響納稅人正常的收益。納稅籌劃可防止納稅人陷入稅法陷阱，不繳不該繳付的稅款，有利于納稅人財務利益最大化。:

（三）有利于稅收經(jīng)濟杠桿作用的發(fā)揮

納稅人根據(jù)稅法中的稅基與稅率的差別，根據(jù)稅收的各項優(yōu)惠、鼓勵政策，進行投資、籌資、企業(yè)改造、產(chǎn)品結構調(diào)整等決策，盡管在主觀上是為了減輕自己的稅收負擔，但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟杠桿的作用下，逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)力合理布局的道路，有利于促進資本的合理流動和資源的合理配置。

（四）有利于國家稅制的日趨完善

納稅籌劃是針對稅法中的優(yōu)惠政策及稅法中沒有規(guī)定的行為而進行的，因此在稅務人員進行稅收征管過程中會針對企業(yè)進行的納稅籌劃工作而發(fā)現(xiàn)稅法中存在的不完善的地方，這些問題通過正常的渠道進行反饋可作為完善稅法的依據(jù)，有利于稅法的逐步完善。

參考資料：

[1]董樹奎.稅收制度與企業(yè)會計制度差異分析與協(xié)調(diào)[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社.2003