業主大會制度

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第一條

業主大會由建筑區劃內的全體業主組成，代表和維護建筑區劃內全體業主在物業管理活動中的合法權益，通過業主大會會議行使權力。

第二條

為了規范本市行政區域建筑區劃內業主大會及其業主委員會的設立、活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合*市實際，制定本規則。

第三條（開發建設單位的報告義務）

建筑區劃符合《*市物業管理條例》第二十四條規定的業主大會設立條件的，開發建設單位應當在90日內向區（市）縣房產行政主管部門報告。

第四條（業主大會籌備組）

業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總人數一般為5至15人。籌備組中的業主代表由業主按物業類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產生。

籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。

首次業主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實施方案。

籌備組需要查詢業主清冊、規劃車位的處分、依法屬于全體業主共有部分狀況的，不動產登記機構應當予以配合。

第五條（首次業主大會的會議內容）

首次業主大會會議應當按照以下順序進行：

（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（二）選舉產生業主委員會；

（三）表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案經表決未通過的，籌備組應當征求業主意見進行相應修改后，重新組織表決。

第六條（業主委員會的選舉）

業主委員會由建筑區劃內全體業主通過業主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產生。選舉應堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。

業主委員會應當依業主大會的授權履行職責，并接受業主、業主大會的監督。業主委員會可以委托專業機構或專業人員協助履職，費用在業主委員會工作經費中列支。

第七條（委員組成）

業主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業主委員會可設1至5名候補委員；業主委員會委員可以連選連任。

第八條（候選人條件）

業主委員會委員候選人是應當符合下列條件的業主：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守（臨時）管理規約，履行交納物業服務費、繳存專項維修資金等業主義務；

（三）辦事公道，作風民主；

（四）組織協調能力較強，有必要的工作時間；

（五）本人及其近親屬未在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；

（六）無侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為；

（七）其他符合業主大會議事規則規定的條件。

籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

第九條（候選人當選）

候選人獲得建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數（以下簡稱雙過半數）的業主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數的業主贊成票的候選人人數超過應選名額時，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時，應當就票數相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業主委員會候補委員。

獲得雙過半數的業主贊成票的當選人數少于應選名額時，不足的名額另行選舉。

第十條（設立備案）

業主大會依法設立之日起30日內，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含*高新區）業主委員會應當向當地房產行政主管部門提交下列資料，其他區（市）縣業主委員會應當向當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提交下列資料：

（一）業主大會設立事項登記表；

（二）經業主大會會議表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）表決結果統計；

（四）經選舉產生的業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；

（五）業主名冊及其他資料。

業主大會設立事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內，依照本條規定重新記錄備案。

業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，區（市）縣房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當撤銷備案，責令業主委員會限期改正并在建筑區劃內公告。

業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業或者其他管理人（以下統稱物業服務企業），并在建筑區劃內公告。

業主對業主大會設立備案資料有異議的，應當依據《管理規約》、《業主大會議事規則》的約定進行處理。

第十一條（賬戶設立）

業主大會依法設立后，業主委員會應當到商業銀行開設建筑區劃業主委員會工作經費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在建筑區劃內書面公告。

第十二條（業主大會會議）

業主大會會議分為定期會議和臨時會議；業主大會定期會議由業主委員會按照有關規定和業主大會議事規則的規定召集，每年至少應召開一次。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網絡投票以及業主大會議事規則規定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。

業主大會可以建立鼓勵業主參與業主大會會議投票的激勵機制，具體由業主大會議事規則約定。

第十三條（業主大會會議議定事項）

建筑區劃內下列事項，應當提交業主大會會議決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；

（二）決定選聘、解聘物業服務企業的方案（包括選聘方式、具體實施者）；

（三）決定物業服務事項及其質量、費用標準等物業服務合同的主要內容；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案；

（五）選舉、終止業主委員會委員；

（六）決定業主委員會的工作職責和經費；

（七）審查業主委員會和物業服務企業的年度工作報告；

（八）決定本建筑區劃內全體業主共有部分的經營、收益分配等方案；

（九）決定本建筑區劃內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；

（十）決定利用物業共有部分停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；

（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十二）改變和撤銷業主小組作出的與業主大會決定有抵觸的決定；

（十三）決定本建筑區劃的劃分、調整方案；

（十四）決定本建筑區劃內全體業主訴訟事宜；

（十五）決定本建筑區劃內涉及業主共同利益的其他重大事項。

業主委員會應當將需由業主大會決定的事項，在業主大會會議召開前15日內依法定方式告知全體業主。

業主關于物業管理公共事務的意見和建議應當向業主委員會提交，由業主委員會討論決定或形成議題后提交業主大會會議表決。

第十四條（業主大會會議的參加）

業主為法人、其他組織的，應書面委派代表參加業主大會會議。

業主不能參加業主大會會議的，應當書面委托他人出席業主大會會議，委托書應當載明委托的具體事項、權限和專有部分面積。一名人可同時業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則中確定。

無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其監護人參加業主大會會議。

共有物業的業主，應當推舉一名共有人參加業主大會會議。

不參加投票的業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由建筑區劃的管理規約規定。

第十五條（業主大會臨時會議）

有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定，組織召開業主大會臨時會議：

（一）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理；

（二）五分之一以上的業主就物業管理共同事項書面提議；

（三）業主委員會委員缺額人數超過委員總數三分之一，或者業主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；

（四）其他依業主大會議事規則需要召開業主大會臨時會議的情形。

第十六條（業主委員會會議）

業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。經主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議。

第十七條（業主委員會委員補選）

業主委員會委員出現缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業主委員會在建筑區劃內顯著位置公布；業主委員會委員缺額超過三分之一時，應當在30日內按本規則設定的程序和方法進行補選。

補選的業主委員會委員，其任期到本屆業主委員會任期屆滿為止。

第十八條（業主委員會換屆改選）

業主委員會換屆改選的，一個建筑區劃內應當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告，公告期不少于7日，并抄告區（市）縣房產行政主管部門。

換屆籌備組中的成員由上一屆業主委員會委員及按照物業類型、樓層、單元或幢確定的業主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。

原業主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業主委員會委員候選人。

新一屆業主委員會依法選舉產生后，換屆籌備組的職責自行終止。

第十九條（物業服務的選聘）

一個建筑區劃，選聘一家物業服務企業提供物業服務。

業主大會決定選聘物業服務企業的，應當在啟動選聘程序前由業主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決，經雙過半數的業主同意。

第二十條（合同簽訂與公示）

業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，并依法辦理物業服務的交接手續。

業主委員會應在物業服務合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區劃公告欄內公布，并書面或網上抄送當地物價、房產行政主管部門。

第二十一條（印章管理）

建筑區劃業主大會印章及其財務專用印章應當統一標明行政區域、建筑區劃名稱，業主委員會印章應當標明行政區劃、建筑區劃名稱、屆次和任期。

業主大會、業主委員會應當建立健全印章管理與使用制度。

需要使用業主大會印章的，由業主大會作出決定；處理業主大會內公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。

第二十二條（財物管理）

業主大會應當建立專項維修資金、業主委員會工作經費、經營物業共有部分業主所得收益等的管理制度。

業主委員會應當于每年第一季度末向業主大會報告上年度工作經費使用情況和當年度工作經費使用計劃，經業主大會會議通過后在建筑區劃內公告。

業主委員會應當加強對工作經費、議事活動用房、購置的設備設施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。

第二十三條（財務監督）

業主大會可建立財務監督小組，監督財務計劃、財務制度的執行情況和物資管理、財務公開情況。

第二十四條（檔案管理與查詢）

業主委員會應當建立業主大會與業主委員會檔案管理制度。

業主委員會應當建立檔案查詢制度，提供業主大會與業主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業主的咨詢、投訴。

第二十五條（重大事項公開）

業主委員會應當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業主公布以下內容：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十六條（信用監督）

本市實行業主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。

業主委員會委員應當按規定如實提供相關信用信息。業主委員會委員信用信息統一納入全市物業管理信用體系，在*市房地產行業信用信息平臺上公布。

第二十七條（解釋機關）

本規則具體應用中的問題由*市房產管理局負責解釋，并可制定細則。

第二十八條（施行時間）

本規則自2010年1月1日起施行。