菜市場重新立項(xiàng)前的市場調(diào)研報告及調(diào)研分析
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市場調(diào)研報告
南極菜市場現(xiàn)狀：
南極菜市場位于南極街號，共三層，總面積平方米，其中二樓平方米，一樓平方米，地下室平方米，場地內(nèi)有四處消防通道，三個入口。目前有門市個，個已出租，一層有攤位個，現(xiàn)在已經(jīng)出租個，二層閑置。
經(jīng)過一年的運(yùn)營，菜市場的經(jīng)營不是很樂觀，經(jīng)過全面的分析市場方面考慮重新立項(xiàng)，選擇新項(xiàng)目，招商部召開二次專題會針對菜市場立項(xiàng)的項(xiàng)目集思廣益，群策群力，經(jīng)過大家的提議研究招商部對⒈醫(yī)藥連鎖⒉整體庫房出租⒊娛樂中心（游藝、臺球、網(wǎng)吧）⒋餐飲⒌旅店⒍大酒店（暫時未對此開展調(diào)研工作）⒎汽車修配廠⒏食堂搬遷⒐聯(lián)合與藝術(shù)學(xué)校合作做出了調(diào)研。
方案一：醫(yī)藥連鎖店
選擇這個項(xiàng)目的目的是一樓二樓整體招租，一樓做經(jīng)營二樓做庫房世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
招商部聯(lián)系了寶豐、人民同泰藥店、國康藥品連鎖。
寶豐：反應(yīng)很快，早晨聯(lián)系以后上午就派人過來看了，但是沒有再和我們聯(lián)系。不滿意這個地點(diǎn)原因有兩個，其中之一是面積太大了，其次就是地理位置不理想。
人民同泰：店大壓人，對于我們的詢問，要求報價，原則上是對的，因?yàn)榧热缓献鞔_實(shí)需要有一個報價。但是我們對菜市場沒有評估過具體的報價是多少才能首先是維持整個的運(yùn)營費(fèi)用，也沒有一個利潤率的標(biāo)準(zhǔn)。
方案二：整體庫房出租
：二樓分為二戶或四戶出租
：一、二樓整體分二戶出租
措）施辦法：印制招商名片，在市場周邊業(yè)戶中尋找業(yè)戶承租，掛招商條幅配合招商。
方案三：娛樂中心
實(shí)地調(diào)查了買賣街附近的娛樂中心，臺球廳、游戲室等地。目前的經(jīng)營狀況都不景氣。具體分析是網(wǎng)吧出現(xiàn)以后其他的娛樂行業(yè)就持續(xù)低迷，和迪吧這兩個項(xiàng)目的經(jīng)營情況相對來講比較好一些。
制約因素：
第一，門口狹窄不利于停車。
第二，樓上是居民區(qū)，不適合做這個項(xiàng)目。
第三，南極市場的附近流動的無業(yè)人員比較多，不是很安全。
第四，娛樂中心的投資相對而言比較高，短期合作有困難。
方案四：餐飲
餐飲方面是有針對性的對買賣街的兩個比較大的快餐進(jìn)行了調(diào)研，一個是世紀(jì)聯(lián)華的頂層，一個是曼哈頓的頂層，調(diào)研的主要內(nèi)容是這兩個快餐的經(jīng)營模式和相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。
世紀(jì)聯(lián)華頂層：
采取的是聯(lián)合經(jīng)營的形式，業(yè)主交給市場主辦方押金兩萬元，采取商場提成營業(yè)額的的方法，而且有最低的營業(yè)收入要求，每天不低于元。元，保守的估計每天收入元
一年天，保守的來算，去掉三個法定假日：五一、十一、春節(jié)
天，經(jīng)營的天數(shù)應(yīng)該是天，元。
世紀(jì)聯(lián)華的租金為≥元年
曼哈頓頂層：每半年收一次租金元，全年的租金價格是元。
而且以上兩個地方的保潔工作都是統(tǒng)一作的，方便管理。
值得一提的是買賣街是處于商業(yè)繁華區(qū)，客流量大，業(yè)戶的資質(zhì)也相對而言好，就餐的客源以到商業(yè)街購物和商場本身的經(jīng)營者為主。
菜市場若單位面積的租金收入必然低于商業(yè)繁華區(qū)的價格，其中的具體原因有：
第一，南極市場周圍的客流以南極市場業(yè)戶以及工人為主，工人的消費(fèi)是比較低的，人數(shù)雖然多，但是消費(fèi)的水準(zhǔn)低。
第二，附近的一職的學(xué)生也是比較固定的客流，學(xué)生的消費(fèi)水平一般，但是有雙修日和寒暑假的影響。
第三，買賣街的兩個商場的快餐經(jīng)營的時間較南極市場長，菜市場經(jīng)營快餐的話也會象食堂一樣，主要是以中午為主，那樣的話，單位時間內(nèi)的運(yùn)營成本就會大幅升高。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
方案五：旅店
作這個項(xiàng)目的前提條件是一樓二樓整體招租，因?yàn)樯婕暗桨踩凸芾矸矫娴木唧w的問題。
客流來源：
第一，市場面對下面的市縣作渠道，從各地來南極市場進(jìn)貨的客戶是一大部分。
第二，南極街上的濱江火車站和承德街上的客運(yùn)站有一部分客流。
不利條件：
第一，樓的舉架比較矮。
第二，受各種條件制約，旅店僅可能是中低擋的招待所，那么利潤就會很低，運(yùn)營起來也會有一些問題。
方案六：大酒店
暫時未對次開展調(diào)研工作。
方案七：汽車修配廠
做這個項(xiàng)目，主要是一樓。
菜市場一層的舉架很高適合汽車修配廠的基礎(chǔ)要求。
制約因素：
第一，臨挑戰(zhàn)的是交通情況，景陽街、南極街、承德街這幾條街道的走向問題，
到菜市場樓下的路不是很順利就能到達(dá)，涉及到逆行。
第二，菜市場門前空間狹小，制約了排隊(duì)等候的車輛，成為一個非常現(xiàn)實(shí)的問題雖然維修的車輛要到室內(nèi)，但是不可能一次只來一個那么有秩序。
方案八：食堂遷至菜市場二樓，現(xiàn)有食堂作為門市出租。
現(xiàn)在食堂的經(jīng)營也不是很好，就食堂的位置來講，可以作為批發(fā)部出租出去，增加收入，把菜市場二樓給食堂用，這樣的話，至少可以實(shí)現(xiàn)一部分的收入，比讓二樓白白閑置要好一些。是一個下下策，建議在其他的項(xiàng)目無法操作或者是操作，困難的情況下進(jìn)行。
方案九：聯(lián)合與藝術(shù)學(xué)校辦藝術(shù)學(xué)校
以上是南極市場招商部經(jīng)過實(shí)地的調(diào)查對菜市場提出的幾個可供選擇的項(xiàng)目，并且有針對性的分析以上幾個項(xiàng)目與菜市場的地理位置的適合程度，希望可以揚(yáng)長避短挖掘出菜市場真正的潛力。
鑒于菜市場招商的以往的經(jīng)驗(yàn)，本次招商計劃是小規(guī)模的進(jìn)行不花錢少花錢為重，招商部初步擬定制作一條條幅：整體對南極農(nóng)貿(mào)市場招商，面積、聯(lián)系電話，長米，寬米，在菜市場二樓進(jìn)行懸掛，相關(guān)事宜與廣告部王光經(jīng)理進(jìn)行咨詢與合作完成。預(yù)算費(fèi)用另見。
