土地房產交易市場管理意見

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為加強我市土地房產交易市場的管理，規范土地使用權及房產交易行為，理順有關操作程序和政策界限，推進廉政建設，對我市在執行《廣東省土地使用權交易市場管理規定》（省政府79號令，以下簡稱《規定》）和《關于國有集體資產進入產權交易市場規范交易行為的實施意見》（汕府〔*〕49號，以下簡稱《意見》）等規定中涉及的有關問題，提出如下意見：

一、關于土地交易機構的性質及運作方式問題

土地交易機構是交易場所和組織主體的統一，既不能成為其他中介機構的交易平臺，在土地交易組織方面也具有行政指定的相對壟斷權，并不納入競爭領域而與其他中介機構成為平等的市場主體。我市設立的土地交易機構，應充分考慮場所和組織主體的統一性，配置好相應從事評估、拍賣、招標等方面的工作機構和專業人員。

二、關于必須進場交易的土地使用權內涵問題

（一）關于必須進場交易土地使用權范圍。對必須進場交易的土地使用權范圍，應嚴格按省《規定》執行，包括：（1）商業、旅游、娛樂、寫字樓、賓館和商品住宅等各類經營性用地（不含工業廠房用地）的土地使用權出讓；（2）國有企業、集體企業和公有經濟成分占主導地位的公司、企業土地使用權轉讓（含以土地使用權為條件進行的合營合作建房）；（3）以劃撥方式取得的土地使用權轉讓。但必須依法經過批準，簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金；（4）為實現抵押權而進行的土地使用權轉讓；（5）工業廠房用地和經營性用地以外的土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的土地使用權出讓，也必須在土地交易機構公開進行。

（二）關于土地使用權的內涵界定。根據省《規定》的精神，土地使用權與經開發建設形成房地產所占有的土地使用權是有區別的。對此，可以投入建設資金占工程總投資比例25％為界限，未達到25％的界定為純土地使用權轉讓，達到25％及以上的界定為房產（即因轉讓地上建筑物、構筑物和附著物而導致的土地使用權轉讓，下同）轉讓。

三、關于國有（集體）性質房地產轉讓涉及有關問題

（一）關于國有（集體）企業整體產權轉讓涉及的房地產交易。根據國家國資委、財政部《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（國家國資委令第3號，以下簡稱《辦法》）及《關于國有集體資產進入產權交易市場規范交易行為的通知》（粵府〔*〕75號）規定精神，考慮企業整體改制產權的不可分割性和改革的特殊性，該類轉讓可在國土（房產）部門參與改制方案審查的前提下，以整體處置方式直接進入產權交易市場交易。

（二）關于單位轉讓單一國有性質房地產（集體性質房產參照國有性質房產執行，下同）的交易。采取以下方式處理：一是屬純土地使用權轉讓的，依照省《規定》在土地交易機構交易；二是屬房產轉讓的，可在產權交易市場和房地產交易市場選擇其一進入交易，具體由國有資產監督管理機構指定。

（三）關于國有（集體）性質房地產轉讓的程序。可按轉讓類型適用不同的程序規定，屬單一純土地使用權轉讓的，依照省《規定》的程序進行，國土部門負主要監督責任；屬整體轉讓和單一房產轉讓的，按國家的《辦法》和市的《意見》規定的程序執行，國有資產監督管理機構負主要監督責任。有關房地產依法轉讓完成后，憑交易機構出具的交易憑證，國土（房產）部門方可給予當事人辦理變更登記手續。

（四）關于特殊類型的國有性質房地產的轉讓。一是金融類企業國有性質的房地產轉讓，屬純土地使用權轉讓的，進入土地交易機構進行；屬房產轉讓的，憑其出資人或授權經營人的批準文件辦理房地產變更登記手續。二是外地（包括中央、省駐汕）單位的國有性質房地產轉讓，應按規定要求其進入交易機構（屬房產轉讓的可不在本市產權交易機構交易），國土（房產）部門憑交易機構出具的交易憑證辦理變更登記手續。

四、關于有關遺留事項的處理辦法

對在我市《意見》實施前已轉讓但未辦理過戶手續的房地產和照顧內部職工轉讓的房產等情況，考慮到其大都有歷史原因，根據依法辦事和實事求是相結合的原則，對此類遺留事項按以下辦法處理：

（一）對在我市《意見》實施前已轉讓但未辦理過戶手續的國有（集體）性質房地產，按以下處理原則處理：1、屬省《規定》生效前已轉讓的純土地使用權，根據法律不溯及以往的原則，按有關部門核準（備案）文件和合同約定執行，不須再進場交易；2、屬《意見》實施前已轉讓但未辦理過戶手續的房產，按有關部門核準（備案）文件和合同約定執行，免予進場交易；3、屬省《規定》生效后已轉讓的純土地使用權，以及《意見》實施前未經有關部門核準（備案）轉讓的房產，應一律進入交易機構重新依法交易。

（二）對在我市《意見》實施前國有（集體）單位照顧內部職工已轉讓但未辦理過戶手續的房產，憑單位及單位主管部門的證明及轉讓合同辦理有關變更登記手續，免予進場交易。

（三）對其他涉及事項，按《意見》關于“除市政府為達到行業、產業、經濟結構調整宏觀經濟目標，依法在國有企業之間、集體企業之間、上下級政府所管資產之間進行資產重組和組建集團；在同一授權經營機構或企業集團內發生產權變動；依法對行政性資產進行無償劃轉；或經依法批準免予進場交易的產權轉讓外，其他轉讓行為必須通過產權交易市場進行”的規定執行。

五、本意見自頒布之日起施行。