新型農村集體經濟

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新型農村集體經濟范文第1篇

――國有銀行的鄉村撤離

出于防范風險和提高效益的考慮，國有商業銀行實施集約化經營，其分支機構先后從基層縣域內相繼撤出，即使保留網點也演變成“多功能”儲蓄所，因而使農村吸收的資金更多地向城市倒流。

――農戶自身特點造成較高的農村金融交易成本和信貸風險

由于農牧業生產季節長，受自然條件和自然災害影響大，且農村地區經濟相對落后，交通通訊的不便利造成信息傳遞差，農民數量眾多又處于分散，經營規模小，這一切造成農村金融的高成本和高風險。

――農村信用社因自身實力發展不足造成一農難支“三農”局面

由于歷史原因，農信社在改革前形成了大量不良貸款和虧損掛賬，包袱沉重。多數地方信用社不良貸款率居高不下，相當比例信用社已資不抵債，農信社目前的資金規模難以支撐農村經濟發展。

――政府支持力度不足，農業保險薄弱

我國由于各地經濟和自然條件差異大，多數地區農村只有傳統的存貸業務，保險、咨詢、外匯等其它服務很少。2003年我國農業保費收入僅4.6億元，約占全國財險收入的0.5%。我國目前財政對農業險的補貼尚在摸索階段，國家財政對農業保險的支持仍顯單薄。我國首家專業性農業保險公司――安信農業保險股份有限公司剛于2004年成立，經營和發展有待于時間驗證推廣。

金融支持力度不足、農業保險薄弱是制約當前農業和農村經濟發展的重要因素。如何強化農村金融體系的整體功能，加大金融支農力量，加強農業保險對全面促進農村經濟發展、不斷提高農民收入有著重要的作用。金融支農涉及面較廣，需全面研究，統籌考慮。一方面要加大支農信貸資金總量，緩解農民貸款難；另一方面要深化金融改革，對合作性金融和政策性金融及農業保險重新定位，加強功能，建立合理有效的運行機制，強化農村金融體系。

一、農村信用社的改革甩掉了包袱，增強了競爭，更有效地支持了農業經濟

改革本身就是用新秩序替代舊制序，農信社的改革總動機是為“三農”服務。這次改革涉及到了解決產權、體制、管理和發展定位等所有問題，需一步到位。按照黃菊副總理的講話“農信社的問題，不是一個單純的金融問題，而是事關農業、農村、農民和國民經濟全局的問題。”針對這次改革，國家不惜花錢買機制，通過減免稅、補貼等給予了四大扶持政策幫助農信社甩掉歷史包袱，整體提高抗風險能力，使農信社成為服務地方農村經濟發展的金融主力。

首先，合作銀行法人數量較改革前雖然大大減少，但合并重組后，整個合作銀行的抗風險能力卻大大增強。據統計，2002年末全國農信社的法人機構35544家，比上年還減少2547家，眾多的法人掌管著小而分散的信用社，各自經營，無法形成金融合力。合作銀行形式為“一級法人，分級管理”，將以往幾家、十幾家分散的法人機構合并重組為一個整體，集中了財權、物權和人力資本，整合了資源，增加了系統的內部管理水平和整體抗風險能力。

其次，立足于“三農”，繼續完善和發展“農戶小額信用貸款”。農戶小額信用貸款主要定位于為處于金融服務邊緣之外的微型企業和小型企業及農戶提供服務，因其覆蓋范圍廣、金額小，一方面較好地解決了農戶貸款難的問題，有效激活了農業投入機制，促進了農民發展生產、帶動了地區經濟；另一方面卻在一些地區出現了易獲得、不易管理的現象。主要因為農戶小額信貸的高成本和低回收率與商行的贏利性要求之間存在潛在沖突。而農信社在提供農戶小額信貸方面先天具有一定的優勢，應繼續加強農戶小額信貸機構建設的能力，引進最佳操作方法，健全管理標準。加強內部治理在產品設計、經營策劃、會計制度和管理信息系統等方面完善持續性農戶小額信用貸款機構模式，提高操作和財務可持續水平，促進農戶小額信用貸款機構間的交流與合作。

再次，深層次推進，全面提升合作銀行的電子化水平。

由于改革前縣市聯社都是獨立法人，電子化建設在缺乏統一組織的情況下，各自為政、自成體系。系統網絡難以互通，資源不能共享。改革后，將以綜合業務網絡系統建設為龍頭，建立起一個起點高、現代化、多功能的金融電子化服務體系。在網絡系統的支持下，農村信用社的中間業務也得到了長足的發展，企事業單位工資、代收水電費、稅費、話費及其它代收業務費用將成為農村信用社新的業務增長點，全面提升的電子化系統既為農民提供了多種金融服務手段，又增強農村信用社的市場競爭力。

二、省聯社的成立加強了管理指導優勢，彰顯系統效應

省聯社的成立，標志著農村信用社體制改革取得重大突破。打破了長期以來農村信用社被農行代管期間作為“二級單位”、央行和銀監局代管期間的“主管與監管一體”的尷尬局面，更明確地劃分了責任、權利、義務的關系，真正意義上有了名正言順的主管部門；在工作指導上解決了政出多門的問題，為農村信用社暢通工作信息、及時把握重點、提高工作效率開辟了新道路；省聯社的成立使廣而分散的資源得以集中整合，一方面從更大空間范圍上整合了人力資源；另一方面，在結算渠道、資金營運中也使各地信用社能以較小成本獲得更大收益，為農村信用社走向更大發展空間提供必要條件。

三、加強財政支持力度，完善農業保險

建立完善的農業風險保障制度是我國農業長期穩定發展的前提條件和最基本的保證，是政府對農業實施保護的重要內容。農業險取得突破的關鍵在于財政支持，這是世界各國農業保險發展得出的共同結論。由我國農業保險的特殊性和現實性決定了政府必須加大對農業保險的財政支出。農業保險的支持應由政府通過財政轉移支付來保障農險經營者和農民的利益，以建立提高農民農業綜合保障能力和整體救災能力為出發點，不以贏利為目的的市場化運作模式，政府的補貼和廣大農村的非農保險市場是促使其經營農險的手段，必須體現混合經營、以險養險、以商養農的農險經營內容。

首先，政府補貼要量力而行，量入為出，防止財政負擔過重；其次，政府補貼要與農險市場發育程度、農民收入水平和費用承擔能力相匹配；再次，財政對農業險的支持應循序漸進，逐步推進。在目前政府財力有限的情況下，先對幾種關系到國計民生的主要農作物險提供一定支持，使其優先形成一個比較完全的市場，待時機成熟后再擴大險種的支持范圍。在政府加大農業投入、減免農業稅的措施出臺實施后，農民減負增收真正見到實效，農民支付保險費將是一個“雙贏”的局面。

新型農村集體經濟范文第2篇

【關鍵詞】新型農村經營主體 經營困難 金融服務建議

一、新型農村經營主體經營現狀及金融服務狀況

（一）新型農村經營主體經營現狀

3區縣被調查的6戶典型新型農村經營主體中，5戶從事生豬養殖、銷售和飼料供應，1戶從事金銀花種植、收購、加工和銷售，均已注冊。截至2012年末，6戶種養殖戶共經營耕地2.2299萬畝，其中，50畝以下的3戶、100～500畝的1戶、1000畝以上的2戶；共有勞動力0.0165萬人，其中，家庭成員0.0011萬人、常年雇工0.0154萬人；全年經營收入共計7832萬元，6戶經營收入都在50萬元以上；6戶種養殖戶主要可抵質押資產總估值1430萬元。6戶種養殖戶經營發展資金需求大，未來貸款總需求為1100萬元。

（二）金融服務新型農村經營主體情況

南川、豐都、武隆3區縣商業銀行采取“三權抵押、循環貸款”等方式向種養殖戶提供了資金支持。到2012年底，6戶被調查新型農村經營主體均獲得銀行貸款支持，貸款余額888萬元，其中10萬元以下的1戶、10～50萬的1戶、50萬以上的4戶，一定程度緩解了新型家村經營主體的資金需求壓力。目前，僅中國人民財產保險公司部分分支機構開辦了能繁母豬保險。

重慶農村商業銀行豐都支行向種植戶提供了“三權抵押、農戶小額信用、農民工返鄉創業貸款”等貸款品種，累計發放種養殖貸款54300萬元，貸款余額4883萬元，支持種養殖大戶1808戶；重慶武隆融興村鎮銀行向武隆縣華禹生豬養殖專業合作社發放了410萬元3年期抵（質）押循環貸款；截至2013年7月底，重慶亞坤野豬養殖專業合作社和南川區江楊生豬養殖場共有貸款余額50萬元。

二、存在問題及成因

（一）資金缺口較大，發展受到限制

調查發現，部分新型農村經營主體資金缺口較大，發展受到極大限制，被調查的6戶新型農村經營主體發展資金缺口達1100萬元。以武隆縣華禹生豬養殖專業合作社為例，該合作社于2009年10月在火爐鎮車壩村建設農業生態示范園，推廣優質母豬和養殖商品生豬，到2012年底，建設成了引進純種母豬800頭，年出欄商品仔（種豬）2萬頭，年可實現銷售收入3000萬元的養殖規模。盡管該合作社以其法定代表人的房產向重慶武隆融興村鎮銀行貸款480萬元，但受前期投入資金較大，生產性資金缺口500余萬元，生產發展遠未達到設計規模。

（二）抵押物缺乏、銀行“惜貸”，融資較難

據對3區縣種養殖戶和商業銀行調查，受抵質押物缺少，農業保險單一（僅開辦能繁母豬保險），農業經營風險難控制等因素影響，加之種養殖戶難以找到擔保人，商業銀行存在“惜貸”現象，種養殖戶難以獲得信貸資金支持。據被調查的種養殖戶反映，目前銀行發放的種養殖業貸款期限短、利率較高、額度較低，且手續較復雜，難以滿足養殖業大戶貸款需求。

重慶市武隆縣集銀中藥材有限責任公司，成立于2008年5月，注冊資金300萬元，因該公司主要從事金銀花種植、收購、加工和銷售，生產季節性較強，資金季節性需求270萬元。目前，該公司僅以其法人商用房抵押向建行武隆縣支行貸款70萬元，因缺乏抵押品，難向銀行再獲得200萬元貸款支持。

（三）農業經營風險大，保險服務機構和品種單一

據3區縣新型農村經營主體反映，目前，農村基礎設施建設仍較薄弱，農業生產受自然條件影響較大局面尚未得到根本改變，農業經營風險大，廣大新型農村經營主體迫切盼望農業保險。然而，在農村開辦的保險品種單一和開辦保險的機構薄弱，除中國人民財產保險公司開辦了能繁母豬保險外，其他牲畜、家禽、糧食作物和蔬菜等大量農副產品尚未納入保險范圍，極大制約了新型經營主體經營融資。

三、相關工作建議

（一）創新金融服務，簡化手續，加大信貸支持力度

建議金融主管部門大力引導商業銀行針對家庭農場（種養殖大戶）等家村新型經營主體生產經營特點，積極創新信貸產品，加大信貸支持力度，更好服務“三農”；商業銀行進一步簡化貸款流程，擴大信貸抵（質）押品范圍，將農副產品訂單、保單、倉單等權利和農用生產設備、機械等財產作為抵（質）物；適當降低貸款利率，延長貸款期限，提高信貸額度，滿足種養殖大戶生產需求。

（二）擴大保險品種，完善要素市場，增強融資能力

建議保險部門創新保險品種，擴大農業保險范圍，如將糧食作物、蔬菜等納入保險范圍，為家庭農場（種養殖大戶、專業合作社）等新型農村經營主體提供更多農業保險服務，降低農業生產經營風險；健全農村“三權”要素市場，完善林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋流轉機制，實現“三權”有序流轉，消除貸款抵押障礙，增強家庭農場（種養殖大戶）融資能力。

（三）出臺優惠政策，進一步加大財稅扶持力度，促進金融部門提高服務水平

建議出臺農業金融服務風險補償政策，建立專項基金，吸引銀行、保險等金融部門加大服務力度。一是將新型農村經營主體貸款納入財政貼息范圍，由專項基金按一定比例承擔貸款損失；二是提高財政承擔農業保險損失比例；三是減免金融機構服務新型經營主體稅費。

參考文獻

[1]中國人民銀行武漢分行課題組.提升金融服務層次拓展現代農業可持續發展空間，2008.12.

[2]胡永倫.關于金融支持現代農業發展的調查與建議，2011.2.

新型農村集體經濟范文第3篇

1、農村合作經濟組織理論：在對農村合作經濟組織相關概念界定的基礎上，運用合作理論、組織理論及有關理論，為本研究提供理論上的指導。

2、世界各國農村臺作經濟實踐及啟示：通過對美國、日本、德國等國家發展農村合作經濟實踐考察的基礎上，總結出其發展的經驗，以供本研究參考。

3、我國農村合作經濟組織發展現狀：通過對50－60年代開展合作運動的回顧，總結出成功與失敗的經驗教訓，并將其與目前所提出的農業合作經濟組織進行對比。在此基礎上，提出目前我國農村合作經濟組織發展緩慢的深層次原因。

4、現行農村合作經濟組織的實證研究：根據我國不同行業、不同地區和不同組織形態的農村合作經濟組織，選擇幾個具體樣點進行實際調研，并就其運行機制、利益分配機制、監督保障機制等進行具體分析，提出各自的優缺點及現存問題，并找出其深層次的原因。

5、現行合作經濟組織模式的比較分析：針對我國現存的各種合作經濟組織的發展現狀，主要分析其發展中的制約因素，并對各種合作組織模式分別進行績效分析，提出各自的存在條件、發展階段、優缺點、地位及發展方向。版權所有

新型農村集體經濟范文第4篇

【關鍵詞】急性心肌梗死；尿激酶；靜脈溶栓

【中圖分類號】R542.2 【文獻標識碼】B 文章編號：1004-7484（2012）-04-0366-01

急性心肌梗死是冠心病嚴重類型，是冠狀動脈急性完全性閉塞，致局部心肌的缺血性壞死。院外死亡率高達50%，院內死亡率曾達30%，嚴重危害人民生命健康及生活質量。本研究力求在最短的時間內，應用尿激酶靜脈溶栓治療急性心肌梗死36例，現報道如下：

1.資料與方法

1.1 一般臨床資料：所有入選對象均為本院2006.06-2008.08急診收治急性ST段抬高型心肌梗死患者共36例。其中男性26例，女性10例；年齡（63.2±7.2）歲；發病時間（3±1.2）小時（30分至12小時，其中6小時以內34例，2例超過6小時但仍有ST-T抬高，持續胸痛不緩解）；基礎疾病構成：高血壓病13例，2型糖尿病8例，血脂異常18例，肥胖10例，吸煙18例；梗死部位：前壁13例，前間壁6例，廣泛前壁6例，下壁7例，高側壁3例，正后壁1例。killps心功能分級：心功能Ⅰ級8人，Ⅱ級15人，Ⅲ級9人，Ⅳ級4人，均無溶栓禁忌癥。

1.2 治療方法及觀察指標：在急性心肌梗死常規治療基礎上（即吸氧、鎮靜、止痛、心電監護、嚼服阿司匹林、他汀類、β-阻滯劑、ACEI、靜滴硝酸酯類等藥物應用），即刻病情告知，簽署溶栓治療知情同意書，描記心電圖，抽取靜脈血，然后給予尿激酶（沈陽光大制藥有限公司生產）150萬u～180萬u加入生理鹽水100ml靜脈滴注，30分鐘內滴完。溶栓治療開始后2小時內，每半小時記錄心電圖，共四次。每兩小時測心肌酶，至峰值出現改變后改為每天一次。常規檢測肌鈣蛋白，觀察胸痛情況，心律失常及其他心血管事件，記錄藥物不良反應。

1.3 療效判定標準（溶栓再通指標）：①胸痛在溶栓開始后2h內迅速緩解或消失；②心電圖抬高的ST段于2h內降低＞50%；③2h內出現再灌注性心律失常；④血清CK-MB峰值提前于14h或CK提前16h內。只要符合其中2條既判斷再通（除外①與③組合）［1］。

2.結果

2.1 再通率：依臨床冠脈再通標準，36例溶栓病人中有24例再通，再通率為66.7%，其中男性16例，女性8例。

2.2 發病時間與再通率的關系：發病2h內溶栓22例，再通17例，再通率為77.3%；4h內7例，5例再通，再通率為71.4%；6h內5例，再通2例，再通率為40%；6h以上2例，無再通，再通率為0%?？梢姲l病距溶栓時間與再通率呈反變關系。

2.3 安全性：所有入選對象中1例上消化道出血，嘔吐物為咖啡樣，經靜注奧美拉唑消失，另有3例齒齦出血，1例皮下出血，均未特殊治療，癥狀自行消失。無顱內出血等嚴重不良反應。

3.討論

急性心肌梗死的治療目的是盡可能的完全恢復梗死部位心肌灌注，包括梗死相關動脈和小血管的血流。研究證實，冠狀動脈完全阻塞后6～12小時內部分梗死心肌細胞發生壞死，多數在3～4小時內完成，50%在1小時內完成這一病理過程［2］。及時溶血栓治療可有效挽救瀕死心肌，縮小梗死面積，改善心臟功能，降低病死率，提高病人生活質量。溶栓治療是近年來急性心肌梗死治療的重要進展之一。溶栓開始越早，心肌細胞壞死范圍愈小，病死率愈低，效果愈好。冠狀動脈恢復血流至少要在閉塞后3小時內才能減少梗死面積，超過6小時，則起不到溶栓作用，故溶栓治療必須爭取在癥狀發生后3小時內進行?；鶎俞t院接診患者較其他醫院有其獨特的時間優勢，往往在發病后較短時間內（多為2小時）完成接診，及時把握溶栓時機對急性心肌梗死早期搶救中有重要作用［3］。

限于條件限制，靜脈溶栓是基層醫院治療急性心肌梗死的首選。其方法簡單，可操作性強，不需特殊設備，僅需及時建立一靜脈通道即可。在藥物選擇上，又以尿激酶為首選，鏈激酶（SK）副作用較多，r-tPA雖效果肯定，但價格昂貴，不適宜農村及經濟不發達地區。尿激酶藥源豐富，價格低廉，副作用少，使用方便。它通過與體內纖溶酶原結合形成復合物，激活纖溶酶原，生成纖溶酶，分解纖維蛋白，溶解血栓，血管再通。本研究用尿激酶靜脈溶栓早期治療急性心肌梗死36例，再通24例，再通率為66.7%。結果顯示，溶栓距發病時間越短，再通率愈好，死亡率愈低，與文獻報道相符，且無明顯嚴重不良反應。農村醫院下能行急診介入治療，加之經濟條件、交通不便等因素制約，尿激酶靜脈溶栓因其安全有效、使用方便，成為農村地區治療急性心肌梗死首選。

參考文獻

［1］ 中華醫學會心血管病學會，急性心肌梗死診斷與治療指南［J］.中華心血管病雜志，2001,29（9）：710-725.

新型農村集體經濟范文第5篇

關鍵詞：北京新型農村社區；農村物業管理；物業管理服務水平；物業管理從業人員

中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）01-0018-04

借北京市新農村建設和城鄉一體化建設的東風，北京農村先后建成了許多新型農村社區，管理這些社區的物業企業員工每天的工作強度大且任務重，而物業企業員工人數有限，有時難以應對出現的各類物業管理問題，日久天長，暴露出來的問題和矛盾便逐漸增多，如物業員工入戶維修不及時、員工服務態度不好，又如物業保潔不力導致小區環境臟亂差、小區內停車無序等現象，物業企業不作為等問題越來越多地呈現于北京新型農村社區物業管理工作中，從本質上講，這些問題產生的根源主要在于物業管理服務水平整體不高。

致力于城市住宅小區的物業服務企業三十余年的物業管理經驗，有許多可供學習和借鑒之處，針對北京新型農村社區物業管理服務水平不高的現狀，只有積極汲取城市住宅小區物業管理經驗，尋找有效的應對措施才是解決農村物業管理矛盾和問題的出路。

一、北京新型農村社區物業管理服務水平存在的主要問題

（一）員工物業管理服務意識普遍不高

北京農村開展正規化、專業化、系統化物業管理的范圍主要集中在新型農村社區，特別是樓房村中，這些新型農村社區除極少部分社區將物業委托給社會上獨立第三方的物業企業實施物業管理外（即托管），大部分農村社區是由當地村民組成的物業企業或是由村委會牽頭成立的村辦物業企業或村民自治組織實施物業自主管理（即自管），管理北京新型農村社區的物業從業人員除了所占比例很少的員工具有物業管理學歷、學位、職業資格證或工作經驗外，絕大部分物業員工均為本鄉本土，沒有物業管理學歷或經驗，缺乏系統化的物業管理學習和培訓，具有物業管理職業資格證的員工數量也不多，是當地鄉（鎮）政府或村級管理組織為解決村民就業問題而實施的無奈之舉，這并無不妥之處，但這些村民從事后續物業管理服務過程中的水平和質量很難令人滿意?？梢?，北京農村物業管理人員結構和物業管理專業化不足，使得北京農村物業管理隊伍在物業管理服務水平上就存在先天缺失。

住宅小區的物業服務除少部分設施由智能化機器完成外，大部分崗位工作都要靠人來完成，要求從業人員具備物業管理服務意識及其相關技術技能，而北京新型農村社區的物業從業人員普遍缺乏物業管理服務意識，物業服務的主動性、積極性均不高。如客服人員接待業主或客戶時態度冷淡、對業主反映的物業管理問題故意刁難不及時處理、及時回饋，對業主冷言惡語；工程維修人員入戶服務不及時且返修率高，導致業主室內維修場地狼藉一片；入室盜竊頻發、車輛停放無序、公共設施被毀現象暴露出來的安保不利等各式各樣的物業服務不到位等現象，幾乎在每個北京新型農村社區中都不同程度地存在，物業員工沒有將“業主致上”的物業服務意識貫徹于每天的物業管理崗位工作中，意識決定行為，如果從業人員在每天的物業服務過程中沒有積極的態度、滿腔的熱情和為業主奉獻的精神，哪里會有高質量的物業服務水平。因此，嚴重缺乏物業管理服務意識是北京新型農村社區物業管理服務水平不高的根源和主要癥結所在。

當然，導致北京新型農村社區物業企業及其從業人員物業管理服務意識不高的原因還有很多，如員工工資不高沒有動力、只為謀有一職有個生計而已，別無他求，即使熱情服務，也不會有額外的獎勵等等諸多理由。不可否認，這很現實，即便從事了物業管理工作，沒有良好的物業服務意識，高效的物業服務水平和質量又從何談起。

（二）員工物業管理技術技能相對薄弱，專業型人才匱乏

物業管理的每一個崗位對技術技能都有要求和標準，都需要懂業務、有技術、心靈手巧的行家理手，以便為業主提供高水平的物業服務?，F實情況是北京農村物業企業員工收入普遍不高，難以吸引有技術、有能力的專業型人才，北京本鄉本土的農村人才外流現象嚴重，特別是年青人外流現象很普遍。所以，導致北京農村物業管理技術技能型人才匱乏，人數少，學歷低、年齡大但有一技之長，這是目前北京農村物業管理隊伍的整體特點，這些人愿意守家守地，不安于現狀卻也無太好的高就之所，心態相對平穩，這些人卻是北京農村物業管理隊伍中的技術骨干。

隨著社會對物業管理專業化、規范化、智能化的要求，特別是現代化設備設施在農村社區的投入使用，農村物業管理也在向科學化、現代化方向轉化，現代化辦公或系統的引進大大提升了北京農村物業管理質量，這是農村物業管理不小的進步。同樣，對物業管理人才的要求和標準也會提高，而在北京新型農村社區中，不是每個物業管理從業人員都會操作并熟使用這些設備，遇到問題或故障不會處理，也只有少數人會用而已，一旦這些人另謀高就或離職，其余的人往往不能及時頂上而延誤正常工作的進行。

（三）對與客戶、業主的溝通不夠重視

在開發商建造每一個北京新型農村社區時，都會與地方各級各類客戶有業務往來，包括政府職能部門、企業、公司等，如社區水、電、氣安裝要與當地政府職部門銜接配合，安裝門窗要與制造門窗的企業合作，建造綠地要與綠化公司合作等，開發商與每個單位或部門的密切配合，才有了如今的新型農村社區。因此，當開發商將建造好的農村社區交與村委會或物業企業接管后，與這些協作單位經常性的溝通絕不能中斷，以保證村民入住后整個社區物業管理各方面工作有序可循、有據可查，這點十分必要。但現實中，不少物業企業往往忽視了這一點，當開發商撤走物業被接管后，不少業主將如房屋漏水、墻體傾斜、門窗關不嚴、排水設施設置不當等開發商遺留問題轉嫁到物業企業身上，此時的物業企業百口難辯，若是保修期內的房屋質量問題，物業企業還要聯系開發商，盡快解決此類問題，但若問題產生在保修期外，物業企業會處于兩難的境地，矛盾和問題便就此埋下。又如社區中每家每戶的門窗、太陽能、壁掛爐、有限電視和寬帶端口等都是統一安裝的，在這些設備設施的后續使用過程中，難免會出現這樣或那樣的問題，物業企業有義務維護好與這些產品生產或安裝廠家間的關系，為業主解憂，但物業企業往往疏忽了與這些協作單位的溝通與聯系，只有當遇到問題時才會想起，有的物業企業為避免麻煩，往往讓業主自己聯系這些單位或廠家，而這些單位或廠家業務繁忙，通常會讓業主長期等待，使業主的問題不能得到盡快解決而心有不悅，很大程度上會將不滿發泄到物業企業頭上，從而引發更多的矛盾。

對于管理農村社區的物業企業及其從業人員來說，更多的是要經常與業主打交道，如接待業主報修、收取物業費等，都會與業主直接接觸，物業管理問題解決得好，物業費就容易收，否則就難收，而物業費又是物業企業生存的根本，因此，管理北京新型農村社區的物業企業及其從業人員，時刻要將業主的利益放在首位，想業主之所想，急業主之所急，對業主反映的問題要盡快解決，絕不拖延。但現實情況是，管理北京新型農村社區的物業企業及其從業人員，因大多是本鄉本土的村民，對社區內每家每戶的情況基本有所了解，彼此很熟悉，甚至有親緣關系，他們明確處理好鄰里關系的重要性，但往往疏忽了站在物業企業角度，在日常工作和生活中與業主間經常性的有關物業管理權利義務話題的溝通和交流。業主通常會站在個人的角度看問題，但凡物業問題沒有處理或解決好，即便物業員工與業主再熟悉，輕者不配合物業工作，重者以不交物業費相抵觸。

二、提高北京新型農村社區物業管理服務水平的對策

（一）將物業管理服務意識貫穿于整個物業管理活動的始終

物業管理的服務性特點，促使管理北京新型農村社區的物業企業必須重視并加強對所有員工物業服務意識的教育和培訓，學習城市中優質小區和品牌小區的物業管理服務經驗，建議外請城市住宅小區物業管理專家與物業員工進行面對面的指導，啟發、誘導員工時刻樹立物業服務意識，特別是物業員工將這種服務意識應用于崗位工作對樹立物業企業良好形象的影響，強調每位員工在每天從到晚的整個物業管理活動期間，物業服務意識要貫徹始終，所有物業員工要從每件小事開始，一天天、一點一滴地持續下去，形成習慣和制度，時間久了，大家的物業服務意識就會形成固定的程式和習慣，整個物業企業的物業服務水平就會有明顯的改觀和提升。物業員工習慣性地養成物業服務意識，不妨做好以下幾點：

1.與人為善，微笑服務，禮貌友好。人與人之間的交流是一門很深的學問，社區內所有人能持續共處而不發生摩擦很難，物業從業人員每天都要與各式各樣的客戶、業主打交道，必須抱有理解寬容之心，和善地與客戶、業主處理好關系，微笑常掛臉上，以平常之心、禮貌的態度、認真負責的精神、嚴謹的作風和靈活的頭腦盡力為客戶、業主排憂解難，對一時難以解決的問題要備案、記錄，并盡可能在較短的時間內給予回饋和答復，絕不可遇事無音訊，無回復，力求減少客戶、業主的不滿，努力做到不積怨、不留后患。

2.時刻進行換位思考。業主到物業企業反映問題，往往是站在自己的角度想問題，力求使個人不受或少受損失為前提，此時，物業從業人員接待業主時，絕不能隨意應付，要搞清緣由和癥結所在，并時刻進行換位思考，有自己也遇到了業主類似的問題會如何做的換位思考心理準備，共同協商，共同面對，拿出合理的解決辦法，力求雙方都能接受，將損失降到最低。

3.落實“首問責任制”。社區村民遇到這樣或那樣的物業問題時，會找到物業企業尋求幫助，無論業主來到物業企業尋求哪方面的幫助，也無論業主最先問到哪位物業員工，這名員工一定要信守承諾，將接待業主的責任承擔下來，并將業主反映的問題落實并持續解決完畢，這就是所謂的“首問責任制”，物業企業員工上到領導，下到普通員工，每個人都將“首問責任制”銘記于心并用心去做，從幫助業主每件不起眼的小事做起，形成常規制度延續下去，也會在不經意間贏得業主的認可。另外，“首問責任制”絕不能只成為響亮的口號，所有物業員工遇事不推托。

（二）過硬的技術是做好物業管理服務工作的基本保證

面對北京農村新型社區物業從業人員職業技術技能不高的短板，物業管理人力資源建設將是未來北京城鄉一體化建設不可逾越的難題，提升這些員工技術技能的阻力相當大，任務也很艱巨，也一定是一個漫長的提升過程。因此，不妨從以下幾方面著手并付諸實施，也會使北京農村新型社區物業從業人員的職業技術技能有顯著改觀。

1.制定并實施員工績效激勵機制。干好干壞一個樣的“大鍋飯”式企業管理模式很難激發員工的工作熱情和積極性，建議在管理北京農村新型社區的物業企業中開展并實施員工績效激勵機制，給在一定期間內積極肯干、做出成績、對企業經濟或聲譽有積極影響或帶來效益的員工，予以額外的物質或貨幣獎勵，表彰優秀，弘揚正能量，使企業員工在比、學、趕、幫的積極氛圍中獎優爭先，這遠比口頭表揚來得更實惠，往往更能激發員工的主觀能動性，又可以督促后進。

2.鼓勵員工考取物業管理職業資格證，具備一技或多技之長。管理北京農村新型社區的物業從業人員擁有物業管理職業資格證的數量較少，接受正規物業管理培訓的員工也不多。因此，建議物業企業在推行員工績效激勵機制的過程中，對積極考取物業管理職業資格證的員工同樣給予獎勵，鼓勵他們的自我成才、自我提高。同時，對于既考取物業管理職業資格證且又取得物業管理相關崗位技能證書的從業人員，更要進行雙倍或多倍的獎勵，表彰他們的多技多能，并以更優厚的政策留住這樣的物業人才。這樣的人才越多，對提升北京新型農村社區物業員工的物業管理服務水平就是促進和貢獻。

3.物業員工經常開展技能大比武。誠然，自我比較往往缺乏動力，員工彼此間的比較方能體現差距。為提升北京新型農村社區物業員工的物業管理服務水平，建議每個物業企業都可以階段性地組織一些崗位技能大比武，如所有物業維修員工某項維修作業大比武、消防栓操作大比武等，可以使相同崗位的物業員工熟悉彼此，對成績優異者同樣進行獎勵，從而形成物業企業內部物業管理崗位員工公開的良性競爭。

（三）加強與客戶、業主的溝通和交流

客戶、業主是住宅物業管理的兩大群體，物業企業都要維系好與這兩個群體的關系，重視加強與客戶、業主的溝通和交流，目的是為了不斷提升農村社區物業管理服務水平，保C物業管理的正常進行和物業企業的可持續發展。

1.重視老客戶，不忽視新客戶。如果說在建造北京新型農村社區時與開發商協作的政府部門或企業算是老客戶的話，物業被接管后當地公安部門、安保公司、廣告商、社區附近的醫院、學校、開鎖公司等就是物業企業的新客戶，物業企業建立并重視與新、老客戶間穩定、持久的協作關系十分必要，既可以幫助物業企業解決物業管理中的一些糾紛和矛盾，又可以幫助社區內的業主們解決一些棘手的急事、難事，甚至是小事，都會對提升北京新型農村社區物業管理服務水平提供有效幫助。

2.多為業主辦便民、利民的好事。管理城市住宅小區的物業企業與業主之間可以說是非常敵對的，是管與不服管之間視同水火的兩大陣營，物業企業當好業主的管家十分不易，農村物業管理也不例外。北京新型農村社區的物業管理也面對同樣的窘境，為拉近與業主間的距離，建議物業企業要多站在業主的角度，為村民們多辦一些便民、利民的好事，如在宣傳櫥窗內張貼水、電、氣故障報修聯系電話和附近銀行、郵局、派出所、有限電視、學校、醫院、飯店的便民服務電話，以備業主不時之需，又如可以幫助村民們代收信件或快遞，代為發放附近超市宣傳海報等，以方便村民的日常生活。這些細微的小事往往在一定程度上會令村民們感受到有物業企業管理很貼心，這對提升物業企業服務水平也會有不小的幫助。

3.組織業主開展各項活動。在物業管理活動中，物業企業與業主間的溝通和交流往往局限在人數少的小范圍內，與大量業主的溝通交流不多。因此，建議管理北京新型農村社區的物業企業可以充分利用國家節假日的契機，組織社區內的村民開展形式多樣的活動，如參觀、文體活動、棋類比賽等，使社區內有更多村民有機會參與到物業企業的日?；顒又衼恚梢耘c物業企業員工有面對面的交流，彼此消除陌生感、疏遠感，這對于提升物業企業形象也會有一定的幫助。

總之，物業管理的核心工作是物業從業人員每天的服務，多而雜，農村物業管理工作者要將物業服務中的說、做、行融為一體，做好物業服務中的每一件事，用以心換心的服務，將物業服務真正落在實處，才能贏得村民的認可與信賴。因此，良好的物業服務需要物業員工身體力行，多學、多問、多做，認真對待物業服務中的每一個細節，不回避矛盾，不逃避責任，積極面對，尋找有效的解決辦法，從而為不斷提高京郊農村物業管理服務水平邁出堅實的腳步。顯然，北京新型農村社區的物業管理工作任重而道遠，存在的問題也不會在一朝一夕之內有質的飛躍，它需要基層物業管理工作者們從每個人、每個崗位、每個措施，甚至每個環節入手，一點一滴、一步一個腳印地努力向高水平邁進，才能使農村物業管理服務水平上一個新臺階，不斷縮小與城市住宅小區物業管理的差距。

參考文獻：

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