房管局住宅物業(yè)管理意見(jiàn)

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為進(jìn)一步完善住宅物業(yè)管理工作機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，改善居住環(huán)境，推進(jìn)文明城市和幸福江陰建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、**市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就規(guī)范和加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作提出如下意見(jiàn)：

一、明確職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)住宅物業(yè)管理

按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負(fù)責(zé)”的原則，明確住宅物業(yè)管理工作職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，共同推進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。

（一）市房管局負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集和物業(yè)管理用房的管理，落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)檢查評(píng)比、考核和人員培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，指導(dǎo)鎮(zhèn)（街道、辦事處）調(diào)處物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、臨港新城管委會(huì)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，配合市房管局科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的選舉、改選和換屆工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作，做好轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的投訴處理和信訪工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)（街道、辦事處）做好物業(yè)管理工作，參與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、改選和換屆，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者進(jìn)行自治管理，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法行為并及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告。

（四）市規(guī)劃局負(fù)責(zé)科學(xué)設(shè)定居住用地規(guī)劃條件，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案和施工圖，確保相關(guān)設(shè)施配套到位，查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可范圍的違法建設(shè)行為。

（五）市建設(shè)局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)單位及時(shí)處理已竣工交付住宅小區(qū)的質(zhì)量問(wèn)題。住宅小區(qū)房屋未經(jīng)質(zhì)量單項(xiàng)驗(yàn)收合格的，不予發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

（六）市公安局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)住宅小區(qū)治安防范措施的落實(shí)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)停車(chē)位安排、行車(chē)路線劃定、交通標(biāo)線設(shè)置等工作。對(duì)小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、強(qiáng)行停放大型客貨車(chē)輛、影響消防安全等行為依法采取強(qiáng)制措施并進(jìn)行處理。公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)消防設(shè)施的檢查驗(yàn)收，依法查處破壞消防設(shè)施的行為。

（七）市城管執(zhí)法局按照城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定查處住宅小區(qū)內(nèi)破墻開(kāi)門(mén)（窗）、損綠毀綠、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自搭建構(gòu)（建）筑物及其他設(shè)施、設(shè)亂戶外廣告、亂設(shè)攤點(diǎn)等行為，做好住宅小區(qū)垃圾清運(yùn)及路燈養(yǎng)護(hù)等工作。

（八）市園林旅游局按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，嚴(yán)格住宅小區(qū)綠化建設(shè)方案的審批，指導(dǎo)做好住宅小區(qū)的綠化管護(hù)工作，并具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常綠化管護(hù)工作。

（九）市人民防空辦公室負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)人防工程的規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)管理、監(jiān)督檢查和實(shí)地標(biāo)注工作，人防工程未經(jīng)質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價(jià)、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)要按照各自職責(zé)，妥善處理物業(yè)管理涉及的工商登記、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境污染、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量等方面的投訴，主動(dòng)配合各鎮(zhèn)（街道、辦事處）化解物業(yè)管理中的矛盾。

二、根據(jù)實(shí)際，合理確定住宅物業(yè)管理的方式

（一）新建住宅小區(qū)全面推行等級(jí)物業(yè)服務(wù)。先由建設(shè)單位按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、配套情況和需要的管理服務(wù)項(xiàng)目，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

（二）改造后的老住宅小區(qū)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理；對(duì)暫不具備條件的，可以實(shí)行業(yè)主自治管理，也可以采用業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)簽訂協(xié)議的方式，由社區(qū)居委會(huì)提供以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)按照誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則組織實(shí)施管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，可根據(jù)業(yè)主需求確定物業(yè)管理方式。

三、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好住宅物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，有權(quán)提出合理化建議，對(duì)擅自變更設(shè)計(jì)方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告。

（二）規(guī)范物業(yè)交接。新建住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備設(shè)施、人防工程設(shè)施設(shè)備要同步交付使用。住宅小區(qū)竣工交付前，建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)共用設(shè)備設(shè)施（含人防工程設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行查驗(yàn)，做好交接記錄，明確責(zé)任。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和房屋單體、設(shè)備設(shè)施等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明。建設(shè)單位按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（**政辦發(fā)〔20**〕79號(hào)）規(guī)定支付的交接費(fèi)，由市房管局統(tǒng)一管理，交接費(fèi)的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區(qū)都要依法建立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一時(shí)難以建立的，由社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主共同決定住宅小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)，直至業(yè)主委員會(huì)成立。社區(qū)居委會(huì)要認(rèn)真組織籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，積極支持業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)義務(wù)，也要督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（四）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，合同的期限應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)任期相一致，并向社區(qū)居委會(huì)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持明碼標(biāo)價(jià)并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺(jué)接受市物價(jià)局、房管局等部門(mén)以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。市房管局要會(huì)同各鎮(zhèn)（街道、辦事處）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管檢查，科學(xué)評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用程度，不斷完善物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信檔案制度。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、市房管局、所在鎮(zhèn)（街道、辦事處）和社區(qū)居委會(huì)。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目且建設(shè)單位**法承擔(dān)重新選聘責(zé)任的，由社區(qū)居委會(huì)臨時(shí)代為管理。

（六）建立住宅小區(qū)公共設(shè)施應(yīng)急處理機(jī)制。市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府要按照屬地管理原則，分別安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，作為物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置資金，專(zhuān)項(xiàng)用于棄管住宅小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施臨時(shí)運(yùn)行管理費(fèi)用。

（七）妥善處理物業(yè)質(zhì)量遺留問(wèn)題。已竣工交付使用房屋的消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控、高層電梯、地下車(chē)庫(kù)等存在質(zhì)量遺留問(wèn)題的，由市政府統(tǒng)一牽頭，責(zé)成相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設(shè)單位盡快落實(shí)資金，迅速整改。對(duì)整改不力的建設(shè)單位，要記入誠(chéng)信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策

（一）稅收規(guī)費(fèi)方面

1．住宅物業(yè)服務(wù)的新辦企業(yè)自經(jīng)營(yíng)之日起2年內(nèi)免繳統(tǒng)一收費(fèi)（含防汛保安、殘疾就業(yè)保障、人防、工會(huì)等各類(lèi)基金）；

2．20**年**月31日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅地方留成部分扣除征管經(jīng)費(fèi)后，由政府通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展；

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托管理改造后的老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住宅小區(qū)，其收費(fèi)列入代辦項(xiàng)目，不計(jì)入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專(zhuān)用票據(jù)；

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當(dāng)減少社會(huì)保險(xiǎn)種類(lèi)，下浮繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和比例。

（二）政府補(bǔ)貼方面

1．市政府統(tǒng)一建設(shè)的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財(cái)政按每月0.2元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位），各鎮(zhèn)（街道、辦事處）建造的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各鎮(zhèn)（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實(shí)物業(yè)管理的城區(qū)住宅小區(qū)，由市財(cái)政按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位）。

2．改造后的老小區(qū)，物業(yè)服務(wù)交接費(fèi)由市財(cái)政按1元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次性補(bǔ)貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區(qū)按建筑總面積的2‰配建經(jīng)營(yíng)性用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸市房產(chǎn)管理局所有，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，收益主要用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

（三）表彰獎(jiǎng)勵(lì)方面

1．市財(cái)政每年安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)受到上級(jí)政府及部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理方面表彰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和個(gè)人，按照上級(jí)政府及部門(mén)明確的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

2．鎮(zhèn)（街道、辦事處）應(yīng)安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)作用發(fā)揮好、規(guī)范程度高的業(yè)主委員會(huì)予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)；

（四）市房管局協(xié)調(diào)督促建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定盡快支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康持續(xù)發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市政府辦公室分管副主任、房管局局長(zhǎng)、**江街道主任任副組長(zhǎng)，市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、園林、**、人防、環(huán)保、物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、工商、民政、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)以及**江街道的分管領(lǐng)導(dǎo)為成員，負(fù)責(zé)督促檢查有關(guān)單位履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，并指定專(zhuān)門(mén)科室具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，在全市建立起一級(jí)抓一級(jí)、層層有落實(shí)的物業(yè)管理工作體系，為物業(yè)管理工作提供堅(jiān)強(qiáng)有力的保障。

（二）營(yíng)造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)他們主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境。

（三）強(qiáng)化督促檢查。市政府對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)行定期督查。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）要結(jié)合自身實(shí)際，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。要建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，切實(shí)調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性，促進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的健康持續(xù)發(fā)展。

六、本意見(jiàn)自下發(fā)之日起執(zhí)行，市政府以前有關(guān)規(guī)定與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)。