國土局土地交易管理制度

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第一章總則

第一條為了規(guī)范土地使用權交易行為，建立公開、公平、公正、有序的土地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結合本縣實際，制訂本規(guī)定。

第二條本縣行政區(qū)域內的土地交易活動適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱土地交易，是指國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、抵押、作價出資（入股）、出租以及法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權交易。

因轉讓地上建筑物、構造物和附著物而導致的土地使用權轉讓，如法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四條縣國土資源局（以下簡稱主管部門）負責土地交易市場的指導和監(jiān)督管理工作。

縣土地交易中心為土地交易市場的承辦機構，具體負責組織實施土地使用權交易，接受監(jiān)察部門和主管部門的監(jiān)督。

第五條土地使用權交易應遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預。

第六條下列土地交易（包括分割轉讓）應當在土地交易中心公開進行：

㈠房地產開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經營性項目用地（包括政府征用、收回、收購的土地）的土地使用權出讓；

㈡政府儲備土地的交易；

㈢以劃撥方式取得的土地使用權交易；

㈣為實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權轉讓；

㈤判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓；

㈥取得出讓、租賃或作價出資（入股）土地使用權后的首次交易；

㈦法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權交易；

㈧依法應當進入土地交易中心進行的其他土地交易。

其他機構包括中介機構不得進行上述交易，原用地單位不得自行進行上述交易。

土地交易中心可以接受土地使用權人自愿委托進行除本條第一款以外的其他土地交易。

第二章職責與要求

第七條土地交易中心主要工作職責：

㈠執(zhí)行土地管理法律法規(guī)和政策，制定土地交易中心內部管理制度，具體實施土地交易市場的建設計劃和目標；

㈡接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權交易的公開招標、拍賣和公開掛牌工作，為舉辦土地使用權招標、拍賣會提供場所和服務，提供招標、拍賣專家?guī)斓燃夹g支持；

㈢受理土地使用權交易申請，負責交易條件的核驗和成交確認；

㈣收集、匯總、儲存、上報、土地使用權交易供求信息并公布交易結果，提供土地使用權交易、洽談、招商、展銷場所，為土地交易、地價評估信息咨詢等中介機構提供服務場所；

㈤辦理交易過戶、稅費征收、審查地價評估結果；

㈥主管部門委托的其他事項。

第八條土地交易中心應當建立以下工作制度和管理制度：

㈠土地交易規(guī)則；

㈡土地交易許可制度；

㈢土地交易預報制度；

㈣土地交易運作程序；

㈤工作人員守則；

㈥其他制度。

第九條土地交易市場應建立土地招標拍賣專家?guī)欤蓡T由具備土地估價師、房地產估價師、房地產經濟師、律師、建筑師、規(guī)劃師從業(yè)資格的人員和精通土地管理方面的業(yè)務骨干組成。

第三章土地交易方式

第十條土地交易可以采取以下方式進行：

㈠招標，即通過招標公告或投標邀請書，由投標人進行投標，經評標后確定中標人的行為。

㈡拍賣，即通過拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

㈢掛牌交易，即通過掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將土地交易條件在土地交易中心掛牌公布，接受交易申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價最后結果確定土地使用者的行為。

㈣協(xié)議，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定可以協(xié)議方式交易的，由土地交易雙方通過協(xié)商方式確定成交價格，經主管部門確認且不低于最低控制價格的，即可成交。

第十一條凡是房地產開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經營性項目用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，必須依照本規(guī)定以招標、拍賣或者掛牌方式供應；其他項目用地確實不能采用招標、拍賣或者掛牌交易方式的，可以采取協(xié)議方式。

第十二條主管部門應當會同計劃、財政、建設、規(guī)劃等部門根據(jù)社會發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場供求狀況，編制國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓年度計劃和以規(guī)劃條件為前提的具體宗地出讓方案，并報縣人民政府批準。其中國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓年度計劃應當及時向社會公布。

第十三條國有土地使用權招標拍賣掛牌交易活動由主管部門負責組織，由縣土地交易中心具體實施。

主管部門根據(jù)需要，可以委托有資質的機構辦理土地使用權招標、拍賣事宜。

第十四條符合下列條件之一的，應采取拍賣方式進行土地交易：

㈠以獲取最高土地收益為主要目標，以出價最高為條件確定使用者的；

㈡對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有競買意向的；

㈢土地用途無特別限制及要求的。

第十五條不具備拍賣條件，但符合下列條件之一的，應采取公開招標方式進行土地交易：

㈠除獲取較高土地收益外，還有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件的；

㈡土地用途及對土地使用者資格有一定限制的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的法人或其他組織進行邀請招標。

第十六條國有土地使用權出讓、租賃和轉讓，應設立最低保護價。國有土地使用權以招標、拍賣、掛牌方式交易時，未達到規(guī)定人數(shù)和最低保護價的，應當重新作出交易安排。

最低保護價包括招標標底和拍賣、掛牌交易底價。招標標底和拍賣、掛牌交易底價應根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定，在招標、拍賣、掛牌交易活動結束前應當保密，不得泄露。

第十七條國有土地使用權招標拍賣掛牌由主管部門牽頭，成立土地招標拍賣委員會。

土地招標拍賣委員會的職責是審定招標、拍賣文件，審定招標標底和拍賣、掛牌底價，審查投標人和競買人資格，確定招標、拍賣主持人和評標小組人員，確認評標結果。

土地招標、拍賣主持人應當取得國土資源部頒發(fā)的土地招標、拍賣主持人資格證書。

評標小組成員由主管部門代表、土地交易中心代表和從土地招標拍賣專家?guī)熘须S機抽取的專家組成，人數(shù)為5人以上單數(shù)。

第十八條以招標拍賣掛牌方式出讓、租賃或轉讓土地使用權的，由主管部門在招標拍賣掛牌交易前制定招標、拍賣或掛牌交易文件和投標競買規(guī)則，并至少在投標、拍賣或者掛牌起始日前20日招標、拍賣或掛牌公告，公布招標、拍賣、掛牌的時間、地點和招標、拍賣、掛牌出讓地塊的位置、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃用途、規(guī)劃條件、使用年限、履約保證金、確定土地使用者的標準和方法、聯(lián)系方式及其他有關規(guī)定。

第十九條國有土地使用權招標程序：

㈠招標公告或投標邀請書。公開招標采用招標公告形式，邀請招標采用向三個以上符合條件的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書的形式。

㈡投標人報名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業(yè)注冊證明及資質等級證書、主要開發(fā)經歷、資金或財務資信等證明材料。

㈢按照招標文件要求對投標人資格進行審查。經審查合格的投標人領取有關招標文件并交付保證金。

㈣投標。投標單位編制標書，并在招標文件要求提交標書的截止時間前將密封的標書投入指定的標箱。投標人少于三個的，主管部門應當依照本規(guī)定重新招標或改換成拍賣或掛牌交易。

㈤開標。主管部門應按招標公告或投標邀請書規(guī)定的時間、地點公開開標。

㈥評標。評標小組按照招標文件確定的評標標準和方法對標書進行評審，按照以下條件之一確定中標候選人：

1、能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準；

2、能夠滿足招標文件的實質性要求，且投標價格最高，但投標價格低于標底的除外。

㈦中標。土地招標拍賣委員會對中標候選人進行審查，確定中標人。中標人確定后，由主管部門與中標人簽訂成交確認書，并同時將中標結果通知所有投標人。

㈧中標人應當按成交確認書約定的時間簽訂土地使用權交易合同。

第二十條國有土地使用權拍賣程序：

㈠拍賣公告。

㈡參加競買人報名，索取有關文件，并按規(guī)定提交有關資格身份證明。

㈢按照拍賣文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的交付保證金，發(fā)給競買通知單。

㈣公開拍賣。拍賣應在拍賣文件規(guī)定的時間、地點由土地招標拍賣主持人按以下程序主持進行：

1、拍賣開始前，競買人憑競買通知單領取統(tǒng)一編號的應價牌，競買人少于三人的，主持人應終止本宗地的拍賣；

2、競買人顯示應價牌，主持人點算競買人；

3、主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關事項；

4、主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度；

5、主持人報出起叫價，競買人按規(guī)定的方式和要求應價；

6、主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

7、主持人連續(xù)二次宣布最后應價而沒有再應價的，如果最后應價達到了拍賣底價，主持人在第三次報出最后應價后落槌，即表示成交。如果最后應價未達到拍賣底價的，主持人應宣布收回拍賣標的，終止拍賣；

8、主持人宣布最高應價者為競得人；

9、主管部門當場與買受人簽訂《拍賣成交確認書》。

㈤買受人應在規(guī)定時間內簽訂土地使用權交易合同。

第二十一條國有土地使用權掛牌交易程序：

㈠掛牌公告。

㈡在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，主管部門將掛牌宗地的基本情況、交易條件在土地交易中心公布。

㈢符合條件的競買人填寫報價單報價，并提交有關資格身份證明，經審查符合條件的交納保證金。

㈣土地交易中心確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。

㈤掛牌期限屆滿，主管部門按照以下規(guī)定確定是否成交：

1、在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；

2、在掛牌期限內有兩個以上（含兩個）競買人報價的，出價最高者為競得人，報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

3、在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。

㈥掛牌成交的，主管部門與競得人簽訂成交確認書。

㈦競得人應當按成交確認書約定的時間簽訂土地使用權交易合同。

第二十二條掛牌時間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。

第二十三條中標人或競得人在規(guī)定期限內付清地價款后，依法辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

第二十四條中標人或競得人交納的保證金可抵作等額地價款，其他投標人或競買人交納的保證金由主管部門在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內全額退還，不計利息。

第二十五條采用協(xié)議方式進行土地使用權交易的，必須先對該土地價格依法進行評估，由土地交易中心提出協(xié)議價格方案，報主管部門集體審核確定，協(xié)議結果應當向社會公開。

協(xié)議出讓國有土地使用權的最低價格不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的，不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

第四章土地交易規(guī)則

第二十六第委托人委托土地交易中心進行公開交易，應當簽訂委托合同。

委托合同一般包括委托事項、時限、公告期限、委托費用、臨時凍結產權、解凍等條款。

委托人應當向土地交易中心提供交易土地的權屬合法憑證、現(xiàn)狀、規(guī)劃用途、使用年限、交易底價及依據(jù)、委托人的身份證明等相關資料。

第二十七條政府儲備的土地及房地產開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經營性項目用地的土地使用權出讓，由土地交易中心進行交易。成交后，由受讓人憑成交確認書向主管部門辦理土地使用權出讓手續(xù)。

第二十八條以劃撥方式取得的土地使用權交易，必須由主管部門審核后報縣人民政府批準。經批準轉讓的，原土地使用權人應委托土地交易中心公開交易，成交后，由受讓人憑成交確認書向主管部門辦理土地使用權出讓手續(xù)。

第二十九條抵押權人為實現(xiàn)抵押權要求處分抵押人土地使用權的，抵押權人應當委托土地交易中心進行公開交易，并提交抵押權人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議和雙方認可的評估報告。依法應當核準或批準的，由主管部門核準或報縣人民政府批準后方可交易。抵押權人在扣除應補交地價款及有關稅費后方可受償。

第三十條判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓，應委托土地交易中心組織交易。處分物為行政劃撥土地使用權的，經主管部門核準報縣人民政府批準后方可交易。

第三十一條已出讓或租賃土地使用權首次交易，土地使用權人應委托土地交易中心進行交易。由土地交易中心初審后，送主管部門核準。

第三十二條法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權交易，必須先取得集體經濟組織的同意，再經主管部門批準后，由土地交易中心依法組織流轉。

第三十三條國有土地使用權出租，應委托土地交易中心進行交易。租期可由租賃雙方協(xié)商確定，但最長不得超過國家規(guī)定的出讓最高年限。

第三十四條主管部門核準交易時，應核準是否符合交易的法定條件、是否應補交地價款及應補交的地價款數(shù)額。土地交易中心在成交后從成交價款中首先扣除應補交的地價款及其他規(guī)費，并及時上交財政專戶。

第三十五條土地使用權通過土地交易中心交易成交后，當事人應當在規(guī)定時間內憑成交確認書和土地使用權交易合同申請辦理產權登記手續(xù)。

第五章法律責任

第三十六條凡有下列情形之一的，主管部門不得辦理產權變更登記或他項權利登記手續(xù)：

㈠違反本規(guī)定第六條規(guī)定，應當公開進行交易的土地使用權不進入土地交易中心實行公開交易的；

㈡土地使用權公開交易不符合規(guī)定的要求和方式的；

㈢投標人或競買人互相串通壓價的；

㈣法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。

有前款（一）（二）情形，由監(jiān)察部門依法對有關單位負責人和直接責任人給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第三十八條在土地交易中，委托人未按約定交付給中標人或競得人標的物的，應當承擔違約責任，中標人或競得人有權解除買賣合同，并可請求違約賠償。

在土地交易中，中標人或買受人反悔，拒絕簽訂成交確認書或土地使用權交易合同，或者未按照約定支付地價款，或者通過虛假文件隱瞞事實中標或競得的，應當承擔違約責任，所收保證金不予退還，給當事人造成損失的，應當承擔賠償責任。

第三十九條政府機關工作人員和土地交易中心工作人員違反有關規(guī)定，在土地交易過程中接受賄賂，徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽職守的，由其所在單位或監(jiān)察機關給予處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。